我国城市房地产预警预报系统的构建

我国城市房地产预警预报系统的构建

城市房地产预警报告系统建立了科学的指标体系和评价方法，通过建立科学的评价体系和评价方法对房地产市场进行持续监测，评估房地产市场的全球运营情况，并相应评估和预测未来趋势。房地产市场必须及时调整，以促进行业经济的良好运行。1房地产预警预报系统的构建为了从宏观上对我国城市房地产进行预警预报,我们从横向与纵向两方面构建总体结构。横向结构主要由统计信息系统、预警预报系统二个部分及其下面的子系统构成,其在功能上完成一个城市房地产市场的预警预报任务(见图1)。从图1可看出,统计信息系统为预警预报系统提供前期的基本资料与数据。纵向结构的安排则通过把各个城市房地产市场状况反映出来,经过各个城市预警系统进行预警预报处理,把最终的预警情况传递到中央,从而形成国家、城市之间的垂直预警体系,实现预警系统一体化管理(见图2)。需要指出的是,由于我国城市比较多,要做到对每一个城市的房地产市场都进行预警,这显然难以操作(因为我国房地产业发展的历史较短,中小城市对应的房地产预警预报系统中的统计信息系统数据残缺)并缺乏现实意义(中小城市的房地产市场由于其本身的活跃性问题还说不上对其进行预警)。因此就涉及到如下问题:有代表性城市的选取及其在全国市场中的位置,因为这关系到该城市的警值及其赋权。建设部已要求在全国35个大中城市建立房地产预警系统,对于城市的选取有待进一步考查,这里我们只能给出一种分析思路:城市确定以后,全国房地产预警(无论是单指标还是综合指标)则依如下公式计算:p=n∑i=1pi*Wip=∑i=1npi*Wi,其中,p是全国房地产预警预报警值,pi是单个城市房地产预警预报警值,Wi是该城市的权重。由上可见,图1中预警预报系统的构建是整个城市房地产预警预报的关键部分。在接下来的第二部分,我们将对其进行深入分析,在第三部分我们将以深圳为例对此系统进行实证检验,在文章的最后得出结论。2预警系统的组成为了实现预警预报,本研究采用黄色预警法中的统计预警方法1对房地产领域的统计数据建立模型,反映单指标及综合指标的升降,以实现对整体经济活动的监测和每一个指标波动监控,为调控提供目标和方向。城市房地产预警预报系统的组成要素包括:警情、警源、警素、警兆、警限与警度2。预警系统的实施步骤与基本思路是:确定监测预警的对象,寻找警情的产生根源,选定警兆指标,确定警限,核算综合预警指数,划分警级,预报警度。其流程如图3。2.1确定警父指标城市房地产预警预报的关键在于以警情指标作为基准指标,然后从一系列警兆指标中用统计方法选出具有先行性的警兆指标,通过这些先行警兆指标警值的变化来察测该城市房地产市场将会发生的变化,从而达到预警预报的目的。以深圳为例,我们以商品房销售总面积作为基准指标3,然后把初选指标4与基准指标依时差相关分析(公式为rl=n∑t=1(xt-l-ˉx)(yt-ˉy)√n∑t=1(xt-l-ˉx)2n∑t-1(yt-ˉy)2‚l=0‚±1‚±2‚⋯‚±Lrl=∑t=1n(xt−l−x¯)(yt−y¯)∑t=1n(xt−l−x¯)2∑t−1n(yt−y¯)2√‚l=0‚±1‚±2‚⋯‚±L,其中y={y1,y2,y3,…,yn}为基准指标,x={x1,x2,x3,…,xn}为被选择的指标,r为时差相关系数,l为超前、滞后期)。选出8个领先大约2至3年且时差相关系数最大的警兆指标:固定资产投资额、商品房投资额、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、房地产开发贷款、个人住房贷款。在此基础上,根据专家意见,为了进一步反映房地产与社会经济及金融的协调性,对上述8个指标进行了定性调整,调整结果为如下9个指标:房地产开发投资增长率/GDP增长率、房地产开发投资额/固定资产投资、本年完成房地产开发投资额增长率、土地开发面积增长率、商品房新开工面积增长率、商品房竣工总面积增长率、商品房销售总面积增长率、房地产开发贷款/金融机构中长期贷款余额、个人住房贷款/房地产贷款5。2.1.2标准警界限确定难房地产业发展时间短、波幅大、规律不明显且统计数据不健全,其预警界限的确定具有相当的难度,仅靠定量分析难以保证所建立的系统在实践中具有可操作性。我们在定量分析警兆指标数据关系的基础上,结合房地产领域专家的意见,通过定性与定量的结合来确定预警界限。(1)区间边界的划分对选取的各警兆指标,根据其相应的均值和标准差进行正态归一化6处理后,区间[-1,1]作为正常运行区间,为绿灯区:区间[-1.5,-1)作为较冷的区域,为浅蓝灯区;区间(-∞-1.5)作为偏冷的区域,为蓝灯区:区间(1,1.5]作为较热的区域,为黄灯区;区间(1.5,+∞)作为偏热的区间,为红灯区。以上预警界限确定的统计学解释如下:根据标准正态分布,对于标准正态变量,其在区间[-1,1]的概率为68.26%,而在区间[-1.5,1.5]的概率为86.64%。结构国内外的研究成果和专家意见,我们认为采用标准差和1.5倍标准差作为预警区间的界限,基本符合房地产经济的发展规律。预警区间确定之后,各警兆指标的归一化结果就是该指标的警值。(2)房地产经济过冷模型由于该指标采用正态归一化结果确定的预警区间的无警区间异常大,根据专家意见,在城市经济快速发展阶段,房地产开发投资增长率/GDP增长率的合理区间应为[1,1.4];超过2倍或小于0.2倍,则出现房地产经济过热或过冷现象。以此为据,我们对该指标的预警区间采用线性内插外推的方法确定其预警区间。即:根据经验值确定的该指标的预警区间为(-∞,0.2)、[0.2,1]、(1,1.4]、(1.4,2)、(2,+∞),其对应于正态归一化处理的预警区间分别为(-∞,-1.5)、[-1.5,-1)、[-,1,1]、(1,1.5]、(1.5,+∞)。2.2城市房地产发出的警告和报告的其他技术要点除上述主要技术环节外,以下各技术要点对于完成预警预报的功能也具有相当重要的作用。2.2.1第i期平均提高c房地产发展处于成熟时期,极易出现投资的过热膨胀,当期的投资建设对当期与未来都会产生影响,应同时考虑当期和前期的综合影响,因此确定预警区间须考虑指标的累积影响。我们采用以下方法算前两年的累积影响:设某警兆指标的第i期同比增长率为xi,该指标的巨警界限为I,设经过变换的该指标的增长率为xiC,则有xiC=xi+f(xi-1)+f(xi-2)xiC=xi+f(xi−1)+f(xi−2)其中,f(xi-1)=xi-1-I,xi-1>I,其他为0;f(xi-2)=xi-2-Ι‚xi-2＞Ι‚其他为0。f(xi−2)=xi−2−I‚xi−2＞I‚其他为0。考虑到各警兆指标的性质及其和警情指标的时差关系,本系统对房地产开发投资增长率/GDP增长率、房地产开发投资额/固定资产投资、本年完成房地产开发投资额、土地开发面积、商品房新开工面积、房地产开发贷款/金融机构中长期贷款余额、个人住房贷款/房地产贷款七项指标考虑了前后两年的累积影响。2.2.2综合预警指标的确定对单项指标预警,我们直接将各警兆指标正态归一化后的结果作为警值,这样既能够显示警情的发展趋势,又能通过警值的大小准确反映警情的严重程度。对于“房地产开发投资增长率/GDP增长率”指标,根据调整后的预警区间进行线性内插和外推方法得到。对综合预警,考虑到“房地产开发投资增长率/GDP增长率”这一指标的重要性,根据专家意见将其权重确定为0.3,其他指标权重相同。综合警值的确定是对前述9个警兆指标加权平均得出。假设上述九个指标依次分别用X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8、X9代表,则综合警值=0.3x1+0.08759∑i=2Xi。由此,通过综合预警,可对房地产市场实现预警预报。3其它调查指标的测定本部分我们用深圳的历年数据对系统的预警预报功能进行实证验证,引用的数据源自于《深圳房地产年鉴(2004)》。按照上述技术步骤,我们最后得出深圳9个单项警兆指标及综合警值从1987—2003年的情况(见表1)以及综合警值图(图4)。从表1和图4可看出,2003年深圳房地产市场9个单项警兆指标评价结果可知,该年份有8个指标表现正常,只有反映宏观经济景气状况、反映房地产经济与国民经济协调发展的房地产开发投资增长率/GDP增长率表现异常,这表明虽然房地产市场持续景气发展,市场总体结构均衡,但与国民经济的整体协调性有待于进一步调整。而2003年的综合警值-0.352也表明市场景气程度较高,市场结构基本合理,整体运行正常。总之,无论从单指标的分析来看,还是从综合警值来研判,都表明深圳市房地产市场处于良性运行状态中。4城市房地产市场