房地产新知识精华

房产新知识精华（5）一、长沙浮出娱乐地产二、都市住宅设计流行趋势三、房地产业要“修身养性”

四、“全现房销售”猜想五、天津出现全国首个双语社区六、谈谈前营销七、环境神韵源于生活体验

一、长沙浮出娱乐地产在娱乐业高度发达的湖南长沙，一批以娱乐为主题和灵魂，渗透酒吧、休闲、观光等色彩的地产项目正在城市中心旧城竞相角逐。日前，天辰·腾达商务大厦在长沙蔡锷南路黄金地段浮出水面，其刚健的造型、亮丽的立面令人耳目一新，引来各方关注。１、娱乐地产实乃身不由己其实，这只是长沙娱乐地产兴起的一个缩影。近年来，由于娱乐产业热情高涨，长沙解放西路地段“酒吧一条街”的相对饱和，各类娱乐机构便已顺理成章，开始向蔡锷南路两厢蔓延和拓展。据了解，天辰·腾达商务大厦刚一成型，就被一些成长型企业看好，竞相要求进驻，同时更有众多酒吧、休闲、美容、ＳＰＡ等机构的经营商蜂拥而至。目前，一共七层的该大厦已被抢购六层，最后一层也被三家企业一致相中。天辰·腾达商务大厦营销总监刘峰戏言：“尽管我们这个项目定位于商务，但现在似乎已经有些身不由己，因为娱乐的成分已经胜过了商务。”

据记者观察，在长沙蔡锷南路两厢，人气之鼎盛、娱乐氛围之浓厚已今非昔比，酒吧、休闲、餐饮、美容等机构更是举目可见。即便是在新近亮相的天辰·腾达商务大厦一层，一家名为“交叉点”的大型酒吧也将择日开业。而与天辰·腾达商务大厦相邻的明景公寓、添景阁等项目，似乎也呈现出同样的娱乐地产倾向。２、人文积淀成就城市之心事实上，解放西路、蔡锷南路、坡子街等传统城市核心区，既有商业的繁华，又有人文的积淀，夹杂着传统和时尚。只是近年来，随着坡子街民俗风情小吃商业街拆迁的启动，长沙市以此为中心，周边的旧城改造如火如荼起来。人民西路直接拉通与湘江大道相接，与之平行的解放西路和与之交错的蔡锷南路地产项目也是纷纷进驻。平和堂、沃尔玛等大型商场超市，金色年华等娱乐无极限，与火宫殿、杨裕兴等名食老字号，共同在这块宝地上竞得光辉。专家指出，一个成长中的城市必然有双重的生长点，即财富生长点和人气生长点。就后者而言，其地域上的根据地就构成了城市之心。城市之心也许只是一座建筑、一个街区，甚至可能只是破旧街区中的一段。但正是因为它的存在，整个城市像是装上了一台蓬勃向上的发动机，混杂在繁华商业中的精神生活便有了迷人的气质和新生。于是，娱乐地产在这种新与旧的更迭中寻求到自己的契机和舞台，娱乐产业也就在某种程度上充当了一个“急先锋”的角色。３、趋势定位接近旅游地产刘峰认为，城市之心是一个城市的象征，是一个城市最为活跃的原点，酒吧、会所、喧哗只是它的表象，而繁荣、活力与向上才是它的内在。因此，娱乐地产在成就自己的同时，也扩张了城市之心。他分析说，娱乐产业的勃兴，大力推进了地产的进程，也正因如此，地产项目也随之融进了某种娱乐的因子。他认为，娱乐地产并非地产营销的“娱乐化”，而是地产项目的“主题化”。地产项目在某种意义上契合了娱乐产业的需求，清醒地、自觉地寻求“娱乐化”的定位，这一趋势更接近于旅游地产。由于旧城改造的加速、娱乐地产的崛起，城市核心区确实逐步彰显出了一种传统与现代交融的“混血”气息。如果说坡子街民俗风情小吃商业街只是以明清风格的仿古建筑再现长沙传统繁华的话，那么天辰·腾达商务大厦直面上万平米的天心阁绿化广场则是现代追求与人文历史的融合。毋庸置疑，在历史和文化的传统上不断塑造和美化自己，才会具有真正的魅力。同样城市在发展创新中，仍应保持它所固有的旅游文化特色。这种特色的形成，很大程度上依赖一种历史的积淀和文化的凝结。业界认为，娱乐地产的初露端倪，为城市之心的强劲发展将注入新的活力，同时也将塑造一种张扬而妩媚的现代旅游城市气质。

二、都市住宅设计流行趋势１、人性化设计人们已不再满足于一般意义上的居住概念，而更注重在设计中注入人性关怀的内容。无论是住宅楼的外观设计还是内部格局，都呈现出新的设计趋势。外立面日趋简洁。外立面上已少见曾流行一时的繁琐的欧式符号，取而代之的是简洁明快的装饰色块及装饰构件。窗的开面愈见增大，而大又低的窗台设计，则拉近了人与自然的距离；全玻璃阳台代替了传统的水泥阳台，充满了时代气息。一些新盘注重想象空间的再创造，圆虎镂空、转角、嫁接等手法的应用，使艺术与生活紧密结合。室内布局注重实用。储藏室、步入式更衣室被普遍引进普通住宅；有的住宅已开始向立体分割方向发展，利用空间设计的不同高差隔出不同的功能区域，大大提高空间的利用率。如虹桥路上的嘉利豪园的复式房型，可同时享有一个２．４米高的夹层，即买二层得三层，夹层可用作工作室、视听室等。客厅的挑高为４．８米，有空中别墅的感觉，既豪华又实惠。横厅设计开始替代直厅。以往一般的住宅楼多为南北直厅布置。现在开始出现客厅和餐厅或书房均在南面的横厅设计，甚至出现了诸如春天花园８．４米宽的大面积落地玻璃窗，日照、通风空前良好、视觉感受非比寻常。准一梯一户。清静、私密的一梯一户是居住者所向往的。如今设计已开始尽量向此目的靠拢。有的开发商在一梯二户的小高层中安装东、西两边都能开门的电梯，造成一梯一户的感觉。电梯大堂宾馆化。楼宇入口的电梯厅设计开始向酒店大堂靠拢，除了艺术挂画、吊灯、壁灯，还专设洽谈、休息区，让住户拥有酒店式的享受。２、生态化设计绿色生态住宅的基点是从住户的切身利益出发，有效地利用自然，回归于自然，重复利用，减少污染，保护环境，具体涉及以下几个方面：把空气、阳光、绿色引进每套住宅。大窗口可容纳更多的阳光、空气和绿化景观，可以通过设计增加保温隔热手段或使用防热隔膜玻璃等措施，把不必要的热量拒之室外；采用会呼吸的绿色建材，调节室内温度和湿度；太阳能转化为热能已在住宅中使用，通过光的充分利用来减少电损耗是一个全新的课题。绿色生态住宅提倡最大化利用资源和最小化排废，提倡重复使用，回收利用。可以实施生活垃圾分类，对有机、无机，有害、无害物质分别再利用以达到最小排出和最大化利用。又如，在小区中实施中水系统，配备循环水净化装置，循环重复使用再生水资源，收集和利用污水、雨水、流动景观水改善气候环境。从绿化率走向大树率。前几年楼盘比拼的是绿化率，它是个数字概念，好像是越大越好，结果出现空洞无物的大草坪。实际上，这只能称之为绿地率，没有美化环境。现在一些小区开始引进大树、成树，有的还特别引进一些百年名贵树种，并结合整体园林景观设计，使环境质量明显提升。从高密度到低密度。现阶段的住宅区在拥有集中绿化、园林、庭院、会所、架空层外，开始出现空中庭院，即每四层设置一个共享空间。在开敞的空间内，植物、花卉相得益彰，园林灯、休闲椅点缀其间，使居住在高层里的住户不出楼门即直接感受室外的自然景观和邻里相亲的人情味。３、合理化设计住宅设计特别强调功能增量，面积增加，功能随之升级。例如：一个简单的厅可演变为客厅和餐厅；卫生间由老三件洗盆、便盆、浴盆增加为具有淋寓化妆功能，同时又能分区使用。面积增大，功能提高，舒适度也会相应得到提高。住宅设备配置周全，管道走向合理，住户获得较高的舒适和方便程度是居住质量提高的重要方面。今后的住宅要全面考虑光、声和空气质量的综合条件及相应的设备配置。今后住宅设计将会充分利用日影分析原理和计算机辅助设备来改善日照和用地之间的矛盾，有效发挥土地的综合利用率。住宅中人可容忍的噪声为４０～４５ｄＢ，为达到这一目标，加强楼板隔声叠屋构造和面层处理在住宅设计中将受到更多注意。住宅室内污气和有害气体排除是住户关心的问题，有效排除厨房、卫生间污气，要求住宅风道质量过硬。新型、专用的风道系统和接口正逐步研制使用，住宅内管道布置不合理影响了住宅品质的提高。集中管井是现代住宅的一种成熟作法，属公共使用的设备管道设置在住户套型之外；解决水平管铺设的办法是设置管道墙，所有设备沿管道墙布局，各种水平管在管道墙内布置。

三、房地产业要“修身养性”

“修身养性”从词面的意思来解释，就是人们加强自身修养的一个过程。“修”是指健全完善，而“养”则是补充加强，二者合为一体，就是要在原有的基础之上不断充实、完善自己，从而达到一个更高的思想境界。要“修身养性”，就要求开发商必须关注那些在过去一直被视为细节的、不为开发商和消费者重视的、所谓的不重要环节。如住宅中的住宅电气配置水平。我国房地产市场开发几十年来，居民住宅出现的由于电气配置不合格危及人身安全的事故甚于火灾。统计数字表明，因住宅电气配置低下或者是不合理引发的安全事故达到六成之多。据了解，法国和中国浴室触电人数比例是1?400。为什么家庭住宅电气配置较低的问题一直?有引起足够的重视呢？究其主要原因还是在于房地产开发商缺乏为客户着想的长远眼光，只看重眼前利益，再加上人们的电气安全意识和自我保护意识不强，造成潜在的安全隐患；其次由于长期以来住房市场供不应求。在这种情况下，电气低配置的状况也就无暇引起人们的高度重视。市场竞争是残酷的，随着消费者整体素质的提高、对商品辨别力的增?和消费意识的成熟，注重细节的高品质住宅逐渐成为市嘲宠儿”。开发商在住宅电气配置方面的投入和整个住宅建筑投入相比是很小的一部分，但是却间接反映出开发商的长远眼光和品牌意识。细微之处见真情。在保护消费者安全的同时，开发商也提高了楼盘的知名度和公司品牌的信誉度，从而达到双赢的局面。因此，戒骄戒躁，从细微之处做起——在市场竞争环境下，开发商尤其需要修身养性。四、“全现房销售”猜想在房地产市场红火的今天，全现房销售的实施，既不是超前得让市场难以接受的“半夜鸡叫”，也不是滞后得“日上高墙”，而是踩准了楼市发展的节拍，是一项有利于楼市发展的极好举措。作为商品交换的一种常态，“一手交钱，一手交货”本是再寻常不过的事，但不知从什么时候起，我们的购房者手中的现款却难以当即“换”来现实的房子，特别是在一些楼市火爆地区，即使是期房有时也得通宵达旦地排队才可能买到。现房难求固然有市场供求关系不平衡的因素，也与消费者购房心切，怕错过选择“机会”有关，但由于需求旺盛是开发商所乐意看到的景象，所以很大程度上也是一些短视的开发商设“计”引诱或虚假造势所造成的。众所周知，房地产投诉中，在相当一部分是由预售时所承诺、约定的产品，与最终交付的实物产品不相一致所引发的；或由于虚假承诺，或由于规划变更，或由于广告、模型、楼书误导等，以致使消费者的心理预期与交房的实物大相径庭。而这一切，都是由于期房预售的不确定性、未知性所导致的。而期房预售机制的诸多不可预见性和未知性，往往成了日后矛盾与纠纷的根源。国外有实力的开发商均将房子及环境造好后再全现房发售，发展商没有相当的资质、实力、融资和资本运作能力是难以胜任的。卖期房与卖现房相比，卖现房对开发商的压力更大，一是资金压力大，卖期房是用购房者的钱造房，卖现房是开发商掏钱造房，若资金实力差，一旦资金链断掉，那是苦不堪言；二是销售成本高。因为销售周期拉长，资金成本增高；三是购房者选择性增加，若是成品房不让消费者看中，就无法用好办法来吸引买房人买房。尽管如此，现房销售毕竟是房地产业发展的方向和趋势，对房地产企业而言，全现房销售是挑战亦是机遇。由于卖期房矛盾实在太多，因此，国内一些有实力、有远见的开发企业出于发展战略、赢得消费者信任和树立品牌的需要，不追求短期的利益，而谋长久发展空间，开始将眼光投放到消费者广泛认同的“全现房销售”方式上。有专家把全现房销售比做踩准了“拂晓点”。其意是，在房地产市场红火的今天，这一举措的实施，既不是超前得让市场难以接受的“半夜鸡叫”，也不是滞后得“日上高墙”，而是踩准了楼市发展的节拍，是一项有利于楼市发展的极好举措。全现房销售所以踩准了“拂晓点”，因为长期以来，开发商一直是卖期房，购房者一直是买“梦想”。其间引发了很多矛盾和纠纷，掣肘了方方面面的精力，带来了极大的麻烦。全现房销售所以踩准了“拂晓点”，还因为在全国大力提倡建立诚信体系的时候，全现房销售对建立房地产业诚信体系起了至关重要的作用。全现房销售，买房者看到的是实实在在的成品，好与差一目了然。这样，开发商所制作的楼书、广告内容就来不得半点虚假，营销人员的推销用词就得要恰如其分，否则必然是自搬砖头自砸脚，市场诚信度必然会随之增强。全现房销售是好事，也是许多开发商有实力和能力做到的。开元房产自我加压，引领台州“全现房销售”潮流，反映出一个成熟的房地产企业对消费者的负责和对品牌的维护。开元集团总裁陈妙林表示，“全现房销售”是开元所要实现的“诚信地产”品牌战略的重要一环，集团将在诚信为本思想的基调上，对企业现有的经营理念和运作机制进行调整，建立一整套涵盖项目开发和经营全过程的质量保障体系。这一体系既包括建筑产品质量，也包括客户服务质量，将处处体现出企业诚信的本色。

五、天津出现全国首个双语社区瑞全分国胞第纱一崇家悬“薪泛里教罚育蔑”樱社异区脚的姜建麦设难者傲天牙津锯房寄地叔产凡开重发析的缠龙锁头掉企处业伤泰判达加建辅设法集汗团艇日努前筋与细全瞒国芹著帆名衣的达外娃语御类康教掠育狂培贱训残机委构累北泰方眼新唐东屑方尚教势育粗科袖技膏集扣团屈签健约临，援将疑在泽“喊泛菠教尖育池”粗社挥区查“翼天掉江嫂·宽格烧调盼空笑间投”格沿辟街框位显置板投紧资倒近露5蝴0倒0梢0通万钻元肌，街兴卷建咽一乳所休总傻面野积凤超状过牢6毛0化0还0宋平贤方冶米忠的咏天铁津猜新顿东赴方睛学帐校武办赶公掏教放学迅中砍心互，贴并俭将劳“嘴天戏江嫩·川格湿调块空聪间产”转定故位领于浙全兆国阿首盲个年双田语脸社价区让。郑天掌津啊泰届达饰建鞭设辽集浮团材在舱多液年斑的菊开泪发轿建寇设贯中赵，丘一揭向滋体耀现束“昨人能本啄”骆关遇怀火，限所付开葡发呜项农目脊均栽受霉到质市带场嗽热攀烈棚追庄捧档，膀是卷天昂津猛市主家茫喻莫户杂晓剑的治知层名气企帖业怠。蜓特裙别聚是它于垮2泻0进0能3舟年匀在夹市检中约心弓区称开轿发闭5夺0贝万监平止方趴米昼的畏“滩天秋江溉·词格南调诚空助间欺”佛，优以饰“未泛亭教壮育弊”拒社充区僵理蜂念缠，寿不大仅趟赢宜得临了黎全粪市突购筒房爱者第的设青缝睐练，冶也咏深射深昏吸疲引从了镇新奇东袭方则教细育只科怒技么集验团编。报新惧东谈方柳创嫌始州人携、柿全探国令青厚联观委吉员艘、纵中鲁国吸青厉年宇企眠业幻家沾协甜会垦副垂会召长宅俞喘敏跨洪乒告忆诉良记渔者端，原新太东飞方心是盾一削个黎短掏期喇培贤训轿机招构柳，愈将震资鸡源坚放造在妨天刷津棚，集是葛由据于将看泥好浸了筝天吐津哪的按教引育炸文恭化摆氛皂围在和周天推津复的元发嫂展声潜牲力丽，锯选养择粥与倚泰王达资建追设些集岛团饺合拼作宏，回是挤由汤于熟相缴同洗的井理谦念道、运相壁同鹿的盐追抬求锣和召相涌同票的层精佛神世。愧他箱们监对射在蛙这验里须的牢发微展着充绝满辱信湾心威。龟泰喊达年建偏设因集卸团骄建灭设屡分老公战司诚华爽志团忠暑表旱示义：占天午津芒新敌东敏方擦学刑校悬入掩驻狮“浅天辟江忆·穴格级调辫空犬间犬”缝，满对圈整的个改社异区荐的理发桂展兽无叙疑呼是己一救大喷利暑好课。最“腔天缸江灵·悬格凤调驼空美间雅”屠将姜成美为眼全抚国蜡首队个华双适语见社锐区混。港所槽谓主双子语黄社创区划，寿即改通华过组专莫业稍语宝言截教生育字机闸构旗培姿养考整而个吊社费区梳的角语境言羞环蚕境拢，幕提芹高侧业蚁主扶会盗话热能卸力它。蹈双瞒语料社舞区塞将东以抗培膨养圾业捞主航与蚂学些校身之问间扭的仍联控系绢为叙核晶心伍，丛淡搏化花物正业盆公蜓司雁和恰开虽发银公谈司寇的奸作常用态，冰使渴其苍成戏为世独术立率运该营冠的算健廊康多循坐环惭体贡系忧。伏新勤东江方涌大蹦厦闪建望成陈之居后乏，迅不忍仅今会专极亩大魔方易便牲社辉区滩业糊主诸的浴学奇习惨和强交抬流铸，程而志且游凡痕是逼天婶江菠·匹格阶调允空愤间懂的商业异主碑还船可宗以看全返面鄙享猛受祖八净折汇的咳优才惠欠，摄同傻时念社悠区羡还可将畏与俗天沉津插新牺东喊方纺学塑校川建冠立逮长较期系的殿合女作亭关宪系猪，览免通费闸享序用纸新贸东钱方奔的桥网左络唇教气育兽资牌源织。

旷六旁、批谈受谈役前吓营稻销笔者在总结我国北京、上海、深圳、广州等地成功营销经验之时，发现业界有人提出了一个新的房地产营销概念即“前营销”引起了笔者的共鸣。

根据市场营销学对营销阶段的划分，整个营销过程大体上包括四个阶段，即：酝酿期、强销期、持续期和收尾期。酝酿期是指产品销售前的市场定位、形象包装、理念推广时期，也是为产品今后营销打基础的一个重要时期。强销期，是产品取得市场认可后产品正式销售过程中销售速度最快的一个时期，在这个时期要完成大部分的产品销售。持续期是在产品强销之后带来的销售高潮继续延续和缓慢下降的时期。收尾期是对剩余产品进行最后推广，完全全部销售任务的时期，也是产品升级换代、推陈出新的时期。

以上谈的是营销过程分期的问题，“前营销”应该划在营销过程中的酝酿期。要想得出“前营销”的定义不外乎从两个方面入手，第一，前营销是一个时间概念，它处于营销当中的酝酿期；第二，前营销是一个行为概念，它是产品市场调查、产品定位、设计制作及改进、理念确定及推广、形象包装、产品信息向公众传播、获得反馈信息改进产品自身和营销措施等的一系列行为活动的总和。

不难看出，前营销是营销活动的重要时期及有机组成部分。营销的根本任务有两点，一是要缩短营销周期；二是要获取利益最大化。产品营销是一项系统工程，前营销工作的好与坏直接关系到营销周期的时间长短及预期利益（经济、社会效益、无形资产的积累）是否能够现实地转化为既得利益。

基于前营销的重要作用，可以得出前营销阶段的主要工作任务：第一，准确的市场调查，对产品现有市场做一个全面详实的了解；第二，产品的市场定位；根据市场调查的结果及企业的自身状况确定产品的目标市场，也就是确定我的产品市场是该类产品市场细分当中的哪一部分；第三，根据自身对产品的认识及市场信息的变化完成产品的设计制作及改进；第四，产品的形象设计，导入CIS系统对产品的VI、MI、BI进行设计；第五，利用宣传道具、整合各种媒体、媒介资源对产品理念、信息进行宣传推广，搞好公共关系；第六，留住潜在客户并对潜在客户提供完善的前期服务（产品介绍、购买建议等），即“不签合同也为您提供服务”途，次保泽持括好花同被潜叫在咳客肆户素的蓝沟冷通勒，怨了即解企客必户努对畏产喂品迁的度需扭求提，微对分客桌户恰群绘进涉行航分朱析斗；码第浴七追，爪根柿据学第刃六已项韵任蚊务净得但到疯的堪反浆馈烤信裕息满进缠一泪步义改烧进这前排面枯任粱务剖的掏相立关往内荣容艘，幼这蛙是药一因项撑需丸要口持抄续矮反筋复黑做践的殿重声要紫工著作冶。唐

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巴七哪、馋环置境配神朋韵妙源叹于致生榆活即体胡验如今，住宅环境越来越被人们所关注，整个社会经济文化的快速发展为人们追寻人与环境和谐共存的美好境界奠定了物质基矗住宅环境是人们居住生活的空间形态，人们既要维护它，同时它又为人们所享用。环境不雕饰不可能，但若过分刻意，就可能背离追求好环境的初衷。自然和真实才是环境的灵魂。早几年在住宅环境方面，概念性讲得很多，生态、水景等等。一度人工水景等成为热门话题，本意是好的，是人们在居住环境方面对自然形态的追求。但有的也带来了问题，营运成本高，难以维系，水质变脏变臭，反而对环境造成了损害