地块可行性分析报告

区位优势：XX市位于XXXX东北部、XX东部，南与XX隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处XX、XX、XX、XX等发达区间，紧连XX经济技术开发区和XX科学城，发展空间大，前景好，故称XX东部板块，是XX通往XX、XX和粤东各地的交通咽喉。南部新塘、永和两镇已列入XX都会区规划范围。交通优势：XX公路、高速公路、铁路、水路四通八达。公路广汕公路（324国道）横贯中部，广深公路（107国道）、广深高速公路路经本市新塘镇。XX广园东路迅速干线（XX－XX）和广惠高速公路（XX－惠州）分别贯穿中南部各镇，广惠高速公路XX路段37公里，分别设置了永和、仙村、石滩、三江4个出入口。XX北三环高速公路（沙庄－荔城－XX新国际机场）、增莞深高速公路（XX－XX－XX）和新坪公路（新塘－从化太坪场－XX新国际机场），正在抓紧规划兴建。

铁路

广九铁路（XX－XX九龙）横贯南部各镇，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。XX的都市列车（每15分钟一车次）也将开通至新塘镇。

航空境内无机场，但至XX国际机场和XX黄田国际机场仅需30至40分钟车程。水路

新塘镇紧邻全国第二大港XXXX港，本市在该镇也设有客货运码头，每天有客货轮直航XX。XX交通网络总体较发达，部分区域交通路段伴随市政规划及配套的完善，XX交通网络日渐完善中。资源优势：自然条件XX南部属漂亮的XXXX平原。全市森林覆盖率达48％，拥有9个森林公园和自然生态保护区，是XX东翼的“绿肺”，也是XXXX大工业圈中的绿洲。气候

XX气候温和，土地肥沃，风调雨顺。年均气温21．6℃，年均降雨量1869mm，合适于热带、亚热带作物生长，是著名的荔枝之乡、鱼米之乡。土地资源全市有农用地181．5万亩，可供大规模发展高产、优质、高效农业。已建和在建的工业园区多，具有生态环境保护特色的工业发展用地240平方公里，能为企业发展提供充足的土地，XX市规划在南部新塘、永和、沙埔、宁西、仙村、石滩等镇建设200平方公里的XX东部工业园区。正在建设60平方公里的新塘工业园、市东区高新科技工业园和15000亩现代物流园区，招商载体逐渐完善。

旅游资源XX是何仙姑(八仙中的唯一女仙)的家乡，森林、水库、名胜古迹等旅游资源丰富。已建成有南华、荔湖、仙村等4个高尔夫球场，近期还将建设两个公众高尔夫球场。挂绿广场、XX广场、百花山庄、裕达隆花园、盈园、正果佛岩等景点建设已初具规模，吸引着越来越多的国内外游客。何仙姑景区、高滩温泉、人称“广东九寨沟”的正果畲族村等正待规模开发。生活环境：商业居住小区服务网络完善，商场、商店众多，商品门类齐全，拥有XX宾馆、百花宾馆、太阳城大酒店等四星级酒店和一批高级宾馆，为客商和居民提供了商务、娱乐、休闲和购物的场所。广园东碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、叠翠华庭、中海都市广场、新康花园等房地产项目规模大、环境好、档次高，逐渐形成绿色小区。

市政文化建有博物馆、图书馆、文化宫、电影院等文化设施。XX广场、挂绿广场、体育广场和XX公园规模大、现代文明气息浓,广场文化逐渐形成.。教育与人才有华南师范大学XX康大学院、XX大学松田学院、广东工业大学华立学院、XX广播电视大学等多所高等院校，人才资源丰富。华南农业大学、中山医科大学分别设有教育基地和产业园区。还开办了多所供外商子女就学、入托的中英文学校和幼稚园。南部到XX中山大学、华南理工大学、暨南大学、广东工业大学等均为30分钟左右车程，人才与劳动力市场完善。

医疗卫生

全市有医院20多所，医疗服务网点近400个，医疗技术、设施比较先进，可为居民提供卫生防疫、体检、医疗和救护等服务。二、XX市总体规划伴随XX“东进”战略的加紧推进，XX已定为XX市重点发展的九大片区之一，XX将建设成为XX东部综合性工业基地、区域性现代物流中心、生态旅游休闲区和现代都市型农业生产基地，努力创立XX东部现代化新城区，逐渐形成“四大主轴、五大组团”的发展格局。以广惠高速公路为主轴，以工业基地为载体，大力发展现代组团式工业；以广园东迅速路XX段为主轴，以新塘为龙头，大力发展现代商贸物流业；以广汕公路为主轴，以农业科技产业园为突破口，大力发展现代都市型农业；以增派公路为主轴，以何仙姑旅游景区为龙头，以大封门旅游景区为重点，大力发展生态休闲旅游业。XX市区拓展扩大新区，提高都市品位，建设漂亮城区；新塘聚五镇优势，工商并举，努力创立XX东部新都市中心；石滩汇三江资源，建设田园水乡特色生态工业城；中新发挥邻近XX及新机场优势，建设广汕公路工业明珠；派潭以大封门旅游景区为龙头，建设生态休闲旅游区。三、XX经济面貌XX紧连XX经济技术开发区、XX区和XX市等经济发达地区，产业基础好，其中汽车、摩托车、IT业等高新技术产业汇集效应越来越大，有强大的产业支撑，既可承受周围地区的产业转移，又能为周围产业提供关键配套。非公有制经济十分活跃，外向型经济和民营经济是国民经济的主导力量。工业在国民经济中的主导地位不停增强。形成了以服装、皮具、制鞋、建材、精细化工、机械等为主的骨干支柱行业。牛仔、休闲服装约占全国总产量的六成多，康威牌运动服名列全国前茅。现代服务业拥有华润、屈臣氏、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，XX宾馆、百花宾馆．太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，按超白金五星级原则建设的凤凰城大酒店设有凤凰岛外商家园。农业大力发展现代都市型农业，是XX地区和XXXX粮食、水果、蔬菜、禽畜和鲜活商品的重要生产基地。支柱产业组团工业。重点发展汽车摩托车及其配件制造业、钢铁、精细化工、电子信息、生物工程、新材料、环境保护、光机电一体化等高新技术产业以及无污染、规模大的加工制造业及市场前景好的纺织制衣等老式优势产业。房地产业逐渐成为支柱产业，广园东碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、新康花园、新世界花园等楼盘品牌好、实力强、规模大。商贸流通发达，新塘牛仔服、汽车、摩托车、家电专业市场交易活跃。旅游业重点发展富有特色的生态与体育休闲式旅游项目,尤其是规模大、吸引力强的旅游项目及四星级以上的度假式酒店。20XX年本市加强了何仙姑旅游景区和白水寨风景名胜区的规划建设，加大了筹划包装和宣传推介力度，举行了挂绿诗会、荔枝文化旅游节、新塘国际牛仔服装节、XX菜心美食节等系列活动，逐渐形成了“荔乡仙境XX游”，白水寨被同意为省级风景名胜区。第二部分、XX市经济水平分析（消费水平）一、XX市20XX年整年国民经济运行状况分析20XX年整年，XX市国民经济继续保持迅速稳定增长，整体经济运行展现良好的发展势头。全市实现生产总值255.26亿元，比上年增长13.9％。一、二、三次产业比例由20XX年的14.35：58.24：27.41发展为10.71：59.2：30.09。工农业总产值587.08亿元，比上年增长23.61%，固定资产投资73.49亿元，比上年增长13.34%。⑴工业发展步伐加紧20XX年，整年实现工业增长值138.74亿元，比上年增长18.2%；完毕工业总产值542.53亿元，增长25.36%，其中，规模以上工业总产值372.77亿元，增长25.21%。⑵农业生产构造深入调整，都市农业稳步发展。全市农业总产值44.5亿元，比上年增长4.9%。其中，种植业总产值23.07亿元，下降2.24%，牧业、农林牧渔服务业产值分别为10.68、6.31亿元，同比分别增长13.5%和28.89%。林业和牧业产值分别下降8.07%和1.64%。⑶20XX年XX全市固定资产投资状况分析20XX年全社会固定资产投资73.49亿元，比上年增长13.34%。其中，基本建设投资21.63亿元，增长79.57%；更新改造投资2.95亿元，增长76.15%；房地产开发投资31.42亿元，增长38.71%。农村单位固定资产投资15.73亿元，下降36.6%。城镇私人建房1.74亿元，增长25.58%。“十五”期间，全市固定资产投资年均增长35.52%。投资规模继续扩大，投资构造深入调整。第二产业投资减少，第三产业增长。第二产业投资23.04亿元，比上年下降30.72%。其中，制造业投资20.11亿元，电力煤气及水的生产供应业投资2.91亿元，分别下降12.64%和68.06%。第三产业投资大幅增长。全市第三产业投资41.31亿元，增长28.61%。伴随部分大型房地产项目相继落户，房地产投资增长38.71%，占所有投资的比重由上年的34.61%上升至42.76%，成为投资的重要增长点。按经济类型分，国有单位投资增长30.20%，集体单位投资下降61.61%，民营经济投资增长26.6%，外商及港澳台投资下降6.03%。⑷建筑业增长平稳。20XX年，全市实现建筑业增长值12.29亿元，同比增长13.91%。全市三级以上资质建筑业企业总产值24.74亿元，增长24.52%。竣工产值17.44亿元，增长6.4%。房屋施工面积241.12万平方米，增长39.62%；房屋竣工面积70.39万平方米。整年工程结算收入31.96亿元。XX市20XX年整年财政收入财政收入平稳增长，金融形势良好。财政总收入突破30亿元，到达33.71亿元，比上年增长43.82%，比20XX年增长26亿元，增长3.37倍，年均增长34.32%。地方财政一般预算收入13.07亿元，比上年增长19.88%。可支配财力19.78亿元，比上年增长31.52%。财政一般预算支出16.54亿元，比上年增长25.44%。全市金融机构人民币存贷款余额分别达315.16亿元和125.8亿元，比上年增长17.98%和3.87%。金融机构不良贷款率由1999年的53.08%下降到20XX年的7.05%，金融风险多发区变为金融生态环境好的地区。XX市市民收入水平全社会从业人员55.34万人，全社会从业人员年平均工资10156元。城镇职工8.57万人，职工年平均工资20800元，比上年增长8.27%。城镇居民人均可支配收入14038元，增长10.27%。年末城镇居民储蓄存款余额220.91亿元，增长17.59%。农民收入稳步增长。据农村住户调查资料显示，农民人均纯收入5217元，比上年增长253元，增长5.1%。人均可支配收入5027元，增长131元，增长2.68%。其中，工资性收入3219元，增长7.98%，工资性收入占纯收入的61.70%。以上数据现示，XX居民收入随年增长，其中城镇居民人均收入增长速度较快；农民的人均收入伴随社会的迅速发展及政策的利好，从20XX年至20XX年期间有着质的变化。居民收入的增长，决定着消费水平的提高。结论：从上述分析中可得，我们对于当地区的消费力及经济构造有如下几点的结论：1、以当地产业为重要从业的当地居民，其经济收入处在一般的状态，可支配消费能力并不高。2、同步，基于当地处在生活质素提高时期，住房的需求相称大，置业消费与一般平常消费的比例显得较不称。3、土地资源相称丰富，可开发潜力较大，但基于公建设施处在初步阶段，置业需求对配套设施有较高规定。4、农转城户口流量较大，形成巨大的置业消费潜力。第三部分、XX市房地产现实状况分析一、XX既有房地产企业概述①XX市目前有房地产企业为：碧桂圆凤凰城、紫云山庄、群星新城、帝景湾、锦绣香江花园、荔城碧桂园．叠翠华庭．中坚豪庭．新世界花园、新康花园等绿色小区规模大．环境好、档次高。凤凰城建设有专门的外商办公区及生活居住区。②其中，碧桂圆凤凰城、紫云山庄、群星新城、帝景湾、新世界花园等为新楼盘，目前还在销售。③尤其应当注意的是，20XX年9月22日，长江实业(0001.HK)公布公告称，已经分别成立4家均为长实与和记XX(0013.HK)分别间接持有50%权益的新合营企业，目的纯为拥有XXXX新获得的土地，并发展为住宅物业。这四家外商独资性质的企业与XX市国土局于9月21日签订国有土地使用权转让协议，正式获得超过3000亩的四幅相连地块使用权。这四幅土地可形成规模化开发，合计占地总面积约203万平方米，总地价款约3.2亿元，平均地面地价为157元/平方米。二、20XX年上六个月房地产开发状况①房地产开发投资下降，投资构造发生变化。1-8月份全市房地产开发投资下降，但速度有所放缓。合计同比去年，3月份下降17.11%、4月份下降13.95%、5月份下降11.29%、6月份下降2.74%、7月份下降3.68%、8月份下降6.75%；投资构造展现新变化。一是开发投资下降、住宅投资上升。1－8月份，在开发投资总体下降6.75%的状况下，住宅投资同比增长10.26%，完毕14690万元，占房地产开发投资的91.30%，比去年同期上升15.55个百分点，在本市住宅开发投资仍占主导地位。二是1－8月份房地产开发投资占全社会固定资产投资的40.73%，低于去年同期6.56个百分点。②商品房施工规模扩大、新动工面积增长。1-8月份全市商品房施工面积为192.25万平方米，同比增长24.69%，住宅施工面积为160.33万平方米，增长38.05%，其中：新动工面积77.47万平方米，同比增长32.76万平方米，增长73.26%。③开发投资在周围五区市中占据第二。1-8月份，本市房地产投资与周围五区市比较，增速不如番禺、花都、从化，展现负增长。在完毕投资额中：番禺373582万元、XX128043万元、花都97264万元、从化69897万元、白云53457万元，我占五区市的17.73％，居于第二位，番禺第一。见下表：XX市与五区市房地产开发投资区市完毕投资（万元）增长速度(%)+、-占比重(%)五区市合计77224317.47100番禺区37358228.6851.73XX市128043-6.7517.73花都区9726422.6613.47从化市69897127.489.68白云区53457-30.747.40三、20XX年上六个月房地产供销状况①新建房屋供应增长。1-8月份全市房屋竣工面积44.81万平方米，同比增长63.42%，其中：住宅竣工面积37.71万平方米，增长78.65%。因此，下六个月房屋供应与往年比相对很好。②商品房屋销售面积下降、销售额有所增长。1-8月份，商品房屋实际销售面积31.58万平方米,同比下降10.25%,其中:住宅28.7万平方米,同比下降6.07%；今年本市房价保持上升态势，导致本市在销售面积减少状况下，总体销售额比去年同期有所增长。1-8月份全市商品房屋销售额134888万元，增长7.23%，是国家加大了房地产业的调控力度，严格控制投机行为和短期投资，房地产市场处在观望状态，销售较为淡漠。③销售价格继续上涨。1-8月份，本市商品房屋实际销售平均价格4270元/平方米，同比上涨了696元/平方米，上升19.47%。在商品房屋销售中，住宅类价格3971元/平方米，上升18.96%。从本市近两年商品房的销售价格状况看，先跌、后升，见下图：20XX年2月份房价3752元/平方米，到12月份下跌至3198元/平方米，下跌544元/平方米；20XX年2月份开始，除3月份有小幅下跌外，每月在上涨，由2月份的3661元/平方米，升至8月份4270元/平方米，上涨609元/平方米。④商品房空置面积增速快，70%以上为空置一年以内待销房。截至今年8月底，全市商品房空置面积为48.79万平方米，同比增长40.67%，其中住宅空置面积34.55万平方米,增长32.29%，占空置面积总量的70.83%。按住宅档次分，别墅、高档公寓空置面积17.57万平方米,增长49.84%；一般住宅（中低价）空置面积16.98万平方米,增长18.9%，相比别墅、高档公寓的增速高于一般住宅31.84个百分点，在商品住宅供应中，相对中低价位住宅比例偏低，高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。按空置时间划分，空置一年以内的待销售商品房面积为36.06万平方米，占空置总量的73.91%；空置一年以上三年以内的滞销售商品房面积为6.04万平方米，占空置总量的12.38%；空置三年以上的积压商品房面积为6.69万平方米，占空置总量的13.71%。四、XX市房地产市场目前存在的问题①房地产开发投资呈下降趋势。目前房地产开发完毕128043万元，同比去年下降了6.75%。重要原因：一是资金来源减少。1-8月份本市房地产开发资金来源同比下降25.13%，其中，国内贷款下降96.93%，自筹资金下降7.49%；二是购置土地投资及面积分别下降29.69%和63.67%。②商品房供应构造调整，非住宅用房的空置面积增长。截至今年8月底，XX市非住宅空置面积14.23万平方米，占所有商品房空置总量的29.18%，同比提高了4.49个百分点。商业、办公和其他非住宅用房的空置面积与去年同比均有不一样程度的增长，其中办公楼增长192.01%,商业营业用房增长61.25%，体现为商业用房等非住宅供不小于求现象。③商品房价格涨幅偏高。商品房平均售价同比上涨19.47%，受影响原因：①银行调控政策导致商品成本增长；②建筑材料价格继续上升；③别墅、高档公寓价格上涨，均价高达5607元/平方米，同比上升38.62%。④别墅、高档公寓销售面积占比重大，商品房屋实际销售面积31.58万平方米、住宅销售面积28.7万平方米，别墅、高档公寓销售面积为14.81万平方米分别占商品房屋及住宅销售面积的46.89%、51.6%。第四部分、消费者调研分析一、目的消费群当地消费者：XX当地、新塘等地方企业和富裕居民。其他消费者：外来人口，如：XX市、惠州市、XX市等富裕人群，XX侨胞等。由于XX当地加工工业发达，产生大批富裕的企业主，这些人的居住观念发生了很大的变化，不再满足于自建房屋居住，转而倾向于有完善的生活配套、精致的园林绿化景观、优秀的物业管理住宅区、更重要的是他们也以能拥有著名楼盘的物业而感到荣耀。XX市区、经济技术开发区等地的高级白领及管理人员收入较高且稳定，只要产品设计具有品位、价格吸引、良好交通条件能为他们所接受（一般以单程时间不超过一小时为限），相信可以吸引一定数量的买家。二、潜在购置者分析①年轻的购房者占的比重大，项目开发中应充足研究这一消费群体的居住习惯与需要，如休闲娱乐设施与运动设施等在户型设计上也应针对此群体的生活习惯而考虑适合他们的户型。②购房者普遍受教育程度高，对居住文化有自己独到的见解，属于“行为积极”型消费者的。为他们设计住宅产品时，应重视小区文化的营造，分期分批开发，实现产品差异化和精品化，迎合不一样品位的需求。③郊区购房者中，外地到XX发展的人口比重较大，在产品设计中应关注“他乡人”的心理需求和家庭构造特性；④XX各工业区的各大企业管理人员，他们收入较高而又相对稳定，能承受中等偏上的楼价，并且更乐于采用“按揭”的付款方式，此类客户往往在市区有固定的工作地点，对交通的便捷性规定较高。来回市区的屋村巴士等交通设施必须在项目推出初期就配置。⑤在目前郊区住宅消费市场来看，以自住为住，以投资为目的的购置住房的比重只有2.1%，阐明消费者对投资物业升值的期望低。故在进行产品设计时，应以自买家自用为基础，突出“以便”、“舒适”等使用者关怀的元素。三、影响购置原因消费者对“区域”、“楼宇质量”、“物业管理与服务”及“周遍环境及景观”极其关注，体现了消费者对居住质量及区域、环境等一系列的重视及购房动机较理性。居住区域的交通状况其中也是影响消费者购置的重要原因之一，大部份购置者四、对于项目定位的构思如序言所述，本案地块所处的位置紧邻增江，依山而建，自然资源相称优越，以此作为关键元素，从而对于当地块的考虑，我们得出如下的构思；SHAPE如上图所述，从总体上而言，对于本案定位的考虑，我们重要从三大方面入手：优越的自然资源，地块客观存在的硬件条件。优质产品的打造，包括单位户型或园林环境等方面，基于我们对于开发的经验以及湖景湾的成功，超越当地市场的产品是值得我们期待的。软性服务的优势；同样来自于我们在湖景湾的成功筹划与销售，使人们拥有一支精锐的营销团体，在当地处在较为初起步的销售水平，我们理应自信能无往而不利。由此，我们得出的结论是；以优越的自然环境资源和具优势的产品设计相结合，形成我们特的、不可复制或模仿的关键竞争力。由此，我们对本案的定位为：开创自然生态与时尚居所完美结合的品质生活五、对于地块定位的体现因此，我们必须就我们对定位的两种体现方式进行简介：5-1、产品的详细体现现时在本片区市场上，产品仍处在相对初级的阶段，重要以平层的常规单位为主，设计上创新或功能布局上的创新仍不多见。而基于几种原因的考虑，新盘入市在产品的推出上必须考虑几种要素；国六条新政对于户型规格的限制。本案经济技术指标控制。当地市场的实际需求和热销户型。楼体建筑摆放、外立面、天际线、楼距、园林设计等各方面的综合考虑。在新政策的规定下，同步现时各地在售盘在总体环境设计及产品打造上已日趋同质化，而置业群体更是越趋成熟，在此市场大环境下，户型及园林的设计将成为项目取胜的重要元素。A、有关园林设计的思索首先，我们要确定的是，园林设计具有几种原则；提高项目的档次与品牌传播力，使项目具有跳出当地市场，增长外围市场吸力的综合能力。最大程度的美化项目，提高居住的舒适性，发明具有杀伤力的销售道具。尽量的建立当地市场中的特性与不可复制性。与周围大环境和原有资源相结合，有到达更佳的效果的前提下有效节省成本，并对设计的主题深度演绎。出于以上的考虑，对当地块的园林及建筑风格的定位，我们首先提出的是：意大利式的威尼斯水城风格。不难想象，水资源对于本案而言附首可拾，而特有的小山景合适的点缀，自然环境的优越不言而喻。这使本案在营造小区内水环境时尤其以便，这使本案在环境的打造上已具有了不可复制性的优势。此外，欧式的园林及建筑风格同样具有适度超前，而环境资源的优势也可使我们在欧式风格的演绎上更深刻，使项目具有高度的传播能力。B、产品户型设计的考虑如本点前文所提及，在包括国家新政以当地市场的客观需求等条件的设定下，我们可过滤出几种要点，并可以此作为我们对于户型设计上的方向性指导。就国六条对于发展项目中，对户型面积的规定是设计上的第一指标数据。就本案的技术指标（2的容积率设定），小高层将预期成为主力建筑，户型设计的多样化具有了先决条件。市场分析中反应，当地市场对产品的选择有两极分化的现象，大、小两端的产品更为受落，而中等或偏大的单位反而空置率较高。价格或折扣优惠上的操作已显过时，市场已不太敏感，买家更为重视的是户型的功能实用性，可获得的面积空间赠送，并在有限的实用空间内的档次提高等。因此，我们提出在户型设计上，有三大原则上的规定；设计上的创新是首决关键，错层、跃式等的设计充份突出户内空间与布局，功能性的强化增长单位的实用性。更多的利益回赠体目前产品上，顶层送天台底层送花园是必须但已略显过时，常规层单位送空中花园、跃式单位送露台、错层单位送楼阁或下沉室将会热俏后来的市场。综合当地市场对产品需求的考虑，处在大、小两端的产品可合适加大比例。我们提议，将户型产品的配比设定如下：40至60平方的公寓及一房单位，85至135平方的二、三房单位，140至160平方的四房单位，180至220平方的高端单位或复式单位。其配比则为：2：3：1：1。C、对于智能化的考虑5-2、营销方略上的控制假如说对于项目的建设，如园林、产品、配套设施等方面是属于项目的硬件建设，则营销上的操作则是在软性方面使项目提高，从而到达销售力的提高。对于营销方面，我们结合地块的实际条件及以上所提及的初步设想，首先提出初步的营销方略；以优越的自然环境与创新产品和生活模式完美结合，发明当地区或时代的品质生活。突显地块生态及景观