世联年沈阳新世界会展中心项目投标报告

谨呈：新世界集团——沈阳新世界会展中心项目投标报告以城市之名，开创新世界背景新世界在沈阳的发展历程1993年，新世界集团进入沈阳，投资建设沈阳第一家涉外四星级酒店---新世界酒店；1998年，成立新世界（沈阳）房地产开发有限公司，开发建设浑河北岸大规模住宅项目---新世界花园；1994年，新世界在沈阳投资开设高档商场---新世界百货；

作为香港知名开发商，深耕沈阳市场18年以来，新世界的商业品牌在沈阳深入人心，但在住宅开发方面，“新世界”品牌价值和影响力并没有得到充分放大；本项目作为在沈阳的首个大型综合体项目，有机会并且一定要实现新世界品牌在沈阳乃至整个东北区域的价值成长。2007年，新世界会展中心项目正式启动；本体规划城市主轴——沈阳“金廊”，是沈阳的城市门户，商务、商业发展的核心热点区域金廊沿线，是沈阳最为热点的区域，向南紧邻“十一五规划”的大浑南区;金廊——“中央都市走廊”，位于沈阳的中轴线上，是城市服务功能的载体，是沈阳最重要的经济带之一，它集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能，是未来服务于东北、乃至东北亚的区域中枢。大浑南区浑河桥青年大街现状周边配套成熟完善，高端商务气氛浓厚，城市门户地带，交通便捷，占据地利之便本项目项目居于沈阳市“金廊”——青年大街南端起点，为进入沈阳市门户之标志性建筑。会展中心南滨浑河；西临沈水湾公园及新世界花园大型居住区；北隔二环路与万鑫国际相望；东临青年大街建设中地铁2号线；周边配套成熟完善，高端商务气氛浓厚。项目所属金廊中部根据规划将重点建设商业、商务、办公、文化、娱乐项目；展览馆、家乐福、西武百货、卓展、皇朝万豪酒店、喜来登酒店都近在咫尺，商业、商务氛围浓厚；项目所属区域内基础教育、医疗配套较为完善，拥有三好街小学和文萃路小学、126中学、陆军总院等；资源品牌开发商，拥有一线河景资源，市政公园，大型综合体；超高层建筑成为城市风景拥有南向一线河景资源项目南侧紧邻沈水湾公园项目占地19.6万平方米，总建筑面积130余万平方米，超高层建筑群。项目包括：会展、商业、酒店、公寓、写字楼、休闲娱乐等。设计建设成为全国最大的城市综合体之一。作为2013年沈阳全运会的重要城市配套之一，本项目将与13年6月完工，占据天时之利事件第十二届全国运动会将于2013年在沈阳举行，这是全运会第一次在东北地区举办，作为主办城市，沈阳备受瞩目。金廊规划建设工程要兼容公共服务的职能，满足大型赛事的需求，所有重点工程将在在2013年10月全运会开幕之前完工并投入使用。本项目也将在13年6月完工并开业！小结天时：核心地段，金廊门户，超高层建筑；一线河景景观资源；紧邻市政公园；高端、完善配套；新世界品牌开发商。项目属性：拥有景观资源的城市核心大型综合体项目世联对于本项目的理解占尽天时地利，必然有机会成为沈阳的城市名片，实现开发商品牌在沈阳以及东北的提升和跨越。全运会将进一步提升沈阳在全中国的城市地位地利：人和？如何操作才能发挥其价值？案例借鉴案例选取原则城市核心高端综合体实现高溢价天津·环球金融中心北京·盘古大观案例天津·环球金融中心——定位解读336.9米高地标级写字楼、超五星瑞吉酒店、顶级水岸豪宅、臻品服务式公寓国际顶级品牌商业于一身的全球标志性综合建筑集群珠三角—深圳中国变革的起点长三角—上海金融中心的奠定环渤海—天津全面复兴的开始国际级城市综合体——着眼于中国环渤海经济圈，借势城市规划和发展，拔升项目定位级别传统文化商贸区

都市消费娱乐区

中央金融商务区

智慧城

哈密道景观轴滨江道和平路金街金融城天津市政府城际火车站意奥风情区内环中环耀华中学海河占据天津最核心的城市资源和景观资源依托海河经济带动天津发展与城市复兴案例天津·环球金融中心——资源解读金融城龙头之位，占据天津金融制高点解放北路金融城的龙头和标志高度繁华的都市消费娱乐中心城市核心景观多重叠加尽收眼底紧临城市交通门户中心天津之“塔”336.9米中国北方第一高用标志性的高度定义天津的国际地位天津之“门”拉德芳斯门造型的世界首席酒店用纪念性的门户提升天津的国际形象环球金融中心商业环球金融中心写字楼津塔服务式公寓ST.REGIS酒店津门公寓津门公寓336.9米世界级高度的建筑，耸立在海河岸上成为城市的风景似船帆的建筑外形象征天津启动了国际化的航程圣瑞吉斯酒店的特色开敞式门型建筑意味着开放结合其两侧的公寓看，似展翅的雄鹰，寓意天津经济的蓬勃发展案例天津·环球金融中心——规划解读一线河景综合体项目，打造城市地标级建筑，按属性区分大小户型产品，全面朝向河景占地53200平方米，总建面60万平方米圣·瑞吉斯作为喜达屋旗下七大品牌金字塔体系中的顶端王者，全球只有15家。天津环球金融中心引进喜达屋酒店管理集团旗下的顶级品牌ST.REGIS，全力打造城市豪华商务酒店的典范。世界级最高档酒店的标志，代表着绝对私人的高水准服务，是世界各国首脑政要、商界领袖和社会名流下榻的首选。圣·瑞吉斯酒店—百年喜达屋的服务礼遇案例天津·环球金融中心——配套解读：全方位顶级配套无柱办公空间15厘米架空网络地板安全保障系统垂直交通系统双层轿厢电梯全空气变风量（VAV）系统12米双层挑空大堂可更换单元式LOW-E幕墙12345679世界最高的使用钢板剪力墙体系的建筑8超5A级写字楼九大价值亮点精品商城环球金融中心商城，高雅尊贵、独具品位的高端时尚场所，将汇聚众多国际一线品牌的奢侈品零售、休闲服务、娱乐健身、中西餐饮等业态。整洁明亮、现代时尚、流畅无碍的购物动线和宁静优雅的购物环境为商务人士提供一流的购物、休闲场所。案例天津·环球金融中心——产品解读金融中心豪华公寓采用珍稀的超高层纯板式建筑，180—360㎡的主力户型、700㎡的顶层豪宅所带来的绝对是空中别墅般的大尺度享受。水景豪宅奢华精装王大君先生传塑经典世界级顶级物业管理公司秉承管家式服务理念,为您体贴入微24小时“贴身伺从服务”服务式公寓：商务领袖的私人会客厅60-138㎡的开间/一居室，由王大君先生着力打造室内精致空间布局，家电精装，是为国际商务人士量身打造的理想商务寓所。依托写字楼顶级的商务办公氛围和高端客源优势，服务式公寓因其稀缺性而成为不可多得的资产臻品。专业的资产管理服务，使业主轻松坐享最佳资产回报。两类产品选择不同定位——豪宅圈定顶级资源占有型客户，公寓主打投资和商务价值案例小结天津·环球金融中心——城市核心地段大型综合体项目：占据城市核心资源，立足城市/区域发展，高调定位；世界顶级配套，强调项目稀缺价值；全部顶级精装、大师设计，顶级物业服务，制造顶级品质；按产品属性分类产品、分类客户，定位全国顶级客群；全产品系面向水景。立足城市发展，站位全国高端市场；产品分类，满足顶级客群不同置业需求盘古大观——奥运核心的城市综合体项目信息物业地址：朝阳区北四环中路27号开发商：北京盘古氏投资有限公司物业类别：A座写字楼，B、C、D座为国际公馆，E座为酒店；总建筑面积：41.8万㎡总占地面积：3.9公顷容积率：7销售均价：7.8万元/㎡开盘时间：2007年9月底开始内部认购，2008年7月19日开盘入住时间：2010年5月户均面积：618平米公寓套数：192精装修：15000元/平米精装标准车位：2200物业公司：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司物业费：20元/平方米/月5A写字楼1-3层精品商城16-19层，空中四合院4-15层，七星公馆盘古七星酒店盘古大观位于北四环中路、亚奥核心区，距离水立方仅180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地标性城市综合体。推广语：讲国际语言的世界标志性建筑案例盘古大观——全面面向资源的产品设计户型面积：680平米；居室数：5厅2-3室为主；层高：3.75米，顶层5米；4.8米超大景观窗：室内全部采用2.4*4.8米超大景观窗，德国海德鲁窗框系统；180度全景主居室：主客厅、主卧室位于东侧，四扇超大景观窗；产品特点：多厅设计，能满足10人以上聚会、餐饮等社交活动；超豪华主卧，面向景观，满足主人极致享受；实用尺度次卧：满足其他人员基本居住需求；不是以满足居住需求为导向的，而是超大户型豪华酒店设计理念案例盘古大观——应时代而生销售情况一波三折：标价：7-16万元/平米；07年9月续客，至08年8月，销售185套，退房76套；09年全年仅销售27套，均价54750元/平米；08年3月，盘古大观国际公寓B座64套公寓，被英国太平洋投资以每平方米4万元的价格整栋购买，一次性付款15亿元人民币用于公司自用，看重地段稀缺价值。客户遍布全国各类高端人士部分外籍客户；国内客户中私营业主为主，各行各业都有，部分来自内蒙、山西、新疆等地的能源客户占有很大比例，看重地段和产品稀缺性；客户购买时段与奥运时点相关性强；部分客户在买公馆之外，同时租用写字楼，同时也是酒店的VIP客户；客户用途：“600平米两居，社交场所，住在里面有点空，适合聚会；可以请朋友喝酒、喝茶、观赏北京夜景；”——业内人士案例案例小结北京·盘古大观——应大事件而生的城市综合体项目：以奥运场馆为核心景观，应奥运之势，制造全国影响力；顶级酒店配套，进一步拔升项目形象；满足特定顶级客户需求，打造极致私人会所型产品；特异户型制造稀缺；销售情况受大事件影响明显，奥运过后成交速度减慢；吸引全国客户，以资源占有为主要购买动机。极致产品打造制造顶级稀缺，应奥运影响全国；把握时机，实现最高价值案例成功关键点市场站位清晰，突出高端综合体在城市中的价值，可以成为一个城市乃至区域的标志性建筑；极致产品力打造，领先点做到极致和纯粹，并将这一点在营销中极致放大；产品分类，同时满足顶级客户的不同置业需求；或一类客户的特殊需求抓住大事件机遇，紧贴时代脉搏，实现最高价值。本项目的打造目标：沈阳城市名片地标建筑经典豪宅代言顶级都市生活不只是沈阳的项目，更是北中国的标志性建筑！定位项目定位形象定位客户定位产品定位城市门户·

地标级大型综合体

项目定位城市核心，金廊门户，370米高度，沈阳地标建筑130万平米建面，超大规模会展中心、写字楼、公寓、酒店、商业大型综合体形象定位沈阳城市名片，北中国巅峰之作他们是社会各个领域的领航者他们时刻感受着经济的脉搏，不断进步，财富积累也随之持续增长他们具有全国视野乃至全球视野，对生活的品质要求极高他们有学识，重圈层，他们的圈层语言正逐渐影响着整个财富阶层客户定位具有全国视野的中国精英人士对于生活他们要求高舒适度和便捷生活，他们见多识广，懂得服务是生活品质的最高要求。对于工作他们成功而有相当的社会地位；经常往返于城市之间；他们是商人，利润回报始终是不变的话题。对于居所他们认为最重要与自己的身份匹配，同时要求真正的稀缺价值能够带来资产的保值和增值；即使是短暂的居住，仍能带来意想不到的舒适感受。产品定位

满足同一层级客户的不同需求住宅部分大户型产品为主，建议参考一线城市豪宅标准，打造沈阳市场的领先产品，实现高舒适度、高溢价。公寓部分小户型产品为主，建议参考沈阳高端公寓的平台尺度，现金流产品，控制总价，实现快销。60%满足北京、上海等外地高端客户的临时居住需求（自主兼投资）；40%沈阳本地高端客户的自住需求。满足本地及外地高端客户的投资需求。面对客户面对客户物业提升建议原则：全面超越沈阳市场，比肩一线城市根据本项目定位及案例借鉴，打造沈阳顶级豪宅产品顶级豪宅产品打造关键点户型面积精装修会所住宅部分公寓部分大师设计，有亮点元素，展现极致经典品质引进知名顶级会所，打造项目与众不同的尊贵形象，同时引入顶级的物业服务公共空间三重门厅，双大堂设计，强调私密、尊贵感关键词：经典、品质、尊贵奢华尺度，高舒适度控制面积和总价二居三居四居100150200250300350华润凯旋门

万科柏翠园

河畔公馆

万科金域蓝湾

金地檀郡

沈阳城市豪宅项目的户型面积盘点50两居主流：90-120平米三居主流：150-220平米四居主流：260平米及350平米400住宅部分城市豪宅项目：主流面积区间在150-220平米三居室，少数四居室产品，最大面积不超过350平米建议本项目住宅部分适当超越沈阳现有产品，主力面积区间控制在160-250平米。住宅部分户型面积定位：主力面积区间控制在160-250平米客户选择：高端财富实力客户，即使是商务性质临时居住，仍然不会选择过小面积的户型，要求户型满足基本的舒适度。精装修：全球一线知名家具家电品牌价值实现：顶级豪宅占位，市场领先价格。户型面积（平米）套数总面积（平米）比例两居120-1406828871140%三居180-25060912197655%四居250－3002466533%大平层350-4001244352%合计1327221775100%一居二居三居沈阳在售高端酒店式公寓项目户型面积盘点公寓部分高端酒店式公寓项目：主流户型集中在40-80平米，控制总价，主打投资型客户050100150200250沈阳天地

鑫汇国际

华府新天地

新华天玺

中粮大悦公寓

钻石星座

皇朝万鑫公寓

一居主流：40-60㎡二居主流：70-80㎡三居主流：150㎡及200㎡建议本项目公寓部分采用沈阳市场的主流面积，以40-80平米小户型产品为主，控制总价，主打投资客户；总面积7万平米，约1170套。大师设计，有亮点元素，展现极致经典品质精装修采用全套德国米勒厨具电器，价值30万珍贵红玉石装饰，成为精装最大亮点建议采用国际知名大师设计，采用珍贵材料或国际顶级品牌作为亮点元素，超越现有沈阳市场水平，展现项目极致品质。高文安梁志天邱德光黄志达万科·公园五号万科在京唯一top系产品精装修标准：5千元/平米柏悦居北京顶级豪宅精装修标准：8千元/平米超高入户大堂：入户大堂三重门厅设计：大堂前厅、会客厅、电梯厅；大堂入户门全通透设计，体现大堂高贵华丽；大堂入口及门檐设计感强，体现归家仪式感；大堂内部墙面和地面全大理石贴砖，并且从图案变化体现档次感。第一重门厅：大堂前厅第三重门厅：电梯厅玻璃通透设计；大理石贴砖。第二重门厅：会客厅玻璃幕墙设计与室外景观结合。三重门厅：强调品质感，私密、尊贵公共空间设计关键点：公共空间保障尺度感与品质感：如挑空大堂，电梯厅等；要符合项目整体的形象气质，展现私密、尊贵。酒店式大堂提供尊贵服务双大堂设计，私属领地界定明确，体现与众不同采光地下大堂，体现社区豪宅气质公共空间引进知名顶级会所，打造项目与众不同的尊贵形象，同时引入顶级物业服务会所建议引进长安俱乐部等国内顶级俱乐部，打造项目与众不同的高端形象。长安俱乐部“中国最佳私人俱乐部”

1996年由富华国际董事长陈丽华创立，由亚洲联谊国际股份有限公司监督管理，与全球250多家俱乐部联网，致力于建立国际化企业与国内大企业交流的平台，目前已经成为中国顶级的会员制俱乐部。提供高贵典雅的环境和尽善尽美的私人化服务，是国内外知名企业家和各界精英宴请宾朋和商务酬酢的最佳选择。发展主旨精英会员经叔平郑裕彤李嘉诚营销策略高举高打，制造全国影响力本项目营销核心策略以五个关键动作为引爆点；确立价值传递内涵；推广渠道等手段配合。与政府合作，进行大事件炒作，高调亮相全国第12界全运会，东北首次承办，继北京、上海、广州、南京、济南后，第6个举办全运会的城市——从城市的高度进行营销推广。新世界地产与沈阳政府携手，在各类杂志、网络、电视媒体介绍全运会对沈阳城市建设及经济发展的影响，推介新世界品牌及本项目。关键动作一举行大型项目发布会，制造东北乃至全国影响1、关于精装修品牌——北京、上海一线城市豪宅标准；2、关于服务标准——什么是金钥匙服务；3、关于建筑设计，邀请知名设计师。关键动作二沈阳市内举办项目发布会北京等一线城市举办发布会1、关于新世界会展中心介绍；2、关于全运会的场馆建设；3、关于新世界品牌发展历程…梁志天举办城市发展论坛，同时扩大项目影响力邀请辽宁省、沈阳市政府官员及知名经济学家，共同讨论沈阳未来的城市发展，经济增长，城市建设等议题。邀请全国大学专家学者、业内人士站在全球视野下探讨城市定位，突出城市核心区，“金廊”的价值…关键动作三举办沈阳城市发展系列论坛邀请名人作为项目代言人，树立项目高端形象推荐代言人：郎朗，沈阳人。他的艺术气质与高端形象与本项目高度契合…他曾经代言过劳力士、奥迪、郎廷酒店等高端品牌…他是国际古典音乐的领军人物，作为中国华人的骄傲，曾在北京奥运开幕式上演奏；曾在《国家形象宣传片》中代表国家形象…推荐代言人关键动作四代言项目、代言沈阳与世界的接轨通过世联中国在全国的高端客户资源，最大化的提升项目知名度，进行全国营销北京将成立世联中国高端项目全国营销中心，利用世联自身的高端客户资源，为本项目提供客户资源支持.北京天津深圳：华润幸福里；香蜜湖一号…北京：红玺台；西绒线26号…天津：环球金融中心；霞光道5号…上海：佘山银湖别墅，涵璧湾…深圳上海关键动作五展示策略背景：沈阳市场高端项目营销展示现状通过市场调研及业内人士交流，发现沈阳高端市场的营销推广存在很大问题：精装修在一线城市是可以实现高溢价的，为何沈阳的高端客户不买单？杜拉维特这样的一线品牌，为何沈阳的高端客户不认可？某些高端项目自身的产品力已经做到领先，但是在后期营销推广展示不到位，使得项目价值无法传递给客户，无法得到客户的认可，最终实现不了高溢价。答案：如何能够把项目价值清晰有效的传递给客户？世联经验：深圳华润幸福里的成功营销案例总建面积55万平米（含木棉花酒店）容积率：7.76绿地率：35%产品：90-480平米

营销借鉴深圳·华润幸福里：城市豪宅价值传递体系营销借鉴展示物料强调项目形象，灌输生活方式利用围挡、灯光效果的项目logo等强化项目“都市综合体”的形象“形象楼书”演绎都市综合体带给客户的独特生活方式和价值体验营销借鉴从客户可感知的角度出发，用细节展示品质结合万象城mockup工程样板间，提前进行“领先客户深访”“专属物料”的统一VI，展现高端品质和形象营销借鉴从客户可感知的角度出发，用细节展示品质营销借鉴封闭式的展厅布置和讲解流程，给客户洗脑将项目价值转化为“精细的销售话术”，充分利用每个区域空间给客户洗脑营销借鉴“完全价值体验”式的客户接待流程利用灯光和夜景效果，强调都市感觉，渗透都市综合体的生活方式和产品价值本项目推广核心策略突破沈阳现有的推广展示模式，全面引入高端展示环境，做到细节到位，品质一鸣惊人；产品力极致放大，有效向客户传递项目高端价值；做到高端品质在沈阳市场的信息普及，提升沈阳市场品质标准。价格策略公寓部分住宅部分公寓部分预售价格：均价12000主力产品面积区间：96-120㎡及151-200㎡预计上市时间：2011年5月高端酒店式公寓项目：成交价格8000元/平米以上的项目成交价格：均价13000主力产品面积区间：40㎡-71㎡成交价格：均价11500主力产品面积区间：32㎡-56㎡、72㎡及80㎡成交价格：均价14000主力产品面积区间：45㎡-70㎡及110㎡成交价格：均价11800主力产品面积区间：38㎡-60㎡成交价格：均价9700主力产品面积区间：45㎡-70㎡及110㎡预售价格：均价15000主力产品面积区间：未知预计上市时间：2011年5月成交价格：均价22000主力产品面积区间：35-55㎡、102-158㎡及200㎡钻石星座华府新天地茂业中粮大悦公寓鑫汇国际沈阳天地新华天玺皇朝万鑫公寓本项目金廊高端酒店式公寓项目：多集中在金廊附近，距离本项目最近的皇朝万鑫凭借顶级酒店配套，成为城市标杆项目公寓部分项目名称成交均价精装标准总价成交速度（10年下半年平均速度）皇朝万鑫公寓22000元/㎡5000元/㎡70万-400万8套/月（尾盘销售）鑫汇国际13000元/㎡2000元/㎡52万-92万30套/月华府新天地11500元/㎡1200元/㎡37万-97万20套/月新华天玺14000元/㎡5000元/㎡63万-154万10套/月中粮大悦公寓11800元/㎡2500元/㎡35万-71万25套/月钻石星座9700元/㎡1000元/㎡44万-107万10套/月市场高端酒店式公寓项目，主流价格在12000-14000元/㎡，总价在35万-90万；全部采用精装修，但总体标准较低，仅两个项目精装标准达到一线城市水平；单价最高项目皇朝万鑫公寓，核心价值在于其顶级酒店资源，距离本项目仅一路之隔。最高成交速度达到30套/月。高端酒店式公寓项目：普遍采用精装修，但标准较低；核心位置、低总价项目成交速度较快，达到30套/月根据本项目的地段及产品品质，建议公寓部分销售均价20000元/平米（含5000元/平米精装修）。销售速度：40-50套/月住宅部分豪宅项目盘点：成交价格12000元/平米以上金地檀郡万科金域蓝湾河畔公馆华润凯旋门华润悦府万科柏翠园预售价格：均价15000主力产品面积区间：未知上市时间：2011年8月成交价