房地产经济学试题

房地产经济学试题第一篇：房地产经济学试题房地产经济学2010年期末考试试卷1一、单选2x10=201、从物质形态上看，不属于房地产的定义的是（D）A土地B建筑物C其他定着物D产权2、下面房地产的特性中，哪一个是房地产的自然特性（A）A位置的固定性B产权分割性C政策影响性D供给的稀缺性3、下面的地租理论中不属于马克思主义地租类型划分的是（D）A绝对地租B级差地租C垄断地租D经济地租4、影响房地产开发项目投资的因素有经济因素、政策因素和（D）A社会因素B环境因素C法律因素D规划因素5、“房地产金融市场“这是从哪个角度对房地产市场的划分(C)A交易客体B用途C交易物的性质D市场层次6、以下的选项中，不属于土地市场的流通形式的是（D）A土地买卖B使用权出让C使用权出租D产权转让7、物业管理的基本特征有社会化、专业化、企业化和（C）A产业化B规范化C市场化D高效化8、财产所有者在法律的范围内享有对其财产的（D）权利A转让B占有C买卖Da、b、c9、按经济活动的内容划分，下面不属于的是（D）A工业区位B农业区位C住宅区位D中观区位10、下面的选项那个不属于房屋租赁的特点（B）Ａ只能转移使用权，不能转让所有权Ｂ是一种分配手段Ｃ是一种流通手段Ｄ租赁过程与消费过程的同时性二、填空2X10=201、房地产经济学是研究房地产资源配置基本经济理论、房地产经济活动运行规律以及房地产经济活动运行过程中所发生经济关系的科学2、国民经济对房地产的作用方向，主要表现为两个方面带动和制约。3、按地租的物质形态划分，地租可分为劳役地租、实物地租货币地租4、风险识别的方法很多，在房地产常用的有专家调查法、筛选---检测---诊断法和流程图分析法。5、房地产需求具有多样性、区域性、双重性、可替代性。三、名词解释2X5=101、房地产、房地产也称不动产，是指土地、建筑物及其他定着物以及其附带的各种权益2、地租从广义的层面来看，地租是指土地所有者将其拥有的土地及其土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不仅仅限于土地的租金。3、级差地租级差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等级差别所产生的超额利润。4、房地产二级市场房地产的二级市场是指增量房地产的交易市场。5、房地产经纪房地产经纪是指房地产买卖、租赁、产权调换、抵押、典当、信托等居间活动及代理业务。四、判断题1X10=101、从经济形态上看，房地产是一种十分重要的资产，关注的是产权、资产等权属关系的意义。（）2、房地产业的发展与国民经济的发展不具有比例关系（x）。3、土地价格受供求关系影响具有双向性（x）。4、当原材料系数大于1时，生产厂应设在消费中心（x）.5、投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大（）。6、在物业管理市场上，供给主体是开发商（x）7、现阶段，房地产中介服务机构规模大，并且市场占有率较高（x）。8、房地产金融具有贷款偿还期长，利息率较低的特点（）9、房地产证券化不利于提高银行资产的流动性（x）10、耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事农业生产的人(x).五、简答题5x4=201、土地价格的特征是什么？土地价格构成具有双源性土地价格具有区位性土地价格具有权益性土地价格形式具有双重性土地价格受供求关系影响的单向性土地价格具有增值性土地价格具有明显的区域性和个别性2、简述房地产投资决策的过程。确定决策目标市场调查拟定备选投资方案房地产投资方案评估及方案选择实施房地产投资决策方案追踪调查决策方案3、房地产开发具有具有什么样的特点？系统性子项目多、建设周期长、投资数额大具有广泛的社会联系具有风险性和竞争性与有关法律规章密切相关4、简述物业管理的原则。以人为本、服务第一的原则企业化经营的原则社会化管理的原则统一管理、综合经营的原则专业化管理与业主自主管理相结合的原则合同化管理的原则管理竞争和三效益并举的原则六、10x2=201、论述农业区位论的主要内容。农业区位理论是最早形成的一种理论，代表人物是杜能答出孤立国假设的大概内容，和杜能圈的内容2、论述我国发展房地产住房抵押证券化的意义及问题代表作《孤立国》180页意义：盘活大量长期性抵押贷款资产，提高启流动性改善银行的资产负债结构提高银行的资本利用率促进整个证券市场的发展促进资金跨地域流动，平衡区域间的资金短缺问题：抵押以及市场规模小、不规范社会化抵押保险机制不健全金融市场发展滞后法律及相关基础设施不配套房地产经济学2010年期末考试试卷2一、选择题2x10=201、下面属于第一产业的是（A）A畜牧业B仓储业C供应业D采矿业2、因土地的肥沃程度和位置的不同而产生的地租形式是（A）A级差地租1B级差地租2C绝对地租D垄断地租3、土地价格具有增值性，不是其增值原因的是（D）A资本有机构成的提高B土地的稀缺性C社会平均利润的下降D利率的上升4、下面的选项中属于房地产价格与其他商品价格共有特征的是（C）A区位性B个别性C用货币表示D敏感性5、在土地使用权出让中，居住用地的最高使用年限是（A）年A70B40C30D506、下面不属于房地产金融的显著特征的是（B）Ａ贷款偿还期长Ｂ利息率较高Ｃ开发周期长Ｄ资金周转慢７、排水权属于房地产产权体系中的（C）A永久业权B租赁业权C地役权D担保权8、下面的选项中哪个不是房地产税收的特征（B）A强制性B有偿性C无偿性D固定性9、国家对下面那些房产免征房产税（D）A国家机关和军队自用房产B宗教寺庙、公园、名胜古迹C非营业用的房产D全选10、房地产经济的宏观调控，是以（B）为主体A社会B政府C企业D房地产行业二、填空2X101、房地产业对国民经济的作用方向课分为两个方向：促进或牵制。2、马克思主义地租理论阐明了资本主义地租的三种形式：绝对地租、级差地租垄断地租3、按经济活动的内容划分，区位可以划分为：工业区位、农业区位商业区位住宅区位和其他区位。4、房地产开发中的新开发指的是新市区卫星城镇。5、物业管理的基本特征有社会化、企业化、专业化、市场化。三、名词解释1、级差地租级差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等级差别所产生的超额利润。2、房地产投资风险房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所导致的房地产投资收益偏离预期收益的程度3、房地产开发房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动4、物业管理市场物业管理市场是指以物业管理服务为交易对象的市场5、房地产中介广义的房地产中介指，从生产、流通到消费为房地产运行所提供的一切服务活动四、1、房地产业的发展与国民经济的发展具有比例关系（）。2、土地价格受供求关系影响具有双向性（x）。3、当原材料系数小于1时，生产厂应设在原料产地（x）.4、投资不受宏观国民经济和政府的政策影响（x）。5、在物业管理市场上，供给主体是开发商（x）6、现阶段，房地产中介服务机构规模大，并且市场占有率较高（x）。7、房地产金融具有贷款偿还期长，利息率较低的特点（x）8、房地产证券化不利于提高银行资产的流动性（x）9、房地产的二级市场是指存量房地产的交易市场(x).10、按市场经营方式划分房地产二三级市场有四种类型：现房交易、房屋出租、房屋拍卖、房屋互换()五、简答题1、影响绝对地租的因素有哪些？农产品市场的供求状况农业资本的有机构成农业资本的有机市场2、简述区位的特征：区位内涵的多重性动态性层次性等级性稀缺性相对性设计性3、房地产投资风险的类型有哪些：市场竞争风险购买力风险变现性风险金融风险社会风险经营风险财务风险自然风险4、简述物业管理的发展趋势物业管理将与城市现代化发展规划融为一体物业管理将走向个性化、规模化物业管理将进入社会化、网络化、智能化创新管理的新时代六、论述题1、请论述房地产投资的特征投资周期长、投资额巨大具有高风险和高收益性投资对金融的依赖性较强投资受城市规划和环境的影响较大投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大。投资所形成的资产流动性较大投资具有保值增值性2、论述级差地租1和级差地租2的关系38页两者的相同点是两者的实质都是超额利润的转化形式，都是有农产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额形成的超额利润转化而来。两者的不同点主要表现在：投资方式不同转化为地租的时期不同土地的经营方式不同第二篇：房地产经济学试题房地产经济学2010年期末考试试卷1一、单选2x10=201、从物质形态上看，不属于房地产的定义的是（）A土地B建筑物C其他定着物D产权2、下面房地产的特性中，哪一个是房地产的自然特性（）A位置的固定性B产权分割性C政策影响性D供给的稀缺性3、下面的地租理论中不属于马克思主义地租类型划分的是（）A绝对地租B级差地租C垄断地租D经济地租4、影响房地产开发项目投资的因素有经济因素、政策因素和（）A社会因素B环境因素C法律因素D规划因素5、“房地产金融市场“这是从哪个角度对房地产市场的划分A交易客体B用途C交易物的性质D市场层次6、以下的选项中，不属于土地市场的流通形式的是（）A土地买卖B使用权出让C使用权出租D产权转让7、物业管理的基本特征有社会化、专业化、企业化和（）A产业化B规范化C市场化D高效化8、财产所有者再法律的范围内享有对其财产的（）权利A转让B占有C买卖Da、b、c9、按经济活动的内容划分，下面不属于的是（）A工业区位B农业区位C住宅区位D中观区位10、下面的选项那个不属于房屋租赁的特点（）Ａ只能转移使用权，不能转让所有权Ｂ是一种分配手段Ｃ是一种流通手段Ｄ租赁过程与消费过程的同时性二、填空2X10=201、房地产经济学是研究房地产资源配置基本经济理论、房地产经济活动运行规律以及房地产经济活动运行过程中所发生的科学2、国民经济对房地产的作用方向，主要表现为两个方面和。3、按地租的物质形态划分，地租可分为劳役地租、、。4、风险识别的方法很多，在房地产常用的有专家调查法、和流程图分析法。5、房地产需求具有多样性、、双重性、。三、名词解释2X5=10房地产：房地产也程不动产，是指土地、建筑物及其他定着物以及其附带的各种权益地租：从广义的层面来看，地租是指土地所有者将其拥有的土地及其土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不仅仅限于土地的租金。级差地租：级差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等级差别所产生的超额利润。房地产二级市场：房地产的二级市场是指增量房地产的交易市场房地产经纪：房地产经纪是指房地产买卖、租赁、产权调换、抵押、典当、信托等居间活动及代理业务。四、判断题1、从经济形态上看，房地产是一种十分重要的资产，关注的是产权、资产等权属关系的意义。（）2、房地产业的发展与国民经济的发展不具有比例关系（）。3、土地价格受供求关系影响具有双向性（）。4、当原材料系数大于1时，生产厂应设在消费中心（）.5、投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大（）。6、在物业管理市场上，供给主体是开发商（）7、现阶段，房地产中介服务机构规模大，并且市场占有率较高（）。8、房地产金融具有贷款偿还期长，利息率较低的特点（）9、房地产证券化不利于提高银行资产的流动性（）10、耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事农业生产的人().五、简答题1、土地价格的特征是什么？：土地价格构成具有双源性、土地价格具有区位性、土地价格具有权益性、土地价格形式具有双重性、土地价格受供求关系影响的单向性、土地价格具有增值性、土地价格具有明显的区域性和个别性2、简述房地产投资决策的过程。：确定决策目标、市场调查、拟定备选投资方案、房地产投资方案评估及方案选择、实施房地产投资决策方案、追踪调查决策方案3、房地产开发具有具有什么样的特点？：系统性、子项目多、建设周期长、投资数额大、具有广泛的社会联系、具有风险性和竞争性、与有关法律规章密切相关4、简述物业管理的原则。：以人为本、服务第一的原则、企业化经营的原则、社会化管理的原则、统一管理、综合经营的原则、专业化管理与业主自主管理相结合的原则、合同化管理的原则、管理竞争和三效益并举的原则六、1、论述农业区位论的主要内容。农业区位理论是最早形成的一种理论，代表人物是杜能代表作《孤立国》答出孤立国假设的大概内容，和杜能圈的内容2、论述我国发展房地产住房抵押证券化的意义及问题（180页）意义：盘活大量长期性抵押贷款资产，提高启流动性、改善银行的资产负债结构、提高银行的资本利用率、促进整个证券市场的发展、促进资金跨地域流动，平衡区域间的资金短缺问题：抵押以及市场规模小、不规范、社会化抵押保险机制不健全、金融市场发展滞后、法律及相关基础设施不配套房地产经济学2010年期末考试试卷2一、选择题1、下面属于第一产业的是（）A畜牧业B仓储业C供应业D采矿业2、因土地的肥沃程度和位置的不同而产生的地租形式是（）A级差地租1B级差地租2C绝对地租D垄断地租3、土地价格具有增值性，不是其增值原因的是（）A资本有机构成的提高B土地的稀缺性C社会平均利润的下降D利率的上升4、下面的选项中属于房地产价格与其他商品价格共有特征的是（）A区位性B个别性C用货币表示D敏感性5、在土地使用权出让中，居住用地的最高使用年限是（）年A70B40C30D506、下面不属于房地产金融的显著特征的是（）Ａ贷款偿还期长Ｂ利息率较高Ｃ开发周期长Ｄ资金周转慢７、排水权属于房地产产权体系中的（）A永久业权B租赁业权C地役权D担保权8、下面的选项中哪个不是房地产税收的特征（）A强制性B有偿性C无偿性D固定性9、国家对下面那些房产免征房产税（）A国家机关和军队自用房产B宗教寺庙、公园、名胜古迹C非营业用的房产D全选10、房地产经济的宏观调控，是以（）为主体A社会B政府C企业D房地产行业1、房地产业对国民经济的作用方向课分为两个方向：或。2、马克思主义地租理论阐明了资本主义地租的三种形式：绝对地租、和。3、按经济活动的内容划分，区位可以划分为：工业区位、、住宅区位和其他区位。4、房地产开发中的新开发指的是（）和（）、。5、物业管理的基本特征有社会化、、专业化、。三、级差地租：级差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等级差别所产生的超额利润。房地产投资风险：房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所导致的房地产投资收益偏离预期收益的程度。房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。物业管理市场：物业管理市场是指以物业管理服务为交易对象的市场。房地产中介：广义的是指，从生产、流通到消费为房地产运行所提供的一切服务活动。四、1、房地产业的发展与国民经济的发展具有比例关系（）。2、土地价格受供求关系影响具有双向性（）。3、当原材料系数小于1时，生产厂应设在原料产地（）.4、投资不受宏观国民经济和政府的政策影响（）。5、在物业管理市场上，供给主体是开发商（）6、现阶段，房地产中介服务机构规模大，并且市场占有率较高（）。7、房地产金融具有贷款偿还期长，利息率较低的特点（）8、房地产证券化不利于提高银行资产的流动性（）9、房地产的二级市场是指存量房地产的交易市场().10、按市场经营方式划分房地产二三级市场有四种类型：现房交易、房屋出租、房屋拍卖、房屋互换()五、简答题1、影响绝对地租的因素有哪些？农产品市场的供求状况、农业资本的有机构成、农业资本的有机市场2、简述区位的特征：区位内涵的多重性、动态性、层次性、等级性、稀缺性、相对性、设计性3、房地产投资风险的类型有哪些：市场竞争风险、购买力风险、变现性风险、金融风险、社会风险、经营风险、财务风险、自然风险4、简述物业管理的发展趋势：：1、物业管理将与城市现代化发展规划融为一体2、物业管理将走向个性化、规模化3、物业管理将进入社会化、网络化、智能化创新管理的新时代六、论述题1、请论述房地产投资的特征投资周期长、投资额巨大、具有高风险和高收益性、投资对金融的依赖性较强、投资受城市规划和环境的影响较大、投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大、投资所形成的资产流动性较大、投资具有保值增值性2、论述级差地租1和级差地租2的关系（38页）两者的相同点是两者的实质都是超额利润的转化形式，都是有农产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额形成的超额利润转化而来。。两者的不同点主要表现在：投资方式不同转化为地租的时期不同土地的经营方式不同单项选择1.房地产价值的双源性来源于（）A.房屋与土地价值的总和B.生产资料和生活资料的总和C.土地的固定性D.土地价值的双源性2.地产是指（）A.地球表层以上的立体空间B.房屋建筑物占有的地面C.土地及地上、地下一定范围的立体空间D.城市建筑土地3.长期利率的变动将使房地产投资的风险（）A.提高B.降低C.不变D.不确定4.房地产商品的单一性和非匀质性是由（）A.房地产商品的普遍性和长期性决定的B.房地产商品的双源性和统一性决定的C.房地产空间的固定性决定的D.房地产商品的平衡性和对称性决定的5.地价是（）A.土地中投入的资本B.地租的资本化C.土地使用权的价格D.土地的价值6.屠能的农业区位理论模式是（）A.利润=农产品销售价-农业成本-运输费用B.利润=农产品销售价-农业成本+运输费用C.利润=地租-农业成本-运输费用D.利润=农产品销售价-农业成本-经营费用7.根据工业区位理论，当运输成本小于所节省的工资成本时，工厂（）A.应当迁移到原料产地B.应当迁移到消费中心C.应迁移到工资成本较低处D.不应迁移到工资成本较低处8.在城市级差地租杠杆的调节下，大银行、大公司等商业服务业集中到（）A.居民住宅区B.中央商务区C.低地租的地区D.环境优雅地区9.当需求的价格弹性系数大于零小于1时，表明房地产需求是（）A.缺乏收入弹性的B.富有收入弹性的C.缺乏价格弹性的D.富有价格弹性的10.房地产升值的实质是（）A.房地产价格随着物价水平的上涨而提高B.房地产所占用的土地的升值C.市场需求的减少D.土地和房的升值11.某项投资收益的现值是指（）A.未来的投资成本根据贴现率折合成当前的价值B.未来的投资收益根据收益率折合成当前的价值C.未来的投资收益根据贴现率折合成当前的价值D.未来的投资收益的总和12.房地产投资的商业风险是指（）A.投资项目的物理状况引起的风险B.负债融资引起的风险C.经济环境的不确定性引起的风险D.投资者所要求的总资产收益率不能实现的概率13.房地产金融的主要职能为（）A.短存和长贷B.分配和引导C.筹资和融资D.存款和贷款14.按开发的规模可把房地产综合开发划分为（）A.单项开发和成批开发B.新区开发和旧区改造C.住宅用房、商业用房和工业用房开发D.土地开发、房屋开发和综合开发15.传统的城市土地使用制度的最明显弊端表现在（）A.土地市场过度竞争B.造成土地使用者之间利益不均C.土地买卖价格不合理D.土地交易市场无序16.土地招标批租是指（）A.书面投标，按要求择优确定土地使用者B.公开投标，按“先投者得”确定土地使用者C.公开投标，按“先到者得”确定土地使用者D.书面投标，按“价高者得”确定土地使用者17.在住房分配渠道上，住房分配制度改革主要是（）A.改住房的实物分配为货币化分配B.改无偿的福利性分配为体现按劳分配原则的工资性分配C.把国民收入再分配范围的财政性支付改为初次分配中的工资性支付D.把行政性分房改为通过市场流通途径购房18.住房供应要区分收入层次，对中低收入家族提供（）A.档次较高的市场价商品住房B.提供社会保障性的廉租住房C.由所在企业提供住房D.提供经济适用的商品住房19.在住房价格形式和调节机制的改革方面，对一般商品住房要（）A.实行国家指导价B.实行国家定价C.实行房改标准价D.实行市场调节价20.房地产投资规模控制应把握的投资品保证准则是（）A.要避免房地产投资时间过于集中而引起大起大落B.必须以房地产资源为依据确定投资规模C.寻求一个与国民经济发展相协调的规模D.以社会对房地产商品的市场需求为基础21.在房地产开发过程中，施工现场的“三通一平”是在（）A.投资决策分析阶段进行的B.前期工作阶段进行的C.项目租售阶段进行的D.项目建设阶段进行的22.影响城市商业地租的最主要因素是（）A.位置B.肥力C.追加投资D.市场基础设施投入23.在我国现阶段房地产需求是（）A.缺乏价格弹性B.富有收入弹性C.富有价格弹性D.富有供给弹性24.在社会主义市场经济条件下，住房的本质属性是（）A.福利性B.计划性C.既有商品性又有福利性D.商品性四、简答题（每小题5分，共20分）37.为什么说房地产价格具有多种表现方式？一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。在这些不同的交易方式中，房地产价格有不同的表现方式。因此，房地产市场上的“一物多价”是常见的现象。38.简述房地产保险的必要性。首先，房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。其次，房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。再次，房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。39.简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。40.试述我国城镇住房制度改革的目标。我国城市住房制度改革的目标是：（1）建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；（2）加快住宅建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；（3）培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。五、论述题41.近年来，在上海浦东、深圳等地区房价持续攀升，销售旺盛。请分析原因。（1）经济发展水平高、经济增长速度快、产业结构偏重于第三产业，房地产业发展较快。（2）就业率和收入水平高，使得住房消费成为这些地区居民消费的热点。（3）房地产金融比较发达，提高了居民的购房能力。在这种情况下，这些地区房地产需求水平较高，因此，即使房价较高，销售也较为旺盛。42.试述房地产开发的主要程序，并说明每一个阶段的工作重点。（1）投资决策分析阶段。这一阶段主要的工作内容是项目选择和项目可行性研究。（2）前期工作阶段。这一阶段内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。（3）项目的建设阶段。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套、竣工验收。（4）房屋租售阶段。这一阶段的主要工作是开发商采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。另一项重要工作就是物业管理。第三篇：房地产经济学政府调控对房地产市场的影响前言：在现代社会经济中，房地产业几乎是任何一个国家国民经济的重要产业，是构成整个社会财富的重要内容。它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量，尤其是推动城市发展的重要支撑力量。因此，房地产业对国民经济和社会发展具有稳定长远的影响。我国房地产泡沫的产生、市场的大起大落也都与政府的经济发展政策和宏观调控政策有着密不可分的联系。我将从分析房地产商品的供给需求特点出发，谈谈政府对房地产市场调控的手段及其效果。关键词：房地产市场供需分析政府调控的内容政府调控的效果一房地产商品的供需分析我国住房制度改革后，政府已经基本退出了房地产供给市场，改由房地产商根据市场行情来决定房地产商品的供给量。房地产商品的供给影响因素主要有：土地供给、开发资金、房地产价格以及预期。房地产的开发建设具有规模大、投入大、周期长等特点，动辄占用几千万甚至几亿、几十亿的资金和几年的时间。开发商不可能单凭自己的资金进行房地产投资，必须通过金融手段融资保持企业的良性循环。因此，信贷成本的高低、贷款数量的多少、资金的来源直接决定了他们的开发能力，进而影响到房地产商品的供给量。房地产价格是影响供给的重要因素，房地产价格越高，房地产商供给的积极性越大；房地产价格越低，房地产商供给的积极性越小。房地产商供给量的变化会受到价格预期和产业政策预期效果的影响。例如，当房地产商预期房价上涨，需求增多时，他们加快房地产的开发和新项目的投资；当预期产业政策等发生变化时，也会酌情进行供给量的调整。从我国目前的房地产市场情况来看，将房地产商品的需求区分为自住消费需求和购房投资需求。自住消费需求指消费者购房的目的是满足日常起居或者改善居住条件；投资需求则是投资者为了将房产出售或者出租获利。影响这两类需求的因素主要有：人口、可支配收入、信贷成本、房地产价格以及预期。消费需求一般只考虑购房时一次交易成本及贷款的利息成本，对资金占用时间的长短不太敏感，且需求比较稳定；投资需求除了考虑购房时的交易成本还要考虑出售或者出租的成本，要求资金占用时间尽量短，以降低利息成本。投资需求不稳定，起伏较大。二政府的调控的内容由于房地产商品更重要的特性是“商品”，房地产参与主体的行为无论是影响房地产商品的真实供给和需求，还是投机旺盛、土地供给的不合理或者交易秩序混乱所导致的供给或需求的“虚假繁荣”，最终必然体现在房地产价格上。利用土地政策调控土地是房地产开发的源头。在我国，土地供给由政府严格控制，所以国家对土地的调控直接影响到土地供应总量、结构以及房地产商品的生产规模。近年来土地供给的调控主要分为两种。一种是通过法律法规手段，规范土地使用权的出让，加快土地供给制度的市场化改革。另一种是通过行政手段在全国范围内进行土地使用的整治。超额供地探索出让方式，国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。尽管国家对土地供给进行了严格的控制，但是房地产商购置土地的面积以及完成开发土地面积还是在波动中上升。尽管政府调控土地供给的初衷是好的，法律法规的制定是日趋完善的，与之配套的行政手段也是及时的，但这也加剧了房地产商“土地越来越难获得”的预期，于是在法律法规制定修订的过程中，房地产商加快对“有争议的土地”的开发，地产投机、寻租行为异常活跃，大量购置并囤积土地以备后用，以至于房地产市场上出现了“调控力度越大，房地产商供给的愿望越强烈，地产投机的活动越活跃”的异常情况。2调整住房供给结构政府调控住房供给结构的政策主要体现为：控制和限制豪华住宅的开发比例，鼓励和要求经济适用房和普通居住房的开发。从实际操作的政策来看，政府虽然明确表达了“控制和限制豪华住宅的开发”的意愿，但是由于豪华住宅的真实需求无法得知，这种调控意愿只能通过行政命令来模糊化控制，而无法通过制定法律法规来实现。行政命令与法律法规相比，具有明显的持续时间短和由于执行者理解不同造成执行力度不同的缺点，而豪华住宅的开发能够彰显房地产商实力并带来高额的利润，所以在实际上调控过程中，全国各地开发豪华住宅的态势并没有明显缓解。3金融方面房地产的开发建设具有规模大、投入大、周期长等特点，房地产商一般不可能单凭自己的资金来进行房地产投资，必须通过金融手段融资保持企业的良性循环，因此银行贷款成为调控房地产供给的重要工具。我国在近年来的宏观调控中也非常注重运用此手段。调控主要从两方面进行：一方面是中国人民银行提高银行准备金率和贷款利率来收缩银根；另一方面主要是政府出台行政命令控制贷款规模。因为运用金融政策调控，特别是运用提高银行准备金率的手段进行调控时，不仅仅紧缩了房地产业的银根，对市场经济的其他行业也造成了影响，因此，为了保证其他行业正常稳定的发展，利率调控必须慎之又慎。另外，虽然提高房地产贷款利率会增加开发成本，但是在房价急速攀升的情况下，房地产商对贷款成本的增加不太介意。更重要的是，开发商后期资金的来源还可以通过“卖楼花”、“排号费”、“首付款”等手段得到补充。高房价地区三套房停贷，此前金融机构对房贷所作出的最严厉规定，就是二套房贷首付40%及利率提高至1.1倍。“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上，二套房首付比例更达到50%以上。同时，要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险状况，第三套及以上住房贷款暂停发放。针对开发商，对存在土地闲置及炒地行为的，不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。三政府对房地产市场调控的效果国家对房地产市场的调控，可以说是组合重拳抑制房价狂升、稳定房地产市场，这无疑会对房地产市场产生直接影响，也引起社会各界特别是消费者和房地产商的高度关注。消费者关注的是房价能否回归理性；房地产开发商却担心连续的政策调控会给房地产市场带来较大影响。1消费者：盼降怕涨犹豫观望此次调控让消费者喜忧参半，喜的是他们认为提高二套房首付比例，对限制炒房和投资为目的的房地产交易应该有较大作用，可以有效遏制房地产恶性炒作。有的消费者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房价上涨，使房价在一定程度上有理性回归，这样他们买房就没那么困难了。忧的是房价万一不降反升该怎么办。而对于那些想换房的人来说，同样是疑虑重重，他们希望房价能有所下降，但是随着二套房首付比例的提高，本来想换房改善居住条件的愿望就无法在近期实现了。2开发商：影响销售但房价不会大幅下跌国家此次的重拳调控房地产市场，旨在抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给，抑制房价不断恶性上涨，稳定市场。那么此次调控会对我市房地产市场带来什么影响呢?一些业内人士认为，此次政策调控，如果各方都能认真执行国家政策，就必然会造成房价下跌。那些改善型购房者占了房产消费者的相当大比例，他们要靠贷款买房，由于二套房首付的提高，就不得不搁置购房愿望；还没买房的消费者也可能会预期房价会跌，就不会买房而进入观望期，这必然会让房地产市场销售大幅下滑。政策如果长期不变，房地产开发商不收回一定量的资金，他们如何运营？随着成交量的逐步下滑，在中期时间内房价趋于下行的可能性极大。但是下跌的幅度有多大，就比较难预测了。四结论房地产市场的正常运行，不仅关系到广大人民群众的基本物质要求是否得到有效满足，对国民经济运行总体态势更有重要影响。房地产经济的发展一方面能带动和促进国民经济的发展，同时也可能成为泡沫经济的载体，给国民经济带来极大的危害。由于我国房地产业起步较晚，其市场主体、管理体制等方面都还不太健全，单纯依靠市场的力量无法实现房地产业稳定健康的发展。因此，在市场经济条件下，政府适当干预和调控房地产市场、促进我国房地产业持续健康发展，责无旁贷。但由于我国房地产业存在的诸多问题，加强政府对房地产业的宏观调控还任重道远。参考文献[1]柯武山.论房地产政策调控[J].资源与产业.2007,9(4):109-110[2]简彩云.商品住宅价格构成分析及调控对策[J].中国物价.2007,（7）:52-5[3]陈庆.我国房价畸高的原因及对策分析[J].西安财经学院学报.2007,(4):37-40[4]张鸿俊.论在房地产调控中发挥地方政府的作用[J].市场论坛.2007,(8):15-16第四篇：房地产经济学一、货币政策对房地产市场的影响货币供给量是影响房地产投资的主要原因之一。因此可以通过实施适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控。由于在长期中货币供给量对房地产投资具有正向影响，紧缩性的货币政策可以抑制房地产投资的过快增长，而稳定的货币供应增长可以避免房地产价格和投资增长过快，有效稳定房地产市场。同时，受中国特殊国情的影响，在短期内，货币政策实施的效果出现了一定程度的背离，因此，除了通过实施货币政策进行宏观调控外，国家还有必要采取适当的辅助措施，以强化货币政策的实施效果。1.1利率对房地产市场的影响利率变动可以影响房地产供给和房地产需求。房地产行业是资本密集型产业，资产负债率高决定了对银行和客户预付款融资的依赖，利率上升既会影响房地产企业的供给即投资，因为利率上升导致房地产企业融资成本增加，而同时利率的上升导致按揭消费者偿还贷款的增加。利率变化显著地影响消费者需求的变化，又进一步来影响房地产企业的预期资本边际效率，导致房地产供给的减少。而当利率降低时情况相反即利率下降，住房贷款成本费用下降，房地产需求上升，房地产价格上升。1.2货币供给量对房地产市场的影响货币供给量的变化通过中央银行公开市场操作，再贴现和法定存款准备金等货币政策的调整来实现，而货币供给量的变化会改变银行的存款和准备金，进而影响贷款的供给能力。而贷款供给能力又同时影响消费者和房地产企业的住房需求贷款和投资贷款。通过影响有效需求来影响房地产价格的变化。当实施扩张性的货币政策即货币供应量增加时，银行的存款和准备金增加，准备金率不变的情况下，贷款的能力增强，宏观经济环境和政策相对稳定情况下，住房贷款增加，房地产的有效需求也随之增大。房地产价格按照供需理论相应上升，而当货币供给量减少时，银行贷款能力降低，住房贷款也相应降低，有效需求减少，房地产价格下降。1.3汇率对房地产市场的影响汇率是指本国货币与外国货币折算和兑换的比率。在健全的汇率制度下，汇率与利率之间呈正相关关系。汇率下降即本国货币升值时，进口大幅增加，利率下降，投资回报率相对较高时会吸引海外投资者到本地市场，房地产投资增加，房地产价格也会上升。二、物业税物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响。物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。物业税的影响1.“如果开征物业税，将提高房地产公司的成本，减少盲目扩张，增加囤房捂盘者的持房成本，‘逼迫’炒房者降价出售存量房，这样有利于平衡市场供需关系。在房地产炒作较为严重的地方，通过开征物业税，将使房地产炒作者颗粒无收，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来。”2.如果能够使房地产市场泡沫减少，降低购房成本，将有利于普通消费者买房；同时，房地产市场泡沫的减少也有可能避免出现美国式的次贷危机。这是从宏观层面上的展望，或许也是开征物业税所带来的最终影响。3.对于房地产上市公司以及重仓房地产公司的机构，在未来几个月将面临方向性选择，投资者或将减少对该类上市公司的盲目炒作和拉高股价。物业税开征的难点1．土地制度要由“批租制”向物业税模式转变，开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。2．目前我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。3．目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，面对如此繁杂的税费及计征办法，要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而也使物业税的税负水平难以确定。4．如何合理确定物业税的征收对象，解决已购房产与新购房产的税收差别问题，居民基本生活性房产与投资性房产的税收差别问题。5．开征物业税面临的最大难题还不是如何处理过渡时期的税收政策，而是如何对不动产进行价值评估开征物业税势在必行。物业税其一增加了房屋保有者经济负担，即能迫使囤积房产者抛出房源，扩大市场供应量，同时由于增加了持有物业的成本，能够抑制流动性泛滥的热钱源源不断地涌入房地产市场，减缓房地产价格的上涨幅度，防止投机炒房现象。其二物业税整合了地产商在房地产开发阶段的税收，降低了地产商在开发中的成本，打开了房地产价格下跌的空间。但中国的房地产市场刚刚起步，城镇居民的住房需求也有待改善，加之中国人普遍存在节俭现象，老百姓更愿意存钱而不是花钱，使中国人有能力接受比较高的房价，在人民币长期升值的大背景下，流动性泛滥现象仍将持续，房价下跌的空间实在有限。这样对于中国刚刚起步的金融业也是个好消息，不会造成庞大的坏账。总之，开征物业税有利于中国经济长期稳定健康发展。三、税负转嫁与归宿的概念税收负担转嫁是指纳税人通过各种途径将应交税金全部或部分地转给他人负担从而造成纳税人与负税人不一致的经济现象。税负归宿是指税收负担的最终归着点。2.税负转嫁的形式税负转嫁的基本形式有以下四种：(1)前转，亦称“顺转”，指纳税人在进行商品或劳务的交易时通过提高价格的方法将其应负担的税款向前转移给商品或劳务的购买者或最终消费者负担的形式。一般认为，前转是税负转嫁的最典型和最普通的形式，多发生在商品和劳务课税上。这种形式下，名义上的纳税人是商品和劳务的出售者，实际上税收的负担者是商品或劳务的消费者。(2)后转，亦称“逆转”，指纳税人通过压低生产要素的进价从而将应缴纳的税款转嫁给生产要素的销售者或生产者负担的形式。后转的发生一般是因为市场供求条件不允许纳税人提高商品价格，使之不能采取前转的方式转移税收负担所致。(3)消转，亦称“税收转化”，即纳税人对其所纳的税款既不向前转嫁也不向后转嫁，而是通过改善经营管理或改进生产技术等方法，自行消化税收负担。(4)税收资本化，亦称“资本还原”，即生产要素购买者将购买的生产要素未来应纳税款，通过从购入价格中扣除的方法，向后转移给生产要素的出售者的一种形式。税收资本化主要发生在某些资本品的交易中。税负转嫁的条件(1)商品经济的存在。(2)自由的价格体制。税负转嫁在社会主义经济条件是客观存在的，使税负转嫁在社会主义经济条件中发挥积极的作用是一个有益的问题：第一，可自觉地利用税负转嫁机制，实现一些调节目标。第二，税负转嫁对于企业来说是一个利益驱动机制。简称“税负转嫁”。指税收负担从纳税人那里转移到他人身上的现象。换句话说，税收负担转嫁是指纳税人把自己缴纳的税收转移给别人负担的过程。税收负担有广义和狭义之分。广义的税负转嫁包括税负转移和最终归宿两个部分。狭义的税负转嫁仅指纳税人把税收负担转移给负税人的过程。西方财政学把税收分配的影响划分成三个阶段：第一个阶段谓之“税负冲击”，指税收的征收点或最初纳税人；第二阶段谓之“税负转嫁”；第三阶段谓之“税负归宿”。他们认为：税负转嫁的程度主要取决于二个因素：一是税收形式，二是商品的供求弹性。就税收形式来说，直接课税是间接税，易于转嫁；直接课之于纯收益或个人收入的税，即直接税，则不易转嫁。就商品的供求弹性来说，如果商品的供求弹性较小，需求弹性较大，则税负转嫁出去的份额较小；如果商品的供求弹性较小，供给弹性较大，则税负转嫁出去的份额较大。四、地租与地价的关系地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。因而，土地收益本身就是价格的一种表现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租／利率。由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。1）绝对地租是土地价格存在的根源绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租Ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。五、房价收入比所谓房价收入比(HousingPrice-to-IncomeRatio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。平均房价收入比的计算一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.房价收入比与购房无关：房价收入比[1]又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。影响房价收入比的因素：房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。第五篇：《房地产经济学》课程标准.《房地产经济学》课程标准一、概述(一课程性质《房地产经济》是房地产经营与估价专业的职业基础课程。内容包括房地产行业、房地产业的产品、房地产产权制度的基本理论及房地产开发、投资与金融、流通与价格、消费等房地产运行原理和房地产的宏观调控与管理等,既有理论知识又有实践教学,是一门理论与实践密切结合的课程。本课程的任务是使学生掌握房地产行业、产品、产权制度的基本理论,从房地产投资、开发、流通到消费的运行过程的基本知识,具有房地产经营各环节的基本操作能力,为从事房地产经营工作打下一定基础。(二课程基本理念以就业为导向,以本专业人才培养目标要求为核心,以服务于主干职业技能课程为宗旨,按照“知识+能力+素质”的教学模式,设计课程教学计划(理论计划+实训计划和综合素质培养方案,以师生互动、课内外互动、校企互动为原则,实现课上教师引导与学生共同参与、校内课堂教学与课外活动、校内实训与社会实践的有效对接。(三课程设计思路课程设置的目标首先是让学生掌握基本的知识,要能够为初学者提供一套比较科学、合理的房地产经济学概念和比较成熟的基本理论;其次是结构安排科学合理,能够得到教学双方的认同;第三,课程内容要与时俱进,及时反映学术界的研究成果,反映时代发展的要求;第四,要从房地产经济专业整个课程体系把握房地产经济学的教学内容,兼顾相关课程的知识结构要求,避免课程之间的重复、脱节、冲突等等;最后,要形成房地产经济学课程自己的特色。二、课程目标(一总体目标通过房地产宏观及微观市场调研与分析任务分解、多个项目实践,掌握房地产市场分析及预测的技能和相关理论知识,在完成本专业相关岗位的工作任务中,培养诚信、刻苦、善于沟通和合作的品质,树立全面、协作和团结意识,为发展职业能力奠定良好的基础。(二具体目标理论要求:1.房地产行业、产品及制度的基本理论;2.房地产市场供求原理和价格原理;3.房地产经济运行过程各环节的基本概念特征;4.房地产宏观管理的基本内容;技能要求:1.了解房地产经济活动内容,认知房地产企业类型;2.全面了解新住宅文化、我国土地利用状况;3.清晰判定房地产权属关系;4.掌握土地和房产产权出让和转让方式;5.掌握房地产营销基本要素和流程;6.认知房地产产权产籍管理机构及基本流程。三、内容标准教学模块教学要求教学建议房地产经济学导论(1了解房地产经济学的研究对象和研究内容(2掌握房地产经济学的课程目标和课程体系(3重点掌握房地产经济学的学习方法本部分采用课堂讲授的授课方法,运用多媒体教学手段,结合房地产经济活动和企业认知活动、表达方式训练,使学生对房地产经济活动内容有一定感性认识,初步掌握房地产经济学的学习方法和表达方式。要求学生完成课后思考题和实训一。房地产业和国民经济(1重点掌握房地产业释义和定位(与建筑业相区别(2重点掌握房地产业的行业特点(3了解房地产业在国民经济中的地位和作用本部分采用课堂讲授的授课方法,运用多媒体教学手段,结合案例教学,让学生了解我国房地产行业的现状和特点。房地产业产品(1了解建筑地块分类。(2掌握土地概念,了解地产概念及其权利、实物、价值形态。重点掌握土地的自然特征及经济特征,掌握我本部分采用课堂讲授的授课方法,运用多媒体教学手段,结合我国或某地区土地利用现状调查和“理想中的居所”的课堂讨论,让学生了解我国土国土地用途管制制度要点。(3掌握并区分构筑产、构地产,房建产、房地产的概念,了解房产概念及其权利、实物、价值形态,重点掌握房产商品属性。(4了解房产与地产关系。地的利用现状,开拓对新住宅文化的认知。要求学生完成课后思考题和实训二、三。房地产产权和制度(1掌握房地产产权概念和内涵,区分土地产权、土地所有权、土地使用权的概念,掌握完整土地产权内容(2掌握我国现行土地制度和