银行房地产开发贷款授信报告格式

银河房地产开发贷款

授信报告客户名称： 黑洞房地产开发有限公司申报行： 申报日期： 一、授信总体情况（本部分是报告总领，主要是介绍本次授信的总体情况）一、 申请人：黑洞房地产开发有限公司（下称“黑洞地产”）二、 申请贷款种类及金额：房地产开发贷款3亿元三、 授信项目名称：黑洞空中花园D区四、 借款利率：同期基准利率上浮50%（利率主要是参考市场的利率和跟房地产公司博弈的结果。如果房地产公司实力雄厚，多家银行争夺其业务，利率比较低。银河需综合考虑这个客户的重要性，能给银行带来多少综合收益（贷款利息收入、个人贷款、个人优质客户等等））五、 担保方式：土地使用权抵押，符合条件后转为在建工程抵押。天外天集团提供集团担保。企业实际控制人黑洞人提供个人保证担保（这是比较普遍的担保方式。有些大型房地产集团可能只提供其他项目公司担保，这就要银行自己衡量风险了。在建工程抵押是比较稳妥的担保方式，最好能用先还后解压的方式，可以控制开发商的还款进度。现在很多开发商都比较大型，开发项目比较多，如果控制不好，销售款很容易被挪用到其他项目上。预收款名义上需要房管局审批才能使用，但房管局和开发商往往同穿一条裤子，根本没有控制开发商用款）六、 授信期限：3年（根据其实际进度）七、 还款方式：2021年还1.5亿元，2022年还1.5亿元（根据其销售现金流进行设计。还可以加上：销售收入的60%用于归还贷款；住宅项目销售到7成还清贷款。车库不要计算入内，车库往往入住时再销售，贷款早就到期了）八、 放款条件：1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》齐全；（基本条件）2、 项目自有资金与贷款资金同比例到位，自有资金总额不低于项目总投资30%；（基本条件。房地产开发款项往往三部分组成：自有资金、银行贷款、销售再投入。有些银行为了控制完工风险，全包了除自有资金以外的资金需求）3、 股东方出具承诺函，承诺对本项目超投资负责，在我行贷款未偿付前，不得收回投资以及分红（控制项目的完工风险及保证还款放到第一位）4、 在我行开立监管专户以及保证金账户（易于控制风险，增加效益）九、申请人在我行历史授信情况：申请人我行暂无授信记录。二、申请人情况（一）申请人基本情况企业名称：黑洞房地产开发有限公司（下称“黑洞地产”）注册地：银河黑洞法定代表人：黑洞人注册资本：20000万元人民币成立日期：2005年04月1日经济类型：有限责任公司（中外合资）经营范围：房地产开发业贷款卡号：88888888888888股东情况：股东出资额出资方式持股比例天外天地产集团有限公司15000万元货币75%（香港）天天有限公司5000万元外汇25%（二）股东天外天地产集团情况介绍：法定代表人：黑洞人注册资本：900,000,000.00元人民币企业类型：股份有限公司（台港澳法人独资）成立日期：1999年4月1日贷款卡号：12345679899999998经营范围：房地产业，拥有国家建设部颁发的一级开发资质。公司荣誉：2010年，中国房地产百强企业；2009年，中国房地产百强企业;历史沿革：1、股权结构天外天地产集团是一家台港澳法人独资企业，其股权结构如下:黑洞人100%天外天地产控股有限公司100%天外天地产集团有限公司黑洞人持有天外天地产控股有限公司100%的股份，天外天地产控股有限公司持有100%天外天地产集团有限公司股份，为天外天地产集团的控股股东和实际控制人。（实际控制人一定要追索到自然人）2、经营情况天外天地产集团是一家集房地产设计、开发、工程监理、建筑施工、销售、物业管理等业务为一体的全国性的大型房地产企业。业务发展以“住宅+商业地产”为核心的“有限多元化”产业架构，以住宅、酒店经营为支撑。天外天地产2020年实现合约销售153亿元，比上年上升45%，销售情况良好，土地储备约2500万平方米，拥有超过52个物业项目公司。从大本营北京开始，天外天集团的业务已扩展至广州、深圳、上海等20个城市和地区，基本上已实现全国性的布局策略。（如果是像碧桂园那样的上市公司，可以在其公开的年报上找到这些资料。需要注意的是，写报告是客户经理通过调查分析后，对企业做出比较客观的评价。很多客户经理不负责任或不够认真，把企业自己的介绍一字不漏地copy下来，还写着:“我公司……”）1）已完工项目情况截至2020年12月31日，天外天集团开发已完工项目45个，完工建筑面积2250万平方米，在建面积1750万平方米。具体情况如下（单位：万平方米）：项目名称地点总建筑面积占地面积完工建筑面积在建面积（列举一下）2） 土地储备情况截至2020年12月底，天外天地产集团拥有总建筑面积约1050万平方米的土地储备，分

布于中国20个城市，主要有XX、XXX、XXX……。3）财务情况根据天外天地产集团的审计报告，2018-2020年的主要财务数据摘要如下。单位：万元项目201820192020货币资金应收账款其他应收款存货长期股权投资固定资产总资产短期借款应付账款其他应付款预收款项长期借款应付债券总负债所有者权益主营业务收入主营业务利润净利润经营活动净现金流投资活动净现金流筹资活动净现金流现金净流量资产负债率流动比率速动比率应收账款周转率存货周转率主营业务利润率总资产收益率净资产收益率a、资产负债情况主要关注的是货币资金、存货、其他应收款、短期借款、一年内到期的长期借款、其他应付款、预收账款，对余额变化大于20%的科目做出说明。货币资金主要关注有没有大起大落，有没有低于其平均水平，结构如何。存货主要是其在开发的项目，趋势如何，存货周转率变化趋势。如果余额大幅度增长，是土地储备增加还是存货积压。存货周转率低于同行业就需要注意了，可能存货并不好卖或者建设工期比同行业慢。其他应收款需要特别关注，这是最容易出问题的地方。该科目经常放股东借款。有的公司看似很富有，其实已经成了空壳了，都给股东占用了。有些上市公司就是这样出问题的，房地产公司因项目开发时间长，更加容易出现资金断裂。短期借款和一年内到期的长期借款是硬负债，要评估一下企业有没有足够的流动资金按时还款。其他应付款也有很多猫腻需要注意的。预收账款是存放预收款的，一般房地产企业应收账款比较少，应收账款周转率没有什么意义。如果预收账款过高，会导致企业的资产负债率过高，流动比率和速动比率很低，这些指标失真了。预收账款其实是没有结转的收入，并不是严格意义上需要归还的负债，需要说明一下了。b、 盈利能力分析主要看收入和利润增长情况。c、 现金流量分析注意其经营现金流情况，有没有足够的经营净现金流归还贷款。d、 信用状况截止至调查日，天外天地产集团共有人民币420,200,000元授信。无不良记录，以下为具体情况：合同号码生效日期终止日期贷款余额贷款性质备注天外天地产保证担保金额本外币合计:2,800,000,000.00,以下为具体情况:序号被担保人币种保证担保金额签订日期担保形式业务1黑洞房地产开发有限公司人民币250,000,000.002012-09-01单人担保贷款23天外天地产抵押担保金额本外币合计:550,000,000.00,以下为具体情况:序号被担保人币种保证担保金额签订日期业务1黑洞房地产开发有限公司人民币250,000,000.002012-09-01贷款23（三）申请人财务情况黑洞地产经营情况良好，主要作为项目开发运作及土地转让方面，财务状况健康。以下为申请人2018年至2020年财务情况（单位：万元）：项目201820192020货币资金应收账款其他应收款存货长期股权投资固定资产总资产短期借款应付账款其他应付款预收款项长期借款应付债券总负债所有者权益主营业务收入主营业务利润净利润经营活动净现金流投资活动净现金流筹资活动净现金流现金净流量资产负债率流动比率速动比率应收账款周转率 一存货周转率一主营业务利润率 总资产收益率 —净资产收益率 一（财务分析与集团公司的财务分析相同，如果是初始成立的项目公司，财务结构比较简单，没有什么参考价值，重点看项目了）（四）申请人贷款情况截止调查日，人行征信系统显示申请人贷款余额为2.5亿元。查到申请人有没有不良记录。（如果有不良记录，需要认真查找原因，这样的企业风险很高。而且很多银行对有没有结清的不良贷款的企业是不许贷款的）三、项目情况（一）项目概况黑洞空中花园项目位于……。该项目土地总面积为20万平方米（约合300亩），规划总建筑面积365,450平方米。该项目将开发建设为包含独立别墅、联排别墅、小高层洋房、高层洋房等在内的综合住宅小区，并配套部分商业设施。授信项目主要指标土地面积（皿）总建筑总面积（皿）D建筑面积（皿）其中：高层住宅（皿）商业（皿）地下室（皿）用途容积率使用年限（二） 项目位置（交代好地理位置，交通情况，可以从百度地图上截图下来放到这里，让人有直观认识）（三） 项目现状和周边环境项目已经完成了多少期，占地面积、建筑面积、销售面积，销售率等。如果当地政府有相关的网站公告数据，项目好不好、消费者认不认可一目了然了本贷款项目（1）去）规划情况规划如下表所示：（数字可以从建筑规划许可证的附件中找到）项目单位数值规划总用地平方米规划建设用地平方米总建筑面积平方米计算容积率建筑总面积平方米住宅（高层）平方米住宅（别墅）平方米商业平方米公建平方米不计算容积率建筑总面积平方米综合容积率平方米总建筑密度%绿地率%公共绿地面积平方米（四） 四证情况（1） 国有土地使用证（证号……）土地使用者为黑洞房地产开发有限公司，土地座落……；用途为住宅小区，土地总面积XXX平方米，使用期限……（2） 建设用地规划许可证（证号……）（3） 建设工程规划许可证（证号……）（4）建筑工程许可证（证号……）（五） 项目总投资构成申请人针对本项目开发初步做了相关预算，总投资成本50000.00万元，具体情况如下：项目总投资情况表 单位万元、元/平方米项目整体投资合计（万元）

开发成本 土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费不可预见费小计开发费用管理费用销售费用财务费用小计合计注：1:建筑面积平均成本=总投资/总建筑面积；可售面积平均成本=总投资/可售面积；指可售的住宅、商业、写字楼等面积，车位、配套等不属可售面积。（从开发商提供的项目可行性报告可以看到。但是有些开发商出于其自身的需要，有些想多贷款，故意做多总投资；有些为了达到30%的自有资金要求，故意压低总投资。这就需要客户经理的市场调研，对其不合理的部分加以修正）（六）项目筹资项目资金来源情况表 单位：万元序号资金来源计划额度已到位资金占计划比例1资本金15000030%2银行借款30000060%3销售再投入500010%合计500000100%（七）销售进度计划该项目销售计划：（单位：万元）区产品类别总面积预计销2021年2022年2023年合计F高层住宅商业车位小计（八）销售预计：1、宏观经济和行业概况：国家宏观经济及地方经济情况分析。国家房地产政策分析及地方房地产政策分析。目前国家提出“房住不炒”的政策，并严格控制各地方的政策，对房地产影响比较大，需要重点分析这几年房地产的变化。2、周边在售可比项目情况：本项目临近项目近期主要在售楼盘基本价格水平如下表：楼盘在售产品价位（元/平方米）3、 项目优劣势分析⑴优势：知名品牌、位置、周边配套等等⑵劣势：同上4、 项目定位和目标客户分析同区位的不同定位的楼盘销售情况，可以看出本区位主要的购买人群，分析一下本项目是否定位准确。（十一）封闭管理和还款计划1、封闭管理：1） 、按“三办法一指引”和《固定资产贷款管理实施办法（试行）》总行相关规定审核用款文件、办理贷款发放和资金支付，监督资金使用。2） 、黑洞地产在获得我行批复的开发贷款后，立即办妥项目用地及在建工程抵押，并在我行开立项目预销售监管账户和还款保证金账户。2、还款计划：2022年还1亿元，2023年还2亿元，按季还息。区域产品类别总面枳（血）7^页骨鱼3JJ2016年（万元）2017年（万元）2018年（万元）合计（万元）F高层住宅商业（十二）授信收益分析利息收入：7000万元计算依据：以基准利率上浮50%计算相关存款：10000万元计算依据：其他收益：个人按揭及其他业务综合考虑该项目借款人及担保方的背景，发放本笔项目贷款至少可以为我行带来如下几方面效益：1、 本笔项目贷款的预计利息收入为7000万元；2、 项目的销售回笼8亿元将通过我行结算，并预计将来几年形成超过10000万元的存款留存；3、 如本项目顺利发放，我行将进一步加强与借款人股东天外天集团的合作，该公司在资产业务和零售业务上对我行贡献的综合效益将有望进一步提高，并在其它如项目融资、个人按揭、基金托管等业务合作领域加深合作，并借此继续加深与天外天集团的合作关系。担保分析1、项目抵押本项目采用项目土地抵押、在取得预售证时转为在建工程抵押的方式。项目土地的评估价值约为4500万元，根据项目总投资中的有关建设成本的分析，在建工程价值约为7亿元。我行贷款余额抵押率按照土地加在建工程测算，本次开发贷抵押率为42%。房地产开发贷融资额3亿元，占总投资的60%，符合我行的相关规定。抵押手续将根据借款合同规定，按照项目进度逐项办理抵押，先办理土地抵押，再根据在建工程的生成情况追加抵押。2、保证担保本次授信追加天外天地产集团有限公司以及企业实际控制人黑洞人提供全程连带责任保证担保。天外天地产集团综合实力较强，具有较强的担保能力。五、授信风险分析与控制措施1、 项目完工风险：房地产项目建设周期较长，如项目出现严重超预算、工程设计失误，贷款资金被挪用、股东方资金链断裂等情况，将可能产生完工风险。（突发性公共安全事件，如新型肺炎，也会导致