建发股份(600153)销投强劲未来增长有潜力-广发证券郭镇,乐加栋,张春娥-20230914

建发股份（建发股份（600153.SH）销投强劲，未来增长有潜力核心观点：联发集团销售金额302亿元，同比+103%2021A2022A2023E2024E2025E营业收入（百万元）707844832812800995800995876287972944增长率（%）EBITDA（百万元）归母净利润（百万元）增长率（%）63.5%609835.4%62823.0%-3.8%-3.8%5824-7.3%9.4%2149465572387372272.032.092.182.40EPS（元/股）2.032.092.182.40市盈率（x）ROE（%）EV/EBITDA（x）5.23.25.03.35.45.49%2.94.89%2.94.49%2.8数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心公司评级相对市场表现2023-09-146%11/2201/2303/2305/2311/2201/2303/2305/2307/2309/23-10%-18%-26%-34% 建发股份沪深300请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。量的关系 4 （一）上半年度销售金额再次突破千亿 4 4 4 4 120%100%80%60%40%20%4035302520500%120%100%80%60%40%20%4035302520500%-20%181920212220H121H122H123H1-40%同比下降45%，其中Q2增速-28%。9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000181920212220H121H122H123H190%80%70%60%50%40%30%20%10%0%7060504030200181920212220H121H122H123H180%60%40%20%0%-20%-40%Q2归母净利润环比Q1略降3%。若剔除去年同期收购建发新胜控制益1.15亿元，则上半年供应链归母净利润增速为-15%，其中还原后Q预期供应链业务归母净利率下降空间有限。8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000181920212220H121H122H123H1100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%45 2,5002,0001,5001,000500021Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q245%40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%86420 21Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q240%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40% 母净利润2.5亿元，同比-60%。其中Q1、Q2分别为-0.5亿元、比Q1收缩1.8pct2）联发去年同期处置股票获得0.79亿元收益，上半年无此项1,6001,4001,2001,0008006004002000181920212220H121H122H123H190%80%70%60%50%40%30%20%10%0%403530252050181920212220H121H122H123H1100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%表1：公司利润表分析同比同比供应链收入（亿元）同比整体毛利率扣税毛利率销售管理费用率投资净收益（亿元）57同比公允价值变动收益（亿元）同比----同比--同比归母净利率股息分派率供应链收入（亿元）同比供应链毛利润（亿元）同比-16%-10%毛利率供应链归母净利润（亿元）同比归母净利率同比开发业务毛利润（亿元）同比开发业务归母净利润（亿元）62同比-11%-12%（一）上半年度销售金额再次突破千亿18%。整体销售端呈现量价齐升。2,5002,0001,5001,0005000181920212220H121H122H123H1200%150%100%50%0%-50%1,4001,2001,0008006004002000181920212220H121H122H123H1120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%9.4%。上半年建发房产销售端量价齐升的趋势，但量的增长远高于价2,0001,8001,6001,4001,2001,000800600400200018年19年20年21年22年23H1100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1,000900800700600500400300200100018年19年20年21年22年23H190%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2022年度全年的315亿元的销售金额规模，整体金额规模的增长强劲。上半年联发45040035030025020015010050018年19年20年21年22年23H1120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%35030025020015010050018年19年20年21年22年23H140%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%表2：销售面积城市能级分布销售面积（万方）01863销售面积占比1,8001,6001,4001,2001,000800600400200018年19年20年21年22年23H1拿地金额（亿元）拿地金额/销售金额80%70%60%50%40%30%20%10%0%1,6001,4001,2001,000800600400200018年19年20年21年22年23H1拿地面积（万方）拿地面积/销售面积140%120%100%80%60%40%20%0%表3：拿地金额力度比较保利发展金地集团0000000金科股份0020-金融街0年来拿地金额力度新低。建发股份整体拿地金额力度的提升主要依靠建发房产驱1,4001,2001,000800600400200018年19年20年21年22年23H1120%100%80%60%40%20%0%30025020015010050018年19年20年21年22年23H180%70%60%50%40%30%20%10%0%联发集团拿地金额（亿元）联发集团拿地金额力度1,2001,000800600400200018年19年20年21年22年23H1160%140%120%100%80%60%40%20%0%建发房产拿地面积（万方）建发房产拿地面积力度45040035030025020015010050018年19年20年21年22年23H1140%120%100%80%60%40%20%0%三、盈利预测和投资建议布局的供应链运营服务商，具备较强的精细化管理，短期虽受经济周期影响有前土储丰厚、未结算资源有较强支撑度。两者结合，预计公司未来仍具备较强综上，预计公司23-25年总营收为8010亿元、87-3.8%、+9.4%、+11.0%；预计公司23-25年归母净利润分别为58.24亿元、亿元、72.27亿元，增速分别为-7.3%、+12.6%、+10.2%。25.04亿元两个业务合计总合理价值531.64亿元，对应合理价值17.69元表4：盈利拆分同比（%）供应链业务同比（%）同比（%）同比（%）供应链业务同比（%）同比（%）同比（%）供应链业务同比（%）同比（%）毛利率（*）供应链业务四、风险提示（一）供应链业务风险房地产行业周期性波动较大，具有明显的需求推动与政策导向特点，政策及市场波单位：百万元存货销售费用公允价值变动收益投资净收益1,616-1,423 3,085 4,8394,8656,0989,8511,039 1,269-5,185 3,497 4,9074,9856,2821,115 1,192-3,400 1,224 5,3514,6045,824 -3,400