光谷产业园调研报告

第第#页共7页光谷产业园调研报告篇一：武昌东湖国家高新区四大园区调研报告武昌东湖国家高新区四大园区调研报告202年五月十五日目录第一部分概要……….2第二部分武昌四大园区基本信息…………………..2一、武昌四大园区基本信息对比2二、武昌四大园区租金及物业费对比..3三、武昌四大园区停车费对比………..3四、武汉新工厂工业设计产业园相关资费标准建议价…………4第三部分四大园区功能定位及概述.4一、光谷软件园…………………….4光谷软件园-好世纪大酒店6二、武大科技园…8四、华中….10…8四、华中….10………………13五、光谷生.13………………14科技大学科技园………华中科技大学科技园-荷田会所物城……光谷生物城-二妃山庄………第一部分概要武汉市东湖国家高新区，位于武昌东湖风景区。新区内光谷软件园、武大科技园之武大航域、光谷创新天、华中科技大学科技园，是具有代表性的科技产业园。其经营管理、物业管理在武汉地区有一定的导向性和参照性。我们武汉新工厂工业设计产业园的规模、形式、和产业对象虽与其有些差异，但新工厂的建设标准可参照其制定新工厂的各项收费标准。通过对其租金、物业管理费、停车费的采集和对比分析，结合前期对其他地区的调研分析，我们可以初步制定出武汉新工厂的办公房出租租金、物业管理费及停车费等相关资费标准。第二部分武昌四大园区基本信息一、武昌四大园区基本信息对比：二、武昌四大园区租金及物业费对比：三、武昌四大园区停车费对比:四、武汉新工厂工业设计产业园相关资费标准建议价：第三部分四大园区功能定位及概述一、光谷软件园光谷软件园位于武汉〃中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处，规划用地680亩，总建筑面积73万平方米，是我国中西部地区规模最大的软件及服务外包产业园。目前入园企业达百余家，员工规模近万人。光谷软件园的建设目标为：“特色鲜明，实力雄厚，国内一流，国际知名”项目全部建成后，预计入园企业将达400余家，新增就业5万人，园区年产值120亿元，税收5亿元。入园企业主要有：美国EDS、微软公司、法国电信、爱立信、华为技术、中冠信息等国际知名企业，以及江通动画、博彦科技、软通动力、联想利泰、传神信息、地大信息、武钢软件、中地数码、地大信息、达梦数据库、东湖软件等国内龙头企业。研发创意及相关配套服务类企业：恒隆企业集团、中铁二院、传神联合信息、群茂科技、中国汽车系统、泛亚班拿、国电武仪、奋进电力、新电电力、豪迈电力、博晟科技、恒亿电子、中科通达等创意和电子信息服务类企业。金融后台服务机构：招商银行信用卡武汉营运中心、交通银行太平洋信用卡中心、交通银行客户服务中心、交通银行华中金融服务中心、银联商务后台中心、光大银行营运中心。物业服务：光谷软件园的物业管理是武汉丽岛物业管理有限公司以“专心、爱心、舒心、贴心、安心”的“五心级”服务，受到了业主的认可。光谷软件园前期销售已全部完成，均价在6500元/平方米左右。业主对外出租，均价在48元/月/平方米（1.6元/天/平方米），物业费2.6元/月/平方米。园区分为A、B、C、D、E区，物业费根据地段楼层不同，收费1.5元/月-3.5元/月不等（含电梯费）。丽岛物业停车收费标准：地上车位：150元/月辆地下车位：240元/月辆临时车位：白天7：00-19：00半小时以内免费0.5-1小时2元4--12小时10元篇二：武汉光谷项目商业调研报告武汉光谷项目商业调研报二00五年六月告目录一、武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析??3二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明??5三、武昌区202-205年商业开发及运营分析??9四、205年武昌区即将推出的商业个案调查??10五、商业收益率调查??11六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析??131、武汉主要复合商圈调研及分析？？132、武汉“MALL”商业趋势分析??283、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况??354、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点??345、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套??41七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况??49八、国内外品牌商家商业空间需求特征??53一、武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。上表中29-42为目标商场，根据《商业市场项目主要调查资料汇编》，把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较，图例分别如下：营业面积图。分析：可以看出36-42（武广-群光）的营业面积都在10万方以下，这些商业正在投入使用；29-35（闽东-万达）都属于是新建商业（除31），新建商业面积都在10万平方米以上。由此可见，新建商业的规模越来越大，这是一个趋势。扣点率比较图。分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42可以看出，大型商场里扣点率最低不低于15，最高不超过30，20-25之间是被采用最普遍的扣点范围。业态比例图。分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70以上；餐饮业略多于娱乐业所占的比重，基本都在10以下。说明：不同业态所占比重以它们所占面积为权计算。二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。1.汉口商业。汉口商场样本具体代码：7、8、9、10、12、14、15、16、18、21、23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。（1）营业面积图。篇三：武汉光谷项目写字楼调研报告武汉光谷项目写字楼调研报二00五年六月告武汉商务楼市场的发展沿革1997年是武汉市商务楼产品的分水岭。1998年中旬，佳丽广场租价高台跳水，从80美元租价直指30元人民币，由此拉开了武汉市商务楼市场全面下滑的序幕！1997年以前成现或交付使用的商务楼项目，后期的租售率均达到了75以上，大客户大面积购买的情形频频出现，此间项目大获成功。如武昌亚贸广场商务楼项目，B座1995年进入市场，后两年间入住率早已达100,而同一裙楼上的A座，1998年入市，销售至今年仍未全面售罄。而招银大厦、金穗大厦则是1997年以前商务楼产品的成功典范。与招银大厦同一地段，同期动工的新世界国贸大厦，自1993-1994年动工后因种种原因停工待建，自错过最佳销售时期后，营销周期无限延长。除市场的“卖方”与“买方”变化外，1997年后的武汉市商务楼市场开始由销售市场转为租赁市场，由大单销售转为小额销售，散户开始演变为市场的主角，延续至今。此后，武汉市商务楼市场逐步演变出如武昌地区的高新主题商务楼区，汉口建设大道的金融主题商务楼区，汉口解放大道商业型寄居商务楼区等，但总体租售环境已不如前。自1998年后，武汉市商务楼市场另一项重大的特征是区域结构表现出一定的差异性，特定区域的甲级写字楼需求旺盛，而乙级写字楼成为近年最大的存量。如金融主题的建银大厦、瑞通广场、信合大厦等，位处高端，积聚了大量外资及大型内资企业集团。凡此种种，无论是各种主题的倡导，还是如5A等概念行销，还是特定区域的强势竞争，都是遭遇低靡市场环境所做出的一一应对。而自203年起，武汉市的商务楼产品市场开始进入崭新的发展阶段。武汉商务楼市场特征1、中小散户的武昌与金融商业的汉口由于区域的功能定位和历史原因，商务楼投资随之表现出不同的特色，成就了不同的商务楼市场类型。武昌商务楼需求市场主要由个人及中小企业驱动，汉口商务楼消费市场主要由金融、商业等大机构驱动，聚集了不同类型的客户群。两大城区的目标客户群不同，市场容量的大小亦表现不一。武昌，以“光谷”概念为旗帜，其商务楼市场多为创业型、投资型客户；汉口地区为CBD（中央商务区）与金融区的聚集地，商务楼的客户多为集团客户，银行和大商场甚至成为最大的开发商。2、一个光谷和众多的创业企业，使武昌的需求得以放量激增大户对办公区域的一次性需求量大，但企业总量有限；中小型企业的一次性购买力有限，但面广、总量大。目前武汉市创业型公司、发展型公司较多，从潜在需求量看，面向中小型企业的商务楼在未来的需求潜力巨大。武昌众多为此类中小型企业“度身定做”的商务楼，如洪山创业中心的满租等，供不应求的现象预示着，随着武昌及科技园区的建设，光谷的基础设施和商务配套得到根本改善，将会吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对商务楼的需求具有潜在的增长空间。在现阶段和未来相当长一段时间内，武昌城区对小型办公区间的需求将逐步释放。近期武昌地区商务楼产品放量激增，满足中小企业需求也从事实上适应着这种需求。3、由“租”向“售”的转变，是市场发出的发展信号武汉商务楼市场发展进程中，前期由金融机构、企业集团等开发的产品数量不少，加之乙级市场的存量甚巨，消费市场的疲软，商务楼项目一般采用租多于售的方式推广。现阶段商务楼需求放量，今后的商务楼在推向市场中，将多采取以售为主的销售策略，尽快回笼资金，促进资本的再运行。这种销售方式的改变，是市场发出的发展信号。4、众多新增项目销售平稳资料统计显示，目前武汉市商务楼市场各楼盘虽消化状况不一，但总体消化情况表现良好，众多新增项目销售平稳。光谷创业街将“孵化器”的优势与价格优势相结合，取得了良好的销售业绩；财富大厦采用了租售并举的销售方式，部分楼层被人寿保险公司团购；楚天都市花园1栋商务楼被湖北经视团购；新近推出的商务楼表现良好，嘉鑫假日广场、元辰国际、财富大厦、嘉颐新都等销售接近尾声等，这也反映出武汉商务楼市场需求量正逐渐上涨。5、价格表现差异，适合度、消费群类型成决定因素从价格来看，金融区商务楼产品价位最高、武汉广场商圈次之、中南商圈再次，江汉路商圈、鲁巷广场商圈商务楼产品平均价位较低。从宏观来讲，这是由各区域的发展状况，是否适宜商务楼产品发展，聚集程度及客户群的承受能力不同而决定的。金融区商务楼产品总体供应基本处于断档期，客户多为金融、证券、外资机构、保险等行业的重量级客户及中资机构，经济承受力强且更注重办公区域的品质。武汉广场商圈起步早，发展快，至今已是商务氛围浓厚的成熟区域，其客户以外地驻汉机构、知名品牌代理公司及合资企业为主。江汉路商圈受规划及停车位不足等因素制约，虽商业氛围浓厚，但商务楼发展活力不足。鲁巷广场商圈的发展近年始兴起，虽然势头很猛，但大环境不成熟，客户多为成长型中小公司，因而价格仍需逐步成长。6、边缘性商务