渭南市天然气综合服务楼工程建设项目可行性研究报告

工程名称渭南市自然气综合效劳楼工程承办单位渭南市自然气公司黄文可行性争论报告编制依据渭南市城市进展总体规划；渭南市人民政府渭政规发[2023]20号《关于对渭南市自然气公司申请自然气工程调控中心建设用地渭南市自然气公司关于编制渭南市自然气综合效劳楼工程建设工程可行性争论报告的托付书。建设地址工程拟建地址位于渭南朝阳大街中段北侧，东临南北二路，西靠渭南移动通信分公司，南起朝阳大街，北至东西二路区域内。建设规模自然气综合效劳楼工程占地 20.25亩，建筑面积15100m2。工程总投资及资金来源工程估算总投资为39032403万元，1500工程建设周期工程打算建设周期为22个月。其次章工程背景2.1工程区概况工程所在地渭南市城区地处关中平原东部，北临渭156体依塬傍水呈东西环状格局，由东向西依次为老城区、旧城区、城区和高区。现建城区面积20.06平方公里，市区总人口26万人。是陕西东部的政治、经济、文化中心，也是秦晋豫黄河金三角地区重要的经贸中心。城区西56渭南市域属东部大陆性气候，冬季晴冷枯燥，夏季炎13.6℃，极端最高气温42.2℃，极端最低气温-15.8℃。年平均降水量555mm，降水主要集中在夏秋两季。最大冻土深度23cm。常年主导风向为东北风。年平均日照数2338小时。地震烈度为8度区，地震断裂层带从东到西纵贯市区南部。改革开放以来，渭南城市经济有了肯定的根底，有工503械、纺织、食品为支柱的工业体系。渭南市旅游事业进展较快，旅游景点多，潜力巨大。渭南的商业贸易活泼，已建成了七大市场和第三产业兴旺的经济构造，是关中东部商业贸易和物资集散中心，还是欧亚大陆桥上重要的节点城市和连接西北、西南的交通枢纽，无论在人口规模、经济规模还是文化教育等方面都占有格外重要的地位。近年来，城市根底设施建设也有了较大地进展，特别是撤地设市以来，城市建设进入高速进展阶段，道路、给排水、供电、通讯、绿化美化等根底设施得到了较大幅度的改善。目前城区建成市区道路62公里，排水管线62公里，日9.2421.7809燃气率达40302740万人，建设用地40业、食品工业、矿产业和能源重化工工业、旅游业，五大产业为主导特色产业，以高科技为先导、工商贸协调进展的陕西东部现代化中心城市。2.2.1工程由来为了促进和适应渭南经济进展的需要，提高人民生活水平，尽快改善城市的燃料构造，进展城市的燃气事业，削减大气污染已是城市建设的当务之急。多年来，经有关方面的努力，城区已有局部用户用上了液化石油气，但由40%，大局部居民及工业用户仍以煤为主要燃料，造成城市环境污染，这与渭南的经济社会进展是很不相适应的。陕北气田的觉察和开发，给渭南市城市气化工程供给了绝好的机遇。经陕西省计委000年元月八日开工建设，目前已完成了一期工程的大局部建设内容。自然气利用工程做为城市建设的一项重要事业，进展前景格外广阔。为了保证自然气工程建成后的组织治理和实施调度，同时为了使渭南的宾馆效劳业再上等级，依据渭南市城市建设的总体规划要求，工程单位拟申请建设本工程。工程承建单位根本状况工程承建单位渭南市自然气公司是由渭南市政府和陕西省投资集团公司合资组建的有限责任公司，公司最高组织机构为董事会，组织治理形式为总经理领导下的分工安全技术质量部、工程部、运行部、营业部、集资办、基建办、三产公司等十一个职能部门。按设计定员251人，目前已有正式员工100人，其中治理人员30人，其他人员70人，大专以上专业技术人员28人。由于公司刚起步，目前行政办公、生产调控用房为临时租用陕西省水产1000渭南市自然气公司主要负责渭南自然气利用工程的建设及建成营运后的治理。渭南自然气工程设计规模为年3000×104m3，总投资为11936万元。其中一期工程年供气力量为1950×104m3，总投资为7759万元，供气范围为渭南城区东至尤河、南到陇海铁路、西至渭化、北000前一期工程大局部已完成，且已局部投入使用，现市区已350017灶、5270100.5m343640工程概况依据渭南自然气利用工程总规模，四川石油治理局勘察设计争论院设计本工程生产调控大楼总建筑面积应为4637平方米。依据该规模，渭南自然气公司申请在朝阳大街中段北侧征用建设用地20.25地治理部门的用地批复。而依据城市建设总体规划，在此地段沿朝阳路两侧的建筑，规划要求必需在12层以上。为此，工程单位经过论证，并经公司一届三次董事会争论同合二为一建设一幢智能化办公、营业性效劳为一体的综合效劳大楼。综合效劳局部按三星级宾馆设计，规模拟到达接200350四层，裙楼三层，设地下室一层，建设规模为建筑面积15100m24750m2房建筑面积10350m2。同时拟建大楼力求设计超前、颖，装饰豪华气概，依据环境特征承受透空围墙进展空间分割，从而把该工程建设成为渭南城市的标志性建筑。第三章工程建设的必要性工程建设是满足城市总体规划的要求本工程拟建地址位于朝阳路中段，该区域是代表渭南兴城市风貌的城市区，是渭南城市的西大门，也是城市规划中的重点建设区段。依据《渭南市中心区西部掌握性具体规划》要求，区域布置应承受开敞的城市空间部局形式，建筑物建筑高度应在40至50米之间，建筑层数应为12至15层，建筑方案应结合用地特征进展景观分析，使建筑全部立面能够满足城市景观要求。为了建设好渭南的形象“窗口14层〔室一层，建筑高度为50米。同时在外形设计和场地布置上，突出独特风格，又充分考虑与四周建筑的协调，以把该区建设成渭南市的一道亮丽风景，进而满足城市居民的精神需要，满足城市进展的总体要求。工程建设是保证渭南自然气公司正常业务开展的需要251人，工程正常经营后，依据业务需要，需生产经营、调度、办公、科研、设计及会议等用房1600余平方米，含营业、仓库、修理以及其它用房总面积应为4637平方米，这样才能保证自然气利用工程工程运营后的业务正常000程的进展，目前已有正式员工100名，下设部门十一个，目前的办公、调度、修理、销售用房全部为临时租用，场地小而零散，既不利于统一治理，同时由于一些设施无法装备而使科研、设计等工作难以开展，本工程综合大楼工程建成后，将可以从硬件设施上保证自然气公司业务的正常开展和各项职能的充分发挥。工程建设是改善城市环境质量的需要目前渭南城区的燃料以煤为主，局部居民使用石油液化气，燃气率仅为40%。大局部企业也以煤为原料生产，造成城市严峻污染。据环保部门对该城市的大气综合污染监测结果说明，二氧化硫、氮氧化物总悬浮微粒、自然降尘和大气综合污染指标等有较大超标。渭南自然气利用工15.96万吨，年替油量0.4万吨，年替电量1339KWh，同时，年削减SO排放量0.241.422量3.88万吨，削减黄土量2.18万吨，削减城市运输量228.9万吨·公里/年。这必将使渭南城市的环境质量得到较大改善，也极大地改善了城市居民的生活质量。本项目作为自然气利用工程的调控中心，工程建成营运后，其后勤办公、生产调度、燃烧器具销售、自然气售气、客户效劳等业务将在该中心实施，所以，本工程的建设对保证城区自然气的正常运营，进而改善城市环境质量具有格外重要的意义。3.4工程建设是进一步提高渭南宾馆业效劳档次的需要随着西部大开发的进一步深入，渭南在陕西被列为三大中心城市之一，所以，渭南经济的进一步进展，会促进渭南城市建设步伐的加快，也会促进渭南旅游业的进展，进而进展形成具有共性的旅游产品，旅游风景区和人文景区，以及渭南农、副、特产品的外销路子也将增多，招商引资活动也会越来越多。从而吸引更多的商家客人、旅游观光客人、投资商等光临渭南，必将带动宾馆业的进一步进展。从目前渭南市场来看，宾馆、饭店、招待所林立，但总体上规格较低，主要满足中、低层次客源、散客市场和团队消费、以及会议接待等的消费需求，高档次宾馆、饭店少，全市目前仅有韩城银河大酒店、华山金融宾馆和渭河宾馆三家三星级宾馆，而渭南市区也仅有渭河宾馆一家星级宾馆，这与渭南的城市地位和进展需求远不相适200350模，并按“旅游涉外饭店星级”标准，在工程外形设计、内部设施、装璜、功能以及风格、色调、情调气氛上标准促进旅游业进展以其带动渭南宾馆效劳业再上台阶具有极大的促进作用。第四章工程建设地址及区域条件4.1工程建设地址依据渭南市城市建设总体规划，工程建设地址位于朝阳大街中段北侧，东临南北二路，西靠渭南移动通信分公司，南起朝阳大街，北至东西二路的区域内，占地面积20.25亩，另代征道路地6.6亩。该区属于城市规划文教区，其地理位置、人文环境、交通等条件优越，且无拆迁任务，便于施工。工程建设条件自然条件工程拟建区地势平坦，土壤为粘土类，土壤承载力130～220千帕。地震裂度为8度。区域内气候属暖温带半潮湿555.8mm，降水量集中在夏秋两季，最大冻土深度23cm2338下水位距地表20交通条件工程南临朝阳大街，西通渭清大路和西潼高速大路西入口，向东经前进路可通往火车站和市区中心，向北为渭南市主干道东风大街。优越的大路、铁路网使工程交通条件格外便利。给、排水条件工程用水可由渭南市自来水公司供给，市区现日供水力量为9.2万吨。市区供水管网已经形成。本工程所处朝阳大街西段，水源为日供水4万吨的市南水厂，通过朝阳街Φ400供水管道供给，供水充分，用水便利，工程用水可通过朝阳路自来水主管道接入，完全可以满足工程建成后的用水需要。工程排水管道可直接接入朝阳路排水管道。供电条件工程区电力资源丰富，电力供给格外充分。朝阳路10KV高压线路布局合理，工程建设及营运时只需增变压器容量即可。通讯条件近年来，渭南市邮电、通讯力量增长迅猛，目前，市区交换机容量已达 60000多门，移动容量达70000多部，无线寻呼设备容量达120230多部，通信设备和力量完全可以满足工程需要。第五章工程建设规模、内容及设计方案工程建设规模工程建设用地20.25亩，另征道路地6.6积为15100m2〔其中调控中心及办公局部建筑面积为4750m2，综合效劳局部建筑面积10350m2。工程主要建设内容综合效劳楼15100m21350米，三层以下建有对称裙楼，主楼下面有一层地下室。全部承受钢筋混凝土框架剪力墙构造。依据渭南市政府渭政规发[2023]20号文《关于对渭南市自然气公司申请自然气工程调控中心建设用45%。绿化6100m2。1500m2。800m2。相应配套的室外水、电、管网等建设。工程设计方案设计思想该综合效劳大楼地处渭南市朝阳大街中段黄金地段，建筑位置格外醒目。为此要求设计造型要美观大方、颖活泼，要表达时代感和地方特征，能表达出企业精神，体现出一个现代化的城市文化、城市环境，成为渭南市的一幢标志性建筑。在功能上要适当考虑进展，力争做到20年不落后。综合效劳楼平面布局1550m2主要功能是做为宾馆大厅。要求宽阔光明，豪华高雅，层高4.8米。设效劳总台、大堂吧或茶座、小型超市〔或商场〕、商务效劳中心等。在一侧裙楼设燃气燃烧器具展销厅、天然气售气、客户效劳中心、用户投诉中心等，约占面积100m2，与宾馆大厅隔开。1550m2设大餐厅和小餐厅、咖啡厅、操作间。操作间设置要附合饮食卫生要求，操作间与餐厅的布局要保证传菜线路短，300人就餐。餐厅及操作间要能到达接待350人就餐的力量。三层：建筑面积为1550m2，层高4.8m。主要功能是消遣设施。包括健身房、棋牌室、乒乓球室、台球间、桑拿浴、蒸气浴室、按摩房、美容美发室、酒吧、KTV〔可容纳250、中、小会议室。四～八层：每层建筑面积950m24750m2。主要功能为客房部。每层设计标准间22间，标准间面积及设施到达三星级宾馆要求。在五楼一侧将4间标准间隔开设一套42间套豪华套房5套。以上共设标准间96套，总接待力量为200人。九～十三层：建筑面积4750m2。主要用途为办公和调控中心。九层设大、中、小型会议室和两个培训室，十至十二屋为办公室、档案室、打字复印、接待、值班室等。十三层设调控中心大厅，层高4.8米，大厅面积300m2通讯等。地下一层：建筑面积950m2，高4.8m。主要安置中心空调设备、配电室、发电机、洗衣机房、仓库等。楼顶屋面：在上面设水箱间，空调冷却塔、其余空间建成屋顶花园。其他设计要求地震设防烈度为8度，耐火等级一级，消防、防雷按标准要求设计。关心设施给排水给水系统：水源由市政自来水公司供给，由市政公网接入供水管道到地下蓄水池，然后由水泵房压至楼顶层水箱，自压供水。经测算，办公最高日用水量为45m3/d46m3/d34m3/d，绿化及其他用水量为18.4m3/d，每日生活及办公用水量为143.4m3/d。消防最大525.6m3，因此需建一座600m3钢筋混凝土蓄水池一座。据测算每小时最大用水量为29.9m3，楼顶水箱为30m3装配式不锈钢板水箱，水箱间设防止二次污染的高效混合消毒装置。地下室水泵房设2制。室外给水系统承受生活、消防合用低压供水系统，室外设地上式消防栓，以供消防用水。排水系统室内污水排放入化粪池处理，地下室污水承受集水坑收集，经排污泵提升排出。室外排水系统承受雨污分流系统，生活污水经化粪池处理后，排入城市污水管网。厨房污水经隔油器后排入排水系统。雨水经雨口收集，经重力管道排入城市雨水管网。消防本工程大楼属一类消防，因此，除在大楼内每层室内设消防栓外，九层以下的宾馆局部应按标准设计火灾自动报警系统、喷淋系统、疏散照明系统、送风排烟系统和事故播送系统。院内应标准设置室外消防栓，并保证消防车通道畅通。电气该工程为二类公共建筑，故为二级负荷，消防负荷为一级。承受双回路供电，一路由市区电网接入，一路为100KW柴油发电机备用。依据照明30w/m2，中心空调20w/m2604KW483KW选取1台500KVA变压器。对消防泵、电梯、消防疏散照明、调控中心掌握大厅，以及大堂、餐厅等处承受双回路供电，末端自动切换。采暖通风采暖制冷供热水均由中心空调系统。中心空调选用两1163KW，与之配套选用两台低噪声冷却塔、三台空调冷却泵、三台冷却泵，可保证冬季供暖、夏季制冷，并能保证常年有卫生热水供给。热水供给系统采机械循环系统。地下一层承受机械送风，机械排风，两侧楼梯前间承受加压防烟系统。一至三层楼的休息厅、餐厅用机械排风。建筑防雷及电力接地保护15m×15mm30米以上的金属外漏栏杆、管道、门窗要与防雷装置连接。电力设备、消防接地与防雷接地共用，接地电阻不大1Ω。电视及通讯系统电视系统由渭南市有线电视台引入电缆信号，形成整个大楼的有线和闭路电视系统。通讯系统设置500门程控系统，在宾馆大厅、餐厅安装IC机，在客房的卫生间也安装同线。按宽带网，以利于调控中心和宾馆商务中心微机联网。关心工程1500m2，水泥路面。800m2，水泥路面。雕塑，楼后的亭阁楼台、小桥流水、草坪等附属建筑。第六章环境保护及安全措施环境绿化工程环境绿化与建筑布局应同时考虑，要利用道路喷泉、雕塑等，形成舒适优雅的园林景观。“三废”处理废水：本工程废水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理、餐厅污水经过隔油处理后排入朝阳路城市污水排放管网。垃圾：生活垃圾按城市环卫部门要求统一堆放，定期清运，保证四周环境不受污染。隔音及防噪：对会议室、活动室及各消遣场地在建设及装修时应承受隔音材料和措施，到达对外无噪音标准。该工程能源承受电和自然气，不用燃煤，不会对环境造成污染。安全卫生措施建立工程安全责任制体系，对全员进展安全知识培训，特种作业人员如电工，中心空调机组工作人员等必需进展重点培训，并要求持证上岗。除在硬件设施建设上加强火灾防范外，需定期对员工进展消防学问和技能培训，组织消防演练，常常检查消防器材，同时，还需对电源、电器定期检查。加强对餐饮部食品卫生的治理，并应对餐饮部工作人员进展定期身体检查，安康合格者方可上岗。第七章治理机构设置、人员编制及培训治理机构设置渭南市自然气综合效劳楼属渭南市自然气公司治理。其中宾馆局部设置经理、副经理及相关的治理机构。本工程营运后拟设经理1名，副经理2名，同时设置办公室、财务部、客房部、餐饮部、消遣部、后勤部等治理机构。人员编制依据科学合理、精干高效的原则，本工程经营治理及120经理： 1名：副经理： 2名部门经理： 7名：效劳人员： 84名后勤保障人员：26名。劳动制度人员的聘用和治理按《劳动法》执行。高级治理人员由自然气公司董事聘任，一般治理人员和员工完全实行招聘制，在当地聘请，全部人员均实行劳动合同聘用制。人员培训本工程全部员工在上岗前均需进展岗位技能培训。培训合格并经试用考核合格者，签订正式劳动合同。鉴于行业特别性，在工程营运后的效劳过程中，还需依据实行工作需要对员工进展不定期的有针对性的业务培训，以使治理人员便利治理，效劳人员标准效劳，不断强化效劳质量第八章投资估算及资金来源投资估算依据陕西省99’建筑工程综合预算定额；全国统一安装工程预算定额陕西省价目表；陕西省建筑、装饰费用定额及有关文件，并结合渭南市市场实际进展估算。工程总投资工程估算总投资:3903万元〔见附表。征地投资：559.5〔20.256.65。土建工程投资:1812万元〔含安装费用。附助工程投资:44.3万元〔见附表2。附助设施：818万元〔见附表。装饰工程投资333调控中心，办公室简洁装修。前期费用投资248.2万元。不行预见费用安排100万元。资金来源工程估算总投资为3903万元，其中工程单位自筹24031500第九章工程组织治理及实施进度工程组织治理前期阶段成立工程建设筹备领导小组，由市自然气公司经理黄文同志担当组长，杨荣武同志担当副组长，组员为常广宏、张军州。负责完成工程的前期考察论证、立项、设计等各项预备工作和资金争取工作。实施阶段在工程建设中实行法人制、公开招标制和工程监理制。由工程建设筹备领导小组争论打算工程负责人，依据国家有关规定公开招标选择建设单位，并聘请有关专家按设计要求进展工程监理工作，乐观协调解决工程中的具体事宜。工程实施进度工程建设周期为：22个月实施进度安排〔见附表4〕2023年2月底前完成工程前期工作；2023年3月至2023年8月完成土建工程建设及装修工程；2023年9月进展竣工验收。第十章经济评价15100m2，4750m2，综合效劳局部9400m2，附助功能用房950m2。综合效劳局部主要功能为宾馆、餐饮、消遣等工程，经济评价只对综合效劳局部66.4%来分摊。相关指标数据见〔5～15〕根本数据本工程占地面积 20.25亩，总建筑面积9400m2。工程建设进度、计算周期20232023年底完工，建设周期2年，该工程计算期为12年。第一年为土地征用，场地45%；其次年以建筑安装工程，设备安装调试和附属性设施为主，完55%。投资估算及资金筹措工程建设总投资3047.62万元。其中固定资产投资2335.65万元，建设期利息640.24万元，期间治理费21.73万元。该工程中长期借款为1500万元，年利率为6%，企业自筹资金1176万元，剩余局部资金由短期贷〔11〕经营资金估算参照同类型企业，依据指标扩大法，估算该工程经营50费用估算综合效劳局部费用估算及取费标准与整体工程一样。营业收入该工程客房收入为411.83万元/450万元/年，消遣收入为60万元/年。本工程年平均收入为921.8税金10%，3%。该工程不享受税收优待政策，所以应纳税所得税率为33%。该工程在税后利润中提取10%的法定盈余公积金和5%的盈余公益金。财务评价评价依据国家计委编制的《建设工程经济评价方法与参数》〔其次版；国家有关财税制度；清华同方房地产综合开发经济评价软件。财务盈利力量分析921.8税金及附加23.47万元，税后年利润平均总额为561.3万元。利润指标：投资利润率 18.42%，投资利税率27.49%，资本净利润率48.10%。财务现金流量①全部投资财务现金流量分析〔FIRR〕税后15.61%，财务净现值〔I=12%169.83万元，投资回收期〔含建设期100年。②自有资金财务现金流量分析财务内部收益率〔 FIRR〕25.09%，财务净现值〔1=12%131.33〔含建设期〕05.47通过以上财务分析，可以看出该工程有肯定的盈利能力。资金来源与运用依据资金来源与运用表可以看出，本工程在资金来源与运用方面根本正常，工程是可行的。不确定性分析依据工程特点，本工程只进展单因素敏感性分析。选择营业价格、客满率、建安工