物业管理招标文件

物业管理招标文献的编制目录HYPERLINK一、招标文献的内容 1HYPERLINK1.投标邀请书 1HYPERLINK2.技术规范及规定 1HYPERLINK3.投标人须知 2HYPERLINK4.协议一般条款 3HYPERLINK5.协议特殊条款 3HYPERLINK6.附件 4HYPERLINK二、招标文献样本 4HYPERLINK1．封面 4HYPERLINK2．招标文献目录与重要内容 5HYPERLINK第一部分投标邀请 5HYPERLINK第二部分技术规范及规定 5HYPERLINK第三部分投标人须知 5HYPERLINK第四部分协议一般条款 6HYPERLINK第五部分协议特殊条款 6HYPERLINK第六部分附件 6物业管理招标文献是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文献。招标文献编制的好坏，直接关系到招标人和投标人双方面的利益，因此招标文献的内容既要做到详尽周到，以维护招标人的利益，又要做到合理合法，以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分，第一部分是对招标文献内容的剖析；第二部分是以一份详尽的招标文献样本作为编制招标文献的参照。一、招标文献的内容不一样类型的项目其招标文献的内容也繁简各异，然而按照国际通例，招标文献的内容大体可概括为三大部分。第一部分，投标人为投标所需理解并遵照的规定，详细包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及规定；第二部分，(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将构成附件作为招标文献的一部分；第三部分，中标的物业管理企业应签订的协议的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文献格式。三大部分的内容详细可归纳为构成招标文献的六要素：①投标邀请书；②技术规范及规定；③投标人须知；④协议一般条件；⑤协议特殊条件；⑥附件(附表、附图、附文等)。1.投标邀请书投标邀请书与招标公告的目的大体相似，其目的是提供必要的信息，从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后，决定与否参与投标。其重要内容包括：业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及规定的简述、招标文献的售价、投标文献的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文献中，也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标，投标邀请书往往作为投标告知书而单独寄发给潜在投标人，因而不属于招标文献的一部分；但假如采用公开招标方式招标，往往是先公布招标公告和资格预审通告，之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请，应作为招标文献的一部分。2.技术规范及规定这一部分重要是阐明业主或开发商对物业管理项目的详细规定，包括服务所应到达的原则等。例如对于某酒店项目，招标人规定该物业的清洁卫生原则应到达五星级，这些规定就应在“技术规范及规定”部分写明。对于若干子项目的不一样服务原则和规定，可以编列一张“技术规范一览表”，将其加以综合。此外，在技术规范部分，应出具对物业状况进行详细阐明的物业阐明书，以及物业的设计施工图纸。物业阐明书和图纸应在附件部分中作详细阐明。3.投标人须知投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则，是招标文献的重要构成部分，其内容包括：①总则阐明；②招标文献阐明；③投标书的编写；④投标书的递交；⑤开标和评标；⑥授予协议。如下分别予以详细阐明。(1)总则阐明总则阐明重要对招标文献的合用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行阐明。(2)招标文献阐明招标文献阐明重要是对招标文献的构成、招标文献的澄清、招标文献的修改善行阐明。(3)投标书的编写投标人须知中应详细列出对投标书编写的详细规定。这些规定包括：①投标所用的语言文字及计量单位；②投标文献的构成；③投标文献格式；④投标报价；⑤投标货币；⑥投标有效期；⑦投标保证金；⑧投标文献的份数及签订。假如由于采用邀请招标或议标方式招标，而没有进行投标资格预审，则在招标文献的投标人须知中还应规定投标人按预定格式和规定递交投标人资格的证明文献。招标文献对投标书编写规定的阐明一般有两种，一是文字阐明，应归入投标人须知部分；另一种是在招标文献中列出投标文献的一定格式，规定投标人只要按格式规定填入内容。这些格式一般包括：投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要阐明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。(4)投标文献的递交投标文献的递交的内容重要是对投标文献的密封和标识、递交投标文献的截止时间、迟交的投标文献、投标文献的修改和撤销的阐明。(5)开标和评标开标和评标是招标文献体现公平、公正、合理的招标原则的关键，包括如下内容：①对开标规则的阐明。②组建评标委员会的规定。③对投标文献响应性确实定。即审查投标文献与否符合招标文献的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。④投标文献的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文献内容。⑤对投标文献的评估和比较(阐明评估和比较时所考虑的原因)。⑥评标原则及措施。⑦评标过程保密。(6)授予协议授予协议的内容一般包括：①定原则则。阐明定标的准则，包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。②资格最终审查。即阐明招标人会对最低报价的投标人进行履行协议能力的审查。③接受和拒绝任何或所有投标的权力。④中标告知。⑤授予协议步变更数量的权力。即申明招标人在授予协议步有权对招标项目的规模予以增减。⑥协议协议书的签订。阐明协议签订的时间、地点以及协议协议书的格式(详见附件)。⑦履约保证金。4.协议一般条款协议的一般条款不是协议的重要内容，一般包括如下条款和内容：(1)定义。即对协议中的关键名称进行释义。(2)合用范围。即写明本协议的合用范围。(3)技术规格和原则。该条款的内容一般与招标文献的第二部分“技术规范及规定”的内容相一致。(4)协议期限。一般可参照委托管理的期限。(5)价格。即物业管理费的计取，一般应与中标人的投标报价表相一致。(6)索赔。索赔条款重要阐明在投标人(协议的乙方)发生违约行为时，招标人(协议的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。其详细内容包括索赔的方案和索赔的程序。(7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的状况下，协议一方难以或者不也许履行协议步，对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分：不可抗力的内容；遭受不可抗力事件的一方向另一方提出汇报和证明文献；遭受不可抗力事件一方的责任范围。(8)履约保证金。该条款重要是规定中标人在签订协议后，为保证协议履行而须提交的履约保证金的比例，以及提供履约保证金的形式。(9)争议的处理。该条款重要的内容是预先规定协议双方在协议履行过程中发生争议时的处理途径和措施。如在该条款中规定以仲裁作为处理争议的途径等。(10)协议终止。该条款的重要内容是阐明协议的期限和协议终止的条件(如物业管理企业违约情节严重；业主破产；物业被征用等)。(11)协议修改。该条款应申明对于协议的未尽事项，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的协议修改书，作为协议的补充协议。(12)适使用方法律。即写明协议合用的法律。(13)主导语言与计量单位。(14)协议文献及资料的使用。条款中应写明协议文献及资料的使用范围及事宜，如对保密的规定等。(15)协议份数。(16)协议生效。5.协议特殊条款协议的特殊条款是为了适应详细项目的特殊状况和特殊规定作出的特殊规定，例如对执行协议过程中更改协议规定而发生偏离协议的状况作出某些特殊规定。此外协议特殊条款还可以是对协议一般条款未包括的某些特殊状况的补充，如有关延迟动工而赔偿的详细规定，以及有关税务的详细规定等。在协议执行中，假如一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。6.附件附件是对招标文献主体部分文字阐明的补充，包括附表、附文和附图，详细有：(1)附表①投标书格式；②授权书格式；③开标一览表；④项目简要阐明一览表；⑤投标人资格的证明文献格式；⑥投标保函格式；⑦协议书格式；⑧履约保证金格式(一般为银行保函)。(2)附文物业阐明书。(3)附图物业的设计和施工图纸。二、招标文献样本1．封面招标文件招标编号：____________招标项目名称：________年月××招标中心统一印制2．招标文献目录与重要内容第一部分投标邀请第二部分技术规范及规定第三部分投标人须知Ａ总则阐明1.合用范围2.定义3.合格的投标方4.投标费用Ｂ招标文献阐明5.招标文献的构成6.招标文献的澄清7.招标文献的修改Ｃ投标文献的编写8.语言及计量单位9.投标文献的构成10.投标文献格式11.投标报价12.投标货币13.投标人资格的证明文献14.投标有效期15.投标保证金16.投标文献的份数和签订Ｄ投标文献的递交17.投标文献的密封和标识18.递交投标文献的截止时间19.迟交的投标文献20.投标文献的修改和撤销Ｅ开标和评标21.开标22.评标委员会23.投标文献响应性确实定24.投标文献的澄清25.对投标文献的评估和比较26.评标原则及措施27.保密Ｆ授予协议28.定原则则29.资格最终审查30.接受和拒绝任何或所有投标的权力31.中标告知32.授予协议步变更数量的权力33.协议协议书的签订34.履约保证金35.中标服务费第四部分协议一般条款1.定义2.合用范围3.技术规格和原则4.委托管理期限5.价格6.索赔7.不可抗力8.履约保证金9.争议的处理10.协议终止11.协议修改12.适使用方法律13.主导语言与计量单位14.协议份数15.协议生效第五部分协议特殊条款第六部分附件第一部分投标邀请受顾客委托对________________项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。1.招标编号：2.招标项目的简要阐明：3.项目动工期：4.投标地点：5.投标截止时间：年月日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文献不接受。6.开标时间、地点：7.凡对本次招标提出问询，请在年月日前与联络(技术方面的问询请以信函或传真的形式)。地址：邮编：电话：传真：联络人：(签名)年月日第二部分技术规范及规定2.项目所在地有关物业所在地及物业的详细状况和资料详见物业阐明书和物业图纸(略)。第三部分投标人须知Ａ总则阐明1合用范围2定义“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。“投标方”系指向招标方提交投标文献的物业管理企业。“项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文献规定，须向顾客提供的物业管理服务。“顾客”系指委托进行本次招标的××开发商或业主委员会。3合格的投标方4投标费用Ｂ招标文献阐明5招标文献的构成(1)投标邀请；(3)投标人须知；(4)协议一般条款；(5)协议特殊条款；(6)附件。6招标文献的澄清7招标文献的修改Ｃ投标文献的编写8语言及计量单位9投标文献的构成(1)投标书、授权书、开标一览表以及项目简要阐明一览表；(2)投标资格证明文献；(3)投标符合招标文献规定的证明文献及投标方认为需加以阐明的其他内容；(4)投标保证金。投标应将投标文献装订成册，并填写“投标文献资料清单”。10投标文献格式11投标报价××开发商以其他方式签订协议的权力。12投标货币13投标人资格的证明文献14投标有效期“技术规范及规定”部分另行规定。15投标保证金(1)由下列银行开具保函：①中国银行总行或其分行；或。②中国银行在海外的往来行通过中国银行；或。③在中华人民共和国营业的任何其他中国或外国银行；或。④由中国人民银行授权的其他银行。投标保证金保函应按招标文献附件6格式提供，并在投标文献有效期过后30天内继续有效。(2)银行本票、汇票、支票或现金(在投标有效期满前，因票据即将到期，招标方有权临时行使票据权力)。(1)开标后投标方在投标有效期内撤回投标；或。(2)假如中标方未能做到：①按本须知第33条规定签订协议；或。②按本须知第34条规定提供履约保证金；或。③按本须知第35条规定缴纳中标服务费。16投标文献的份数和签订“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。Ｄ投标文献的递交17投标文献的密封和标识“开标一览表”字样，然后再装入正本投标文献密封袋中。“于__________之前(指投标邀请中规定的开标日期及时间)不准启封”的字样。18递交投标文献的截止时间19迟交的投标文献20投标文献的修改和撤销“修改投标文献”或“撤销投标”字样。Ｅ开标和评标21开标“开标一览表”内容，以及招标方认为合适的其他内容并记录。22评标委员会23投标文献响应性确实定24投标文献的澄清25对投标文献的评估和比较26评标原则及措施(1)开标后，将对实质性响应的投标报价分别与标底价比较，并按其报价的合理程度予以打分，合理性越强则得分越高。(2)在第一次打分的基础上，根据第25条考虑原因，对投标进行第二次打分，服务质量越高，管理方案越先进，则得分就越高。(3)将两次打分分别与商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分，最高得分者即系最低评标价标。27保密Ｆ授予协议28定原则则29资格最终审查30接受和拒绝任何或所有投标的权力31中标告知32授予协议步变更数量的权力“项目一览表”中规定的项目规模或工作量予以增减。33协议协议书的签订34履约保证金35中标服务费(1)以中标告知书中确定的中标总金额作为收费的计算基数。(3)中标服务费币种与中标签订协议的币种相似，或以人民币支付(按开标日中国银行公布汇率卖出价折算)。第四部分协议一般条款1定义“协议”系指甲方和乙方(简称协议双方)已到达的协议，即由双方签订的协议格式中的文献，包括所有的附件、附录和构成协议部分的所有其他文献。“协议价格”系指根据协议规定，在乙方全面对的地履行协议义务时应支付给乙方的款项。“甲方”系指通过招标方式，接受协议服务的开发商或业主委员会。“乙方”系指中标后提供协议服务的物业管理企业或单位。2合用范围3技术规格和原则4委托管理期限年。即自年月日起至年月日止。5价格6索赔(1)乙方同意甲方取消其不符规定的服务项目，退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。(2)对于情节轻微的，经双方同意可减少该类项目的物业管理服务价格。(3)对于情节严重，导致甲方损失金额巨大的，同意甲方终止所有委托管理协议，并赔偿甲方因此导致的损失。7不可抗力8履约保证金(1)中国银行，或。(2)根据国外银行给中国银行的反保函，由中国银行开具，或。(3)在中国境内营业的其他银行。9争议的处理10协议终止(1)发生不可抗力时。(2)一方不履行协议条款，导致另一方无法执行协议协议，协商又不能求得处理。协议终止，责任方赔偿损失。(3)物业被征用或甲方破产。11协议修改12适使用方法律13主导语言与计量单位14协议份数15协议生效第五部分协议特殊条款详细条款(略)。协议特殊条款是协议一般条款的补充和修改。假如两者之间有抵触，应以特殊条款为准。第六部分附件附件1投标书协议名称：致业主：先生们：1.在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、协议条款、技术规格、图纸以及第号至第号补充告知或修改书后，我方愿以人民币元(大写)(ＲＭＢ元)的总价或上述招标文献确定(算术上的核算与改正后)的另一金额，按招标文献的规定，承担上述项目的所有物业管理工作。2.假如贵方接受我方投标，我方保证在接到项目动工的指令后天动工，并在招标文献规定的期限内完毕协议规定的所有工作。3.我方同意在从规定的递交标书截止之日起天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方一直有约束力，并可随时被接受。4.在正式协议协议制定和签订之前，本投标书连同贵方的中标告知书应成为约束贵、我双方的协议。5.我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们也许收到的投标。年月日签字：姓名：以资格经授权并代表签订标书。投标人地址：证人：签字：姓名：所在单位及地址：职务：附件2授权书根据本文献宣布，签名人(姓名)、(职务)、(企业名称)、(企业注册地点)合法授权代表上述企业，特此任命在下面签字的(姓名)、(职务)、(企业名称)为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关(项目名称)的投标方面，以该企业的名义代表该企业签订投标书，进行谈判，签订协议和处理一切与此有关的必要事务。现分别在下面签字以资证明。年月日授权人签字：代理人签字：公证人签字：公证人姓名：公证人地址：公证人职务：附件5投标人资格的证明文献投标人概况法定名称：法定注册地址：电话及传真号码：投标人联络人姓名、职务：电话：财务联络人姓名、职务：电话：技术联络人姓名、职务：电话：2．2．务资料经营管理人员：董事长：秘书：总经理：其他人员：3.合股或自办的业务，如合股：合股人姓名4.企业建立或登记注册日期5.分部或代表处的地址、传真、电话、联络人6.企业总资产7.银行证明书及银行地址8.银行联络开标的姓名和职务9.担保企业证明书及担保企业地址10.提交近来2～3个财政年度的汇报(复印件)，包括资金平衡表、损益表、财务状况变动表以及业主权益表等。投标人保证书致________(招标企业名称和详细地址)事由：________(项目名称)资格预审申请尊敬的先生／女士：在研究了上述项目的资格预审文献后，本证书签字人兹作如下申明：1.在资格预审书中所提交的一切资料，是真实的。2.我方理解，________(招标企业名称)对资格预审所做的决定，是最终的。(招标企业名称)对任何投标申请者不承担任何责任，也无义务将其决定的原因告知投标申请人。3.在通过资格预审的状况下，我方理解，资格预审合格仅仅是获得了准时参与投标的权力，而招标条件及日期则完全由________(招标企业名称)和业主决定。4.如我企业(联合体)的技术和财务状况或执行协议能力在招标时发生了变化，我方承诺将此状况告知________(招标企业名称)和业主，并理解________(招标企业名称)和业主有权对原资格预审的决定进行审查。5.兹提交预审文献中所规定的一切文献和资料。日期：投标申请人名称：企业授权代表：职务：代表签字：附件6投标保函投标银行保函1.鉴于(投标人名称)(如下称“投标人”)将于(递交投标书日期)提交了管理(协议工程名称)的投标书。2.根据本文献，兹宣布，我行(银行名称)(国别)(注册办公地点)(如下称“银行”)向(业主名称)(如下称“业主”)立约担保(以文字和数字表达的金额)的保证金。本保证书对银行、继承人和受让人均有约束力。加盖银行公章年月日3.本保证的义务条件是：(1)假如投标人在投标书中规定的标书有效期内撤回标书；或。(2)假如投标人在投标有效期内接到业主所发的中标告知后：①未能或拒绝根据投标人须知，按规定签订协议书；或。②未能或拒绝根据投标人须知，提供履约协议保证金。我行保证在受到业主第一次书面规定后，即对业主支付上述款额，不必业主出具任何证明，只需在其书面规定中阐明，其索款是由于出现了上述条件中的一种或两种，并详细阐明该条件。本保证书在投标人规定的递交标书截止日期或业主在该日期推迟的递交标书截止日期的后____天(含第____天)内有效。推迟递交标书截止日期不必告知银行。任何索款规定应在上述日期前交到银行。年月日证人签字：证人姓名：证人地址：投标保证金契约担保担保号：签订日期：1.根据本文献，我方(投标人名称)(如下称委托人)作为委托人，授权在中华人民共和国境内办理业务的(国家)(担保单位名称)(如下称担保人)向债权人(业主名称)(如下称业主)立约担保，如实支付(用文字和数字表达金额)的担保金。2.委托人和担保人双方，他们的继承人和受让人均共同地和分别地受本担保书的严格约束。双方分别盖章年月日3.鉴于委托人已于(提交投标书日期)向业主递交了(协议项目名称)的书面投标书(如下简称标书)。4.本担保的义务条件是：(1)假如投标人在投标书中规定的标书有效期内撤回标书；或。(2)假如投标人在投标有效期内接到业主所发的中标告知后：①未能或拒绝根据投标人须知，按规定签订协议书；或。②未能或拒绝根据投标人须知，提供履约协议保证金。则本义务有完全的效力，否则无效。(3)不过，担保人不应当对：①不小于本担保书规定的罚款额负责；②不小于委托人投标额与业主所接受的投标额的差额负责。5.担保人在执行本文献时，确认该义务在投标人须知中规定的递交标书截止日期或业主在该日期到期推迟的递交标书截止日期后30天(含第30天)内有效，推迟递交标书截止日期不必告知担保人。委托人：(签字、姓名、职务)担保人：(签字、盖章)附件7协议协议书本协议是以(业主名称，如下称“业主”)为一方，以(中标投标人名称，如下称“承包商”)为另一方，于____年____月____日共同签订的。鉴于业主委托管理下列有关项目(项目名称)，并已接受了承包商对于管理本项目的投标，现签订本协议如下：本协议中的单词和用语均应具有下文中提到的协议条款中所规定的含义。下列文献应被视为本协议的构成部分，供阅读和解释。(1)本协议协议书；(2)中标告知书；(3)投标书及其附件；(4)协议的特殊条款；(5)协议的一般条款；(6)投标人须知；(7)技术规范和规定；(8)图纸；(9)辅助资料等。上述文献应视为补充性的，且互为解释。但如有矛盾和不一致之处，以上列次序中在先者为准。考虑到业主应给承包商下述的付款，承包商特此同业主立约，保证在所有方面按协议条款的规定，承担本项目的物业管理工作。对承包商应得的酬劳，业主特此立约，保证按协议规定的时间和方式向承包商支付协议款项。为此，立约双方代表在本协议上于上述时间各自签字。承包商法人代表：签字：业主法人代表：签字：公证处证人：签字：附件8履约保函履约银行担保书(有条件的)本协议由(银行地址)的(银行名称)银行(下称“承保人”)为一方，(业主地址)的(业主名称)(下称“业主”)为另一