某家居广场项目策划纲要

wordword/word达州恒阳家居广场项目策划纲要一、达州市概况达州市前身是由1993年7月经国务院批准，从某某地区划出某某、南江、通江、平昌、邻水五县建立达川地区；1999年6月经国务院批准，撤消达川地区，设立地级达州市，辖通川区、某某、大竹县、渠县、开江县、宣汉县，代管省直辖万源市〔县级〕。全市幅员面积1.66万平方公里，总人口630万。达州市历来是川东北出川的咽喉和秦巴物资集散地，而今已成为川陕鄂渝结合部的重要交通枢纽和物资集散商贸中心：——襄渝、达成、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；——210、318国道、达渝高速公路、渠江航道、河市机场等根底设施，织就了达州的立体交通网络。改革开放以来，特别是从1993年以来，达州取得了改革开放和两个文明建设六年迈出六大步，年年跃上新台阶的可喜成绩，正在实现由农业大市逐步向经济强市的转变。地理位置达州市位于某某省东北部，大巴山南麓。地处北纬30°92'~32°20'，东经103°29'~108.23'之间。北接某某某某和某某某某，南与某某市接壤，东、东南与某某市万州区城口县、开县与某某市梁平县、垫江县相邻，西抵某某市和某某市，是川渝鄂陕四省(市)之交汇地，被誉为川渝鄂陕结合部经济开展的“金三角〞。全市东西延绵180公里，南北长225公里，幅员面积1.66万平方公里，占某某省面积的2.9%，在全省各市、地、州面积中居第9位。达州交通便捷。襄(襄樊)渝(某某)铁路贯穿全市，达(达州)成(某某)铁路，达(达州)万(万州)铁路方便畅达；210、318国道穿境而过，达渝高速公路已于2004年7月全线贯穿，达州河市机场改建后可直航某某、某某、某某、某某等地；渠江航运直达某某。行政区划达州市政府驻通川区，下辖某某、宣汉、开江、大竹、渠县、万源市、通川区。目前，达州市共有乡政府302个、镇政府87个、街道办事处2个、居委会320个、居民小组1,177个、村委会3,685个、村民小组33,338个。经济状况2003年，全市完成国内生产总值255.14亿元、比上年增长11.6％，增幅比上年提高0.8个百分点，人均GDP4009元.——第一产业增加值85.9亿元、增长5.8％。——第二产业增加值87.87亿元、增长18.4％，其中：规模以上工业增加值26.4亿元、增长29.5%。——第三产业增加值81.37亿元、增长10.9％。——全社会固定资产投资完成86.14亿元，增长36.2％。——地方财政一般预算收入7.04亿元，增长13％。——城镇居民人均可支配收入5376元，增长8％。——农民人均纯收入2353元，增加130元。人口状况2003年全市总人口630万，其中：男性331万、女性299万人，非农业人口97万人、城区人口约35万人。自然环境达州市地势东北高〔大巴山区〕，西南低〔盆地丘陵区〕，最高处是宣汉县鸡唱乡大团堡，海拔;最低处是渠县望溪乡天关村，海拔222米。大巴山横直在万源、宣汉北部，明月山、铜锣山、华釜山由北而南，纵卧其间，将全市分割为山区、丘陵、平坝三块；山地占全市幅员面积70.70%、丘陵占28.10%、平坝占1.20%。达州市境内流域面积在100平方公里以上的河流有53条，1000平方公里以上的干流有15条。河流主要属长江支流的嘉陵江水系，发源于大巴山，由北而南呈树枝状分布，前河、中河、后河汇成州河后与巴河在渠县三汇镇集合成渠江，向南流300公里入长江。自然资源2000年，全市土地面积为166平方公里、、人均耕地为0.055公顷。境内潜在土地资源十分丰富，平坝、丘陵土地肥沃，主要分布在开江县、某某、通川区、大竹县、渠县等地，低产田土、低产园地、低产林地、低产水面土地有57.6万公顷，占全市耕地、林地、园地、养殖水面之和的47.67%，以大竹县、某某、宣汉县万源市较多。待开发土地资源为27.03万公顷，占辖区面积的16.31%，以万源市、宣汉县、某某较多。矿产资源达州市矿产丰富，全市已发现矿物38种，产地250余处。其中：已探明储量的28种、产地146处，可开发利用的28种，已开发利用的21种，分为能源矿、金属矿、非金属矿等。人力资源全市630万人口，其中：大专以上文化、，具有高级职称者1600多人、中级职称的有2.4万多人。农村劳动力有266万以上，除满足本地种养业和工副业外，常年剩余劳动力有100多万人。目前，外出务工人员在110万以上，遍与全国30个省、市、自治区与非洲、东欧、东南亚等地，每年为达州市创收26~29亿元。人文荟萃——位于宣汉罗家坝古老的“巴人文化〞遗址，具有同“三星堆〞同样的文化、艺术、旅游价值。——渠县现存东汉时遗留下来的汉阙反映了高超的石刻艺术。——冯焕阙、沈府君阙型造古朴，雕刻精巧，细腻逼真，形态生动，为研究汉代生产、生活、建筑、交通工具，以与书法、绘画艺术等提供了丰富的资料。——达州已出土文物800余件：有北宋宣和七年(1125)刻于现复兴乡两路口村的摩崖壁刻，有南宋庆元五年(1199)铸太平兴国禅院鸿钟，有颇富传奇色彩的书法俊逸遒劲的“天缘桥〞碑刻，有唐代元镇等著名诗人为达城留下的著名诗篇。——达州自古不乏武将人才：东汉时的悍将冯焕，东汉末年农民起义并建立了大成政权的李特、李雄兄弟，三国时的蜀国大将王平，明末的抗清英雄李长祥等无不长留史册。——达州具有光荣的革命传统：清嘉庆年间徐天德、王三槐等领导的白莲教起义，给清王朝以沉重打击；1923年，无与革命家王维舟在宣汉县建立了川东北第一个共产主义小组，工农革命运动随之蓬勃兴起；1929年，李家俊、雷玉书、唐伯壮领导了万源固军坝起义，拉开了川东北土地革命战争的序幕；1932~1935年间，红四方面军建立了川陕革命根据地，在这里开展了轰轰烈烈的土地革命，由达州人王维舟和他的川东游击军组成的三十三军从这里汇人了中国革命的洪流；并孕育了“神剑将军〞某某国国防部长X爱萍、巴山儒将魏传统和唐在刚、徐彦刚、陈伯钧、李中权、蔡长元、孙继争、向守志、任思忠、严政、瞿道文等大批战功卓著的将军。综上所述，达州市地处川、陕、鄂、渝四省市的交汇处，是川东北的门户要地，资源丰富、人杰地灵、经济活跃，具有较大的开展空间，是经商立市的理想之地，为本项目“恒阳家居广场〞的设立创造的良好的市场前景。二、达州市房地产市场与家居、建材装饰市场分析〔一〕、达州市房地产总体特征分析达州市内目前房地产开发热点区域主要为：市中心——通川区、开发新区——西外区与老城区——南外区〔即原某某〕。2003年，达州市房地产开发投资14亿元，施工面积305万㎡〔其中：竣工面积108万㎡〕，商品房预售额达7.7亿元〔其中，现售成交额4.1亿元〕，商品住宅建筑面积均价达900元/平方米，而商业物业局部的建筑面积价格有着极大的差异。从开发现状来看，达州市房地产市场的总体情况比拟落后，主要表现在建筑密度较大、分布集中、产品类型单一等，“有住必商〞的现象严重，且市场仍停留在对多层住宅项目的打造和建设方面，市民对其的承受度大、信心较强，而对于高层电梯楼的认识和承受能力还有待提高的根底上。由此可以得知：—— 达州市房地产市场尚处于比拟封闭和落后的阶段—— 人们对于房地产的消费意识，还处于起步的初级和低级阶段。从区域房产分布来看，达州市商业网点较为密集和集中的区域，分布于市中心的通川区，大局部住宅项目与居民较为首选的区域为老城区——南外区；而西外区作为开发新区，虽已根本成型，其内房地产项目的土地使用性质大多以“底商+住宅〞的综合用地为主，但是，相对于其它各区而言，社区与商业的综合配套设施不够完善，生活较不方便，有待加大力度逐步整改和建设，而从开展的眼光来看，特别是达州市府搬迁计划等远景与利好因素的逐步实施、落实，将会影响的加快本区域的开展，极大地改善本地的区域环境、居住环境，提升本区域项目的价值。目前，西外区开展势头较猛、市场前景较好：—— 受多重利好因素的影响和刺激，本区域房地产呈现出“百业争锋、百花齐放〞的繁荣景象—— 本区域现已聚集了打造大型商业物业必需的“人气〞，已有局部档次相对较高的楼盘出现。从达州市房地产开发模式和主流产品来看，虽然达州市房地产市场尚处于起步阶段，但市场潜力极大，整体销售状况趋于良性开展趋势。但纵观全局，多层住宅项目极为热销，颇受市场追捧；而高层、小高层电梯公寓受达州市民的消费习性和目前的消费水平的影响和制约，市场抗性较大，仅可数的几个项目热销也大多处于市中心的通川区某某路段附近，而西外区与其它区域的高层、小高层电梯公寓的销售却不尽人意。达州市目前所开发的项目，大多规划为“底商+住宅〞格局，但纵观达州市目前的商业现状，在市中心——通川区内尚存有大量沿街商业门面，且于近几年又陆续推出了一些商贸区和专业市场，商业物业的存量面积越来越大，同时，达州市其它区域的商业物业在近期也呈现出供应上升趋势，主要表现在新建项目、改造项目商业门面的增加和公有商业铺面产权局部，有供求失衡的不良趋势，市场竞争异常激烈。从达州房地产的消费市场来看，其购置者根本以经商者为主、公务员次之，购置目的多以投资为主，自己经营、保值者次之。总而言之，达州房地产市场尚处于起步阶段，开展空间极大，高端物业〔包含定位明确、业态领先的商业物业〕的市场空白明显。〔二〕、达州市家居、建材装饰市场分析目前，达州市的建材市场主要分布在来凤路一带的“博美·长城装饰城〞、北外的“双师装饰市场〞和“川东装饰市场〞等，其规模较小、规划较差、档次难以提升，无法形成统一经营的规模效应。1．达州市家具建材市场的根本情况〔1〕太平洋家私城〔江洲大厦〕：共三层，其中一层约300多㎡，租金为60～80元／㎡·月；二层、三层约有3000㎡，租金为50元／㎡·月；全是租用，目前有局部正在装修，销售业绩很不错。〔2〕奇梦专卖店〔金沙滩楼下〕：有300多㎡，租金为35元/平米/月。〔3〕成达家具行〔金沙滩楼下〕：有200多㎡，租金为33元/㎡·月。〔4〕华林家私城〔都市花园对面〕：有300~400㎡，租金为30元/㎡·月。〔5〕双虎家具〔江洲大厦〕：有400㎡左右，租金为37元/㎡·月。〔6〕银丰家私城〔华洋对面〕：楼上有600多㎡，租金为25元/㎡·月；街面门市有800㎡左右，租金为36元/㎡·月。〔7〕来凤路南洋家私城〔原市五金厂〕：共有800㎡左右，现在商业面积正在拍卖，而商家租金都是以月数来租，租金在18元/㎡·月左右〔属零租〕。〔8〕名品家私城〔地建司二楼〕：有800~900㎡，租金为15元/㎡·月。〔9〕名品新店〔水天花园销售部〕：有3000多㎡，共三层。其中一层5000多元/㎡，二、三层为1400多元/㎡〔属自买〕。〔10〕裕泰家私城〔塔坨〕：有3000多㎡，共三层，其中一层有200多㎡，年租金为75000元〔属租的〕，二、三层有3000多㎡，价格为1300元左右/㎡〔属自买〕。〔11〕南外新桥兴家私城：有两层，其中一层有140㎡左右，租金为15元/㎡·月左右，二层有500㎡，租金为6~8元/㎡·月。〔12〕广福缘家具超市〔血站对面〕：共两层，一层有600㎡左右，租金为13元左右/㎡·月，二层有500㎡左右，租金为10元/㎡·月左右。〔13〕某某家私城、金虎家私城等〔南外草街子转盘处〕：共有三家，面积有800㎡左右〔租金不清楚〕。2．家具、建筑建材装饰等品牌经营与租金统计〔1〕木地板系列：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城1F、2F来凤路红旗影院处国栋、安信、吉象、圣罗耐、欧典、菲林格尔、圣象地板、升达、圣罗、雅阁强化、雅特木业、好益、佳境、得雅露、科隆世家。文家梁至小红旗桥门市兰森日化—小红旗桥〔右边〕帕斯克、芙蓉、江丽、柏高、柏顿、某某盛为3树实木、菲林格尔、大森林木业〔袋鼠、翡翠面、标王、傲凯、永林蓝豹、远照、瑞士、卢森〕。双狮装饰城61队车站旁边鸿鹰实木、爱特、劳斯、好益、欧标地板、江丽、佳佳乐、万象、升达。双狮装饰城61队对面X家湾正泰木业、江鸿木业、欧典地板、鸿基木业〔欧圣卡、鸿基、大卫、柏力〕、某某、欧圣、大卫、久盛木业、扬子地板、双迪竹门、天然林、瑞嘉、申王木、圣象、格斯威尔。〔2〕地砖系列：经营名称经营位置品牌、种类文家梁至达巴路口门市从兰森到达巴路的右边宏达瓷业、某某微一陶瓷、某某奥仕达、金利达、中裕陶瓷、威尼瓷砖、中盛陶瓷、茂米特陶瓷、皇冠瓷砖、巴丹瓷砖、亚希陶瓷、腾飞建材、威尼斯商人、新粤陶瓷、天纬陶瓷、冠珠陶瓷、裕景陶瓷、万茂、凯丽达陶瓷、四通建材超市2F〔维康、白塔、迈克尔、花都、宏伟木地板〕、米兰诺〔科丰、亚富〕、凯缔斯陶瓷〔成兴〕、福布斯、强辉、信合、新中源、凤凰陶瓷、美惠瓷业、奥美诺、金利达。双狮装饰城61队旁四维瓷业、天维瓷砖。双狮装饰城61队对面〔X家湾〕亚细亚陶瓷〔亚细亚、银特、华纳、醒群〕、嘉俊陶瓷〔佳俊、劳伦斯、圣陶莎〕、格莱斯陶瓷〔格莱斯、依诺〕、欧神诺陶瓷〔欧神诺、利华〕、鹏程陶瓷〔英伦、新南悦〕。博美装饰城红旗影院处鹏程陶瓷、金舵瓷业〔金舵、博得〕、裕景陶瓷、腾飞建材〔新润成、冠军〕、*凯丽达陶瓷〔凯丽达、冠军〕、蒙娜丽莎〔蒙娜丽莎、金佛〕、王者陶瓷〔王者、喜来登〕、高新建材〔高新、宏宇〕。〔3〕漆类：经营名称经营位置品牌、种类双狮装饰城61队对面爱高漆、来威漆、高科力漆、三森漆、杜邦漆、健康苹果漆、鳄鱼漆、纳米漆。双狮装饰城61队旁蝶牌、亚士漆、卓雅丽漆、美亚漆、三颗树漆、爵士王漆、诺贝尔漆、欧伯莱漆、飞扬漆、龙牌柔曼丝、美莉斯。火车站至小红旗桥门市某某西路沿线天府明珠、世纪明珠、好家庭、爱淇漆、湘蓉、福新、3A漆、德旺。博美装饰城、来凤路至红旗大桥门市红旗影院至红旗大桥富亚〔三峡〕、普尔、统一聚脂、好家庭、千色花、紫金花、立邦、飞扬、鳄鱼漆、美涂士〔富贵竹〕、长颈鹿〔菊花〕、金田漆、燕巢漆、金贝、澳贝、嘉宝莉、金彩、嘉乐士、三峡、泰阁、杜邦、赛特环保漆、家丽安漆、大地、大宝、万众、爱的、威图士。〔4〕装潢公司：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城红旗影院处龙人装饰、川人装饰、四皇装饰、金点装饰、金德装饰、大禾装饰、远方装饰、梦工场装饰。双狮装饰城61队处百年装饰、西晶装饰、某某西路街面门市西一小旁爱西装饰某某西路街面门市市交警支队旁金点装饰〔5〕小五金类：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城红旗影院处华亿达、安居、佳邦〔拉手〕、鸿发装饰、聚泰电器、三星饰材、天皇装饰、吉力装饰、宏川装饰、龙人装饰行、金盛装饰行、荣鑫饰材。双狮装饰城61队处兴达、华意利、兰威斯、伟迪、安豪。〔6〕门：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城红旗影院处屋之巧、鹏鸿、华茂、千川、美森耐、福家、星月神、锦鹤、康弘、春天、美心、大川。双狮装饰城61队处兴雅、诚实、某某九鼎、威力、万新、盼盼、金屋来。〔7〕其他：经营名称经营位置品牌、种类双狮装饰城61队处时代布艺、蓬业门市、田野木业、防火防水材料〔佛虹、克水王〕、保温材料、联兴铝天花、某某吉祥铝塑、东晶·中国涂料量度、恒源家私、时尚秀布艺等。〔8〕洁具：经营名称经营位置品牌、种类博美装饰城红旗影院处澳斯曼、金洁〔领航者、金洁〕、浴之宝〔特威斯〕、家豪卫浴、美隆卫浴、利发卫浴〔利发、艾得禾、楚楚、柯朗、法标〕、欧蒙斯〔嘉丽诺〕、佳陶卫浴〔贝诺斯、阿尔贝斯〕、箭牌。某某西路世纪苑门市卡西尼卫浴、欧美尔洁具、帝王、某某得士高。双狮装饰城61队处洁士卫浴、恒洁卫浴〔欧罗蒙〕、佳欣〔高尔夫〕。〔9〕灯饰系列：经营名称经营位置品牌、种类双狮装饰城3F61队对面同发灯饰〔胜球、欧耐士〕、名人电器〔名人、泸屋、万家灯〕、金辉〔中渝〕、华昌灯饰〔福田、菲朗〕、欧朗光灯饰、正兴电器〔索尼电子〕、雷士、同心灯饰〔某某光展、凡赛斯〕、亚明、希莉娜〔欧普〕、吕氏〔三和灯饰〕、华泰灯饰、鑫心灯饰〔盈科、三雄极光、飞雕、雷士〕。来凤路门市红旗电影院、市交通局对面某某灯饰、恒光照明、欧安亚电工、唐灯泡、聚泰电器。某某西路门市地址不祥松日电器、松邦、鸿雕电器、捷鹰。〔10〕橱柜系列：经营名称经营位置品牌、种类双狮装饰城61队处四新橱柜、格林橱柜、益有、德贝、富绅。某某路地址不详爱妻橱业、豪爵橱柜。博美装饰城红旗影院处格林橱柜、禾田橱柜。〔11〕家私城：经营名称经营位置品牌、种类太平洋家私城江洲大厦底楼富安娜、皇朝、双虎、太阳神鸟、佳宏、依偎鸟、世德、全友、奥利、世纪葵花、香楠林、欧尔雅、金丰、金诺、金骑士、标卓、时尚空间、依格莱斯、太子、掌上明珠、杏田、先锋、梦丽莎、尊典、金柏居、金苹果、美盛、朗晴、高兰顿、朗萨、星座、宜家、某某、海思威尔。建设家私建华巷好事达、松三、力天、澳新、欧时利、圣丹娜、金鹰、威娜、龙州某某石桌系列、美鑫、新川东、银丰、成达家私金沙滩底楼和艺、奇梦、森达由此，可以看出：—— 达州市缺乏中高端的建材大卖场，特别是在达州市房地产业蓬勃开展的这个关键时刻，在达州市房地产开展的起步阶段，开发中高端建材市场将有着十分巨大的市场空间和开展潜力。本项目地处西外区交通枢纽，地理位置优越，距达州市火车站约1公里，距机场约10公里，交通便捷，物流通畅，内挟达州、外延川渝陕鄂，商业地位与其显赫，竞争优势明显。将本项目定位为专业的家居、建材装饰大卖场，不仅可以达到规X和整合目前达州的建材市场、弥补市场空缺的目的，还可形成强大的凝聚力，将零散市场紧紧地集约在本项目之内，达到“商业共荣体〞的规模效应。同时，通过“时尚孵化器〞的培育和繁荣，完成“恒阳〞品牌旗下的中坚力量，并充分利用“品牌推广中心〞的聚集、扩散功能和本项目的交通优势，辐射周边四方区域，促使“恒阳〞品牌遍地开花，而逐步成为跨行业、跨省市的多元化企业〔关于“时尚孵化器〞和“品牌推广中心〞的相关内容，详见本案后文阐述〕。特别是随着达州市政府最迟于2006年搬迁于西外区，本项目可依托邻近火车站的物流优势和便捷的交通网络，商业物业的上升空间极大、市场潜力极为可观。反观本项目所在区域——西外区的现状，不容讳言，商业配套设施较为落后、业态单一，但作为一个新区特别是纵观达州市全市与周边区域而言，至今还没有一个运作较为成功的、能辐射四方的、集约“家居、建材、装饰材料等〞为一体的、ShoppingMall模式的主题商场。所以，本案牢牢把握这个巨大的商业契机，在深挖市场潜力的前提下，根据达州市和周边四方的综合现状，以开展的眼光将本项目打造成为“恒阳家居广场〞——新居大世界，通过我们对本项目的策略整合和强势运作，使之一举成为填补市场空白、引领时尚消费潮流、改善市民生活质量、本土化专业型的ShoppingMall——恒阳家居ShoppingMall。三、本项目SWOT分析优势〔STRENGTH〕劣势〔WEAKNESS〕处西外开发新区干道旁，地理位置优越，交通相当便捷，便于人流、物流，有利于开设大型家居广场。项目周边已推出或即将推出的住宅项目众多，对家居建材的需求量较大。本项目尚未正式规划设计，在建筑方面有利于科学的规划设计、明确的市场定位，为家居广场量身打造，具有很强的可塑性，使本项目具有鲜明的特色。老城区已有双狮、川东、博美、太平洋等同类商场，且经营状况较好。该地段的商业气氛不是太理想，对开设大型专业市场须经历一段时期的培育过程。本项目征地本钱较高，减小了项目的赢利空间。住宅局部为电梯公寓，在达州市当地购置者中有一定的抗性。机会〔OPPORTURNITIES〕威胁〔TREATMENTS〕明年政府西迁与1500多户的公务员入住，为西外新区带来蓬勃生机。达州市目前在家具与建材市场开展还较为落后，为本市场提供了有利空间。成渝两地的同类市场众多，竞争激励，当地不少商家欲向周边二级城市寻求开展。合理的市场布局，有利于整体经营，将吸引不少现在老城区的家具建材经营户前来入场。项目尚未正式启动，如有其它同类市场提早推出，本家居广场将受到严重影响。项目体量较大，须在资金与资源上得到有力保障。政府出台不利政策，影响项目顺利实施。四、本项目根本定位〔一〕定位原如此1、一个中心：按照摩尔〔ShoppingMall〕模式打造以“家具类、装饰类、建材类、灯饰类、厨卫类等产品与配套材料与用品〞为主体，包括与居家有关的其它用品在内的“一站式购物中心〞〔OneStepShopping〕，达到以“市〞聚“商〞，以“商〞聚“人〞的目的。基核：新居大世界——时尚家居专业大卖场充分融合ShoppingMall的理念于经营模式，抓住事关商业圈繁荣和商业型房产项目运作成败核心问题的两“气〞——“商气〞和“人气〞，通过对开发项目的产品结构和功能布局的合理构筑，以与对开发流程与节奏的有效控制，使这两“气〞最大限度地向本项目快速聚集，实现项目特质和销售价格的大幅提升。2、两个根本点：基点一：购娱互动ShoppingMall直译是“购物林荫道〞的意思。Mall的原意是指林荫道，而在ShoppingMall中，Mall特指步行街，在购物步行街上购物和漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适、惬意，因此称之为“购物林荫道〞。“摩尔〞即Mall的译音，特指大型购物中心，是属于一种新兴的复合型商业零售业态。ShoppingMall是伴随欧美国家的家庭汽车化、住宅郊区化而产生的，是起源较早和较为成熟、规X的一种复合性商业零售业态，一经推出即受到市场的热烈追捧，后逐步引入到日本、东南亚与我国某某、某某地区。多年以来的开展，目前ShoppingMall已成为由许多主题商店、餐馆等休闲场所组成的大型零售综合体，是一种集“购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游〞于一体的、一站式购物的消费场所。ShoppingMall的特征明显，主要有以下二个方面：——大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。——多：行业多、店铺多、功能多〔集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体〕。尽管本项目不可能打造成经典意义上的ShoppingMall，但是ShoppingMall所集中表现出的先进的现代商业理念，尤其是其所拥有的复合性、兼容性、多样化和人性化的特征，对于我们处理好“恒阳家居广场〞与流通业宏观面的关系、“恒阳家居广场〞与周边商业物业的关系以与恒阳企业战略开展和“恒阳〞品牌扩X的关系等问题等，均具有强大的穿透力和普遍的渗透性。因此，“恒阳家居广场〞从其诞生之初期，就决定其独特性和创造性，不能教条地照搬国外的ShoppingMall模式，只须按照“购娱互动〞这个基点，结合中国特色和达州本土与本项目的实际条件和需要，打造出具有本项目特色和本土化的ShoppingMall——新居大世界。只有这样，才能在导入ShoppingMall理念的前提下创造出一种全新的商业业态和运作模式。如此，我们必须将“购物场所〞和“休闲场所〞这两类不同而又关系密切的商业物业类型有机地结合在一起，并通过项目运作的全过程，形成由这两个根本要素所构成的和谐系统，相互促进、相互影响、相互强化和反复叠加，共同将由购物场所和休闲场所所聚集的消费人流交织在一起，使整个场所的“人气〞和“商气〞不断提升——既确保了购物消费的“人气〞，又确保了休闲消费的“人气〞，从而奠定了“恒阳家居广场〞的商业价值快速提升和永续经营的根底。根据我们在各地操作商业物业的经验，不论哪个大型商业物业项目具体情况有多大的差异性，“购娱互动〞始终都是现代商业经营业态构成的一条根本规律，是各种商业业态提升档次和升级换代的根本着眼点，是大型商业物业开发项目成功运作行之有效的根本手法，这种模式特别是在商业尚不兴旺而有较大商业开展需要的区域，效果特别明显。基点二：以大带小运作大型商业物业开发项目的另一个根本点就是“以大带小〞，即：以“中心店〞聚集人气和提升商业街的商业气氛，从而带动开发项目内其它商业用房，尤其是独立商铺商业价值的提升有着极大的促进作用。通过“以大带小〞基点的实施，可最大限度地确保恒阳企业在较短的开发周期内，能以较高的价格完成商业物业的销售，实现资金的快速回笼。“以大带小〞这一基点是由国内现行的房地产投资开发能力和相应的投资开发模式所决定的，它要求开发商将投资回收的主要来源〔即利益诉求点偏重于中小型商业用房和独立商铺〕，通过中心店的造势与托市，形成人气聚集的内核，确保独立门面能有一个较好的经营预期。我们正是把握住了这个基点，才实现了一个个商业物业开发项目定位的成功，创出了一个又一个该区域商铺的“天价〞。因此，我们认为：本项目的定位也应该紧紧抓住这一基点。〔二〕项目初步定位本公司通过对某某、某某、某某和等兴旺地区新兴商业物业〔包括国外连锁建材超市〕的调查发现：现在的商业物业功能正朝着休闲、娱乐、文化等多元化趋势开展，顾客在商场内不是进展简单的货币与商品的交换活动，其重视的是在商场活动中的参与性。即：顾客以不为购物而购物，而为休闲、文化、回归自然、体验所追求的的生活方式而购物，也就是如前所述的“购娱互动〞，这已经成为现代大型商业物业项目定位的根本规律。本项目的建成，虽然即将成为达州市新区——西外区的重要组成局部，但由于其总体规模有限，对“购〞与“娱〞的结合也不可能漫无边际与囊括所有，它应该在参与提升商业中心档次与功能的同时，与周边的成熟商圈与社区、物业功能保持尽可能和谐的关系。因此，本项目要在目前激烈的商业竞争环境中脱颖而出，只有在物业规划上进展大胆创新、在物业功能上与现有街区其他局部的功能形成互补、在突显自身独有的家居主题特色的同时，最大限度地使周边地物业功能成为自己的必要配套和附属设施。现根据前文对本项目各个方面进展的分析和综述，我们认为：“恒阳家居广场〞项目应打造成为“多品牌聚集的批零兼营的、本土化专业化的ShoppingMall〞，具有“时尚孵化器〞和“品牌推广中心〞这两大功能。1．核心定位：——“多品牌聚集的家居建材大卖场〞2．根本功能：时尚孵化期——融汇世界，引领时尚品牌推广中心——促进流通，辐射四方3．运作策略：——购娱互动、以大带小——优势整合、互补互动4．功能描述：〔1〕时尚孵化器所谓“时尚孵化器〞，是由知名主力商家、品牌店〔即包括了各类专业店、专卖店和各类建材装饰行业的品牌旗舰店，在这里我们将之统称为“品牌店〞〕、家居商品流通孵化中心〔即各类家居“品牌店〞开展批发代理业务办公的集中性商务场所和相应的服务体系〕、家居时尚文化与品牌传播中心〔包括展示、演示和会议功能的多功能场所和相应的服务体系〕和外资形象的恒阳家居广场经营管理中心〔包括了“恒阳家居广场的品牌整合与整体推广〞、“恒阳家居广场的公共事务管理与整体经营〞和“恒阳家居广场营业X围内的全部物业的日常管理与服务〕等多个子系统。〔2〕品牌推广中心所谓“品牌推广中心〞，即：将“时尚孵化器〞所聚集和“请进来〞的各知名品牌通过策略整合后向外推广、幅射而“走出去〞〔其纲要下文述与，详文待后期提供〕。5．根本功能：适应现代社会高效率、快节奏的需要，满足人们对家居类商品一站式购足的要求适应现代社会多元化消费的需要，满足购物、休闲活动和体验式消费相结合的要求满足人们对购物环境舒适性与安全性的要求，能够以优良的室内人工环境，摆脱不良自然条件的影响满足人们社会交往的要求，通过商业空间的休闲化为购物者亲友之间的交往活动提供必要的条件结合“恒阳家居广场〞的实际，作为“时尚孵化器〞和“品牌推广中心〞的本项目，应该在满足上述根本功能需要的根底上，进一步扩展其在商业流通产业和企业战略开展方面的功能，具体包括：〔1〕时尚示X功能时尚示X和引领潮流，是恒阳家居广场的首要功能。恒阳家居广场将导入的“一体化购物〞模式与经营理念，是各种商业形态提升档次和升级换代的根本模式，也是商品购物消费的一种潮流和趋势，其本身就具有时尚性，且“时尚先锋〞定位的本身，又包含着商品的时尚、消费的时尚、生活的时尚等，打造档次高、规模大、品牌全、商品多的时尚消费空间，所营造的是一个舒适、轻松、愉快的“一体化购物〞环境。作为“时尚孵化器〞，恒阳家居广场要“孵化〞一种新的生活方式。深刻表现恒阳家居广场先进理念的“时尚孵化器〞，应该使本项目成为目前达州市甚至周边四方〔川、陕、鄂、渝〕地区最高端的时尚消费资源，不论是在达州本地，还是整个周边区域，能够进入恒阳家居广场的主力店与品牌店的商品和服务都应该最好的，使恒阳家居广场成为引领时尚的“旗手〞和引发潮流的“源头〞。众多知名商家和品牌的引进和融入，旗帜鲜明的品牌商品购物气氛、创新超前的规划设计、科学合理的功能分区、一站式的人性化购物环境、特色化商业服务与轻松、愉悦的消费场所，将使得恒阳家居广场本身就是一个品牌和形象的大展台，并在商业物业同质化竞争越来越激烈的全国各地，面貌全新的摩尔模式的异军突起和“时尚孵化器〞的强势导入，将大大冲击现有的商业形态和人们因有的消费行为、消费习性，甚至影响和带动而转变其生活方式。〔2〕经营资源整合功能倾心演绎全新的购物模式，与众不同的专业市场新形象，引领品牌购物潮流，展示“专业化、规模化、品牌化〞，培育好这个品牌，就是获得了最好的经营资源。同时，在“融入全世界〞大前提下的强势整合，大量知名品牌、优秀品牌的引进，使得通过这个孵化器整合的经营资源都是最优质的，必将使恒阳家居广场在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、资金流的同时，使得恒阳家居广场与恒阳企业的整体品牌有一个极好的素质根底，并最终聚集为本项目的整体品牌影响力。〔3〕市场网络构筑功能恒阳家居广场不是简单地在达州建立一个“批发〞或“批零兼营〞的市场载体，而是要将引入到恒阳家居广场的经营资源和商品品牌进展“二次加压〞和整体扩散，使整合后的恒阳品牌和“时尚孵化器〞，成为恒阳家居广场在川陕鄂渝边区乃至中国西部二级商圈构筑市场网络的根本动力和资源，从而建立在恒阳家居广场品牌的率领下，以达州为中心，构筑起辐射“边区〞和二级市场的家居商品流通网络。〔4〕流通产业扩X功能恒阳家居广场所搭建的这个巨大的商业平台，可以为开发商建立一个涵盖整个西部地区的物流与品牌扩散的网络，为恒阳企业通过品牌输出、模式复制等手段实现快速的扩X和超常规开展打下良好的根底，构筑恒阳企业的商业帝国。〔5〕地产升值功能恒阳家居广场的独特构造，使其拥有了比常规的零售商业和常规的批发市场都要大得多的商业物业消化能力和物业功能提升能力。因此，它所到之处，必将大大带动相应X围内地产的大幅度升值，如果恒阳企业在恒阳家居广场的建设与运营过程中，同步培育和提升自身的商业运作能力，将使恒阳企业建立起比现在以房地产开发行业为主体产业的盈利能力都要高得多的新型产业结构，从而实现流通产业与房地产业的良性互动，并通过由此而来的商业地产的巨幅利润空间，加速实现恒阳企业的长远战略目标。所以，我们对本项目的定位做出以下建议：项目总体定位：——区域性专业市场的全新升级版〔多品牌聚集的批零兼营的、本土化的家居专业ShoppingMall〕关于这个“升级版〞，主要表现在如下几个方面：1．经营模式定位：——“时尚孵化器〞——“品牌推广中心〞不是单纯依赖于某一大类商品或依托某个商品大类的大集合式专业化市场，而是具有经营品牌的聚集作用，并充分运用多中心店〔即主力店〕的凝聚力介入市场竞争，以雄霸达州市场。并在此根底上，打造“品牌运营中心〞，其目的是为了推动和实现“达州恒阳家具广场〞项目产权式商铺的营销推广。〔1〕表现出“多品牌聚集、多中心店〔主力店〕经营的孵化基地和时尚消费推广中心〞的强大功能和品牌效应，一举成为达州商业旗舰。商业孵化基地——品牌孵化器、财富孵化器。时尚推广中心——引导消费、推动时尚。〔2〕按照“强强结合，一统达州，幅射四方〞的原如此，聚集多个经营品牌、集合多个“中心店〞〔即“主力店〞〕，引领和引导市场，使本项目成为品牌聚集和推广中心。2．项目功能分区：——以大带小、优势整合对于本项目的功能分区，鉴于本项目的综合情况与控规等尚未完全确立的情况下，我们认为“恒阳商业广场〞项目商业物业局部应按“家俱与家居用品区〞和“建材装饰区〞二大局部进展划分，其总体规模不可过小，但亦不能过于庞大，初步规划在3.5万㎡左右，其楼层以两层最优，不可超过3层。〔1〕家居用品区：含家具类、厨房类、卫生洁具类、浴室类与床上用品等。目前达州市家具用品经营面积虽已过万平方，但市场仍具有较大的空间，仍未达到饱和状态。现根据我公司对达州建材、家居等行业多个市场与各业主的深入调研和屡次分析，并依据有关专家的初步分析，认为“家居用品区〞的规模不可过大，应严格控制在2万㎡以内，以在本区域形成强势形象，对较小规模的经营商家形成挤压和吸引，形成归市的趋势。〔2〕建材装饰区：建材、装饰材料等〔如厨柜与卫浴类、地砖类、地板类、家具类、门管件、木材类、软装潢、涂料类、五金类、园艺类、电动工具、电料灯具。目前，达州市场已有多个专业市场，但其规模相对较小，无法形成竞争优势和区域幅射力。通过策略组合的强势实施，本项目可充分运用引进新品牌和错位经营的经营策略，特别是新型商业业态的进入，将在达州市场上与社会公众心目中引起强大的震撼力和轰动效应，市场前景相当可观，潜力极其巨大。但是，有关专家特别指出：该区的经营规模不可超出2.5万㎡〔其中包括商业局部配套设施局部面积〕。只有如此，才能充分利用本项目所拥有的良好区域优势和前景极大的商业契机，将本项目打造成为拥有鲜明的文化主题和赋予其“人性〞和“人情味〞的轻松、愉悦的商业服务与消费场所，形成符合国际商业开展潮流的、以建材家居为专业特色的、具有本土特色的SoppingMall——“新居大世界〞的独特魅力，一举占领达州市场，独领风骚。3．项目形象定位：——时尚家居产业孵化基地——多品牌聚集的家居品牌推广中心通过专业系统的形象包装，一改建材产品冰冷、凌乱、非人性的面目，塑造出本项目与众不同购物新形象，倾心演绎一种全新的购物模式。4．项目经营业态定位——主题商场主题商场起源于欧美，类似于一种大型的综合性专卖店，其专攻某一大类X畴的消费市场，为特定的目标消费群体提供一站式消费的系列服务，让这个群体所有的消费需要都能在这里得到满足。目前，主题商场在国外颇成气候，已成为一个极富生命活力的新兴业态，国内的一些大中型城市，主题商场也取得了相当不错的销售业绩和竞争力。对于“恒阳家居广场〞项目，我们不能单纯的将其打造成某一大类的专业性市场，而应该按照“适度超前、引领时尚〞的原如此进展，即上文所述的功能与“升级版〞定位模式——多品牌聚集的、批零兼营的、本土化专业化的、ShoppingMall式的主题商场。5．经营布局建议：“家俱、家居〞类与“建材、装饰材料〞类商品有着极大的关联性，但在经营上又各有特色，因此，在卖场和布局上虽然将其分成两个部份，但绝不可完全隔离，是一个相对独立的有机统一体，其相连相通的规划布局，既能为消费者提供极尽可能的方便，又能使其全方位的享有“购物林荫道〞所带来的便利性和舒适性。〔三〕项目规划布局建议1、打造“购物林荫道〞交通体系，创建舒适宜人的购物与居住场所本着“多品牌聚集的批零兼营的、本土化的家居专业ShoppingMall〞的根本定位和“生态、高效〞原如此，考虑人性的需求，创造性地打造家居时尚消费步行街，科学营造交通网络和室内外空间系统，构筑满足ShoppingMall各项需求的交通体系，并在此根底上积极推行住宅小区化，实现“四化〞标准〔配套化、社区化、网络化和休闲化〕，创建“人气〞、“商气〞互补互动的人性化生活空间。2、坚持“生态优化〞原如此，创造城市新空间特色遵循“生态优先〞原如此，通过项目内部的开敞空间与景观节点的强化处理，在项目内融入水景、山体等〔非〕自然环境条件，创造性地营造富有巴山蜀水特色的城市新空间格局。五、本项目营销思路〔一〕、经营策略为了使恒阳企业在开发恒阳家居广场项目过程中，将房地产开发的三大价值——“地产价值、商品价值和品牌价值〞方面获得利益最大化，本案建议恒阳企业应特别组建旗下的经营管理机构〔暂称为“恒阳经营管理公司〞或“经营管理公司〞〕。这个经营管理公司拥有“恒阳家居广场〞项目全方位的管理权限，包括其经营、租赁、招商、指导等，其职责在于有效地保障“恒阳家居广场〞项目商业物业的正常运作、持续经营和与商家的沟通融合等，其目的在于为实现恒阳企业战略部署与“恒阳〞品牌战略扩X搭建一个良好的商业平台。但是，如果仅成立一个经营管理公司，就将“恒阳家居广场〞不经任何包装、不通过任何策略整合，而推向市场和面对广阔的投资者与经营商家，那么势必酿下恶果：无法在竞争激烈的市场上形成热点和实现销售高潮，资金的快速回笼也得不到保证，特别是本项目在近期内没有任何利好消息的强力支持，恒阳企业开发房地产项目的“三个利益〞也无法最大化，最为关键和最直接的表现在于——本项目的销售单价不可能超过达州市的商业物业的平均价格正是由于没有统一经营权，而由多业主自营或转租经营，其后果——在市场上无法形成核心竞争力，而逐步走向市场同质化竞争的恶性循环秩序混乱、经营同质化，致使前进的道路越走越窄，而逐步走向萎缩商业物业的平淡登场和惨淡落幕，其负面效应将直接影响住宅物业的销售前景和销售价格……所以，我们在本案中将“恒阳家居广场〞打造成多品牌聚集的批零兼营的、本土化专业化的ShoppingMall，并为本项目“量身定做〞了二套较为成熟的方案〔纲要〕，现概括如下〔具体文案有待后期提供〕：1．“统一经营〞模式：本处所指的“统一经营〞，是特指各入驻的中心店〔或主力店、品牌店等〕在其所租用本项目商业物业X围内的“统一经营〞，而不是恒阳企业自已参与的“统一经营〞〔由恒阳企业“统一经营〞局部，我们在下文称之为“自主经营〞〕。依照ShoppingMall模式的格局，以与其功能分区，按照“以大带小〞的原如此，对“恒阳家居广场〞项目以“大〞〔知名品牌和商家〕为主展开招商工作，特别需要指出的是，“经营权的统一〞，不论是对于“恒阳家居广场〞的前期、中期与后期的运作，还是“恒阳〞品牌的规模扩X，以与恒阳企业的长远持续开展，都有着至关重要的决定作用，也是恒阳企业开发本项目的成败与利益最大化的强力保障。按照上文所述的功能分区，我们将本项目划分为“家俱、家居用品区〞和“建材装饰区〞二大版块，并根据其功能定位进展定向招商。〔1〕功能区的定向招商〔建议〕家俱、家居用品区名称规模主要经营类别南亚家居设3个分店，家俱与家居饰品金观音家俱市场共2个分店，共1万方得意家俱广场共7000协信家居共6000如“南亚家俱达州连锁店〞等建材装饰区名称规模经营类别建玛特分设2个店计3万㎡建材、装饰材料、灯饰、洁具龙溪建材批发市场约3万余㎡建材、装饰材料、灯饰、洁具凯恩国际约30万㎡含家俱，都采用自建自用方式某某中天装饰广场约1万㎡建材、装饰材料、灯饰、洁具商社建材已有10个连锁店建材、装饰材料、灯饰、洁具马家岩光能装饰材料市场约15万㎡板材、装饰材料、陶瓷八益建材市场约10万㎡建筑陶瓷、花钢石、板材某某市陶瓷市场约10万㎡卫生洁具如“建玛特建材超市达州连锁店〞等〔2〕经营管理模式基点一：经营管理公司恒阳企业组建“经营管理公司〞的目的，首先是完善和形成“时尚孵化器〞，其次就是实现本项目商业物业的快速销售和利润最大化，并完成“恒阳〞品牌扩X的任务。恒阳企业新组建的“恒阳经营管理公司〞，将拥有“恒阳家居广场〞最大的、最集中的、最具权威性的“商业物业经营管理权〞和“商业物业租赁权〞，所有通过招商〔或主动联系〕入驻本项目的各中心店〔主力店，即主题商场〕，都将与恒阳经营管理公司签订《商业用房租赁协议》，各中心店在其租用的商业物业X围内拥有统一经营权。由此，恒阳经营管理公司承当了恒阳企业对“恒阳家居广场〞的所有权益，那么就必须确保租金收益的稳定、市场的正常运转、商家的诚信经营与本项目“孵化器〞作用的逐步展开。同时，也必须较好的协调所有入驻的中心店关系，以与负责租金的收取与广告、宣传与管理费用的安排等，在丰满和完善自身建设的同时，整合并吸取各中心店“品牌战略〞的优势，形成一套成熟的、行之有效的品牌聚集与扩散机制，逐步完成“品牌推广中心〞的建设。如此，通过“恒阳经营管理公司〞的强力运作和策略整合，对于“恒阳家居广场〞项目商业物业的成功租赁，有着极大的保障作用和意义。同时，也能确保“恒阳家居广场〞分零销售任务的达成。经营管理公司的另一大任务，即：负责制定“恒阳家居广场〞项目商业物业租金标准的制定，以与通过此标准核算出投资业主的回报率〔目前，带租约产权式商铺的年均投资回报率大多在8%~10%之间，投资回收期最短在10年左右，最长在13.5年以内〕，而产权式商铺投资回报比率的大小，将直接影响本项目的销售价格。基点二：带租约的产权式商铺产权式商铺的操盘概要：将本项目的所有权、物业管理权和经营使用权“三权〞进展有效别离，把开发商、投资业主与经营商家的利益高效而有机地结合在一起，各取其需，各得其所。恒阳企业作为本项目的开发商，除了追求房地产开发的利润并使之最大化外，还需完成其多元化战略和品牌战略的各项任务，故要求我们必须在本项目的整合营销推广的过程中，还要打造“时尚孵化器〞和“品牌推广中心〞这两个企业开展的强力引擎，使其通过本项目的运作拥有强大的、具有区域辐射力的“恒阳〞品牌，以成功塑造和实现恒阳企业除房地产开发企业外的“商业物流行业〞的成功企业。故此，恒阳企业须将“恒阳家居广场〞划整为零，以“带租约的产权式商铺〞模式向市场和投资者进展全方位推广，现就产权式商铺的操盘重点与其魅力略述如下〔我司已在全国各地成功操作完成了多个商业楼盘项目：一是位于某某市辖某某县的“某某商贸城〞项目，二是位于某某市辖渝北区“金易·都会〞商业项目，该项目与“恒阳家居广场〞类似〕。关于经营权局部：产权式商铺的经营，将通过招租，将商铺委托给专业品牌的商业经营机构〔即上文所述与的“中心店〞或“主力店〞〕统一经营，以保证铺面兴旺和楼盘增值。备注： 各专业品牌与中心店等商业经营机构的策划与招商工作，将在恒阳企业的授权下，由本公司汇同某某市商联会共同实施。关于所有权〔产权〕局部：我们将“恒阳家居广场〞化整为零“分割〞成较小面积的商铺，与主题商场的租约〔租期不可太短，一般在12年左右〕一并出售给广阔投资者，达到分散投资风险和快速收回开发资金的目的。在各投资者签订本项目产权式商铺的《商品房买卖合同》之后，即成为业主〔拥有《土地证》和《产权证》等相关法律手续〕，享有投资回报，而作为产权式商铺的最大收益，并不是表现在租金收益方面，也不是投资回收期的时间方面，而是其所投资的产权式商铺物业本身和区域价值的不断攀升方面。关于物业管理权局部：可由开发商、经营商家和投资业主〔业主委员会〕三方共同组成，也可全权委托恒阳经营管理公司负责，主要任务是本项目的招商、租赁与管理、与入场经营商家〔如上所述的“中心店〞或“主力店〞等〕的沟通与协调等，以与实施“时尚孵化器〞和“品牌推广中心〞的各项战略部署和策略步骤。特别说明： 管理者与各商家和投资业主之间的关系，不能概以简单的租赁关系而论之，而是要将整个市场的经营活动融入具体的管理体系之中，是一种充分为经营服务的、互动式的全新管理模式〔略〕。“恒阳家居广场〞项目商业物业局部通过划整为零式的“分割〞，按“产权式商铺〞模式的销售推广，可使投资三方的利益得到最大保障：开发商——将地产开发三大利益最大化〔地产利益、商品利益和品牌利益〕。业主——享有物业的投资回报收益和物业本身的升值利益。商家——通过商业物流的经营活动，赚取商业利益和使之最大化。业主的投资权益保障，将由恒阳经营管理公司负责承保，其给予各投资业主的投资收益率，也由经营管理公司根据负责制定的投资回报收益〔现假定首次收租3年，以后每年收租一次〕，以与代扣税费后的发放等。特别需要说明的是，在业主享有的租金收益中，入驻商家在市场培育阶段〔免租时期〕的租金将由经营管理公司全面给给付，其它时间的收益由经营管理公司承保。2．自主经营：本处的“自主经营〞，特指恒阳企业旗下恒阳经营管理公司的独家统一经营，与上文述与的“统一经营〞从本质上讲有一定的差异：——“统一经营〞：是由各中心店在租赁X围内“统一〞，而“恒阳家居广场〞的管理权统一掌控在经营管理公司手中。——“自主经营〞：经营管理公司仍然行使“恒阳家居广场〞的统一管理权，但经营权通过定向招商将各品牌经营商融入本项目，各品牌经营商在其所租赁的X围内独立经营，实质上各品牌经营商在“恒阳家居广场〞内已成为“恒阳〞大品牌旗下的各“小品牌〞和成立的“小卖场〞。对于“恒阳家居广场〞项目商业物业局部的销售工作，在前期各项准备工作落到实处之后，同样也可按照“产权式商铺〞的模式将其“划整为零〞，将其推向市场进展销售。综上所述，不论是由各品牌经营企业“统一经营〞模式也好，还是由恒阳经营管理公司的“品牌经营商〞模式也罢，都有其优劣势〔具体分析不作详述〕，但对于整个项目而言，都是可行的。在此，我们可将“统一经营〞模式比之为“借鸡下蛋〞，而将“自主经营〞模式形象地比拟为“蓄水养鱼〞，而真正能够满足“时尚孵化器〞和“品牌推广中心〞机制的各项需求的，经过我们汇同专家组屡次研讨，认定：“由恒阳经营管理公司统一经营的模式较符合本案〞，不论是从本项目开发利润最大化的角度和开发企业的现金流量需求，还是考虑到恒阳企业长远持续开展方面，抑或是对于恒阳企业战略部署和品牌战略方针的总体布局，“自主经营〞模式的优势更为明显，有着“统一经营〞模式不可比拟的后续动力。也只有通过“自主经营〞，才能在更好地推广达州“恒阳家居广场〞项目的同时，将“恒阳〞品牌形成凝聚力和扩散力，将旗下所有品牌聚集在“恒阳〞品牌的周围，真正实现“时尚孵化器〞的巨大成效，并在达州本地与周边四方形成核心竞争力，全方位支持和支撑“品牌推广中心〞强大幅射力，复制一个又一个“恒阳〞品牌旗下的“家居广场〞，在异地落地生根并“孵化〞出一批又一批当地的本土商家，实现“恒阳〞的战略版图的快速扩X和产业结构的优化与升级。〔二〕、营销策略按照“产权式商铺＋整体经营〔或统一经营〕〞展开营销活动〔具体营销策略参见产权式商铺局部，营销手段、步骤暂略〕。六、项目招商策略〔一〕、招商原如此力争做到“专业化、品牌化、系列化、档次化〞——知名品牌塑造市场形象—— 畅销品牌培育市场商气—— 大众品牌吸引市场人气〔二〕、招商对象——畅销品牌、知名品牌与企业为主，大众化品牌为辅具体为：〔1〕保证国际、国内知名品牌不少于5%〔2〕精选组合好的畅销品牌不少于65%〔3〕安排好主动上门的大众化品牌同时，根据项目定位和市场的需要，率先在某某市各成熟市场有选择地开展招商工作，重点招商目标如下所示：—— 拥有知名品牌的代理商与生产企业—— 认同本项目经营理念的新型企业，包括代理商与生产企业—— 具有市场拓展能力的代理商与生产企业—— 经营诚信、实力雄厚的代理商与生产企业〔三〕、招商策略根据项目特质，我们认为项目应坚持“一个核心、三条主线、五个要素〞的营销策略。1．一个核心：—— 以“主题商场〞模式定位为核心，对主力商家展开招商活动〔1〕要做旺“恒阳家居广场〞，核心主力商家是关键。我们将利用广泛的商业地产运作经验与与某某商联会良好的联盟资源，优势互补和全面整合，成功引入符合“家俱、家居用品、建材与装饰材料〞市场定位的主力商家，“以大带小〞并起到对带动作用和规模效应，解决品牌效应、积聚效应、经营管理等相关问题。同时，也起到对商业规划设计、物业改良等决定性作用，以与对产权式商铺销售的促进作用。〔2〕招商的制胜法宝是——“恒阳家居广场〞拥有达州市类似商业物业不可替代的规模优势、区位优势，以与融汇全国、辐射秦巴的市场前景和适度超前的市场定位。〔3〕在商业设计规划还没有定案前，尽快敲定核心主力商家的意向性合同〔目前我公司已初步完成前期铺垫工作〕。〔4〕招商对象：畅销品牌、知名品牌商家为主，大众化品牌为辅。〔5〕招商手段：制作完善的招商资料，通过定向招商与媒体推广等，与知名品牌的生产厂家与代理商家直接联络。2．三条主线：—— 城市线、项目线、产品线〔详见推广策略〕3．五个要素：〔1〕市场和客群的细致划分：由项目辐射面的广度、产品的复合性特质与主题的前端性来决定。〔2〕围绕商场主题的产品修正：包括规划设计、功能分区，特别是满足客户物业要求的配套设施设备的配置等。〔3〕升值空间明显的价格策略：环境现状和项目开展潜力等巨大的前景展望，以与通过“商业共荣体〞的打造，让客户共享、共荣、共同承当。〔4〕全方位推广：在客群细分后，制定出最有针对性和影响面最广的促销策略〔媒体、推广模式等〕，通过定向招商、政府招商、网络推广等多渠道营销策略展开。〔四〕、招商组织与经营资源组织根据我们对“恒阳家具广场〞的总体定位，并按照本项目功能分区的实际需要，在全国X围内展开经营资源的整合、组织和定向招商工作。〔1〕以国内知名品牌为重点，并以之为经营龙头，对本项目的经营定位和特色提供根本保障，力争引进此类商家占本功能分区的60%以上。〔2〕除了引进外地商家进场进展直营外，恒阳经营管理公司有责任和义务集合达州本土商家与外地、外资知名企业联盟，如特许经营、委托经营、加盟经营、代销经营等等多种渠道的经营合作，确保商场经营商品的优质化、特色化和错位经营，树立本项目与众不同的竞争特质。〔五〕、主要操作方式为保障本项目招商实施的顺利完成和经营的成功，我们将本着“走出去、引进来〞的招商策略，在有效利用并充分发挥某某市商业联合会这个全国性商业组织体系的同时，全面整合和吸纳川渝与全国优质资源，集恒阳企业、迈德顾问与某某商联会之全力，将“恒阳家居广场〞打造达州第一市场品牌。〔1〕走出去：精心包装市场，政府搭建平台，在成渝两地召开新闻发布会，宣传达州、宣传企业，宣传达州第一个专业市场，从而有效地实施招商，最终实现川渝合作，贸易流通的政治经济效应。〔2〕请进来：充分发挥某某市商业联合会这个全国性的商业行业协会的组织体系作用，与多个品牌市场联合招商，成体系引进品牌代理企业与品牌市场进入。〔3〕发挥商联会连锁经营协会的兴旺资讯，推荐知名品牌保证市场的差异性经营。〔4〕积极培育本土化经营资源，提高他们的经营意识与经营能力，使之成为市场的根本经营元素。七、项目推广思路〔一〕、总体思路1、沿城市线、项目线、产品线三条主线炒作，互相弥补，互相渗透。2、通过“借势〞、“造市〞、“做事〞等策略整合，提高项目和产品的知名度、美誉度，以求树立良好品牌形象和项目特质，并最终形成对市场、对购置、对投资的拉动，达到项目产品销售与物业经营的目的。——城市线：借势——项目线：造势——产品线：蓄势〔1〕先“借势〞、“造市〞，再将宣传的重点从“借势〞“造市〞转到“做事〞，强化对项目的内涵诉求。〔2〕买家的实际利益为导向，将传播与促销严密结合，并强化传播的促销功能〔在促销的传播上应该以销售的策略为主导，广告、公关等活动相配合〕。A．城市线——借势城市线趋势篇价值篇区位篇城市线趋势篇价值篇区位篇挖掘区位的价值生活价值商业价值尽数呈现开展中的新居住新商业中心挖掘区位的价值生活价值商业价值尽数呈现开展中的新居住新商业中心城市化浪潮与城市开展新区要“卖〞恒阳家居广场，必须率先宣传良好的区位优势与开展前景。作为房地产开发的热点板块，宣传达州“新城市中心良好成熟的居家与商业气氛〞是“恒阳家居广场〞项目获得新闻关注和造势成功的赖以存在的前提和立足点。B、项目线——造市投资篇商业篇功能篇项目线投资篇商业篇功能篇项目线表现项目的地位成熟的商业住区中心时尚休闲的一站式购物巨大的商机与增值潜力表现项目的地位成熟的商业住区中心时尚休闲的一站式购物巨大的商机与增值潜力领跑家居建材市场、展示专业市场形象；引领区域商住时尚、流行消费形象〔与住宅相结合〕；强化“家居建材主题商城〞在达州市独特且极富个性的项目形象。明确、响亮地提出开发理念，将消费者的注意力锁定在“恒阳家居广场〞项目；展示“恒阳家居广场〞理想的专业市场素质、楼盘的综合素质，强调物业的投资关键在于后期经营保障。C、产品线——做事经营篇服务篇品质篇产品线经营篇服务篇品质篇产品线专业的服务保障体系开展商良好的经营理念一流的设计与顶级的施工X扬项目品质专业的服务保障体系开展商良好的经营理念一流的设计与顶级的施工X扬项目品质强调专业设计和专家的资历、经典作品和权威性，对市场和消费者形成说服力和冲击力度；表现出真正关心消费者利益，真正从专业角度出发，解读产品品质，展示卖点；将“恒阳家居广场〞精益求精、追求完美，并将楼盘的独特魅力与综合特质逐步传达给消费者。〔二〕、传播途径1．报纸硬性广告、阶段性电视广告、目标人群集中地点的户外广告为项目推广传播的根底手段；2．公关活动、宣传单X为项目的重要推广传播途径；3．以中心城镇路演、项目图文展、招商文件作为推广传播辅助手段；4．以新闻报道、新闻发布、报纸软性文章炒作制造良好的项目品牌和项目形象。〔三〕、传播阶段〔略〕八、投资经济分析〔一〕、项目主要经济指标1．总用地面积 17220㎡、25.83亩〔按所提供图纸匡算〕2．总建筑面积62564㎡3．住宅面积20400㎡，11F4．商业面积34164㎡〔A、B、C区1~3层〕5．地下停车与库房8000㎡〔负1F〕6．容积率7．绿化率38％〔二〕、项目投资预算1．企业土地本钱2,200万元2．通信公司费用350万元3．居民房屋拆迁费用450万元4．土地费用合计3,000万元5．规划设计费20元/㎡6．城市建设配套费50元/㎡7．其它报建手续费50元/㎡8．地下层本钱800元/㎡680万元〔含80元/㎡土方开挖费〕9．商业局部本钱650元/㎡2,220.7万元〔框架结构、楼面现浇〕10．住宅与办公局部本钱600元/㎡1124万元〔框架结构、楼面现浇〕12．商场电扶梯20万元/台160万元〔按共8台计算〕13．住宅电梯30万元/