写字楼租赁经营可行性分析调研报告

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一、写字楼租赁市场

大亚湾的企业重要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少许企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，并且既有房源重要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为F中国有限企业承租；10至12层业主安惠企业计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年终前普莱克斯企业将占用剩余部分。安惠写字楼作为当地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为当地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，一般在20—30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30—40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营方略

我企业拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262。84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了当地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。

由于当地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业尤其是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的也许性很小。因此估计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。

伴伴随大亚湾石化产业的发展，明年也许出现某些转折性变化。南海石化项目在下六个月投产运行，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上六个月启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚当地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我企业也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。

我方的重要竞争对手是安惠企业。该企业是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎所有承租安惠企业的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联络且合作已久，有专业的市场营销团体和充足的开发经费，具有配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上六个月其重要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目的客源靠近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道重要有二个：自主经营和外包与代理结合。企业可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处在信息劣势；外包可运用外部资源，共享收益，发明的机会更多，但会减少单位回报率。

通过前段时间的市场推广，已与多家故意向承租写字楼的客户建立了联络，包括中海油南海东部企业裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程企业等，每家需求面积在300㎡左右。

文秘站：我方正与大亚湾惠桥企业等某些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对目前的市场状况持谨慎态度，同步认为明年上六个月形势很好，春节后至五月份之前有大规模出租的也许，眼下重要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁规定，并且由于长期闲置不动，企业的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠企业投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和F企业即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简朴装修。如能在今年终前完毕装修工程，将非常有助于把握机会，盘活写字楼资产。

三、成本与价格

经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简朴装修，则成本会减少1/4左右，单层投资不超过50万元。此外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑临时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算成果为准。

定价方略应针对重要竞争对手安惠企业的物业，参照当地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查成果显示，在精装修基础上50—60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的状况下租金最佳不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。

按70的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。

如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的也许性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方估计装修投入。但贯彻以上方案尚需时日且无绝对把握。

四、总结与提议

1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。既有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到六个月后。

2、抓住既有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同步也利于后来吸引大客户。如在年终完毕装修工程，乐观状况下明年五月份之前出租率可达80