遂川县环城南路工程项目集体土地房屋征收与补偿安置方案

遂川县环城南路工程项目集体土地房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）为加快推进遂川县环城南路工程项目建设步伐，确保环城南路项目用地红线范围内的所有建筑物、构筑物征收工作顺利推进，妥善做好环城南路工程项目房屋征收补偿工作，切实保障被征收房屋所有权人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例，《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及《江西省征收土地管理办法》等法律、法规，结合项目所在区域的实际情况，特制定本实施方案。一、征收主体及实施单位1.征收主体：遂川县人民政府2.征收部门：遂川县住建局，遂川县自然资源局3.组织实施单位：遂川县环城南路工程项目建设指挥部二、征收的范围及征收目的遂川县环城南路工程项目所涉及的土地、房屋（项目用地红线范围内所有土地、建筑物、构筑物等，详见规划红线图）。环城南路工程项目是县政府组织实施的交通基础设施项目，项目建成后可以完善遂川县公路路网，分流过境交通，改善城市交通状况，促进全县经济和社会发展。三、征收原则本次房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开、补偿公平的原则，切实维护公共利益，充分保障土地、房屋被征收人的合法权益。四、征收签约期限自土地、房屋征收预公告之日起90天内完成。五、被征收人和被征收房屋权属的认定1.被征收人的房屋有合法手续的，按办理的不动产权证、房屋所有权证等相关有效证件载明的建筑面积为准。如被征收人对载明的面积有异议的，可申请发证部门或审批部门重新核实，费用由申请人承担。2.被征收人的房屋无有效审批手续，由遂川县环城南路工程项目建设指挥部组织相关职能单位（泉江镇政府、县自然资源局、县农业农村局、县住建局、县城管局等）进行认定。①属于1982年2月23日以前建造的主房，按合法建筑予以补偿安置。②属于1982年2月23日以后建造的、无合法审批手续的住宅（只限主房），被征收人在征收期限内主动配合征收并按“两违”处罚标准处理，处理后可视同合法建筑按本方案予以补偿安置，补偿安置面积以实测为准；被征收人在征收期限内不接受“两违”处理的，依法予以强制拆除。③对被征收人使用的无合法审批手续的界址清楚、无争议的空闲地（含无权属登记的坪场、檐沟、屋檐、附属房占地等）按300元/m2实行货币补偿。3.有下列情形之一的，认定为违法建筑：①非法买卖集体土地或者非法占用农村集体土地建设的建（构）筑物；②在征收土地、房屋预公告发布后，抢建、搭建、加层的建（构）筑物；③根据法律、法规或本方案规定，不能认定为合法的建（构）筑物。4.被征收房屋建筑面积严格按照《房产测量规范》(GB/T17986-2000)、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房〔2002〕74号)执行。六、房屋用途认定1.被征收房屋的用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，以房屋登记簿记载为准。2.根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》相关规定，宅基地只能用于建设农村村民住宅及附属房屋，被征收房屋未办理房屋权属登记的，房屋用途原则上认定为住宅房屋或附属房屋。3.主房是指客厅、卧室、厨房及房屋内配套卫生间、楼梯间等有证部分;附属房是指独立于主房外的猪牛栏、厕所等无证部分。七、房屋征收补偿安置方式本项目涉及的房屋征收补偿安置方式有“货币补偿、套式商品房及店面安置、异地宅基地安置”三种安置方式。异地宅基地安置不能与其它两种补偿安置方式交叉选择。被征收房屋为商品房、房改房、集资房等套房的，不能选择异地宅基地安置。异地宅基地安置需符合“一户一宅”政策要求。货币补偿、套式商品房及店面安置可由被征收人单独或交叉选择。（一）货币补偿征收人按重置价格折旧对被征收人主房及附属建筑（含房屋所占土地）进行评估，依据评估价一次性支付补偿给被征收人。同时，按征收房屋层数和建筑面积，给予被征收人追加货币补偿。追加货币补偿标准为：主房为一层的，按建筑总面积每平方米追加5000元；主房为两层的，按建筑总面积每平方米追加4800元；主房为三层的，按建筑总面积每平方米追加4600元；主房为三层以上的，按建筑总面积每平方米追加4400元。被征收人领取补偿款后自行安置，不予发放过渡安置费，不予审批农民建房。征收集体土地上的集体产权房屋按重置价格折旧进行评估，依据评估价实行货币补偿。（二）套式商品房及店面安置（1）为充分保障被征收人的合法权益，结合项目实际情况，对选择套式商品房及店面安置的，全部实行现房安置，同时按修正系数计算套式商品房及店面安置面积：被征收人主房为一层的，按其建筑总面积×1.7计算得出套式商品房安置面积；被征收人主房为两层的，按其建筑总面积×1.4计算得出套式商品房安置面积；被征收人主房为三层的，按其建筑总面积×1.1计算得出套式商品房安置面积；被征收人主房为四层的，按其建筑总面积×1.0计算得出套式商品房安置面积；被征收人的主房为五层的，按其建筑总面积×0.9计算得出套式商品房安置面积；被征收人主房为六层的，按其建筑总面积×0.8计算得出套式商品房安置面积；被征收人主房为七层以上（含七层）的，按其建筑总面积×0.7计算得出套式商品房安置面积（超审批面积建房的需按“两违”处罚标准处理后再按本方案予以补偿安置）。（2）被征收人房屋折算成套式商品房安置面积后，可按1.5:1的比例置换第一层店面安置，按1:1的比例置换第二层店面安置。每户置换店面总面积不超过110㎡。（3）被征收人选择套式商品房时，应遵循“就近靠档”的原则。选房面积超过安置面积5㎡以内的，超过面积按2500元/㎡的标准缴交购房款，超过5㎡以上的，按同类地段商品房销售均价结算购房款（以县住建局备案公布价为准）。选房面积小于安置面积的，差额面积按4500元/㎡的标准补偿给被征收人。（4）被征收人按套式商品房安置面积400-600元/㎡不等的标准上交安置房部分成本，根据安置房不同地段、不同楼层设置不同的上交成本，所有安置房具体的上交成本在拆迁公告发布之后予以公布。被征收人店面安置面积统一按750元/㎡上交部分成本。（5）被征收人选择店面和套式商品房安置后，征收人按重置价格折旧对被征收人主房及附属建筑（含房屋所占土地）进行评估，依据评估价一次性支付补偿给被征收人。（6）选房操作办法：项目建设指挥部在拆迁公告发布的同时，公布安置房房源具体情况。按照“先腾空、先选房、先签约”的原则，根据被征收房屋腾空交付的时间确定选房顺序。腾空交付时间相同的，以签订协议时间先后确定选房顺序，腾空交付时间与签订协议时间均相同的，以抽签方式确定选房顺序。（7）被征收人选购储藏室实行优惠。征收人将安置房房源存量的储藏室纳入销售。按照先签约、先选购的原则实施,直到售完即止。每套安置房只允许选购一间储藏室，一般楼房储藏室购置价为630元/㎡，电梯房储藏室购置价为1300元/㎡。（8）被征收人选择商品房及店面安置后，不予审批农民建房。（三）异地宅基地安置1.安置面积：被征收人选择异地宅基地安置的，必须符合“一户一宅”的政策要求（即该户只拥有被征收房屋唯一宅基地使用权），且被征收房屋属主体建筑。异地安置宅基地为集体土地性质，占地面积原则上为每户90㎡，每户占地面积最多不得超过120㎡，超过90㎡部分，按2100元/㎡补缴费用。建筑楼层不得超过三层，建筑总面积不超过350㎡，其他按农民建房有关规定执行。2.安置地点：异地安置宅基地选址在县城规划区外，具体安置地块由指挥部召集县自然资源局、县农业农村局、泉江镇政府研究确定，安置地建设方案另行制定并适时公布。3.被征收房屋补偿：对被征收人主房及附属建筑（含房屋所占土地）按重置价格折旧进行评估，按评估价一次性支付给被征收人。4.建筑风格奖励：按照规划统一层高、色彩、风格建设，经验收合格，由县房屋征收部门一次性按被征收房屋建筑面积给予100元/㎡的奖励。5.选址办法：按照“先腾空、先选址、先签约”的原则，根据房屋腾空交付的时间确定宅基地选址顺序。腾空交付时间相同的，以签订协议时间先后确定宅基地选址顺序，腾空交付时间与签订协议时间均相同的，以抽签方式确定选址顺序。八、被征收房屋其他补偿标准（一）搬迁费征收住宅，按被征收主房建筑面积6元/㎡的标准给予被征收人搬迁补偿。经营性商铺用房按被征收建筑面积15元/㎡的标准给予被征收人搬迁补偿。但私有房屋每户补助不超过1500元、单位和企业搬迁每家不超过6000元。（二）过渡安置费被征收人选择套式商品房及店面安置、异地宅基地安置的，可享受过渡安置费补偿。选择套式商品房安置的，按照被征收房屋主体建筑面积6元/㎡/月的标准，一次性给予被征收人6个月的临时安置费补偿；选择异地宅基地安置的，按照被征收房屋主体建筑面积6元/㎡/月的标准，一次性给予被征收人12个月的临时安置费补偿。（三）停产停业补助费征收经营性房屋且有合法经营手续的，每户每月补助150元停产停业补助费，一次性补助12个月。临时搭建及违章建筑，集体土地上房屋违反土地用途的不予补助。（四）奖励房屋征收决定公告后，在分户评估结果公示起90日内签订安置补偿协议的，房屋征收部门将按以下时间段及标准对被征收人给予奖励，逾期不予奖励。第一阶段：在分户评估结果公示起30日内签订补偿安置协议的，按征收房屋建筑面积给予300元/㎡奖励，最高不超过9万元。第二阶段：在分户评估结果公示起60日内签订补偿安置协议的，按征收房屋建筑面积给予200元/㎡奖励，最高不超过6万元。第三阶段：在分户评估结果公示起90日内签订补偿安置协议的，按征收房屋建筑面积给予150元/㎡奖励，最高不超过4.5万元。九、房屋设施附属物补偿标准房屋室内装修、附属设施、院落、储物室、停车库（假层、阁楼）等按重置价格折旧进行评估，实行货币补偿，不作产权置换或异地重建安置。具体按《遂川县2022年房屋重置价格及装饰装修补偿标准》执行。十、其他事项：（一）征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，县房屋征收部门应当将征收补偿款向公证机构办理提存公证。（二）县房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿安置协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由县房屋征收部门报请县人民政府按照征收补偿方案下达补偿决定书，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定书应当载明被征收房屋基本情况、补偿决定内容和依据以及行政复议、行政诉讼的权利等事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。（三）房屋征收补偿安置工作结束后，县房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。（四）房屋被依法征收的，登记机构按规定注销房屋所有权登记和土地使用权登记。（五）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。（六）被征收土地房屋设定抵押、承包、租赁的，由相关当事人自行协商解除抵押、承包、租赁关系。（七）被征收人迁出原地后的义务教育入学，征收之时可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。因征收迁移的居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面，既可选择迁出地的居民待遇，