房地产项目定价策略培训讲义附案例分享

项目定价策略

课麻程梳开煤发摆目尿标Objective课程目标1、堡培欢训妥对听象君：策贪划冰经体理顶、榴策笋划纷主灯管2、零课歉程拜目珠标吗：掌姜握龙整列体圣均击价废制准定闸的觉思颤路胁；掌留握贸常陕见属的高定痒价释方限法企类狠型亦及天适签用稿情含况拖；掌惭握打市危场挂比役较绿定寺价惧法岗步付骤香及炉基尺本迎技毅巧枯，街能钻够抄独验立脚完裹成招均限价姐及机入汉市进价怪格业建俗议怠；掌怒握粒价采单萌制盐作道步电骤完，顾能询够已独浩立迈完岔成脆底露价供表楚、贞折伍扣游方嚼案支、亿面扔价会表悔的仇制铲作孤。开滤发带思围路针对价格制定，梳理出两个最常见的工作场景：在项目前期定位阶段，需提供项目整体销售均价及入市价格的建议场景一课程开发思路：以学员为中心，典型工作场景下知识和技能的应用项目正式销售前（一般是开盘前），需确定不同楼座、户型、楼层的差价，制定出每套房源的价格，并形成价单。场景二课笨程鞭目贩录一：均价及入市价格制定二：价单制作场庆景盾一绵：某锋知纤名免开锅发爱商池在掘上叮海基松羊江通老赢城咸区申新棍拿秤一哗纯呼住像宅岛用粒地疑，钟现构向做我日公内司退发群起难顾墓问速服嘉务坚邀民标防，才除扫项退目猾定缸位弦、卡物绑业攻发间展持建衫议尚等区内绒容裁外毁，炊邀猜标跳文笛件膏中白明较确网指此出多需门提拘供整爬体杂均终价和入题市兆价工格建春议闯，矿你却作册为傅本弦次健竞凯标贸报曾告衡的奶主独要通撰租写美人怪，沙需撒完溜成员价比格孕部脆分菌的秀撰顾写睛。均滨价族及男入端市丛价去格艘制鼓定结迎合剃日瓣常召工策作估经结验烂，京请那阐跨述朴你株提歇供乓整跳体告均遇价自和躁入仁市酒价驾格渠建漫议衰的符思己路还。Thinking整体思路确认开发商目标1了解地块指标及基础市场信息2确定价格策略，提供入市价格建议5收益测算验证价格6根据需求组织调研，推导项目均价4选择定价方法3指导均辰价辱及事入魄市筐价男格撑制途定—整川体训思亏路其遮中负“3芳.选狠择创定役价糠方袜法垂”激、连“5亏.确新定智价姜格姻策振略摸，肯提榆供凉入介市德价捞格许建民议访”禁是膨关末键驾步玩骤课哲程沈大读纲均扰价愤及若入破市创价面格偏制程定—常琴见疼均拥价暴制深定嫁方般法常咬见窗的恢均亩价招制窝定钞方斤法抛有惊哪杨些达？基炸本完思叮路尺：成愿本殊导扰向习定博价鞠是禾以更成伐本具为遵中昂心鼠，电在调定邮价铅时勒，厘首丢先叶考筐虑某收和回哄企您业竿在救生先产瞧经得营快中府投辩入拦的获全牙部房诚成蛋本妙，镰然番后较加衡上夕一雾定畏的慕利挣润卫。成本导向定价法均灭价像及难入炭市嫩价赌格摧制成定—常绣见该均粮价构制朗定坊方羽法成本土地成本、开发成本、期间费用等目标利润销售价格+适牌用蛇情纺况候：本旱项铅目葬成河本玩远缠高继于址参新考拉项底目抽成指本仙时袋，等如单北技京鞠等牧一跌线尽城班市愿“涌面晋粉侦贵马过更面弄包听”绢的葬情沿况芦；无怪市浅场袄参交考飘对为象才，怜无叉法甜或羊不曲方斩便栽使搁用佛市薄场参比动较侄定胸价常或贞其颜他纸定展价甘方突法甲时不。企挖业顾闭客均伏价佛及或入饰市闯价事格徐制击定—常倡见剃均挥价完制嫩定睡方毒法需求导向定价法基羡本教思果路涝：需借求耳导恳向睛定攻价斑是赏以消坐费跟者宣的伐需宇求宰强朵度盘及谊对望价诊格首的张承万受将能款力作摩为炭定技价今依仅据场，幻玉以突需俭求粪为尝中伤心述，予依讽据老买矿方窜对晚产区品眨价六值耕的算理恭解雪和瞎需虫求孤强嗓度拨来陡定层价基，堪而偏非逝依捎据跟卖珍方裂的前成钻本敞定余价驻。适气用岩情膏况麦：由从于纸对纠客寄户艳需括求谁强乱度袍及姓价与格购承浓受相能哗力拔的恐判衡断慢较锁困背难仇，此妙定清价到方蜘法佳一膨般与不汪单惑独监使贞用幻玉，刃多档在罩价抓格哨修谁正损阶贸段追使禾用隆。基均本缴思谢路溜：市畜场恨比杂较舟定评价因法池就蛋是穗依拳据惧市想场等上岂在办售叉楼换盘保的阁价尼格菠，饶与安标竿的伙楼扯盘竹相岁比负较渐，耽在箱辅疑之咏以都交挤通陷，章配济套拢，瓶人里流赛，肿教仙育道等块周扔边敬环松境屋得谣出扑标厘的对楼有盘齿的难价丈格由的翻一毛种样方呆法甘。均贴价骗及仁入眨市框价锡格屋制脖定—常基见劝均舟价围制输定纵方残法市场比较定价法适慕用舅情坑况侵：适绞用筋范选围必广畏，寸具仔有鬼较架强甚的遮说讨服验力区，是骂目尺前杆使烫用帖最赵多稠的再定亏价劣方冠法。确定可比案例及权重系数确定可比参数及权重得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格基范本捞思曲路棕：竞袖争的导拦向照定速价售是很企佩业为搏了践应汇付浊市斑场凶竞渔争津的苍需滋要而苹采货取扑的筒特旷殊屋定震价次方孙法稀。恐它扭是态以舒竞通争蛋者滋的洪价雾格斧为比基尽础垃，复根轿据沾竞共争维双担方策的溜力艺量何等刘情珍况剥，描制偏定壁较沉竞谎争省者筐价摄格笔为党低蚕、接高熊或词相台同居的谨价耐格拦，死以文达捎到壳增愤加孤利农润蒙，斧扩碧大娃销僻售兆量服或小提且高矛市诵场框占航有络率斧等是目蛾标爆的愉定垮价焦方天法爽。竞争对手项目均斩价昼及卧入私市慨价雾格污制奸定—常聋见猪均堤价勒制蹈定员方蓄法竞争导向定价法适观用模情全况钥：由参于坡说红服浙力便不皂足老，缓竞龟争酷导陕向条定浮价再法一朵般妄不唯单哪独责使悬用涂，今也脊多废是超在太价绿格快修绣正沸阶岂段品使库用萄。课玻程祖大疲纲均足价闸及绒入劳市赌价猜格朵制搅定—市甩场摸比怠较伶定架价批法如绢何内利樱用虎市丽场诊比请较锡定交价友法膊来输定减价阿？均抗价详及众入罚市亦价鹊格柔制解定—市业场仁比厚较永定六价但法2.确定比较因素及权重3.计算市场指导基准价4.计算溢价5.确定项目均价1.选取比较项目市窄场渴比效较克法织定彩价峰步轰骤市坡场锻比经较把项贡目烤选泻择项塘目绳总显体妙均猪价淹制俊定同区同质项目同质不同区项目均孝价目及收入芹市页价摘格封制巴定—市乏场撑比构较书定离价角法选取比较项目样本项目均为同区同质、不同区同质项目，地缘距离较近，相互之间存在区位竞争关系；1关君键击点狂：样本项目为复合型产品的，应区分产品类型统计价格，保证在产品类型上的可参考性；2样本项目应处于正常销售阶段，保证其价格对本案有时间上的参考意义。3项首目逃权测重番评荡定虽原碗则矩：与紫项停目吩情纷况待越洞接论近摧、习越协相伍似戴，冲权必重裳值雀越溉高项拥目个总笛体声均鼻价确制肚定比隙较积因兆素守：确定比较因素及权重均花价伴及坟入扬市料价递格优制国定—市师场贺比浙较编定惕价渗法序号比较因素因素权重(建议值)a)区位相似度35%b)产品相似度（定位、规划、产品形态）30%c)入住时间相似度5%d)社区成熟度相似度（园林、商业配套成熟度等）10%e)去化速度与开发商目标相似度20%合计100%区分“因素权重”、“项目权重平定值”，前者是根据客户置业关注度进行的权重设置；后者是不同项目针对同一因素的权重评定。1关键点：计算关键函数：sumproduct()2【案轻例洲分岗享】均汇价矿及效入色市希价或格坝制漂定—市尝场培比穗较记定眯价绪法A项贸目栗竞垄品核权盲重吩值然打扮分综故合协对彼比区维位、项垃目情误况委、艇成四熟凳度扣、入漫住钳时禽间、筒去堤化妇速脊度求的株相翁似牙度漏，冈进该行箩各痛竞臣品低项纸目按各脏项邮权押重煮的拼打疗分隐；将各斜方风面葱的拔权谷重珍值敞取边平读均，文得食出音该辽项膝目浪对麦本熟案际参到考摆的遇权筝重肌值纪。项目位置相似度入住时间相似度产品相似度社区成熟度相似度销售速度与甲方目标相似度平均权重因素权重35%5%30%10%20%——鸿坤理想城10%15%25%10%10%14.75%金地仰山30%30%25%30%20%26.50%领海朗文世家25%30%10%10%10%16.25%东亚马赛公馆20%15%15%30%40%23.25%首邑溪谷15%10%25%20%20%19.25%总计100%100%100%100%100%100%均鹅价渔及幸入就市柳价树格慰制美定—市上场湾比活较姑定抢价般法项目平均权重参考价格(元/㎡)加权价格（元/㎡）鸿坤理想城14.75%185122731金地仰山26.50%177374700领海朗文世家16.25%172712807东亚马赛公馆23.25%172884019首邑溪谷19.25%201003869总计100%——

18126根短据莫竞厅品小权杀重西值逐与但均艇价累测葡算A项舒目咏基似准俭均网价经庄测拴算蒸，A项帅目市乌场阁指朽导嘉基农准英均授价垮约1快8怒1驼0什0元/㎡备阿注疮：绩如毅竞营品睡有忧毛冰坯帽有丢精移装怕，具需处统装一回将束精甜装辟价背格旷减哑去险进破行护测丧算均什价宏及僻入晓市思价析格母制愧定—市弹场约比参较洪定锡价禾法溢木价项俱目骆总甚体隐均昂价笑制逆定1薄.产貌品着附舰加续值瞧溢缩慧价2众.营疾销过力扭溢眠价3附.市陪场棒周削期沃溢亿价均勤价船及中入万市冈价献格滩制泰定—市阁场瓦比剃较沫定茧价携法计算溢价产谁品道附兔加躺值刑溢坡价猾是介指细在开市出场含指戏导逼基括准收均昂价卧的睛基内础抚上企，拆对认项丑目披额竖外池的共产鞋品路优递势疾进蛛行岔加隐价询。产聪品茫附米加惯值枯溢舌价趁主吩要另因销素透：赠旺送厅、撕精维装谜、胖特作殊潮的巨智镇能跃系色统困、惊特帮殊营配游套拖（坦如谷读泊名铅校辉名问额幕等早）淡；溢驻价恒制探定捉方腿法枪：需修结数合捐市隙场莲调糖研钻进卫行稿判恳断翼；若旨产只品朱存幼在榆严妹重载硬摸伤怠或电开勇发鲜商读品坊牌羊缺酒陷赤可郊以负芽溢疼价猛；1省.产咱品取附雷加俘值垒溢静价均芬价贞及李入弊市派价窗格痕制朝定—市塌场北比碧较堵定咏价导法【案鹅例秤分苗享】均驶价久及欧入妖市沈价盏格咳制乞定—市促场趴比隔较裁定丸价习法A项府目捉因买为携有面乞积伤赠激送屯，为赠臣送诊率胖在2电3状%捏-传3骑0贯%之赏间胜，劝均饼值2秩8丛%左梢右，需帆对朝产形品稿附帆加康值营进认行艇溢护价谋调已整续。均纽奉价访及逢入董市岁价敏格储制览定—市顺场投比牺较愧定政价弄法赠飘送挎附摊加霸值可溢谈价虾调缠研举：通凭过腹调誉研槐发即现造：9停0平笛米圣左誉右泼产羊品法，穴赠习送浆面喉积注在1涉0踏%以使下穴的吨户虫型车，嘉赠坐送康空仙间哨多羊为诊零桨碎班空丝式间佛，漠溢茧价魔率斧普择遍荐偏桨低论，姓约5裳%以旋内不；赠冻送史面威积斧在2洲0旧%以卖上到，宜能省够切形猾成巷独童立枯功材能偏空攻间渡，割溢凡价陶率薯出吓现州明矮显汪提泡升内，测约1稠0巨-豪1青5锦%因市为A项惊目利赠井送郊平壶均悄面胆积2掩8恳%，颜建委议掘溢割价怎率待为1航5两%项目赠送面积赠送空间溢价率（对比区域普通户型均价）首邑溪谷20%独立功能区域12%保利茉莉9%零碎空间5%东亚马赛公馆5%零碎空间2%均闷价勾及弦入瓜市萝价耗格扣制踪蝶定—市船场撤比茎较葛定蒙价滚法营况销舞力泽溢阅价属为玩非咱常糕规擦溢介价饮，窝通赏常婚表议现急为捕：开蓝发基商递营迈销肚力泡溢斩价谎：知恼名啊开垫发或商渐的做品态牌仔及稼资洽源搅溢也价坑；代叹理麦团跑队美营黄销大力读溢恐价临：思头源璃团行队芒执屋行示能程力腾、取区翻域静客探户肆资膜源圆明学显帝优摘于兔竞她品尖项日目睬的趟销斤售容团涝队精；2仿.营景销盟力客溢灾价均瓣价素及怜入块市爹价挽格纯制暑定—市百场熟比烂较别定且价扛法营销力溢价比例通常低于5%。1关插键骑点抽：项值目高总何体抖均用价犁制指定市搜场糖周捐期裂性津溢织价鹅，炎根味据吩项算目绍入童市屋时努间盐，坛结或合慎整腿体腥经薄济盯环框境原与渠房包地浮产勿市段场敬近斯年瞧的博涨晶幅艺进父行谣综您合确评判判纽奉。根躁据今踢年村整徒体兴经主济毕环罗境且及购房唱地燃产锁走苦势进萌行悔判哪断息；根甲据细隆分悲物柜业催类辆型身市贿场及竞针争验市聋场预价纳格众走把势进悠行嫌判塑断愚。3耕.市脆场姿周注期罪溢差价均楼价据及姨入腐市行价行格烈制狱定—市绢场托比缎较引定幻玉价闲法如果至项目入市阶段，整体市场走势预期下行，市场周期溢价也应为负溢价。1关竭键臂点旋：【案义例钩分哑享】均夏价爪及孔入戴市送价籍格叙制芹定—市蜜场丹比讽较非定版价弱法A项炎目榜均兼价聚计璃算惯：A项陷目笼市府场冻指交导雀基义准认均粉价迎约1缸8休1踏0陷0元/㎡，赠爸送往平睬均再面谋积2杆8视%，摸赠房诚送拣面取积榜溢丛价盏率顾为1最5柔%；预牺计蝴今乎年片年速底击入掩市卖，辣根胸据师当佛前脂市删场淹情糠况巴，预蛇计暴年乒底弓市拘场杆价够格税与卸当狐前比整投体骂持协平启，井无皆市奔场碰溢吸价；竞由品叙多捏为掩品汽牌雅开毙发煮商脱，瞎营兴销鹅能榴力破较初强柔，谋本述项乌目睬不避存土在港明界显脊营粗销嘉附体加谱值骄，无闯营科销芹溢椒价；因忧此扒，A项谣目呆均寺价示为眠：2似0码8彼0的0元/㎡均怎价河及猜入让市妹价爱格煎制坊定—市旺场司比榜较宇定俩价扔法均鸣价工及惭入师市相价县格控制报定—市誓场当比赵较哈定佩价颂法练咬习1：根技据箭提焰供箭的悦案贱例团条点件往，需分布组歪进辩行袍案镜例柄中伍本酬案竹项扇目他的齿均滤价探推披导堵。均驻价吐及抽入念市胀价这格皂制享定—入巧市宽价怕格摇建扬议确定价格策略，提供入市价格建议低开高走/平开高走项目低价或平价入市，期望“入市即热销”，加快回款速度的同时提升项目热度，随着客户对区域价值及项目认可度的提升，逐步抬高价格，最终实现全盘均价。适用情况：产品同质化程度高，区域市场竞争激烈；新兴市场，客户对本区域的了解度和认可度低；开发商品牌知名度低，客户对开发商认可度低；项目首期回款压力大等。常悲见鹊价察格扎策藏略剪：平开平走/高开平走依靠高价值产品高价入市，通过高价提升客户对项目品质的认可度，为项目整体溢价的实现服务。或是区域客户对项目价格增长的容忍度低，后期产品价格提升难度大。适用情况：市场成交表现稳健，房价预期上行；项目具有较强的产品力，或市场替代品有限，差异化竞争优势明显；区域客户对项目价格增长的容忍度低等。【案岸例滑分周享】均挨价伍及耕入焰市周价圣格踪蝶制蒸定—入投市恰价更格道建鸽议入瓦市抚价品格序建依议权：3个脆月妹，1淘2亿俘保绞底别销做售灾目庆标碌，催竞泡品宜下关半窄年脾均炉有侧同变质瘦产苦品俗推淡出警，婚参拌照继竞蒜品册蓄掩客跨及醉客拼户舒转顷化编情斗况再，迎建湾议爱本谋案荡年柔度完分盏两烂次积开东盘俯，9月治份亦首宗推1年-拜3鞋#楼室，卫并白以舰平叔价速入蓝市牢，帝依拿靠弃“村开捐盘棍售询罄界”挑吸么引窜市殊场随关萝注，颠为筋二叮次父开盼盘洲蓄登客次及沙价退格翠提缴升推打躺下迹基碗础汇。综两上裳：入猜市慕价毙格嫂建特议茂：2牢1鸟0亭0全0元/㎡均姜价阴及温入平市秀价些格雀制债定—入双市烧价鱼格咽建制议年相度碍销士售幻玉及浙回礼款铲测术算唱：均肯价馆及盾入推市应价叼格底制渣定—入座市湖价苏格姓建闭议开盘时间销售产品

货值销售及回款销售均价销售面积（㎡）总套数（套）

总货值(亿元)去化率销售金额（元/㎡）

2013年9月1#、2#、6#366083527.69亿95%7.3210002014年11月3#、4#、5#274562646.59亿80%5.324000总销售额12.6亿课荷程垂目若录一：均价及入市价格制定二：价单制作场策景殃二标：你劈燕所戴在呆的显项腥目见计慨划暮于躬下民月吩底址开戴盘捧，梢甲呢方描要范求裳我章方终完颤成怎此关次问开塔盘辰房注源智的器价兼单热制幻玉定晚，丧作踏为村该业项纪目把的蹄策屋划尊负绸责谨人筐，雪你牺需惨要买配蝇合服项普目鸦经暗理完名成揉价侮单紧制红作。价竞单忠的竞组洋成价核单饥制忍作—价均单宜的筒组页成1.底价开发商的价格底线2.折扣综合折扣率，包含付款方式折扣，促销折扣，固定折扣，特殊折扣3.面价报建委、一房一价、公示工嘱作太顺木序荡：S求t棕e逮p泊1底悠价意单覆、S止t劝e垮p刃2综体合抱折移扣苍率榨、S址t断e暗p营3面黄价沫单核吨心贡：退底维价栗的钉制砍定课石程夏大聪纲底液价闹如统何废制伐定聚？通斩过蛙差虹价各体疼系慢的秋确找认来盖计俘算即底挣价沉。价好单厕制记作差价类型按照楼座的不同位置进行制定，如景观、噪音、产品类型等综合考量各户型的差价。楼座差按照户型的不同性质进行制定，面积、户型结构、采光、通风等综合考量各户型的差价。户型差根据楼层的区域定价，如1-9层层差可设置为100元，9-18层设置为50元，18层以上可设置为30元。标准楼层差价属差框制迷定棒方慈法凡遇到首层、顶层或带数字4、13等特殊楼层需要单独定价。特殊层差价差类型价聚单匆制榜作—差谱价博类牺型价斜差办制开定笔方屠法价差制定方法步陆骤内水容根据项目自身情况修正价格2

分析项目自身情况，结合项目的特殊因素进行各项价差修正价差设定1

通过市场调研确定区域竞品项目楼座差、户型差、楼层差的差价区间开盘监控去化速度，验证价差4

定价完成，开盘时多次拍照（销控板）记录各楼座、各户型去化速度，开盘后对去化速度进行分析总结，得出下次定价的指导意见。根据市场客户反馈修正价格3

分析蓄客情况，结合客户的楼座喜好、户型喜好（包括朝向、通透性、得房率等）、楼层喜好进行差价的修正；结合客户接受度，考虑户型总价是否能形成挤压分流价狠单六制毕作—价互差沙制括定楼方览法第低一鬼步朴：们进皂行掏市过场逝调抵研榴，务梳还理框区晚域划竞枝品托各兄项丝式价算差相关幸系1、楼折座魂差牢方爬法框：疾重球点魄确拐定索两芽类液价堪差第真一积类茎：同饮类误型缴产悬品策社馅区菠中吸部默与夏外借围仙的炎价键差局区箩间虎：社锤区德中养部往想往溪因视戒野本、变园即林溜景树观脉资伤源思、脖噪增音画干息扰等服因姜素最泉优，撑占核据淹地沾块蔑最认高威价掏值附；先奴制围定中光心各楼捏座茎与打外提围障楼敬座掌的里价绳差佣，伤即直为钥地亲块务内楼郑座湾差挖的插最录高梦值，练再加依仔据犁具抬体考的井楼颠座持关廉系满补闹充妈各婚楼魂座雷差捏。价跑单浮制险作—价景差罗制弓定亿方拜法【案谦例筝分卸享】价渐单黄制捧作—价鄙差璃制瓦定脾方鸦法A项成目捧均贷价2物5男0灾0哗0元/㎡中登心估景爹观捎楼少座傅与捡外办围壮楼恼座鸦价犯差路约5染0惰0泉0元/㎡悬，除占芽比2宝0异%其育他轰临皇近厘楼渗座站差屑约1君0偿0边0野-球2树0析0西0元谁㎡膏，尼占初比窗约5沃%23671消261废011伶0982东0射3踩0惨4元/延㎡2牧1梦7斑4可7元/潜㎡1唐9炕5靠6组1元/报㎡2养3童6蠢6姐9元/讽㎡2衰2括0耀8帐4元/震㎡2探6滤6葱2绍5元/阳㎡2尽6届7月8慈9元/堡㎡2泉8侧0肉7堵8元/赖㎡2郑8箩0箩8计2元/启㎡2殿4乐2嫌3牌6元/膏㎡2详3追8箩6第7元/育㎡价隐单江制澡作—价毁差寻制镰定乖方搜法结刃论阶：中停心畏楼违座违与撞外巾围僻楼败座哭价疼差兔约唯占砖均谅价艺比帜例2晓0震%（将楼铃座诞差据最绢高指值挠）临休近跳楼坦座求差滩一客般济不邮超兔过途均放价5拢%（位楼剩座咏差拒均浑值圈）价筝单饶制舍作—价田差扯制爸定恐方笼法第庭二鹿类避：拼不即同辨类悟产返品孩的草价敬差沫区臣间酒（柿如绒高悉层巩与扫洋剃房呈）毁：重将点蚕参胶考祝市丢场普可海类饮比谈项锅目忘价辜差盼；若颤市面场货同扬期怎有菊在必售宿项贞目既同妻时残存叼在旨两牵种载或餐多续种海产禁品泻形卵式都，咬则但可己参梁考破其硬价钱差交；若筛无粥可捎类芦比尺项扣目扒，绿则就分忘别子参侧考虾两彼种滑或瞎多赚种握产编品纪的狂市证场城均毕价扣，胁计候算轨价聚差馅。价枣单慢制纺作—价隶差朋制描定博方腰法【案厚例匙分信享】价固单铺制支作—价签差解制联定舰方蜘法4孕64幻玉6洋草房1垂8、1辱9、2缩慧2、2纵3药#楼旧：均棋价2戏8矮0村0顿0谣-孟3逝0崭0寻0雾0元/㎡高蹲板2扶5抓#楼广：均荡价2允4种0蜜0商0元/㎡18#成交均价：28414元/㎡19#成交均价：28327元/㎡22#成交均价：30514元/㎡23#成交均价：30278元/㎡25#成交均价：24180元/㎡A项忙目防均沿价3小0珠0镇0龟0元/㎡同称期悼推完售厘同颤地葬块贿高晶层集与充洋痰房上楼悄座挣差4庭0毕0朴0牲-致6腐0莲0虑0元/㎡保，山约倾占师均劲价沫均晨值1摧5烛%价唐单邪制江作—价的差隙制翠定通方捕法4叮7B项滔目倡（浑洋泉房夕）按与C项啦目跃（素高庆层户）瓜对务比洋私房用产咏品购均古价蠢约1其7简5聪0步0元/㎡机，诸同若区殿域挽内耳高践层变产搞品县均奶价皇约1惕5检0增0君0元/㎡祖，2茫5摆0端0元/㎡亩价旋差单，亮约寸占辽均浅值绘的1粉5时%；区玻域屠内部的淡洋汉房唤产披品虚与坝高裳层亩产泊品鼻均壶价纽奉价锤差脏约保占零均简价1悬5风%价物单昨制裁作—价肉差猫制咏定漏方档法结鸦论寒：不窄同侧产蚊品渔类只型蛾楼落座筛差伶：同需期丽推台售筑的盐洋奔房体较禽高躬层午产宗品喜单齿价每一控般进高母约1魂5设%，雕但血可等根么据燃稀窝缺覆程她度盆和恩客准户倦认找可伟程浊度产调晌整梨。价夏单唐制毛作—价有差罗制勉定泡方脊法2、绒户僚型而差碎：原重迈点纷得畜出钉两尤项无差明价第好一据项级：居炸室御差分价区避域擦内产难品励功节能颗定坦位决定渔价列差赌方针向；根拦据竞是品勾居财室墨价占差综芹合括考橡虑本洞项剩目绕产溜品对究比芝情记况贺，尚设桥置洒户贩型哀差柱。价颂单贺制既作—价蹲差边制作定纷方恨法【案尝例萌分懒享】价虽单嚼制假作—价厌差由制译定姨方认法参考户型户型价差统计（元/㎡）（2012年6-11月）项目名称四居价格三居价格两居价格一居价格户型差鸿坤理想城--202252074520715500-1000之间保利茉莉公馆19201187591940419157金地仰山（高层）--1681716095---首邑溪谷（平层）--1921420197--黄岛村折片昆区屈均哑价2苦0蜘0皂0笋0元/㎡黄锤村绒区冈域匆调效研礼结槽果德显柴示残，照多财数指项唱目两称居迫单贵价绪高食于狭三竖居，屿符塞合阴刚咽需苗、虽刚妈改醒市鲁场岩产初品脾定杯位崭。两译居飞、罗三衬居粮户吃型闷差忍约5绑0茧0忠-软1悄0四0御0元/㎡许，凯约纽奉占柱均腊价望的2栗.秧5秒-众5缠%备齿注密：免此锄处妇户万型欧差即重权点俯考欧虑妇两瓣种悠户宿型朗总荷价鄙控仿制胃，燃均辩匀件去弃化胞。7005001000800价佳单粒制侨作—价袍差债制造定笨方骗法望盟京筋片知区义均碎价3粱5恼0勤0简0元/㎡望忆京哄区带域测调芬研疲结赤果辫显躲示突，模多避数誓项牧目四牛居带单划价乒高蔑于恼三狐居，能符格合聚改瓶善坟市甩场眨产为品对定市位挖。四页居闸、严三五居会户巩型赌差遭约1琴0枣0浆0镰-爪2厦0祸0鸦0元/㎡逃，荒约很占和均办价烈的3翠-异6扭%备姥注瓜：塑此播处办户蚊型因差夺重错点熊考巨虑按改份善翠型刷客巧户集的腥总球价甩敏做感艇度耽较摘低拦，代对尼户制型钟舒泰适宅度旗要筹求挥较赶高助。参考户型户型价差统计（元/㎡）（2012年6-11月）项目名称四居价格三居价格户型差保利中央公园41030396821000-3000之间东湖湾3295736054国风上观2670625724200010003000价蒜单烤制核作—价竖差视制御定守方软法结避论欠：不渔同绍区较域译，泉不利同盏产螺品次定胁位继的燃价辽差党方浆向碎不悲同扔：居消室专差耐价旱区糠间锄约壳在2卸%殃-资6犬%之负间价别单捧制揉作—价骄差该制蓬定愤方舍法第锐二蚀项菠：斯朝预向差吸价（对南捞北摔通保透轮与尘纯破南工向子、恨东渡向劲与败西沟向押等抖）目爸前制市抽场毅上劫主准要刮的痛朝洽向谢价遣差抽存公在刺于南厉北外通瓜透约的班户驾型和南恩向汇户元型之昆间赠的园价素差窝。价慕单早制造作—价类差沿制庄定步方窄法【案淹例例分情享】价订单杨制收作—价悄差鸭制耽定终方砍法参考户型朝向价差统计（元/㎡）项目名称南北向价格南向价格朝向价差东亚马赛公馆（高层）19523182601263金地仰山（高层）16703152611442首邑溪谷（平层）1999719214783新里西斯莱公馆（一期）1870019400-700保利茉莉公馆（三期）18759172461513领海朗文世家1850818805-297黄酒村占片捧区抵均狠价2油0值0填0莫0元/㎡南嫌北晋、即纯胀南爸朝酱向捆差镰约7借0扰0茫-览1遮5晌0琴0元/㎡浇，竭约非占马均致价穷均佳值屡的4揉-锡8尤%。备享注惠：下市句场征中画存永在仗某型些幸项棕目扩的嘉南暮北逮向忆户拆型轮明捉显携受卫遮弄挡愉，湿或脏南扯向何户拖型污格槽局庙方功正罪实仿用伙性繁优蜂于裹南补北教户抬型希等巡寿因寇素馋而宫导推致笼的嚼南洪向兰价拦格粮高叶于申南字北趟向众。100015007001500700300价砍单需制赚作—价华差财制宿定棚方闯法结余论闯：同化类镇产佩品鞋朝贷向以差狐：南配北沾与斩纯标南珍售菜产程品遣的样单究价盆差荣约它占梳均似值4语-岂8罢%价矛单声制尼作—价全差究制迫定骗方兽法3、绒楼议层慈差庸：剂重猫点齿得乒出扛三绿项击差支价①标核准办层跳难价方边式②标贱准智层差勇价蹈区拜间③顶缴层杠与荒次悄顶敬层差只价④特馅殊暖楼址层差雅价旱（4、1资3、1福4、2少4层乘等疏）价仇单裂制激作—价桐差鬼制赵定数方钓法【案蒸例币分构享】价惹单孝制截作—价行差歼制样定毁方牺法1层过：咳赠酬送录花谜园风，阁层草差1躬0圣0饮0元2脊-站6层炒：所阳躬面雕有弯遮逃挡和，原差压价2蒜0敏0元5葱-见2编0层拳：8天0元2性1层痕顶包层=慨6层耍的郑价惰格4层=凭3层没的巴价字格置，1燥4层=最1逼3层默的延价贝格峰，逐咱层延加促价优蹄势位：客悼户眠分托级俯清沈晰合，愈便表于桥挤掩压劲客葱户善成迅交弊器端袍：累团计古层选差郑较恐大孔，逮容更易汁流旁失线楼拦层压要日求太苛颤刻寨的股客格户适恋用叛于带：顺赏销总项斑目欠，塌高跟端茧项牵目1层2层3层4层5层6层7层8层9层1受0层1啄1层1房诚2层1称3层1葬4层1唐5层1零6层1是8层1肚7层1纱9层2樱0层首正层~轻6层贼，层土差员：2侍0殃06义~次若顶愈层(享2躬0层)，层茎差辞：8落0顶结层(季2话1层)，赴价奸格=让6层弱单膛价2粗1层1不4层倒价因格=闪1控3层谷价票格价兼单盗制些作—价志差灰制厦定暂方摸法分雅段型跳嫁价优陕势肌：不氏因边楼括层吗损词失伶客芬户弊驾端饺：同折一贤价峡位世户惩型随较撤多淡，丛选程择姨余编地殖大扩，选不各利失于档挤慌压适饰用材于猪：集萄中销开耳盘凭项狐目隶，守普母宅改项劫目蜘，缝高害层群项宫目标嘱准筒层幸内根，怪某4储-约5层蜻单漠价尽相熄同5勇-剖8层=断1杨7龄7案7饼0元/㎡9冤-萝1定3层=壁1述8拼0洞5难0元/㎡1朱4似-粥1麻8层=膊1痰8积1愿5押0元/㎡1域9紫-融2村3层=烘1割8陵2定5陡0元/㎡

建筑面积建筑面积单价总价28层78.5817770139636727层78.5818490145294426层78.5818490145294425层78.5818410144665824层78.5818410144665823层78.5818250143408522层78.5818250143408521层78.5818250143408520层78.5818250143408519层78.5818250143408518层78.5818150142622717层78.5818150142622716层78.5818150142622715层78.5818150142622714层78.5818150142622713层78.5818050141836912层78.5818050141836911层78.5818050141836910层78.581805014183699层78.581805014183698层78.581777013963677层78.581777013963676层78.581777013963675层78.581777013963674层78.581769013900803层80.391769014220992层80.091749014007741层79.68172901377667价僵单令制浮作—价谷差朵制陷定川方对法结抹论险：①标攀准蒙层跳震价方疯式畅：分陆为幼逐符层顿加示价涝、气分覆段区跳钻价完两建种蛮方邻式②标香准渗层弱差朱价垮区漫间撇：多刊层折、雁小骨高凯层渐产斧品宗楼宰层炊差扩多何在1钞0谎0些-为2何0乘0元/㎡并之胡间高跑层值产享品快楼孤层垃差泊在3御0勒-窑8收0元/㎡榜之梳间最乏高隶与阵最窃低想总哄价妄差临原早则聪上谣不木超数过屿平练均属总当价车的1章0揉%③顶技层愿与坦次报顶裙层饲差是价僚：顶佩层相单健价继等莲于男中面间寺层状单暮价有；民次底顶粗层蹈单彼价锈最治高④特滴殊烟楼挣层亿差如价部（4、1贷3、1装4、2片4层杏等仓）因沟特凝殊挑数潜字辱喜扁恶淹导虎致潜的妹特裁殊伐楼米层开单狮价掠等念于验其疲下胃一剂层难单示价冷，盘如1牺4、1光3层阴单肃价怜与1则2层府相叔同麦。价塌单致制陕作—价蹄差驱制龄定软方键法第榜二酬步遮：饼结描合煮自夫身袍楼似座屑及哪产沿品洋特长性楚进丝式行烘各局项冰价摔差丘调方整重洪要装关辽注腐因牙素巡寿：楼姥座尿特嫌殊驱性侨：景喷观喘资即源忠、楼秒间工距喘、遮今挡、冤楼守座得象房妥率、阅楼笑座肾非作正驼向素、泳路裙冲劣、青临低高躲压逮线岛、淹变亦电冒站居、给垃钳圾缘瑞站身、尼轨伏道趁交障通止等渐；户哲型临特烤殊任性慌：户辣型仁格屡局根、会赠吉送鞭空度间、拌供温应予量降；楼凤层垃特桂殊横性兼：遮辣挡、中私丙密淋性持、攻楼检座货临衣车离库隐入攀口捆、百楼室座断临虑主绢路泡口倍。价盲单迅制钱作—价家差临制箭定华方院法【案膜例仓分段享】价躺单抢制残作—价醒差处制疏定酱方垄法5#7#8#1#2#A项框目新在挨中完心抵楼迫座循与蛋外瓣围率楼吹座今的敌差阀价坦制余定傍的宁基喂础莫上渐，馒考否量把楼绝座帅特稀殊恳影饱响狂因铺素奔：同港期女推瓦出店的积五泊个同楼驾座值中座，5萌#楼逗南浩向核拥男有旗地每块乏中撑最档核傅心撒的饼景界观阻资纽奉源澡，摇因真此尼楼奥座晋价织差纪提始高5器0庆0伏-荐1伐0剖0针0元/㎡中闭心湖化景1、楼看座第特铺殊股性价牺格语调品整价吓单堂制替作—价艇差洋制抱定旦方直法7音#楼驾均时为9吃0㎡A户咸型卡，梯得橡房慈率7短5放%1芒#楼漏均此为9连0㎡A户做型芹，墓得甩房颠率7究8纽奉%B项凯目居从筹楼常座省位坐置茎资茄源阵考阿虑碍，1寄#楼跑楼抗座轨价逗差窝较7列#楼烟低5脂0鼓0元/㎡，社但记由攀于1硬#楼斧整锈体季得灭房概率颈高施于7股#楼3担%，园因更此勿按盈照2珠0挽0鸭0见0元/㎡或均昼价火测透算赌，1吓#楼赵因搜较7述#楼赚高6用0窑0元/㎡奖，最妹终自差受价哗调贱整保至1脂#楼打较7屠#楼旬高1廊0年0元/㎡价迈单刺制雁作—价省差桃制出定犬方奖法15#12＃4＃5＃6＃1＃11＃10＃2＃7＃3＃9＃8＃14#13#C项要目佳后典排1喉3狱#、1袖4怕#、1颂5瞒#楼琴因让朝尤向观偏朱西1另5度妻，在弦外黑围散楼混座匙与否中鸣心赠楼锐座稀差堪价腹制强定庆的党基捷础捕上丢，窜楼到座洋差公价盒再退降伞低5质0号0元/㎡价纵单除制俗作—价滋差应制末定渠方忽法2、营户核型特止殊蠢性价沈格谷调取整户般型露特庆殊驱性苗主糟要帐包狐括凑：朝佛向士、幼遮未挡袄、隶对甘视沾、绪户生型歪稀箩缺少性舒、津局状部证户禽型弹的兄附岁加购值泳赠凤送表（闪储臂藏柴间斗等描）旁、在户察型登有誓硬劲伤坝等制舞定那和杰梳殃理缸户播型夕编染号厕、隔确弓定犁基屿准交户皂型举、迅进培行史户取型卸点炉评悉与渐分源析找差出点各套户素型鞠的真特竿殊彩调仰价影因拔素价宾单绕制影作—价彼差莲制谎定晓方道法【案巡寿例缸分望享】价逮单酷制感作—价慨差病制侄定揉方透法A项射目1矩1研#号借楼捏编驰号慈确胶定1他1号秀楼乎共剧有2个流单宝元单胀元任编绪号极：从丸东矛向肌西滩依盐次检编旷号虫；户稍型帖编窗号哑：由沫东荷北翠方球向粮起兴顺涨时离针兰依娃次骂编乱号选急择草品更质菠居酿中腥的扎一台单依元0猾3（B陡1）赵户拜型缩慧为德基批准迟户奖型一单元二单元0403020104030201基准价挺单真制绒作—价笼差罪制酒定手方俭法两港居邮变冠四项居优层势智：南衰北较通的透伐、隔全葛明货户咐型飘、2白7荡0性°采造光撤；劣药势范：赠随送沃空野间玻均就为隙阴共面笔；低面栏积馆最盏大渐，怨高宗总列价烟。套数建筑面积面积套内赠送面积实得面积实际使用面积赠送率使用率实际使用率56109.5481.1126.96136.5108.0725%74%99%A项澡目1唤1歉#号按楼C勾1户株型直基逼本迫情携况址：价脸单申制翁作—价龄差劈燕制卫定扁方况法一践居盯变轰两龟居优跌势：诉南肺向袭采更光旦、提格规局绸方祖正齿紧寄凑桑，号无覆浪捎费劣还势文：暗劳卫瞒设坡计讨，苍采完光辅面的较烛小另，怠赠混送猴空勺间渗采犁光筒差农。套数建筑面积面积套内赠送面积实得面积实际使用面积赠送率使用率实际使用率11270.9852.5617.6688.6470.2225%74%99%A项泽目1眉1啊#号刷楼B据1户制型牛基远本悼情帖况叫：价锡单拆制权作—价汗差偶制骆定哄方您法两劫居肿变妹四融居优任势夺：南爹北柄通书透聪、身格教局吉方冲正药，浪保避温宫效释果闪好劣赏势席：暗松卫冈设套计袜，另采葡光并面年小列，图进夜深硬较葡长套数建筑面积面积套内赠送面积实得面积实际使用面积赠送率使用率实际使用率56104.2177.1620.7912597.9520%74%94%A项宾目1肌1京#号斧楼C双5户南型旱基艇本州情纪况将：价尊单不制脾作—价认差锅制斯定挠方征法0+示1窄4伶0餐0C边1加兵分打项南芒北员通玩透全，外舒护适京度退高喝；三躁向宗采涨光校，鸽明封厨祝明唇卫唱，莲采镜光呜好腾；干匠湿同分攻离更，隙动党静柄分奋区遣；C弟1减锄分沟项面继积粘较调大叠，质总榨价童较致高宫；赠肝送顶面粘积歌均衫集刑中姿在点阴埋面拥，踪蝶赠治送垂空络间扣舒偏适热度参偏誉低虚；综粥合伶评糊定窝：C忠1户裙型愿较侨基啊准丸户丝式型随调糠高1悔4狱0蹈0元/㎡1趴-继0误1一茎单洒元C浴1户帅型竞与权基惯准出户蛇型大的弓对亭比价痒单帜制续作—价位差爬制恭定机方思法一堪单钳元C蜂5及艇二域单熄元C拿5加描分景项南听北迹通占透深，提舒梢适散度长高失；处遵楼耗座围中督间稳，危保牙温过效唤果准好偷；一孔单更元C若5及洽二举单血元C棋5减容分搅项阳厦面寺面遣宽椅较钩小钳，惑对跃采敲光夫有锤一贩定积影骗响脖。赠惕送术率修低5薯%，陶实属际弟使暮用芝率荡少4厘%；综粗合楼评把定材：渴两谱个C盒5户黑型屡间长资舰源述相吵同汽，尚两胖户细型抱间衰不耻做真差任价疫；色较镰基拜准窝户炮型弟调册高3酸0镰0元/㎡秘。0+300+3001-042-01C姑5户哄型誉与连基按准梦户诵型延的僵对止比价巩单居制摊作—价旱差达制删定甩方故法7爸64#-赖1砍8窝0摇002哥0喉01尝0陆0若01笋3顿0捏07的64#-们1帜8管0秃002佳0表05暑0罚08突0柳0A户蛙型B户亮型稀愁缺页性咐加倦价D项后目A、B户财型酷均狡为昨南娃北后通将透中两则居好，C户舍型沃为言南矛北茎通凭透贩三补居衡，钢结筑合村市景场捐判赖断目，麻两课居伏户埋型恋较境三劲居航户扎型铃均仇较统高5蜓0育0元/㎡维左廊右骂，京但由做于健此默次廉开助盘揭楼肿座舍中A、B户焦型挤仅1野8套尽，嘱因意此逮差扎价浮较像三押居普再蔑拉夸大5迟0锅0元/㎡C户摧型价杀单疾制进作—价睁差股制特定号方坟法3、楼层特坊殊慈性价位格榜调踩整对昼存懒在否特讯殊遮吹挡、翠临盒近杂人奴性认入若口衣、歼车驰库狸入姓口眉，何存森在登私歼密宾性单、呼噪询音灯干画扰鬼的扇楼援层吗进军行闪价搭格药下妻调援；对祸存穗在幻玉特抽殊纤优美势湿的衰楼麦层辆（岛如固高快层胖可淹鸟面瞰邮河蚊景鸡、棕能团眺牵望C上B探D夜勿景许等手）摄进唇行迁特拨殊麦加喇价框。价毯单待制抛作—价苗差链制脱定窗方赏法【案朝例润分奋享】价危单柿制捞作—价砌差川制丛定怪方惰