兴源商业项目策划方案07

兴源国际城商业项目策划方案青岛众诚博远2014年12月众诚博远专业系统价值典范【策划内容】项目情况商业情况研究众诚博远专业系统价值典范商业物业研究商业发展定位研究商业设计建议租售策略建议【Part1项目背景】众诚博远专业系统价值典范【位置】众诚博远专业系统价值典范项目位于奎文区—周边有白浪河景观带及人民公园、鸢都湖、潍坊汽车总站，地理位置优越，交通便利。项目地处火车站商业区域，将汽车总站、火车站、人民公园、白浪河、鸢都湖进行有机连接,使交通与景观相融合,使商贸与人居融为一体,有利于提升潍坊城市形象。【项目情况】众诚博远专业系统价值典范【商业规划设计】众诚博远专业系统价值典范商业楼层规划1至4层商业面积18180㎡公寓面积29516㎡写字楼面积21671㎡酒店面积8400㎡【项目周边情况】众诚博远专业系统价值典范【Part2商业情况研究】众诚博远专业系统价值典范【项目周边商圈情况】众诚博远专业系统价值典范项目周边商业布局：周边现有的商圈主要有小商品城批发中心、轻纺城、火车站商圈。商业规模：周边现有的商业规模在150万平米左右。【周边商业经营业种】众诚博远专业系统价值典范【经营档次较低】众诚博远专业系统价值典范【项目商圈现状特点小结】众诚博远专业系统价值典范项目区域内现有商业分布较为零散。规模普遍较小，缺乏集聚力。经营业种业态较为单一。庭院式休闲步行街缺乏。【消费外流】众诚博远专业系统价值典范日常生活消费品：在本区消费。日常中低档餐饮：大都在本区消费。服饰：绝大部分消费外流。有一定经济基础的人，还是到中百、泰华，高档消费基本上是定点消费。家电等耐用品：目前还是在****买。中高档餐饮：缺乏中高档次餐饮，政府公务员等商务餐饮基本消费外流。消费者不会在本区购买的商品【需求特征】众诚博远专业系统价值典范质量、信誉、价格仍然是消费者关注的三大因素。消费者对产品档次关注度不高，显示仍是以满足基本需求的较低端消费为主。【需求特征】众诚博远专业系统价值典范纯粹休闲性步行街在本区较为缺乏，且消费者对其认同度较高。【Part3潍坊市商用物业研究】众诚博远专业系统价值典范【潍坊市商用物业产品形式】众诚博远专业系统价值典范潍坊市在建在售商用物业产品形式主要有百货商场、专业市场、商业步行街、住宅底商等，产品类型较少。【潍坊市商用物业产品特征】众诚博远专业系统价值典范商业层数：潍坊市商业层数一般为一或两层，两层以上较少，三层或以上一部分用作商务办公；商铺面积：在售商用物业主要是住宅底商和门面，面积主要为70～280m2；商铺开间进深：潍坊市商铺开间较小，一般在4～8米，进深较大，一般为12米，有些甚至达16米。项目名称商铺面积商铺开间商铺进深**～***m2，主要为**～**m2**～**米**～**米主要**～**m2**～**米**～**米【潍坊市商用物业租售情况】众诚博远专业系统价值典范潍坊市商用物业租售概况：商用物业售价较低租金水平较低投资回报率较低【租售价格水平】众诚博远专业系统价值典范近年潍坊市商用物业售价和租金增长迅速，两年内上涨***，售价上升速度比租金快；******商铺门面售价从两年前****多元/m2起上升到目前*****多元/m2，租金从***元/m2上升到目前***元/m2。【商用物业中小投资者特征分析】众诚博远专业系统价值典范社会特征：一般在35岁以上，企业中高层管理者或技术人员，政府公务员，教师，律师，个体工商户等。地域来源：主要来自潍坊市区及周边县市区。投资地段：商业旺区商铺租赁情况和经营情况好，投资回报率高。产品需求：商铺面积：20～100m2产品类型：门面，首层。承受价格：价格敏感度较高，一般承受总价为30～150万元购买目的：投资和自营各占一半【区域商业竞争情况】众诚博远专业系统价值典范【中金国际项目概况】众诚博远专业系统价值典范规模总建筑面积30万平方米，商业6万平方米，600套一房至三房户型，写字间10万平方米项目位置潍城健康街166号（火车站广场东北角）商业楼层2～3层【润扬新城项目概况】众诚博远专业系统价值典范规模占地**万m2，总建***万m2，商业**万m2，住宅***万m2交通状况商业楼层**～**层，共***m2商业功能商业功能布局在谈主力商家开业时间租售比例**m2出售，**m2招商招商销售策略先招商后出售，引入超市、百货等商铺间隔大开间，根据买家需求划分间隔

售价均价*****元/m2以上，门面******元/m2以上主入口设置停车场项目特色和定位百货＋超市＋购物商场，针对年轻时尚消费的休闲娱乐购物广场【同类型项目对本项目的影响】众诚博远专业系统价值典范出售面积比例****％出售的面积一般占总商业面积的一半或以上租售策略一般采取先招商，引入主力店，再销售的策略，这种方式对投资者具有较大的吸引力。本项目也应考虑采取先招商后销售的租售策略。项目名称租售比例租售策略**m2招商，**m2出售先招商后出售，引入超市、百货、家居专业超市等**m2招商，***m2出售先招商后销售，引入大型超市【Part5商业发展定位研究】众诚博远专业系统价值典范【项目SWOT分析】众诚博远专业系统价值典范【优势】众诚博远专业系统价值典范项目为潍坊市奎文区政府推出的重点项目，政府支持资源为？商业中心规划中的一条商业步行街贯穿本项目地块中心，并与***路传统商业街余脉相连，获得传统、持久的人气与商脉。项目**面为人口密集居民区，南面为****社区，项目本身有**万多平方米住宅，预计有**较高生活素质的居民。项目规划开发的商业面积较为适中，建成后营运管理的难度不太大。项目四面临街，可提供较多的出入口及门面，有利项目的销售。【劣势】众诚博远专业系统价值典范潍坊城市面貌、居民收入、商业消费档次与***、***区等均有较大差距，品牌商家、高端消费对本区的认同度低，进驻意愿不强烈，小、散、乱的传统商业面貌短期内不易改变。********************。【机会】众诚博远专业系统价值典范潍坊主城区其他各区具有极强集客力、辐射力的商业步行街区，项目发展正藉争建商核，开拓区级现代步行街商业的机会。潍坊原有商业基础薄弱，规模小、档次低、业种业态不全、分布零散，区内消费需求得不到满足。区域人口对百货、超市、中高档餐饮及家居用品的消费需求较为强烈。百货、超市在****商圈占据龙头地位，但在潍坊的发展较弱。区域对餐饮业的档次、环境、服务水平有升级的需求。未来两三年内，潍坊住宅供应量达到****万平方米，住宅开发量的增加，以及区域交通条件的改善，将带动区内人口的增长，对商业消费需求增加，尤其是家居、建材、家电方面。【威胁】众诚博远专业系统价值典范***商业中心在中短期内仅是一个区域级商圈发展的起步阶段，与****的发展目标尚有较远的距离。在主城区中处于****的地位。人口规模小，收入水平和消费力水平都较低，人口增长的速度也比较低。主导产业对就业人口增长的吸引力小。区域流动人口少。工业区形象以及区域配套缺乏，制约住宅开发、迁入人口的规模、速度与水平。********************。【威胁】众诚博远专业系统价值典范潍坊城市面貌、居民收入、商业消费档次与***、***、***区等均有较大差距，品牌商家、高端消费对本区的认同度低，进驻意愿不强烈，小、散、乱的传统商业面貌短期内不易改变。主力店的引入存在较大阻力。百货：********。大型超市：*********。商业项目以销售为主，日后经营将面临压力，对刚起步的新区商业发展带来不利影响。【制约项目发展的关键因素】众诚博远专业系统价值典范区域商业基础薄弱，本项目发展的土壤不坚实原有商业小、乱、散。政府仅在****改善和招商政策上给予支持，商业建设主要依赖几个大型商业项目的发展。区内消费规模和消费力不足，短期内的提升程度也较为有限。***********************。**************。【Part6项目商业部分设计建议】众诚博远专业系统价值典范【商业部分定位】众诚博远专业系统价值典范核心问题界定与分解办公写字楼产品的定位裙楼商业底商的定位酒店式公寓产品的定位健康街沿街铺面适合的定位？道口路住宅铺面的产品建议？潍坊市场存在哪些商业机会？项目所在区域写字楼的发展方向？做什么类型公寓产品？设计何种营销方式才能快速销售？【商业规划】众诚博远专业系统价值典范

商业项目定位：道口·院街本案商业市场定位产品建议【市场定位】众诚博远专业系统价值典范项目自身条件项目前期定位紧邻汽车总站，面对潍坊县城广大的流动人口，影响范围比较广项目为比较好临街面，区域位置比较明显；北临的健康街是市区主干道之一，展示性较好。商业街整体定位：以文化、餐饮、娱乐、休闲、社区配套等体验式消费为主，以文化街区概念，打造潍坊首条休闲文化街区的产品。【沿街商铺定位】众诚博远专业系统价值典范沿街商铺建议：对当地特色的旅游产品店、当地知名小吃、国内知名餐饮店、特色餐饮、KTV、电影院等进行招商