当前形势下我国房地产市场的特点及发展前景

当前形势下我国房地产市场的特点及发展前景

自古以来，中国人就“安居乐业，享受行业”。自中国停止福利分类以来，住房制度发生了重大变化。没有行业像房地产行业那样影响中国人民的心。特别是前几年,全国房价无论是一线城市还是小城镇都是一路高歌猛进,而高房价也带来了社会的不和谐。对此,中央政府密集出台了一系列针对房地产的宏观调控政策(见表1),以遏制上涨过快的房价。2012年年初,个别地方出现了对“限购”政策的松绑,但很快就被中央叫停。可见,中央政府对坚持房地产宏观调控的决心一如既往。在中央持续宏观调控背景下,房地产企业要生存且得到可持续良性发展就必须进行能动性创新,不能仅仅被动地只做泡沫危机的防范,而应主动地在危机中寻找机会,把不利因素变为有利条件开展能动创新,激发企业活力,使企业得到健康发展。一、土地是重要的基础设施,发展企业需要持续宏观调控传统的房地产企业发展依赖于“拿地”,首先就是要拍得土地,然后进行项目开发的前期工作,从筹建到项目竣工交付使用,最后销售房产。在此过程中,土地是最关键的要素。然而,土地是稀缺资源,国家持续进行宏观调控,房地产企业如果还是走传统的企业发展模式,就将直接面临生存危机,更谈不上发展企业了。从表2的数据(来自中宏产业数据)我们可以看出:在国家持续宏观调控下,房地产业发展趋于平稳,国家加大了对土地规模的严格控制,实行苛刻的贷款政策,在税收、金融及其他有关政策环境紧缩的背景下,很多名为房地产企业实为项目公司的企业资金链面临断裂的危险。(一)房地产企业企业家房地产开发进入门槛低,大多数房地产企业实际上做的是项目公司,少数房地产企业在做企业,极少数在做品牌。房地产企业的管理者大多数还是老板,并没有成为企业家。房地产企业组织机构大多数为职能管理,有些企业人员素质不高,专业高素质人才流失严重,骨干技术人才队伍稳定性差,造成房地产企业后续发展缺乏支撑力量。(二)服务流程的构成房地产企业开发项目后,传统的做法是尽快将楼盘销售,回笼资金。但是,购房者如今需要的不仅仅是一套物美价廉的住房,而且是一套全面完整的服务流程。在国家持续采取严厉的宏观调控下,房地产企业价值更多地取决于自身的价值链管理,房地产企业改变以往经营方式单一状况,迅速寻找并实现优秀的经营模式,是企业生存发展的关键所在。(三)预售达到预期的资金链断裂房地产企业资金除了自有资金和预售款外,主要来源于银行贷款、发行股票,但面对严厉的行业政策、宏观经济背景,如果预售没有达到预期,企业的资金链就会面临断裂的危险。因此,房地产企业不得不从民间借贷,支付高额利息,甚至不惜求助于高利贷,而一旦拆借失败,资金周转失灵,企业就将面临破产境地。二、房地产公司的创新发展理念(一)注重对重点地区、基础建设、公用设施的建设任何一个房地产企业都想做大做强,但这需要具备天时、地利、人和条件。在目前宏观政策下,房地产企业应在稳中求发展,积极参与政府的保障房建设、旧城改造建设、基础公益、公用设施建设,这些建设不仅不受国家宏观调控政策的影响,而且还能在税费上得到优惠。例如:旧城改造能提供大量优质的土地资源,能最大限度降低土地储备成本。独揽开发虽然是理想的模式,但房地产企业面对拆迁往往束手无策,而政府主导拆迁,不仅有政府投入,社会资金进入,而且实行税费减免和返还等优惠政策,必将适当降低房地产企业在城市建设等方面的负担,能为房地产项目创造一个较合理的门槛和底限。(二)注重后期服务,避免安全隐患宏观调控背景下,房地产企业明显感到了前所未有的销售压力,资金链断裂的风险全面蔓延,虽然降价促销,以价换量是降低房屋空置的办法,但终究不是长久之计。目前,房地产企业在销售过程中普遍重视物业品牌的推广宣传,却忽略或根本不关心物业后期的服务,导致提供的房屋附加值低,信息化服务薄弱。企业若只重视销售过程的市场,自然就对全程市场变化反应慢,而全程服务市场影响因素多,房地产企业应审时度势,要有敏锐的市场洞察力,增强抗风险能力。对所开发的项目,进行市场前景分析,对一些好租赁的物业不必非得销售,可以精心规划,及时出租,虽然这对于企业来说,资金回笼是稍慢些,但可以有长期稳定的收入,这种物业也不必拘泥于商铺、写字楼,甚至也可以参照欧洲一些国家的办法将公寓出租出去。同时,提高物业的附加值,在使用过程中提供高品质服务。(三)积极创新,扩大合作,建立新型的民间资本融资体系资金密集型的房地产行业,目前存在资产负债率过高的情况,若继续盲目拿地,企业的融资渠道就将受到限制。目前大部分上市房地产企业解决资金问题的模式大致有以下几种:第一,通过快速销售实现资金回笼;第二,广泛合作;第三,开展股权信托。企业应准确解读国家宏观调控的意图,及时调整企业的融资规划,保持合理的资产负债率,积极探索开发利用民间资本的途径,循序渐进扩大和创新金融产品,形成多元投资主体结构。例如:建立一个项目产权权益证券机构,由政府发起,直接参与项目资产证券化过程,这样,可以提高项目的信用级别,房地产企业可以从市场上筹集到更多资金,而且这种方式也容易被投资者接受和认可,从而能拓宽资金筹措的途径。因此,应充分发挥中央政府宏观调控作用,构建投资指导机构、地方政府和行业机构直接指导和促进的分层次、多方位的民间资金融资体系。(见图1)(四)土地利用的原则在充分利用自然地貌、资源的基础上,创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。要激发房地产企业的活力来适应土地资源的稀有、不可再生性,详细规定用地性质、建筑密度、建筑高度、绿地率和容积率等,运用内部功能齐全、设施配套、布局合理的紧凑型发展模式;应保证城市生态和景观,重视提高土地利用的技术(例如:新工艺、新材料的使用),节约建筑用地。房地产项目土地集约利用规划流程见图2。(五)物业生态保护的必要性房地产企业实施生态创新,是其生存和可持续发展的根本途径。房地产企业生态创新能得到国家的政策支持和税费方面的优惠,减少市场中的竞争对手,企业可以借此良机调整自身结构和功能,利用价值工程理论,在大幅提高物业整体功能的情况下,允许成本小幅增加,提高企业生产率,创造利润新增长点,加强企业适应市场的能力,以求更好地生存与发展。保护生态环境是房地产企业应尽的义务和正确的战略抉择。房地产业应以生态原则为标准和依据,对整个环境基础设施的打造、产业选择、项目设计、功能布局、景观构造、技术运用、文化主题、生活模式等都以生态目标和经济目标的实现为前提,在生态规划确定的指标体系控制范围内进行经营。把生态房地产看作一个开放的和周边环境发生关系的系统,如下图3所示:三、房地产创新发展的建议目前中央政府对房地产企业重要的资源要素———土地与资金,都有严格的调控