规划方案建议

第一操作环节：住宅规划设计要点A：总体规划个项目在总体规划方面具有以下几个特点：最大限度地利用项目周边的景观资源，充分考虑业主观景的需要。布置二处中心景观，景观以水景为主。注重小区的环境规划、景观设计。不再仅仅停留在简单地提高绿化率上，而是注重提高建筑和环境艺术品位，提升楼盘的综合素质。为适应观景的需要，楼宇摆放、朝向、布局都尽量朝向观景资源，并兼顾到小区内部的人造景观。总体而言，规划内容更多，形式更为多样，“兵营”式整齐划一的布局形式基本上被取消，围合式、半围合式、开敞式、交错式布局各现神通。全新板式小高层。底层全部架空，采用泛会所的概念。要点B：房型设计 平面形式采用平层和错层相结合，户型内部间隔开门是厅或玄关，饭厅与厨房相邻。睡房置于一侧，中间形成一道走廊。走廊尽端是主卧房。一般都是条式设计，景观互不遮挡。主力户型面积为100-130平方米要点C：细节处理人与车的关系，基本的人车分流，室外停车场和室内停车场结合。裙楼、平台和架空层窗体窗户犹如住宅的“眼睛”，所以也是建筑师们考虑的重点内容，其变化主要表现在以下方面：凸窗和角窗大量运用，一些楼盘甚至把两者结合起来，以扩大视野景观。落地玻璃阳台或落地窗的运用。窗台高度40—50CM，平均45CM，适合人们坐卧、摆放家庭小什物。玻璃颜色也很讲究，蓝玻、浅绿玻、黑绿玻用得较普遍。采用一些新材料、新技术。采用了可调节式塑钢窗，既可左右开，又可上下开启，而且防渗漏水性能良好。立面做立面是统一变化之间做文章，但局部的变化寓于整体的统一之中，立面上的变化主要有：局部镂空，做景观或做成观光之处，并创造出“景中有楼，楼中有景”的效果。局部连接，使楼栋在空中相通，形成整体。阳台上做绿化。同一立面上施以不同色彩，形成对比，增强动感。将立面从直线变为曲线。屋顶文章——从“头”做起，可见没有哪个精品楼盘的屋顶不是煞费苦心的：坡屋顶、阁楼空中花园排架柱廊和观光围栏钟塔、灯塔、拉线等饰物圆顶（“天园地方”的象征意义）要点D：环境规划和景观设计主题：全新欧式皇家花园风格内容和形式：可以与园林景观设计公司协商。第二操作环节：应用新概念住宅设计要点A：适用面积适当的厅30-45，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。厅内要有良好的光照、通风与视野。厅内不要有太多的洞口与门，以方便安排家具。厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜与扔垃圾，避免污染。厨房与餐厅最好紧邻，以便端菜与撤除餐具。卫生间与卧室要相近，夜间使用，老人使用均不会发生麻烦。集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区与私密区）分区应是使用功能合理的基本功能。要点B：面积好的面积定位应该是引导性的前瞻设计与现实性的市场定位的结合体。要点C：高科技与环保时尚住宅的新亮点高科技与环保相结合的智能化住宅，将成为新世纪的住宅流行时尚。第三操作环节：住宅规划设计崭新理念理念一：“均好性”理念强调景观的均享，弱化组团，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归缩领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。强调日照、朝向均好。理念二：“新街坊”理念新街坊包括“城市街坊”和“小区内街坊”主要特点：缩小小区规模，加密街道网络；汽车入地与街道直接相通；周边围合或周边封闭，形成大尺度的公共空间；强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道；突出街区城市效果。周围景观既是城市景观；公共配套工程设置或分隔在不同的街坊里，从而便于管理。如果街区加密，小区规模应减少。利于车辆行驶、停放和小区内稳定空间的形成。如北京的大吉都市嘉苑小区（康居示范工程）：周边形成街区；在开发建设时，进行分期式开发；实行分区管理；车库设计在地下，直接与街道相通；开口只有两个，周边封闭，中间留出较大的公共活动空间和绿地。理念三：“价值定位”理念在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定加值区域；依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比；反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利；重视草地、树林、水面、硬质景观价值。第四操作环节：营造开发商住宅设计的功能卖点卖点一：立体花园卖点二：标高解决功能分区卖点三：交通面积功能化卖点四：起居室、卧室灵活可变第五操作环节：住宅规划设计未来空间发展模式模式一：五位一体模式从当前市场热点来看，未来住宅的模式必将是“家居、环境、文化、配套、会所”这“五维空间”的高度统一和有机配搭，这当中隐含了包括住户、管理者、发展商、规划设计者等几大方面的综合因素，是一个整体的运筹系统。模式二：空间渗透模式高层住宅内设置“半公共空间”的措施。高层住宅内的“半公共空间”的功能为：作为居民之间接触和交往；作为儿童的活动场地；作为防灾避难和疏散的有效空间；通过绿化和开敞空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。高层住宅的“半公共空间”是妥善处理居住的“私密性”和“公共性”的有效手段。空间渗透的思路纯净空间：在“静”字上做文章，即保证其安静、安全、安逸；人车彻底分流，无任何车辆（含自行车）进入，无任何电线在空间内穿；围合空间是一个单纯的休闲空间、交往空间，不是集中活动空间；主要使用权是老人、孩子、活动半径范围内的“可视区域”内；硬质景观的尺度要贴近人。步行空间无车辆的通行空间；这种空间必须具有空间上延续变化和收放；步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在；步行空间要采用多种形式，如一步线、直线、L型等形式。平台分流思路避免架空平台上部对平台一层住户或下层住户的通视；限制人与车流的交叉。绿化靠窗、人流居中；注意平台下部的采光和采光开罩的景观设计；人员在平台下与车流不交叉，使景能直接入单元或入户。架空空间思路做好架空空间的人流、车流组织，分区停放不同车辆；是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉；美化环境、视觉效果扩大；重视架空层的色彩效果。户型设计第一操作环节：户型设计市场难点A：专家与用户的矛盾矛盾1：专家都比较重视使用系数，这本来是对的。但到了市场上，高档项目可能需要放大走廊、大堂、过道等公共空间，导致使用率降低，如果购房者认为值得花高价买这种房子，设计就应该向这个方向妥协。矛盾2：设计规范中要求卧室至少有一间朝南，四室的卧室至少两间朝南。然而调查显示，大多数购房者、认为厅是否朝南更重要。矛盾3：从价格方面看，地价越便宜的地方越适宜做大户型；从消费层看，越贵地段消费者越能承受大面积，即总价高的住宅。矛盾4：从理论上看，西北面单价低，把户型做小、卖不出损失不大；做高档住宅，西北面户型宜大，起到拉平客户阶层的作用。而市场的实际是，有希望总价越便宜越好的客户，也有认为无论价格多少，最好向着东南方向。矛盾5：拒调查，消费者认为评价户型最重要的依次是：布局、朝向、楼层、使用率。在具体的户型布局中，各功能区的重要程度依次为：起居厅、主卧、餐厅、次卧。但从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积上调。矛盾6：现实的设计，通常安排餐厅与起居室结合，这多少是出于无奈。而在某些客户调查中发现：餐厅最好单独设立；实在不行，最好与厨房在一起合设。难点B：专家之间的矛盾难点C：“最好卖户型”的偏差难点D：发展商的喜好第二操作环节：决定户型设计成败的核心要素国家有关政策和法规气候地形地貌社会、经济、生活科技的发展政府相关职能部门及开发商的要求家庭规模和结构影响了住宅的套型设计家庭行为模式当地的生活习惯、风俗、社会、文化背景生理、心理的需求人均使用面积住宅的层数：多层、高层、小高层套内各种功能的关系结构、设备、竖向交通第三操作环节：户型设计的新概念户型面积趋向实用化功能配置更趣完善功能分区更为明显户型设计更为贴近人性设计观念的变革从人口构成确定居住空间景观价值最大化第一操作环节：发现利润的风向标第二操作环节：量化景观价值“环境卖点”概念提出的背景景观到底值多少钱5倍的边际利润邀请名师值得第三操作环节：环境设施设计的操作要点操作要点B：城市设计操作要点C：绿化设计操作要点D：室外硬质景观设计操作要点E：停车场（库）设计操作要点F：文化设计第四操作环节：住宅本体与环境要点A：底层与室外空间设计的连续性要点B：“景窗”概念第五操作环节：发挥景观的促销作用景观与施工期景观先行建筑风格与楼盘价值提升第一操作环节：建筑风格如何创造利润风格对住宅的重大意义建筑风格含义的重新审视“外立面”所占比重不断上升第二操作环节：建筑风格与房地产开发关系探讨建筑风格在购房决策要素中的排序购房者“建筑风格”的偏好建筑风格与开发价值的关系建筑师发展商的配合问题第三操作环节：住宅小区建筑风格现状剖析欧陆风格新“古典主义”与现代主义相结合现代风格异域风格普通型第四操作环节：建筑风格表达基本程序步骤A：住宅风格表达四大法则步骤B：住宅风格表达六大要素立面重点和细部处理材质色彩空间及其组合外部环境第六操作环节：提升“建筑风格竞争力”的对策方法一：建筑设计行业的改革与调整方法二：建筑设计人员素质的提高方法三：房地产发展商观念的更新方法四：设计市场进一步规范第七操作环节：把握建筑风格的未来走势走势A：个性化时代来临走势B：设计理念更加理性成熟走势C：建筑风格多样化走势D：建筑风格精致化第八操作环节：建筑风格成功案例示范精品项目细部处理模式第一操作环节：从战略层面认知细部处理细部处理是楼市竞争的决胜领域决定住宅品质的细部处理能力如何通过细部处理实现“以人为本”第二操作环节：住宅小区细部处理的具体解决方案A部分：居所室内细部处理门的处理地面细部处理手法墙的细部处理手法窗户与窗台厨房浴室其它细节B部分：室外环境细部处理C部分：服务的细部研究第三操作环节：设计服务细部运行模式服务不到位的三种现象“手”不到位最不应该发生现象“心”不到位最普遍的不到位“研究”不到位最高水平的不到位第四操作环节：从根本层面提升公司细部到位能力导入优秀公司的运作机制配套功能开发模式第一操作环节：小区配套功能的重新定位居家功能消闲功能感观功能投资功能住宅物业的功能组合第二操作环节：小区配套功能最优化组合的设计流程步骤一：目标客户群居住观念的调查分析步骤二：周边配套的分析步骤三：客户心理，居家品位服务品位生活品位社区品位文化品位第三操作环节：小区功能配套难题解决示范第四操作环节：利用配套功能形成营销优势配套功能的新思维新思维A：变不利为有利的组合功能新思维B：办小学打头阵新思维C：小区医院的配套功能与市场功能新思维D：连锁店进驻小区第五操作环节：小区配套功能创新示范绿色养生慢跑步径塑胶跑道曲径运动草坪跑道多功能休息椅英派司14站健康路径勇敢者步径儿童欢乐步径青年动感步径赤足养生步径厨卫开发模式第一操作环节：厨卫设计的理念突破突破A：现代厨卫革命突破B：科学细分现代厨房第二操作环节：现代厨卫设计的基本流程设计厨房步骤A：选择合理厨房位置步骤B：设计厨房空间配置厨房的空间配置可分以下几种：一字型平等型U型L型岛型步骤C：合理组合硬件步骤D：设计厨房作业活动区步骤E：设计以人为本厨房操作步骤F：成本预算表设计卫生间步骤A：设备及功能配置步骤B：配置合理空间组合步骤C：设计以人为主的卫生间第三操作环节：厨卫细部处理的应对技巧技巧A：厨卫设计技巧B：厨房配套安装57710018030900120955790368228596330825771001803090012386576137399735760696577100180309001359457807757990251551257710018030900123875771649826018180515771001803090012138572131192158918326577100180309001235957903682236107605357710018030900123565761352861437917425771001803090012355575087869704693279170881003433552741012299443258333791708810034335527510186673293883200817088100343356107101581152501500522170881003433561081010001800598717321708810034335429510107419414268701717088100343356184