成都市堵江堰某住宅房地产开发项目可行性

**乡房地产开发项目可行性研究项目背景项目名称：暂未定可行性研究报告编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《成都市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》鬼项涉目躁概思况谋：枕地傻块通位饱置翻：些此堪次而拍框卖抢土独地作为革相唇临歇两冠块筒宗掀地帮A撑、破B哀。丹两漆地尾共黄2筑0胳0施0尝0计0撒.蓄1钓M太²述A稠地踏东疫起渠*键*庄电华站你，嫌南桶靠威桃楼花肥三躲组愤农经田鸭，榴西玻面爱紧训临问*量*拔山蜡。址土剩地绣面佩积兵为进3邪2参3驰5膀8脸.榴4观M蛇²正B牛地师东代起饭都滚江械堰梯—促*妹*开山背公纠路诉，灵南紧至娘灌霜溉问渠堤，译西愉至践环齐山苗公皱路弯，加北肯至狡桃绣花珠村集三片组遥土咱地蚊。辉土滨地伯面匪积抚为阶1少6裕7磁6煮4觉1夸.工7盯M草²挑。木建夫设涝规猫模搁与置目亲标谢：秧土视地涂面么积吹：客3软0蜘0烈亩闯（下2纠0模0帅0跌0境0忠.豆1案M速²轨）罪容膨积免率言：撑区慧域拒平陆均困容胡积援率绩为午0盯.易5夹开颠发固周脾期粮：棵4邪~许5昂年恩登嚼记做用闻地柜性朵质磁：哄住鼓宅州土临地撕价者格辟：认起危拍常价斯格昼为柏1索5星.途4妻万辜/泼亩氏建奋筑拦面孩积笛（凑预测计阳）幕：陶总蕉建芹筑黄面毅积卡：派1灵0辟0满0含0魔0裂.阀0输5愚M孔²杏使让用撕年亡限锈：哑至蜘2没0捕5脸0旧年棋3健月叶2芒0谦日厚，岁还雀有蹄4刚5撞.叮6蛛1润年身所同有大权标证学明励：逐都释国采用花（堡2侦0结0吊0蝴）堡字战第矿0粒1庆0语5拍、矿0荣1精0梁7研号犁周蹄围摆环竞境旱与鉴设券施梯自塔然芽环著境范A声地离判绝地惑势糠包岭有至坡造度墙，缺较持为锡狭粱长真且阀靠扛山粥绿镜化畅萌坚周幕围写有寺树钻木茄、柏农县田裤、秩山盛体俭绿努化劣保尺存孙较甚完品整男周汪围痰无耐工平厂黄、究烟搞囱吧、揪水牛流执无洋污丛染昌B碗地鞋斤常地理势雹秒巨平掉坦知，扒较爆为率开金阔毙，持有牵农蜘舍喂饲问鄙者垮镰绿兆化网者谣有吵小染片穴树竭林家、味农恋田陷新有以茎洪伴公触路酒对浑面虑有扬一料间配青冲山金制床药巾厂垮，兆对厅该缘地辰无赠污令染夏人勒文阴环蔽境博该殿对美象肆所驼处剂地渔域跪的敞*换*验镇活位数于甘*恰*谣山日风拥景尝名俱胜毁区召边穿缘霉，沈临悬药狠王侍孙宴思眨邈辱纪宪念倍馆练，晒环盛境买优啊美斧，努空缸气歼质椒量浴好姥，牢我呜固顷定低污资染润，荐是胳中湖国市的乖“贼长脱寿枯之筝乡晨”更，圣是热都苏江材堰然重吊点宜旅喝游峡开黄发裁实立现荒优穗秀咱旅屿游掩城渐市亲的攻重钱镇散，欠有御三握星拼级挨宾已馆皇“掘青启青竹园泊”蜜花和役“赌*束*水阳煮光耕”雷、诚“眼*肠*炉山应水理”念等礼高定档惧别劈墅奶开冲发卖项裕目日。皆该楚镇酸是糖全谅国粱农夜业斤旅剑游减示祥范碎区私。外且重已牲规择划椅建刑设腿一摆所呈三纳甲贷医耀院创。蓬经失济坏环剥境恶叠治依会宗饶地辣外撕“识六型通栽”橡（嫩通材上剥水艳、葛下尼水怕、股电晶、燥讯障、躺气占、怨路贫）谅，轮宗借地延内忘已目达汉到触建伴设丢开慈工险条惧件伯。勇周既围惠无贺商并业诉中狠心重，做健致身草中研心灰。幸宗冒地肌距蚕镇条上您的身邮迅局追、强电扭信地营夺业歼网渐点似2冶0侧0骆M跨左差右老。面周帅围剃有叔数极家烧渡概假魂村砖及乳农泪家贡乐厕进脊行始娱珍乐免休孕闲航活棉动捧。义道楼路四情派况烂良伤好忠，振为孔四湾车雹道虏柏谊油出公晓路寸，袄通渡公遥交凝车问。猾周刮围凝楼宏盘次情认况坊：嗓*套*让山椒水亚：刑别赴墅板+鄙公绪寓绒，奥基李本茂售哲完沿并蠢已陡入盛住态。龄均庸价炊3拐0假0甜0芝元份/家套M翅²优*汉*屡阳导光践：米别竟墅绑+默公属寓深*京*拍白射鹭兰洲宫：污回罪仆沾型秃代膛悔载牵貌队裳青释私欲冰劝仰别旋墅闲+才公怒寓平1疯3魔0核~继1辣6挂0停登M谜价劳格邪在员2超6卷0饼0钟~掀2象9括4候0械元陷/孝M桐²脸项拳目户S购W匪O姓T精分兰析骆优宗势深及轧机沾会哈该倦项映目滩地沙处丧*哈*刊镇裕中什心敢地柳区考，对应尿为盆镇亮发俱展丢的坟主嚼打咳区赌域属，冶周啄边鞭的自环妄境版也茅有划了恳很案大异的纽改僵善集。受该扰地室在目*广*枯山尾脚嫩下低，类风帅景蜡优赚美蜓，握空悄气挽清皂新谋，猜适粘宜径居坡住蜡。磁公台共瞎配授套厚设恼施内也宿逐硬渐置完握善解，平与干城妄市季差往距建正酒逐域步幼缩洁小证。劫周笔边荡项矛目翅“驻*葬*董山萍水监”捆、些“欺*业*都阳鸽光厌”造、庄“姑*逆*帅白觉鹭篮洲堂”狠等玉项钟目皱的下成颗功兽开线发夜为医该赚区桂域席的阴房挤价躁定发位金提炒供铃了刃市哭场码认旧可踏性藏。帽周粱边歼项肆目锻的差成核功蜻开胳发唱为携我纵们势提兆供归了俱很延好非的勤借盾鉴哥，含使捕更根多陆的楚人狸关责注们该这区唇域抵的澡旅嚷游侧房美产沈。遇劣避势券及回威积胁猪拆合迁涛成错本皆控恳制陷及纪风挣险谅控正制近是较该积项士目自成戒功军与昏否庸的蜜关内键教。柄市载政棚设宽施貌有融待需近耍一皇步朗完需善逗，芹否仍则辣日帖常钓生柄活贤将蹄不耍是袖十顷分草方熔便训。澡已暂有饲几盗家衬企攻业伴将闻与愚我贝公碗司违竞葛争袜拍状卖交，敢可困能灯将彼土赔地惕价叼格膨抬炊高康，匙将满不轨利伸于太成爽本宪风裙险滴控景制湿，努盈哀利团空半间腐会蚂缩演小虑。际消曲费靠者绒会中将肢既迹有顾的耳房各产招项溪目端与途我谎们蛇的肝项率目污进帆行我比举较饱，吐眼充光吵将伟会翠更株加将的胁苛仅刻果。视且详已避建堤项评目桃环被境规工钟程衰已笑成肢型覆，道将范更打能角吸姿引浴消屋费妥者稿目船光过，够项塌目俱间方的湾竞电争续将雄会银比解较搭激嘱烈御。近市食场摘分宪析办扎强咽全材甩壳盯都剩江框堰冲市执概职况与；都江堰市是国际旅游名城,古老的都江堰水利工程被誉为“晕世粮界救水仍利卫文垫化姨的柄鼻嚼祖忽”岩；煎有迈“术*关*芹天烈下蝴幽奔”锡之秩称应的未*显*熊山垄，驶是谜中俗国没道宝教姥发梢祥遥地绍；黑*端*周山黎·恢都羞江企堰怠已贸成顶功丹列砍入季《蹦世闻界错遗封产格名址录孙》贝，盛都留江驶堰衡市缴被如评般为姻“誉中掀国撑历唉史挠文冰化悼名冒城剂”膀、甩“鹅中责国款优讨秀佩旅势游定城暴市扬”裤，坦成励为剖世重界暗著糕名教的榆旅易游背胜粗地磨。鄙都亩江姐堰陕市硬是惑山撞水烤园斜林蛋城腊市搞，萝拥撇有掩国拢家社级柜森荒林慢公罢园姐、妄国奶家版级饰野芹生扫动废植阴物竹自窑然橡保信护劫区拼，屈市剧域害林雷木意覆猎盖龟率皇达叔7弓0鼠%兰，它被田评书为怨“抖国菊家虽级鸟生鸽态摄示外范挥区浮”裤；欣年颤平何均负气睛温耻1亡5厨.闸2昂℃缎，陪空逢气兄质前量辟和德水削质窜常锦年毅保欺持访国怜家僚一脾级且水来平杨，鲁人车均胖寿穿命首7筒7践.油1武岁骨,脱比鞠全右国蓝人利均僚寿屿命奖高绒5述.嘱7预岁朽，踏获阶“委天讽然赏氧袍吧钩”典、努“魔长蓄寿但之秩乡联”脾美吸誉旅；碍都酬江凉堰晒渠景首甲傍构城潜，瞧五申条宗河闭穿肺城励而令过只，畜灵灿岩知山难城柳区朗矗角立踢，另山送水打城沸林就堰时相乞融珠，票人慧与热自方然绪和援谐呈，泰都乏江涝堰查市漏获挑“拾中港国示人龟居叹环搞境棉范胁例隔奖栗”挡、酿“单迪侍拜长国瓶际贫改候善挑居王住蒙环拿境扮良张好购范创例俘奖古”逮。阁区公位让优论越典，相都珠江崭堰晶市按处探于尤“陕九垃寨仰、蜂黄话龙敲—角成纸都拍、起都爽江艳堰压—赌乐滚山郊、斯峨扒眉派”客黄策金答旅杂游惨线拍的构枢茅纽畜，齿距摩成影都坦市个区网和朗双总流笑国业际织机悬场反分矮别盐仅梅有遗2姐0炮分萍钟立、榴4绣0惯分越钟梯车妄程仙，搏境董内影高肆速脊公抹路尽、腿国役道保、镰省宴道便和寸铁环路荡运储输改，步构爆成群了木四烂通冻八宅达薪的稿交神通蓝网抖络集，工成筛为任成浇都膀平剃原吼重巾要灿的嗓物趴资售集其散眼地偶和诸交玉通厘枢洲纽餐，桥其爽经爆济呜辐肤射略半贴径汁立阅足蚊成龙都乖，瞧覆痛盖副西所部伤九正省葬一糟市敞。毁基漏础翼设传施泥完还善绵，灾境笋内统拥俯有芹省戒级瓶重盛点那开顶发紧区距—疫四介川酱省声都督江留堰协科捞技背产么业序开途发史区琴，问以克及刻四安川捉、避江宗苏小两因省恒政装府缩支士持幼建庙立后的饱四赵川萍·蒸江密苏赠都台江枕堰充科猪技京产浴业博园政，舌为昏四珠川芦企幸业化与碑发哥达琴地宋区栽企卵业乡搭勺建耕了凤优岩势姜互护补辰、荣共奏谋已发烧展翻的胖合免作役平葛台松，迎下戴设冷三合个说专鱼业耀园凯区部：倒*炕*隔桥跟科累技狭产婆业炭园肥、峰*镇*正山谅I疼T勿产氧业堂园落和络金烈凤额材宽料肝工经业站园于。归开井发很区废先兆后及投姓入那1献0沃多刊亿夹元晶，坛在根核蚁心敲区洋已扰形雕成饭了玉“改三陶纵趣三绑横千”敞的慌交品通萌网墙络己；须区停域茅内躺水抽电此装杂机介达慧1雀0齿0闲万烦千枕瓦载，肢有锈变毕电黎站奇2烫3叙座遗，昆供背电袋能纲力闯强显，划质耗量病稳妻定逼；夸天辜然醒气汽日左供俩气勇能席力葵达想3涌0贞万朗立零方军米返，篮自反来择水私日幅供唐水泉能劲力吩2备0病万猜吨描；彩垃泰圾川处承理纽厂进日绪处涉理棉2灯0沉0蚊吨树，团污局水案处袋理司厂撤日誓处丢理酬8机万料吨搜；包光码纤宫广般播可电私视棕和伐通乐讯鼻网伪络拖覆蓬盖揉全牌境汇。该资裕源旨丰器富历，滩都戴江仅堰遮市拍不烛仅屈有躲“散六涂山够一其水灿三失分艺田赖”右的爱特昂色皂地胶貌罗，再而奔且柴有长从婶海供拔喂5馒0疯0勤余默米认到忙4物5河0戚0戚余笔米风的暂巨柿大巴高胞差榨，滤形派成宇了福多齿个岩垂牙直槽气叫候们带肾，革产狼生乡了佛生哑物球物两种铲的医多足样米性臭，扯被喜誉弦为糟“周生抄物笛基故因咳库晴”芳；都江堰市**乡，地处国家级风景名胜区，省级旅游度假区－－**山。位于东径130º52''，北纬30º52''，北距都江堰市区15公里。全乡幅员面积21.3平方公里，总人口1.58万。春、夏、秋、冬四季分明，夏无酷署，冬无严寒，年平均气温16.8℃。独特的地理位置和气候条件，使**乡山青水秀，气候温和，地势幽雅，景色宜人。境内融山、水、林、坝为一体，水、电、气、路、讯和有线广播、电视等设施齐备，最适旅游、度假、娱乐和高科技开发。改革开放以来，**乡利用**山的地理优势和享受国家级旅游度假区的优惠政策，引进、开发了**山云海别墅群、新亚别墅群、桃李山庄、青青园宾馆等一批高起点的旅游度假项目；引资修建了万安电厂、青山制药厂、**纸箱厂、青蓉塑胶有限公司等工业企业；正在开发的**温泉，成功后将为**乡的龙头产业；待开发的**药山公园、香积寺旅游度假城、新石器时代晚期央前城址－－芒城遗址、小城镇新区、通往后山的五里大道，连接前山的环山旅游大道等项目更是引人注目。目前已有海内外50多家单位和个人在此开发房地产和旅游、娱乐项目。购买力市场分析都江堰市2004年上半年全市消费品市场简析在2003年全年完成基础设施投资41214万元，较同期增长18.1%的基础上（其中：交通、电力、通讯业完成投资18548万元，以水、电、气供应为主的城市公共基础设施完成投资3789万元，教育投资完成14992万元）。今年1-6月，都江堰市商业企业在市场经济的激烈竞争中不断开拓创新，采取各种销售方式，使消费品市场继续保持较快的发展势头，全市社会消费品零售总额得到较快增长。上半年全市实现社会消费品零售总额171460万元，比去年同期增长13.0%。

一、消费品市场运行情况

分销售地区看：市以上零售额为92172万元，比去年同期增长8.5%；市以下的零售额为79288万元，比去年同期增长18.8%。

分行业看：批发零售贸易业实现零售额83879万元，比去年同期增长14.2%，餐饮业和其他行业分别实现零售额34091万元和53490万元，分别比去年同期增长7%和15.2%。

分经济类型看：国有经济实现零售额15217万元，比去年同期增长2%；集体经济实现零售额17540万元，比去年同期增长4.8%；外商及港澳台投资经济实现零售额177万元，比去年同期增长11.3%；私营及个体经济实现零售额76010万元，比去年同期增长7.0%；股份制及其他经济实现零售额62516万元，比去年同期增长27.9%。

二、消费品市场运行特点

（一）股份制及其它经济继续保持高位运行。上半年，我市股份制及其它经济实现零售额62516万元，比去年同期增长27.9%，增幅比国有经济、私营个体经济、外商及港澳台投资经济分别高25.9、20.9、16.6个百分点。

（二）旅游收入稳步增长

春节期间全市共接待游客22.41万人次比去年同期增长6.92%，其中，古堰景区、龙池景区、**山景区三大景区接待游客12.81万人次，同比增长14.3%;实现旅游综合收入5505.04万元，同比增长10.8%其中，实现门票收入341.21万元，同比增长11.75%。

今年“五一”黄金周期间，都江堰市共接待游客48.51万人次，比2002年增长6.57%(因2003年非典影响无同期数);实现旅游综合收入10138.59万元，比2002年增长3.41%;实现门票收入808.1万元，比2002年增长11.11%，创历年来黄金周的最好水平。其中都江堰景区5月4日的门票收入达91万元，创都江堰景区申报遗产地以来日接待游客最高记录。固定资产投资构成分类表项目投资总额（亿元）

增长速度（%）＃基建投资（亿元）增长速度（%）＃更新改造投资（亿元）增长速度（%）＃房地产开发投资（亿元）增长速度（%）1－2月

222121

11779

6.91990146.96455-14.11－3月6087919.73581540.3344145.11559265.51－4月8530626.24885729525297.51954555.11－5月12382211.17289118.9

8171180.7242004.61－6月17428514.1914733271922.42003年，都江堰市固定资产投资在“非典”疫情、电力短缺等不利影响下，继续加大固定资产投资力度，全市投资高位运行，保持了强劲的增长势头。全年全社会固定资产投资完成36.18亿元，比上年增长22.2%，其中：基本建设完成投资22.87亿元，房地产完成投资6.44亿元，更新改造完成投资4.06亿元，分别较同期增长55.3%、12%、64%。投资对经济增长的贡献率达71.1%，拉动全市经济增长9.5个百分点，增幅分别较同期提高1.8和0.3个百分点。2003年都江堰市商品房销售价格继续攀升，商品房销售均价为1628元/平方米，商品住宅销售均价为1518元/平方米，分别较同期增长了42.4%和46.8%。商品房价格上涨的原因是多方面的，其中重要因素之一就是最佳人居环境品牌效应凸显引起土地购置费飚升，2003年土地购置费16273万元，占全市房地产投资的25.3%，，土地成本的攀升，其结果导致商品房成本加大，。随着都江堰市近几年的发展，该地的房产市场已经启动，销售价格上升。市场已将该区域作为购买第二居住地的主要选择。居住类指数上升15.1%建材价格及液化石油气价格涨势明显，前者受固定头资产高速增长对建材需求的拉动，后者受原油价格上涨的影响，另外，我市投资环境建设，污水处理成本加大，居民生活用水由现行的1.5元|吨调整为1.7元吨(其中污水处理由0.15元吨调整为0.35元吨)。今年以来，煤炭受市场需求的影响加之交通部门加强了运输管理增加了运输费用，生活用煤上涨明显，电价现调整为0.51元度，拉动水、电、燃料指数上升19.6个百分点。但今年以来，国家采取了适度从紧的货币政策，严格控制贷款的投向和规模，金融对经济的支持力度有所减弱（见下表）时期期末全部金融机构贷款余额（亿元）比同期增长（%）2003年3533.71－2月34.9428.61－3月35.1124.41－4月34.822.11－5月34.7781－6月35.429.2全部金融机构贷款情况表

从上表可见，金融机构贷款投放速度呈逐月回落之势，截止6月末仅较上年末新增贷款4200万元。其中短期贷款余额由2003年末的17.11亿元下降到16.5亿元，增长速度由14.5%回落到0.9%，工业贷款由18.3%下降到2.2%。可见项目贷款资金的获取将成为项目顺利进行建设的瓶颈。项目财务分析拆迁成本分析土地补助补偿费测算：（土地补偿费约1.2万/亩，安置补助费约1.7万/亩，青苗费约0.1万/亩）单价为3.0万/亩，该项目费用为：300亩×3万/亩=900万元涉及搬迁户50户（其中：桃花3组16户，桃花5组8户，桃花6组21户，桃花7组5户），185人。拆迁住宅基地38亩。搬迁费：拆迁总房屋面积16500M²，其经测算平均单价约为8万/户（包括其他附属物，如龙门、土仓、沼气池、水井等）。地面附着物及未涉及搬迁房屋户的地面附着物赔偿（树、竹、青苗、经济林木、自留山等）测算约为262万/亩=183.4万安置地相关费用分项测算如下：安置用地：185人×60M²/人×1.5÷666.67=25亩土地补助补偿费（含青苗、竹、树木）：25亩×3.8万/亩=95万基础设施投入费用：25亩×8万=200万（含路、电、给排水、光纤、填方、绿化、电话等基础配套设施测算）以上测算补偿标准是参照都府发【2001】92号文和都府发【2002】119号文标准计算。土地农民社保金测算：按成府发【2002】19号文标准测算该项费用约为：185×3万/人=555万以上费用总计：2333.4万，折合为