物业管理行业营改增培训课件

长沙物业管理行业营改增培训信永中和税务师事务所成都分所2016年4月25日信永中和税务师事务所长沙分所一什么是“营改增”二“营改增”政策要点三物业管理行业“营改增”及问题汇总四增值税日常管理目录目录一什么是“营改增”目录什么是“营改增”？什么是“营改增”“营改增”是将原来征收营业税的经营行为改为征收增值税。此项税制改革工程是根据党的十七届五中全会精神，按照“十二五”计划确定的税制改革目标。流转税转变营业税增值税什么是“营改增”我国税制——复合税制营业税和增值税是我国流转税制中最为重要的两个税种资源税、城镇土地使用税房产税、车船税、城镇土地使用税企业所得税、个人所得税城市维护建设税、印花税、契税、土地增值税增值税、营业税、消费税、关税什么是“营改增”

2015年，全国实现税收收入12.5万亿

其中，三大流转税占比48%增值税收入3.1万亿，占比25%营业税收入1.9万亿，占比15%流转税改变流转税在全部税收收入中占据重要位置什么是“营改增”什么是营业税？应交营业税=营业收入*税率存在“道道征税、重复征税”的缺点适用营业税的行业＆监管机关量营业税的计算公式营业税的定义是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。营业税是一个极具中国特色的古老的税种，“道道征税”的特点对保证财政收入方面作用明显。在商品经济不发达的农业社会中，营业税具有无可比拟的优势。对服务征收，地税征收，地方收入现代服务业、交通运输业、铁路运输业、邮政业、电信业、建筑业、房地产业、金融业、生活服务业什么是“营改增”什么是增值税？应交增值税=应税增值额*税率=销项税额-进项税额销项税：增值税纳税人销售货物和应税劳务，按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税额进项税：纳税人购进货物或应税劳务所支付或承担的增值税额适用增值税的行业＆监管机关相关考量增值税的计算公式增值税的定义是对销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物等的单位和个人就其实现的增值额征收的一种流转税。增值税是从西欧等国家引进的，是上世纪90年代逐渐开始成为我国的流转税种，适应分工细化和交易频繁的市场经济条件。对货物征收国税征收75:25分享税为什么要“营改增”——税种特性比较1.增值税避免了营业税重复征税的弊端营业税（简便起见，假设税率为5%）环节进价销售额增值额本环节应纳税额101051055.252105168638.4316831514715.75合计27358831529.40增值税（简便起见，假设税率为5%）环节进价销售额增值额本环节应纳税额101001005.002100160603.0031603001407.00合计26056030015.00增值税更具先进性的地方：1）不重复征税，符合税收中性原则；2）上下游企业（买卖双方）形成有机的扣税链条；为什么要“营改增”——宏观角度2.营改增有利于国家加快转变经济发展方式，推进经济结构调整营业税制鼓励大而全，增值税制鼓励专业化分工和外包，增值税有利于企业专注于核心竞争力和专业优势营改增有利于社会专业化分工，促进三次产业融合营改增有利于专业化经营能从根本上解决服务业出口退税不充分的问题，使我国服务出口能完全不含税价格进入国际市场；确保中国的国际竞争力（世界上170多个国家和地区对货物和劳务统一征收增值税）营改增有利于提升我国服务业的国际竞争力为什么要“营改增”——微观角度3.营改增有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力全国范围

·截至2015年6月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计509万户。据不完全数据统计，从2012年试点到2015年底，“营改增”已经累计减税5000多亿元。

李克强在3月5日政府工作报告中表示，营改增后所有行业税负只减不增。·有预测称，2016年，已纳入“营改增”的行业减税规模估计有2000亿元，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业减税规模或接近4000亿元，2016年“营改增”减税总规模接近6000亿元。如果企业进行有效管理，企业的增值税税负有较大下降空间；以中国电信业为例。营改增前：实际税负是收入的3%左右；营改增后—2014年：在2014年税负增加到5%左右；—2015年：通过有效管理，特别是对进项税的管理，加之4G

投资带来大量的进项税，税负大幅降低到在1-2%之间企业举例我国“营改增”的发展历程北京TibetJiangxiFujian天津安徽上海浙江福建广东湖北江苏上海：财税[2011]111号2011年11月6日2012年1月1日45天

全国：财税[2013]37号2013年5月24日2013年8月1日66天铁路运输和邮政业：财税[2013]106号2013年12月12日2014年月1日1日18天电信业：财税[2014]43号2014年4月29日2014年6月1日32天从政策公布到正式实施时间较短01四大行业涉及营业税1.67万亿，占营业税67%;比重建筑安装业生活服务业地产业金融业02复杂各具特点，涉及自然人较多，业务复杂性较大。03管理管理影响较为突出—“营改增”实施难度“营改增”背景简述04其他无可借鉴先例；营-增，征收管理差异巨大；……2015年金融业营业税占比23.6%，4561亿元；地产业营业税占比31.6%，6014亿元；建筑业营业税占比26.6%，5136亿元。四大行业营改增难度大

二“营改增”政策要点目录财税(2016)36号政策解析–文件要点及主要内容（一）纳税人与扣缴义务人（二）一般纳税人与小规模纳税人（三）征税范围税目分类非营业活动不征收增值税项目视同销售（九）建筑服务特殊规定（十）销售不动产特殊规定（十一）不动产经营租赁特殊规定（十二）税收减免的处理（十三）征收管理过渡政策（十四）增值税优惠政策（十五）跨境应税行为文件要点：（包括4个附件）--附件1《营业税改征增值税试点实施办法》：纳税人、应税服务范围、税率、税额等增值税要素；--附件2《试点有关事项的规定》：试点纳税人、原增值税纳税人在营改增试点期间的相关政策；--附件3《试点过渡政策的规定》：营改增试点期间优惠政策；--附件4《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》：适用零税率或免税的跨境应税行为。主要内容（四）税率与征收率（五）计税方法（六）应纳税额计算销项税额进项税额（七）纳税义务发生时间（八）纳税义务发生地点财税(2016)36号政策解析–文件要点及主要内容文件要点：--《关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知》（财税〔2016〕25号）

；--《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）；--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2061553/content.html--关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2062130/content.html--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2061911/content.html--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2062196/content.html--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2062250/content.html--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2083645/content.html--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2084155/content.html--

关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）纳税人与扣缴义务人定义：在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。

境内的界定：在境内销售服务、无形资产或者不动产下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；所销售或者租赁的不动产在境内；所销售自然资源使用权的自然资源在境内；财政部和国家税务总局规定的其他情形。境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。财政部和国家税务总局规定的其他情形。纳税人：1.企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；2.个体工商户、其他个人；3.承包人、发包人；4.在境内发生应税行为的境外单位和个人。扣缴义务人：境内购买方一般纳税人与小规模纳税人增值税根据规定标准划分一般纳税人和小规模纳税人，分别管理纳税人小规模纳税人一般纳税人生产加工修理修配销售服务、无形资产或不动产批发零售内部管理大于50万大于80万大于500万小于50万小于80万小于500万会计核算健全 无法准确核算注：上述金额为连续12个月的不含税销售额征税范围-销售服务

销售服务，是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。工程服务安装服务修缮服务装饰服务其他建筑服务贷款服务直接收费金融服务保险服务金融商品转让交通运输服务陆路运输服务水路运输服务航空运输服务管道运输服务邮政服务邮政普遍服务邮政特殊服务其他邮政服务电信服务基础电信服务增值电信服务现代服务研发和技术服务信息技术服务文化创意服务物流辅助服务租赁服务鉴证咨询服务广播影视服务商务辅助服务其他现代服务文化体育服务教育医疗服务旅游娱乐服务餐饮住宿服务居民日常服务生活服务建筑服务金融服务生活服务征税范围—销售无形资产

销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。征税范围—销售不动产

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税，适用税率11%。税率与征收率36号文对部分服务（如销售或出租2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产）规定了过渡期政策，一般纳税人可以选择使用简易计税方法计税，征收率为5%。纳税人类型应税行为适用税率或征收率增值税一般纳税人有形动产租赁服务17%交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务、销售不动产、销售土地使用权11%增值电信服务、金融服务、除有形动产租赁服务外的现代服务、生活服务、销售无形资产6%财政部和国家税务总局规定的应税行为0%增值税小规模纳税人所有应税行为3%或5%（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目）计税方式一般计税方法简易计税方法定义一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额。计算方式应纳增值税=当期销项税额－当期进项税额应纳增值税=销售额×征收率进项抵扣当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。不得抵扣进项税额适用范围一般纳税人（1）小规模纳税人（2）有特殊规定可以选择适用简易计税方法计税的应税收入一般纳税人选择简易征收的项目发票开具36个月内不得变更进项不得

抵扣具有可选

择性进项税额计税方式—适用一般计税方法

销项税额销项

＝

销售额（不含增值税）

×

税率税额7

增值税应

纳税额进项税额

购进货物、加工修理修配劳务、服

务、无形资产或者不动产，支付或

者负担的增值税额。销售额

=

含税销售额

÷（1

+

税率）含税销售额

=

全部价款

+

价外费用销项税额—兼营、混合销售行为兼营试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：兼营行为适用方式兼有不同税率从高适用税率兼有不同征收率从高适用征收率兼有不同税率和征收率从高适用税率兼营免税、减税项目分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。纳税人适用税目从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户（包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内）按照销售货物缴纳增值税其他单位和个体工商户按照销售服务缴纳增值税混合销售一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。36号文附件2第十六条同时规定，“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”（沿用了《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)43号第四条规定）应纳税额计算—进项税额进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣：进项税额发票上注明的增值税额缴款书上注明的增值税额票面金额×13%完税凭证上注明的增值税额进项税额抵扣凭证增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）海关进口增值税专用缴款书农产品收购发票、农产品销售发票境外单位或个人购进服务、无形资产或者不动产解缴税款的相关完税凭证国家税务总局公告2015年第99号：货运专票最迟可使用至2016年6月30日，7月1日起停止使用。“营改增”政策要点——进项税抵扣问题增值税进项税抵扣凭证种类相关考量增值税发票–专用发票票样

（可以抵扣进项税）专用发票字样可抵扣税额增值税发票–普通发票票样（不可抵扣进项税）无专用发票字样税额不得抵扣进项税额—不得抵扣的进项税额在106号文原有规定的基础之上，36号文删除了“非增值税应税项目”的概念，新增了如下不得抵扣进项的项目：非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。（新增：因违反法律法规造成不动产被依法拆除）购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。纳税义务、扣缴义务发生时间收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。应税行为纳税义务发生时间一般应税行为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天先开具发票的，为开具发票的当天建筑服务、租赁服务采取预收款方式收到预收款的当天金融商品转让金融商品所有权转移的当天发生视同销售情形服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天增值税扣缴义务纳税人增值税纳税义务发生的当天纳税义务、扣缴义务发生地点纳税人纳税义务发生地点固定业户一般情况机构所在地或居住地主管税务机关总机构和分支机构不在同一县（市）分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。总分机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。非固定业户向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。其他个人（新增）向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。扣缴义务人向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

三物业管理行业”营改增”及问题汇总目录

•••无过渡政策一般纳税人：一般计税方法，适用税率为6%小规模纳税人：简易计税方法，征收率为3%销项税方面的注意事项

物业公司代收代付的下列款项可不计入价外费用：进项税方面的建议物业管理服务营改增行业特性问题1代收水费的问题。未明确2发票的管理开票工作量大3临时停车费的开票问题定额发票4代收水电费项目取得发票抬头的问题未明确5物业公司在为业主服务的过程中，也向业主提供其他服务或产品销售税率问题属于兼营，需分开核算物业管理行业关注的问题汇总行业特性问题（续）5物业公司受全体业主委托经营共用部位税率问题按不动产经营纳税7物业公司承租不动产后再次出租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收？根据承租的时间分别对待8物业费付款人不是物业产权人，物业发票对谁开不明确9提前缴纳物业费的问题看合同中是否明确约定了付款日期10开发商将地下车库免费给物业公司用于出租，收入给物业公司，应当怎么纳税？开发公司与物业公司都需缴税物业管理行业关注的问题汇总行业特性问题（续）11物业公司食堂采购的粮油等农产品，取得了增值税专用发票，是否可以进项税额抵扣？不可以12实际的采购、外包业务是4月份的，但取得发票和付款是在5月份，是否可以抵扣进项？不可以13收取5月份之前的欠费，是否需要交增值税？交营业税14每月物管费怎么纳税？当期确认缴纳15预交1年物管费送一桶菜籽油，怎么纳税？视同销售物业管理行业关注的问题汇总共性问题1营改增之后，作为纯地税纳税人，原有的开票设备是否还能够使用?如不能使用应如何办理?不可以2物业公司如果兼有国地税业务，已经是一般纳税人，也有国税的发票，是否还要办理营改增手续?不需要3地税发票使用期限2016年6月30日4已申报营业税未开具发票的，营改增后如何开票开增值税普通发票5分支机构是否需要办理营改增手续?需要办理物业管理行业关注的问题汇总共性问题（续）6纳税人适用6%的税率，购进适用17%税率的货物或者11%税率的服务，能抵扣吗?能够7试点纳税人取得的增值税扣税凭证的抵扣期限如何规定的?180天内认证，当期认证当期抵扣8营改增后，增值税一般纳税人购买不动产也能抵扣吗?能购9小规模纳税人能否开具增值税专用发票?主管税务机关代开10营改增后，试点纳税人需要在地税部门缴纳增值税吗?分情况而定物业管理行业关注的问题汇总共性问题（续）11哪些试点纳税人适用按季申报的规定?小规模纳税人、银行、财务公司等12试点纳税人发生哪些行为不得开具增值税专用发票?消费者个人、免税项目物业管理行业关注的问题汇总

五增值税日常管理目录“营改增”对公司的影响——涉及所有业务涉及公司所有业务…业务投资业务其他业务涉及…业务……“营改增”对公司的影响——采购及报销加强对采购及报销的管理水平直接影响到公司税负水平资产采购费用报销直接影响公司增值税的进项税抵扣程度采购及报销与公司经营每一个环节，每一位员工密切相关

公司进项税2大块“营改增”对公司的影响——采购及报销（续）采购及报销的管理要素包括以下4个方面“营改增”对公司的影响——采购及报销（续）1.采购及报销的管理要素——采购模式1）采购模式要满足增值税“三流合一”要求业务流（合同签订）资金流（资金结算）发票流（发票开具抬头及账务处理）发生的层级统一2）结合公司实际情况，采购模式的转变统谈统签模式

统谈分签模式采购及费用报销尽可能匹配到最终确定的增值税纳税层级（分支公司），采购成本才能够更为充分抵扣销项端税负“营改增”对公司的影响——采购及报销（续）2.采购及报销的管理要素——供应商的选择供应商优先选择一般纳税人，只有一般纳税人才能开具专用发票用于抵扣。除非小规模纳税人的报价足够低（需要有相应的比价体系）“营改增”对公司的影响——采购及报销（续）3.采购及报销的管理要素——发票取得1）尽可能取得增值税专用发票需要我公司向对方提供以下信息：公司名称、纳税人识别号、税务登记地址、开户银行、银行账号2）尽可能早地完成发票报销根据现有税法规定，纳税人收到专用发票后应及时进行认证，认证时限为自专票开票日期起180天内180天自专用发票开票日期起算超过180天后就不能认证，发票上的税款就成为购买方的成本发票认证方式税局大厅扫描认证在家扫描仪认证纳税A、B级无需认证“营改增”对公司的影响——采购及报销（续）4.采购及报销的管理要素——合同中涉税条款的约定1）合同中约定价格含税不含税2）对方提供专票的义务条款、时限要求以及违约条款等3）跨境业务，需明确服务发生的地点在境内还是境外“营改增”对公司的影响——财务管理对财务管理的影响主要包括以下3个方面“营改增”对公司的影响——财务管理（续）3.对公司财务核算方面的影响1）核算模式调整2）对报表体系和会计科目设置产生变化会计科目增设：所有收入、支出的会计核算因价税分离更加复杂，根据增值税核算规定，需要修改会计核算科目，增设部分明细科目报表格式调整：报表反映增值税相关信息。核算层级需要与纳税层级相匹配，满足销项税与进项税的匹配问题

如果以省级分公司为独立纳税人，需要考虑销项与进项的匹配，某

些收入、费用需要重构（如：信息技术服务、代理集团业务等）3）财务报销流程需要细化财务报销流程需要细化，应满足新的计税、核算要求

增值税会计核算–示例

应交税费

–

应交增值税

–

销项税额

记录企业销售货物、服务、无形资产或者不动产以及提供应税劳务的增值销项税额示例

–

取得物业收入：

某增值税一般纳税人2016年5月取得当月物业费收入50万元。开具增值税发票。

会计处理？借：银行存款

50万

贷：主营业务收入47.17万

贷：应交税费-应交增值税-销项税额

2.83万

增值税会计核算–示例

应交税费

–

应交增值税

–

进项税额

记录企业购入货物、服务、无形资产或者不动产以及接受应税劳务而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税进税额

注意：

(1)

企业购入货物、服务、无形资产或者不动产以及接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；

(2)

退回所购货物应冲销进项税额，用红字登记。示例

–

购买不动产：

某增值税一般纳税人2016年8月购入一栋写字楼用于出租，含税价值为1110万元。会计处理？借：固定资产

1000万借：应交税费

–

应交增值税

–

进项税费

66万

借：应交税费

–待抵扣进项税

44万贷：银行存款

1110万

增值税会计核算–示例

应交税费

–

待抵扣进项税

记录企业购入货物、服务、无形资产或者不动产以及接受应税劳务取得抵扣凭证，但当期不能抵扣留待后期抵扣的情形。示例

–

不动产购买满一年后：

该增值税一般纳税人2017年9月的会计处理？借：应交税费

–

应交增值税

–

进项税费

44万贷：应交税费

–待抵扣进项税

44万

增值税会计核算–示例

应交税费

–

应交增值税

–

进项税额转出

记录企业购入货物、在产品、产成品、不动产、服务等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。注意（在购进时已抵扣进项税）：示例：

该增值税纳税人因违法法律法规，该持有的写字楼于2017年7月被依法没收。假设截止至2017年7月，该写字楼的账面净值为900万。借：待处理财产损益

801万借：应交税费

–