资料-融创项目操作各环节组织及流程阶段性思考

融创工程操作各环节组织及流程阶段性思考天津融创置地2004年12月0目录第一局部研展体系工作组织系统思考〔p2〕第二局部开发部前期及配套工作流程〔p45〕〔附：开发部前期及配套工作流程图〕第三局部工程本钱构成及进度方案的制定〔p110〕〔附：工程本钱构成表、工程进度方案表〕第四局部住宅体系营销工作组织系统思考〔p127〕第五局部特色商业地产整体性操作思考〔p157〕第六局部工程工程组织思考〔p192〕1第一局部

研展体系工作组织系统思考2目录一、工程价值判断与战略二、工程定位及整体操作思路三、设计方案组织四、技术实施五、后期支持3工程前期开发流程简图项目战略规划方案项目定位（整体操作思路）项目综合平衡市场判断建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判断4项目战略规划方案项目定位（整体操作思路）项目综合平衡市场判断建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判断一、工程价值判断与战略51、土地价值判断是工程战略的根底多重理解房地产的要素工程SWOT分析2、工程战略意义及要素工程战略意义工程战略要素一、工程价值判断与战略6多重理解房地产的要素1、土地价值判断是工程战略的根底理解城市城市定位和规划发展方向宏观经济状况政策环境以及政府的执行力度理解行业理解行业的整体操作水平理解行业的商业模式理解行业的发展趋势理解市场市场供需状况和发展趋势区域产品特点分析市场的空白点和机会点分析7工程SWOT分析〔理解地块〕主要是在区域市场分析的根底上分析本案的优势〔Strength〕、劣势〔Weakness〕、时机点〔Opportunist〕及威胁点〔Threats〕1、土地价值判断是工程战略的根底8企业优势项目优势共享优势独享优势核心优势企业劣势项目劣势可克服不可克服核心劣势独享机遇共享机遇外部机遇外部威胁竞争性威胁影响性威胁内部外部9中心落脚点项目独有优势资源项目机遇企业资源优势项目资源优势项目的唯一性独享机遇共享机遇项目的超越性项目竞争力土地价值最大战略制定102、工程战略意义及要素〔1〕工程战略意义工程战略是公司战略的具体表达和执行，它是公司战略实现的保障工程战略是工程开发的大体方向，决定着工程的定位与开发节奏，它是检验工程操作的根本尺度工程战略改变我们的思维方式和行为方式，挖掘我们的潜力、释放我们的能量11〔2〕工程战略要素工程开发的战略意义财务指标的分解影响着工程定位方向工程开发节奏决定规划格局2、工程战略意义及要素12例：海逸长洲土地价值的判断1、理解房地产要素理解城市城市开展重心南移，友谊南路开展速度快天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列天津政府对“十五〞方案加大执行力度，房地产是重要开展方面理解行业天津市的房地产操作水平提高迅速土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少行业的开展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力理解市场市场的总体供求关系趋于平衡，市场呈现良性开展区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域缺少个性产品和价值含量高的产品132、工程SWOT分析〔理解地块〕优势分析

区位优势，共享资源〔河西、梅江、梅江南〕地段

都市风景区及充足水体资源，具有唯一性资源

公司的品牌影响力品牌劣势分析

工程周边生活配套设施尚不完善

开发本钱高〔占用资金量大〕配套不完善性

心理距离遥远海逸长洲土地价值的判断14时机分析区域整体气氛正在形成，开展潜力巨大整体市场良性天津市的高端市场正在迈向高速开展期区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅差异化市场空间威胁分析区域内新盘上市量巨大，竞争剧烈开发商的整体实力和操作水平明显提高市场竞争剧烈区域外竞争工程增多海逸长洲土地价值的判断15海逸长洲工程竞争力独一无二的景观优势：天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区、128公顷水面适合人居：市内独一无二的中心城区生态、景观居住区16海逸长洲工程战略打造全国最好的都市中的风景区住宅通过工程操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价值观、具有高水平操作经验的管理和专业队伍为融创公司后续开展提供资金、团队和操作经验等方面强力支持，使融创置地跻身于全国一流开发企业丰富公司高端产品的品牌形象17海逸长洲工程战略工程整体销售均价将实现7800元/平方米，平均直接本钱4800元/平米，总本钱5600元/平米。工程总投资额35.5亿元，销售总收入49.5亿元，总利润14亿元，利润率25%。分期？18项目战略规划方案项目定位（整体操作思路）项目综合平衡市场判断建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判断二、工程定位及整体操作思路19〔一〕工程定位1、工程定位的内容2、影响工程定位的重要因素〔二〕工程整体操作思路1、开发理念2、开发节奏二、工程定位及整体操作思路20〔一〕工程定位1、工程定位的内容 工程定位是房地产工程开发前期的核心，工程定位需要确定市场定位与产品定位。市场定位：主要是确定外部市场的需求情况，即工程的目标客户、产品的市场价格、目标客户的产品类型，这是房地产开展商开发工程时所必须面对的问题，也只有明确以上三点，工程定位与设计才能作到有的放矢产品定位：主要是工程自身产品类型与产品要素确实定，是要帮助开发商解决工程开发的核心问题，即符合目标客户需求的产品究竟是什么？并在此根底上帮助开发商明确思想、最终设计出真正符合市场需求的产品211、工程定位的内容市场定位：目标客户定位阶层、收入水平、客户年龄、消费习性通过工程和市场的结合，可以对目标客群有个根本的预期。再通过对这局部目标客群的调研支持产品风格和细节的调整工程价格定位工程均价、分期价格工程价格由工程战略和土地素质决定22目标客户定位23产品定位： 〔1〕包含内容规划理念建筑形式确实定建筑风格景观特点产品序列性配套标准定位产品最大价值的挖掘 〔2〕产品定位描述

1、工程定位的内容242、影响工程定位的重要因素公司战略公司的开展战略对回款速度、利润要求、本钱控制等要求是我们进行工程定位的根本出发点。综合平衡 通过定位到达综合平衡是工程定位的根本目标。 1.价格定位和产品序列性：到达财务指标与销售速度的平衡 2.产品形式：到达本钱、工期与销售速度的平衡 3.产品匹配和开发分期：到达市场容量和销售速度的平衡产品定位的差异化与适度超前25〔二〕工程整体操作思路1、开发理念工程开发理念区域市场选择2、开发节奏重要时间节点竞争工程的差异性分期开发及销售节奏首期位置、开发周期选择26例：海逸长洲工程定位工程定位：都市顶级风景居住区1.都市风景区中的住宅 工程位于外环线以内，友谊路西侧，毗邻梅江和梅江南居住区拥有独一无二的自然资源——梅江风景区。景区用地400公顷，其中水面128公顷，是全国罕见的市内风景区之一2.顶级居住充分挖掘和利用土地优势，超前定位，确定高层加独体别墅的产品构成，强调顶级居住环境和气氛，通过高水准的规划设计，打造全国最好的风景社区27充分挖掘区域水景景观优势，将水景引入到居住区内部，采用高层观景住宅建筑形式，降低建筑密度，为景观争取更多空间；临近风景区地块布置亲水独体别墅，提升工程整体价值。例：海逸长洲产品定位28土地判断N种可行性方案及技术经济指标测算市场调研及预判最佳方案选定N种可行性方案成本测算销售价格预判销售周期预判N种可行性方案利润分析表N种可行性方案资金流量分析表方案设计技术支持市场判断产品构成多方案比照分析流程图29项目战略规划方案项目定位（整体操作思路）项目综合平衡市场判断建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判断三、方案组织30总体规划项目设计任务书景观概念方案与销售部的沟通建筑方案设计详规单体方案与销售部的沟通初步设计景观初步设计售楼处设计方案样板间设计方案扩初成果扩初报建详规报审施工图卖场建筑/景观施工图景观施工图1、方案组织流程简图三、方案组织312、方案组织设计要点〔1〕设计任务书——准确传达工程意图；〔2〕选择适宜的设计合作伙伴；〔3〕在设计过程应不断审视；〔4〕设计过程中应遵循工程定位，挖掘产品内在优势；322、方案组织设计要点〔1〕设计任务书——准确传达工程意图

设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要局部，是传递工程理念及产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实总论——工程地理位置描述、工程宗地现状、工程宗地气象水文地质简述、工程拟定开发概况、设计原那么、主要技术经济指标工程定位——市场状况的分析和判断、工程优劣势分析、工程定位、客户定位等规划设计——设计依据及根底资料、场地概述、总平面布局、交通组织、其它系统布置、景观设计设想、绿化系统建筑篇——设计依据根底资料、设计范围、住宅设计332、方案组织设计要点〔2〕选择适宜的设计合作伙伴良好的设计单位能充分理解工程，结合市场定位，把握产品品质，挖掘产品核心价值，提供符合市场及工程定位的高水平设计方案。良好的设计单位能正确理解反响信息，与甲方及时高效地沟通，在保证产品品质的前提下有效地控制本钱，保证时间节点和图纸质量，并在后期效劳时提供支持。342、方案组织设计要点〔3〕在设计过程中应不断审视随着方案设计的不断深化，我们在关注细节的同时更要不停的审视在设计过程中是否偏离了工程定位以及产品定位、产品序列性等既定原那么在工程设计过程中，由于外界因素的变化，需要随时审视工程定位，及时纠偏，降低工程操作风险〔4〕设计过程中应遵循工程定位，挖掘产品内在优势35例：海逸长洲工程规划理念充分挖掘和利用风景区水体优势，营造具有异域风情、特色鲜明的风景主题居住环境强调顶级居住环境。高层突出观景、视野，别墅强调亲水、自然、私有领地的特点创造一个社区中心，提供开放的聚会、休闲娱乐、商业活动中心场所；并利用中心极具标志性姿态的建筑和景观形成社区地标，提升整个社区气氛在系统的风格下，创造四个具有不同尺度的水体、不同建筑姿态的个性社区，以利于持续开展提供多样化的社区开放空间，加强水体与社区之间的互动性36海逸规划序列变化图12337四、技术实施〔施工图〕项目战略规划方案项目定位（整体操作思路）项目综合平衡市场判断建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判断38方案扩初图纸选择施工图设计单位施工图设计资料桩施工图桩施工招标基础施工图

消防审查报建施工图工程规划许可证施工图审查扩初方案在施工图阶段的深化方案设计公司控制提交修正施工图正式出图修正后期服务阶段方案阶段提交施工图设计流程简图391.施工图设计单位的选取设计资源的实力是实现高水平施工图设计的前提〔资质、技术水平、工程成绩、业界口碑〕良好的效劳意识与水平保证工程设计的顺利进行和后期的技术支持设计资源的专长优势要与工程自身特性相匹配与备选单位的沟通与交流有助于提高判断的准确性四、技术实施〔施工图〕402.施工图设计组织与管理各设计方之间的配合与衔接影响产品的品质组织设计单位之间深入、持续地沟通与交流，准确传达信息与思路，保证工程的延续性方案与施工图设计单位之间的紧密搭接保证方案的延续性分项施工图设计单位之间的沟通保证施工图设计的整体性专项施工图设计单位之间的协调工作保证工程的整体性重视信息的收集与应用关注政策走向，及时采取应对措施，保证工程的顺利推进关注新技术、新产品的应用，提高工程的科技含量，增加工程附加值四、技术实施〔施工图〕413.施工图设计阶段的控制要素严格控制出图时间根据工程进度方案，对设计周期进行分解，形成细化的内部设计时间表与设计单位深入沟通，及时提供设计资料，做好技术交底工作与相关部门紧密配合，增强可控时间的把握能力，提高内部工作效率把握施工图设计水平做好方案与施工图设计单位的衔接，保证设计意图的传递加强对细节的关注，保证方案外檐的整体效果优化各专业之间的配合，保证使用功能的合理性合理控制本钱选取合理的结构方案，加强关键经济指标的控制，合理降低土建本钱合理选择建材产品，实现本钱、功能与效果的平衡结合后期运营，优化设备选用方案，合理控制综合本钱四、技术实施〔施工图〕42项目战略规划方案项目定位（整体操作思路）项目综合平衡市场判断建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判断五、后期支持43对销售工作的支持与销售部门保持深入、持续的沟通与交流，将工程核心优势进行传达，准确传递工程设计思路，为销售工作提供专业技术支持结合客户需求，合理调整产品设计，提供满意产品2.对现场施工的支持组织设计单位做好现场效劳，提供充分的技术支持跟踪现场施工进度，及时解决过程中出现的问题3.对开发报件工作的支持配合开发部工作，协调解决报件过程中出现的技术问题，合理躲避政策与标准的限制五、后期支持44第二局部

开发部前期及配套工作流程45目录一、开发部前期工作流程二、开发部配套工作流程附图：开发部前期及配套工作流程图46〔一〕委托设计院做建设工程的修建性详细规划【办理单位】规划设计研究院【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的电子文件【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商【取得材料】?工程修建性详细规划?〔二〕规划方案的报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】1、规划设计方案〔含总平面方案〕申报表2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见书。3、规划设计方案〔包括规划设计说明、现状地形图等〕2份，电子文件1份【取得材料】规划方案审定通知书【备注】规划局建管处审定后，召开公示会，面积超过40000平方米的还需报市政府审批一、开发部前期工作流程47〔三〕市政工程方案报审【办理单位】规划局市政处【所需材料】1、市政工程规划设计方案申报表。2、市政工程规划设计要求审定通知书。3、规划设计方案2份〔含说明、图纸、电子文件；图纸包括现状管线及拟建管线方案〕4、相关协议及配套证明。5、大型市政根底设施需提交环境影响报告书。6、市政工程通过公路、河道、铁路等设施的，需提交有关部门审批意见；通过单位土地的，提交与相关单位签定的协议。【取得材料】市政工程规划设计方案审定通知书48〔四〕规划设计成果报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】根据?规划设计方案修改通知书?要求提交规划设计方案〔含审定的市政规划设计方案〕10份，电子文件1份。【取得材料】?工程规划成果?2本【备注】行政许可法后，规划设计方案报审和成果报审合并，等于报审2次规划设计方案。49〔五〕办理工程建设投资方案【办理单位】市建委房地产处【所需材料】1、申请年度投资方案的报告2、土地出让协议/国有土地使用证3、规划成果通知书/规划详图4、银行出具的建设单位存款证明，且存款额不得低于年度方案建设面积投资的35%5、供热及大配套证明6、网上录入工程情况【取得材料】?工程建设年度投资方案?【备注】银行出具投资额证明的公式：所报建筑面积×2000元×35%50〔六〕大配套证明【办理单位】市配套办【所需材料】1、土地出让协议〔1份复印件〕2、规划总平面图〔1份〕【所需费用】大配套交费标准：商品房：165元/平方米，其中危改方案为115/平方米；公建210—280元/平方米。空白地：185元/平方米【取得材料】大配套协议/大配套证明【备注】大配套首期付款20%，面积较大的可协商先交纳12%〔七〕小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】1、投资方案2、土地出让协议及土地证3、书面申请4、规划总平图【所需费用】70元/平米按照投资方案上的面积一次性付清【取得材料】小配套证明51〔八〕规划方案阶段的供热证明【办理单位】市供热办【所需材料】1、用热申请2、投资方案3、总平面图【取得材料】规划方案阶段供热证明〔九〕教育证明【办理单位】区教育局开证明，市教育局审批【所需材料】1、投资方案〔2份，复印件〕2、总平面图〔2份，复印件〕3、小配套交费收据(2份，复印件)4、小配套办公室批示〔原件〕【取得材料】教育证明52〔十〕办理工程土地确权【办理单位】各区地籍处【所需材料】1、工程投资方案2、土地协议书及付齐全款的发票复印件3、

测绘院出具的工程地籍图4、

核定用地图5、

工程规划要点6、

带有规划建筑物的1/500现状地形图3份【取得材料】带有红线标注用地范围的1：500地形图【备注】以上是在办理完国有土地使用证之后再办理确权所需的材料。53〔十一〕国有土地使用证【办理单位】各区地籍处【所需材料】1、测绘院出具的地籍图2份，2、土地出让合同/双方土地协议/已付款的发票复印件3、投资方案4、规划局出具三项款项已经交齐的证明5、委托人代理申请书，委托书委托人身份证复印件6、界址表7、土地登记法人代表身份复印件8、用地规划许可证【所需费用】1000平米以下：1000元/证超过1000平米局部，0.09元/平米【取得材料】?国有土地使用证?54〔十二〕报审工程建筑设计方案

【办理单位】规划局建管处【所需材料】1.

设计方案申报表2.

1/500现势地形图2份3.出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见书。4.

编制修建性详细规划或总平面方案的，需提交审定的规划设计方案或平面方案。5.投资方案〔限于国家或市政府规定需要立项的工程工程〕6.

有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案〔含建筑效国、总平面、各层平面、立面、剖面图等〕，重要工程需提交模型。【取得材料】?工程建筑设计方案??建筑设计方案审定通知书?55〔十三〕报审消防证明1、进件受理【办理单位】市消防局【所需材料】1、投资方案2、消防审批申请表3、消防专篇4、建筑平、立、剖面图及设备专业图纸【取得材料】工程消防审核受理通知书2、图纸审查【取得材料】工程消防证明【备注】在进件受理阶段，如果图纸等不齐在5日内退出所有件，不予以受理消防审批56〔十四〕报审人防证明1、准备阶段【办理单位】市人防工程办公室【所需材料】1、结合民用建筑修建防空地下室申请表；2、工程投资方案；3、规划总平图；4、地上平面图、剖面图；5、用地内人防情况〔假设没有可不提供〕【取得材料】结合民用建筑修建防空地下室设计意见书2、报审阶段【办理单位】市人防工程办公室【所需材料】1、结合民用建筑修建防空地下室设计意见书；2、人防图纸3套以及人防图电子文件【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米以及人防监督费【取得材料】人防证明【备注】审定后需办理人防监督。不实施人防建设的，交纳异地建设费〔经济适用房，危改，1000元/平米，多层、高层人防建筑面积为首层投影面积，不建人防的，交纳异地建设费：五级以上2000元/平方米，六B级600元/平方米。公建工程需建设人防面积为总建筑面积的5%〕57〔十五〕规划许可证阶段供热证明【办理单位】市供热办【所需材料】1、方案2、总平面图3、方案阶段证明4、供热协议书【所需费用】外网92元/平米，内网25元/平米【取得材料】?规划许可证阶段供热证明?【备注】供热协议书与必须市供热办签订，不得再与热力公司签订。1、建筑面积大于5万平米，签订供热协议书时首付比例30%，建筑面积小于5万平米，签订供热协议书时首付比例50%2、原收费标准〔外网〕：锅炉房供热：住宅92元；公建130元热电厂供热：住宅80元；公建130元58〔十六〕报批建设工程规划许可证【办理单位】规划局建管处【所需材料】1、建设工程规划许可证申请表2、本年度施工工程投资方案批准文件3、具有相应资质单位设计的施工图〔建筑局部，一式3份及电子文本〕4、建筑设计方案审定通知书中要求提供的有关文件5、消防、配套、环保、人防、地名部门的批准文件6、涉及绿化、建设、文化、文物、国家平安、电力、市政、交通、水利、防震等法律7、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书8、土地权属证书或者证明文件

【取得材料】?建筑工程规划许可证??审查通知书?施工图加盖规划局章59〔十七〕委托测绘院放线，出具放线报告【办理单位】天津市测绘院【所需材料】1、投资方案2、规划局批准的工程总平图及首层平面3、总平图电子文件4、工程规划许可证5、开工证【取得材料】?放线报告?60〔十八〕区规划处现场验线，审核验线报告【办理单位】区规划处证监科【所需材料】1、建设工程规划定位查验申请表2、建设工程规划许可证〔含部位证〕及其附图的原件3、法人代表身份证明及身份证复印件4、委托代理的，还应提供委托书和受委托人的身份证明5、建设工程规划定位测量技术报告6套6、批准的建筑施工图 【取得材料】验线记录【备注】根据现场施工的工程进度，分为四个阶段：1、规划定位查验2、垫层墨线复验3、零米查验4、建设工程规划验收61〔十九〕办理工程地名手续【办理单位】区地名办【所需材料】1、方案〔2份〕2、1：500总平面〔5份〕规划局批复的3、建设用地规划许可证4、效果图【所需费用】地名标志费：0.7元/平方米，公告费4000元【取得材料】?地名使用证?【备注】地名费用包含在小配套费中〔二十〕工程报建【办理单位】建交中心【所需材料】投资方案，工程报建表〔7份盖章〕【取得材料】返回6份报建表〔加盖公章后〕62〔二十一〕施工图设计招投标【办理单位】建交中心招标办【所需材料】1、报建表2、规划成果3、营业执照副本及法人代码4、设计招投标申请表5、委托设计协议6、建设工程招标单位登记表7、设计招标备案登记表8、设计招标备案书【所需费用】此件办结后，需交纳相关招标效劳费〔总投资额的万分之五，其中建设单位交纳60％，设计单位交纳40％〕【取得材料】设计中标通知书、设计招标备案书63〔二十二〕审查施工图设计合同【办理单位】建交中心合同办【所需材料】1、施工图设计及地质勘察合同〔附勘察总平图，5份〕2、报建表3、

设计中标通知书4、设计招标备案书【所需费用】此件需交纳合同鉴定审查费〔合同造价的千分之一，建设与设计单位各一半〕【取得材料】返回各4本合同，合同审核单64〔二十三〕办理施工图审查【办理单位】建交中心施工图审查办公室【所需材料】1、

方案2、

规划许可证〔附总平图〕3、

消防及人防证明4、

设计中标通知书5、

设计合同，勘察合同及发票〔已付款90％〕6、

地质勘察报告7、

全套施工图及计算书8、

新材料、新工艺的使用情况9、

初设审查批准书【所需费用】审查修改完毕后，需交纳施工图审查费。收费标准：住宅：1-9层1.7元，10-20层2元，20层以上2-2.4元；地下和公建2.4-4元〔具体视结构、高度决定〕【取得材料】施工图审查批准意见书【备注】公建工程需办理初设审查65〔二十四〕公建工程初设批复【办理单位】建委设计处【所需材料】1、申请初设审查报告；2、年度投资方案；3、初设图纸〔三套〕【取得材料】工程初步设计批复【备注】公建总投资额超过5000万，必须进行初设审查召开涉及规划、交管、卫生、环保及各项专业配套部门的审查会，假设有问题，那么退件修改，另行报批〔二十五〕监理招投标【办理单位】建交中心招标站【所需材料】1、营业执照；2、授权委托书；3、投资方案；4、报建表；5、规划许可证；6、设计中标书【所需费用】中标价的万分之二【取得材料】监理中标通知书66〔二十六〕施工招投标【办理单位】建交中心招标站【所需材料】1、营业执照2、授权委托书3、投资方案4、报建表5、规划许可证6、设计中标书7、施工图审查批准书

【所需费用】中标价的千分之1.1【取得材料】施工中标通知书【备注】施工图审查批准书下发后20日内方可开标67〔二十七〕监理、施工合同审查【办理单位】建交中心合同办【所需材料】1、报建表2、监理、施工合同3、监理中标通知书、施工中标通知书4、企业或银行保函

【所需费用】施工：〔住宅〕中标价的万分之2.1〔公建〕中标价的万分之三【取得材料】经鉴证的监理合同、施工合同【备注】1、合同标准填写，取费合理2、施工方需办理企业保函、保险、定额费68〔二十八〕质量监督

【办理单位】建交中心【所需材料】1、天津市建设工程质量监督登记表2、报建表3、投资方案4、施工中标书5、鉴证的施工合同6、鉴证的勘察合同7、鉴证的监理合同8、施工图审查批准书9、梯购货及安装合同【所需费用】中标价的千分之一【取得材料】天津市建设工程质量监督登记批准表69〔二十九〕新材料，新工艺批文及墙改费的交纳【办理单位】市墙改办【所需材料】1、投资方案2、报建表3、设计中标通知书、4、设计审查通知书【所需费用】砖混：8元/平方米；框架：填充物为粘土制品2.4元/平米【取得材料】墙改证明70〔三十〕水泥基金【办理单位】市墙改办【所需材料】施工中标通知书、施工合同、建设工程规划许可证【所需费用】框架结构0.9元/平方米；钢结构0.72元/平方米；其它1.2元/平方米【取得材料】水泥基金证明【备注】散装水泥用量到达水泥用量的70%，退交付水泥基金的70%；超过70%的，到达百分之多少退百分之多少，不到70%的不退款。71〔三十一〕办理平安备案【办理单位】建交中心平安检查站【所需材料】填写平安备案申报表、提交现场平安措施细那么【取得材料】平安备案批准表【备注】接件后，7日内现场查验；不符合规定退件整改，再进行复验〔三十二〕办理工程资格认证书【办理单位】：建委施工处【所需材料】：1、投资方案2、法人委托书3、申请表【取得材料】：工程资格认证书72〔三十三〕办理施工许可证【办理单位】建交中心【所需材料】1、

工程立项批准文件或方案〔复印件〕2、

工程工程报建登记表〔原件〕3、

建设工程规划许可证〔复印件〕4、

工程质量监督和监理申请表〔原件〕5、

新型墙体材料开发改革费〔原件〕6、

施工中标通知书〔原件〕7、

勘察、设计合同〔副本原件〕8、施工合同〔副本原件〕9、

建筑工程施工图设计文件审查批准书〔复印件〕10、天津市工程工程建设管理机构资格认证书〔复印件〕11、建筑工程施工许可证申请表〔原件〕12、工程资格认证书【取得材料】?施工许可证?【备注】需填报收件明细，并保证齐全、真实性〔原有的水泥基金、墙改费可以延迟交付〕73〔三十四〕住宅准许使用证【办理单位】建委房地产处【所需材料】1、

房地产开发企业资质证书2、

年度投资方案3、

土地使用权证书4、地名管理部门批准的地名文件5、工程竣工验收报告6、建设工程规划验收合格及附图7、配套管理部门出具的工程具备供水，雨排水，供气，供电，道路，路灯等配套条件的证明，供热单位出具的工程具备供热条件的证明8、区配套管理部门出具的工程具备非营业性公建配套条件的证明。

【取得材料】新建工程配套工程实施及申请交付使用备案汇总表〔简称准许使用方案〕【备注】需填报收件明细，并保证齐全、真实性74〔三十五〕办理前置面积测算手续【办理部门】市产权处〔三楼〕测绘队；【所需材料】1、地名办证书及附图；〔复印件1份〕2、市建委审图批准书；〔复印件1份〕3、加盖审图章的建筑图1套及电子文件；【所需费用】住宅：1.36元/㎡非住宅：2元/㎡【取得材料】前置面积计算成果表【备注】如图纸变更，必须经市建委重新审图并加盖审图章75〔三十六〕销售许可证【办理部门】市产权处〔四楼〕商品房科和工程所在区产权处；【所需材料】1、天津市商品房销售许可证申请书；2、营业执照；3、资质证书；4、国有土地使用证?〔或?建设用地规划许可证?〕5、

商品房建设投资方案；6、建设工程规划许可证?；7、建设工程施工许可证?；8、

公共根底设施配套证明；9、

地名办证书及附图；10、已备案的物业管理方案或已签订的前期物业管理合同11、根底工程形象部位到达正负零〔2004年9月1日后取消，但房管局未落实〕及图像文件〔商品房科现场拍照〕；7612、

商品房销售登记表；包括：〔1〕施工进度和竣工交付日期的说明〔2〕商品房销售方案13、

?面积计算成果表?14、

工程总平面图15、

商品房网上销售数据录入合格证明〔商品房科出具〕【取得材料】销售许可证【备注】〔1〕上述所需资料2-9中准备两套复印件；〔2〕其中1、11、13需两套原件；〔3〕10和12需原件及复印件各一份；〔4〕所有开发商提供的原件及复印件均需加盖公章。77〔三十七〕办理登记面积测算手续

【办理部门】市产权处〔三楼〕测绘队；【所需材料】1、地名办证书及附图；〔复印件1份〕2、市建委竣工验收备案通知书；〔复印件1份〕3、加盖竣工章的竣工图；〔1套〕【所需费用】与前置面积补齐【取得材料】产权登记面积计算成果表78〔三十八〕办理涉外工程销售申请手续【办理部门】市涉外建设工程国家平安事项审查办公室；【所需材料】1、工商营业执照；〔复印件1份〕2、投资方案；〔复印件1份〕3、建设工程规划许可证；〔复印件1份〕4、建设用地规划许可证；〔复印件1份〕5、规划总平图；〔1份〕6、1：2000地形图〔1份〕7、各楼层平面图8、效果图【取得材料】涉外建设工程批复意见【备注】距离政府部门一公里范围内的建设工程不予批复。79〔三十九〕新建房屋初始登记手续【办理部门】各区产权处【所需材料】1、申请登记表；〔原件〕2、建设工程规划许可证；〔原件〕3、房屋测绘成果；〔原件〕4、抵押贷款情况；〔原件〕5、申请人身份证明或法人资格证明；〔复印件〕6、房屋建设方案批准文件；〔复印件〕7、土地使用证件；〔复印件〕8、竣工验收合格证件；〔复印件〕9、地名、门牌批准通知书；〔复印件〕10、工程决算报告〔非住宅〕；〔复印件〕【取得材料】产权证【所需费用】登记费：住房80元/套；非住房按工程造价2‰收取；手续费：住房：3元/㎡；非住房：9元/㎡；产权证工本费：10元/本【备注】属于商品房的提供销售明细80〔四十〕临时水工程工作流程1、用水申请【办理部门】天津市供水管理处【所需材料】1、规划总平面图；2、工程投资方案；3、临时水用水申请书；4、工程规划许可证；5、保证书；6、二次供水说明【取得材料】临时水用水申请2、办理节水指标.【办理部门】节水办【所需材料】1、临时用水指标申请；2、工程投资方案；3、建筑施工临时用水协议书；4、规划建筑总平面图；5、桩位图【所需费用】投资方案面积X0.5〔用水指标〕X1.50元〔节水押金〕【取得材料】建筑施工临时用水协议书〔节水指标〕【备注】超标处分813、自来水集团进件【办理部门】自来水营业厅.【所需材料】1、临时水用水申请书；2、规划总平面图；3、工程投资方案；4、保证书；5、建设工程规划许可证【所需费用】150.00元/申请表〔测估费〕4、现场勘察.【办理部门】自来水公司供水部5、确定临水方案〔会签〕【办理部门】自来水公司供水部【取得材料】临水供水方案【备注】此步会签，如需破路的须办理破路手续；根据临水方案编制预算，下发收费通知，交纳相关费用，签订所用协议。6.转入所属区站施工，转表单，接入临时水【办理部门】工程所在地所属区站.82〔四十一〕办理临时电工作流程1、用电申请受理【办理部门】电力客服中心【所需材料】〔1〕申请表〔2〕工程投资方案〔3〕1:500总平图(3张)〔4〕报盘(所需用电设备明细)2、

下达交费通知单【办理部门】电力客服中心【费用】10%正式电费用【收费标准】多层83元/M2；高层92元/M2833、现场勘察【办理部门】区供电局4、确定供电方式【办理部门】电力客服中心/业务管理科5、供电方式审核【办理部门】电力客服中心/业务管理科6、制定供电方案【办理部门】区供电局报装科7、方案审批【办理部门】电力客服中心8、?供电通知书?【办理部门】电力客服中心【备注】由电力局编制、审核，发放9、如需破路,办理路由回复【办理部门】市规划局【所需材料】电力发放的供电方案【备注】详见路由，办理程序10、外部工程初步设计；外部工程施工设计【办理部门】区供电局/报装科8411、外部工程设计\施工审核【办理部门】:电力客服中心12、概算编制【办理部门】：区供电局13、概算审核【办理部门】：电力客服中心14、概算复核【办理部门】：电力客服中心15、确定应收费用【办理部门】：电力客服中心16、发放外部供电工程交费通知书及变台费交费通知书【办理部门】：区供电局【费用】：根据概算确定17、用户交费18、收费审核【办理部门】：区供电局8519、资金划拨【办理部门】：区供电局20、下达工程实施工单【办理部门】：区供电局【办件时间】：交费到帐后当日21、外部工程管理招投标登记、备案【办理部门】：施工单位22、现场临电施工【办理部门】：施工单位【施工内容】：搭变台、安装变压器、带电搭火【施工时间】：视施工量，一般2-3天【费用】：带电搭火费8460元/台23、下达竣工报告【办理部门】：施工单位24、竣工报告审核，现场验收【办理部门】：区供电局25、下达交费通知【办理部门】：电力客服中心【费用】：40%正式电费用，以方案面积为准8626、确定计费方式，签定供用电合同，计量派工【办理部门】：区供电局27、变压器检测【办理部门】区供电局认可指定的检测单位【费用】3000－5000/台28、领取计量装置【办理部门】区供电局、施工单位【费用】表箱，电表，CT，二次线购置及安装29、装表送电【办理部门】区供电局30、计量回单【办理部门】区供电局31、电费确认【办理部门】：区供电局32、资产入帐33、归档87二、开发部配套工作流程

〔一〕自来水正式水工作流程1、正式进件【办理部门】自来水公司营业厅进件【所需材料】1、自来水新装申请表.2、工程投资方案.3、工程准许使用方案.4、建设工程规划许可证.5、消防证明6、1：500带坐标和方格网的地形图和总平图、光盘7、给排水施工图〔给水系统图、高层泵房图、给排水设计说明〕8、火专篇或消防设计说明9、配套证明10、临时水水费收据〔上月水费复印件〕11、二次供水委托【所需费用】150.00元/进件表〔测估费〕882.现场勘察.【办理部门】自来水公司供水部、自来水设计院3.自来水设计院提出供水方案【办理部门】自来水设计院【备注】经与建设单位协商可上会讨论4.初步供水方案上每周例会讨论【办理部门】自来水设计院、自来水公司供水部【备注】假设初步方案未通过，要经过重新调整于下周再上会5.正式设计【办理部门】自来水设计院【所需材料】建筑给水设计意图、日用水量、消防要求、水表数量及泵房的设置等【所需费用】设计费.〔按额外自来水工程总造价的3%-5%记取〕【取得材料】自来水施工图【备注】自来水工程按建筑面积交费，工程范围是由市政管线至建筑楼门前的水表井，表井后的工程不包括在内896、设计完成转交自来水公司进行招标【办理部门】自来水公司、市配套办公室7、自来水公司供水部组织设计交底会.由自来水设计院、自来水公司供水部、市配套办所属监理公司、所在自来水区站、建设单位和施工单位共同参加【办理部门】自来水公司供水部【取得材料】自来水工程可以施工【备注】具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度而定8.自来水工程施工单位进场施工【办理部门】工程所在地所属自来水区站9．一户一表及户外表安装10．区站验收11．消防验收12．通水90〔二〕市配套办进件〔主要针对收费〕1、进件【办理部门】市公用根底设施配套办公室.【所需材料】1、配套工程新建申请表.2、工程投资方案3、

建设工程规划许可证4、

规划建筑总平面图5、

建筑施工图6、

给排水施工图7、

4、5、6项的电子文件8、

大配套证明9、

建筑工程施工许可证2.审核建设单位所报的建筑面积.【办理部门】市配套办3.双方确认建筑面积，按规定办理交费手续，交费后转施工单.【办理部门】市配套办.【所需费用】按有关规定以危改17.00元/平米、安居〔经济房〕21.00元/平米、商品房25.00元/平米、商业28.00元/平米不等记取.91〔三〕办理正式电工作流程1、用电申请受理【办件部门】：电力客服中心【所需材料】：1、申请表2、报盘〔住宅工程公建、户说明细〕3、投资方案4、工程规划许可证〔原件/复印件〕5、销售许可证〔原件/复印件〕6、新建工程配套工程实施及申请交付使用备案汇总表〔原件/复印件〕7、1：500总平图〔3张〕及AUTOCAD磁盘〔1张〕8、不同楼型首层及标准层电气平面图及AUTOCAD磁盘9、楼内配套电系统图及AUTOCAD磁盘10、小区综合管网图922、面积审核【办理部门】：客服中心3、确定供电方式【办理部门】：客服中心【备注】需配合工作人员进行现场勘察4、供电方式审核【办理部门】：客服中心5、制定供电方案【办理部门】：区供电局【备注】需配合工作人员进行现场勘察6、方案审批【办理部门】：客服中心7、?住宅配套供电通知书?及?内部工程通知书?【办理部门】：客服中心【备注】客服中心编制、审核、发放938、假设需破路，办理路由【办理部门】:市规划局【所需材料】:电力发放的供电方案【备注】详见路由，办理程序9、委托设计【办理部门】：电力设计院10、外部工程初步设计【办理部门】：客服中心、电力设计院【备注】客服中心审核11、外部工程施工设计【办理部门】：客服中心、电力设计院【备注】客服中心审核及内部工程设计审核，确定计量方案12、概算编制【办理部门】：区供电局13、概算审核【办理部门】：客服中心9414、概算复核【办理部门】：客服中心15、确定应收费用【办理部门】：区供电局16、应收费用审核【办理部门】：客服中心17、发放?交费通知单?【办理部门】：客服中心【所需费用】：1、40%正式电费用2、户表、公建表计费标准：〔含300度电费〕磁卡表机械表5-10A617.68元/块20A777.68元/块607.48元/块30A848.2元/块643元/块40A918.2元/块674元/块9518、内部工程登记备案【办理部门】：客服中心19、收费审核【办理部门】：客服中心20、用户交费【办理部门】：客服中心21、资金划拨【办理部门】：客服中心22、下达工程实施工单【办理部门】：客服中心23、传递公建低压申请信息【办理部门】：区供电局24、工程招投标登记、备案【办理部门】：施工单位25、工程实施〔外部工程管理、内部工程管理〕【办理部门】：施工单位26、下达交费通知单【办理部门】：客服中心【所需费用】：10%正式电费用9627、记费方式【办理部门】：区供电局28、签定供用电合同【办理部门】：区供电局29、外线接火送电【办理部门】：施工单位30、计量派工【办理部门】：区供电局31、领取计量装置【办理部门】：区供电局32、户表验收，户表安装【办理部门】：区供电局民用电公司33、装表送电【办理部门】：区供电局34、计量回单【办理部门】：区供电局35、电费确认【办理部门】：区供电局36、资产入帐【办理部门】：区供电局37、归档【办理部门】：区供电局97〔四〕办理燃气工作流程1、进件：【办理部门】市公用根底设施配套办公室【所需材料】〔1〕填写新建工程申请表〔2〕工程投资方案〔3〕准许使用方案〔4〕建设工程规划许可证〔5〕建设工程施工许可证〔6〕大配套证明〔7〕建筑总平面图〔8〕建筑施工图〔9〕

水、暖、电施工图〔10〕7、8、9项的电子文件〔11〕1：500地形图〔12〕消防证明〔13〕经办的身份证复印件982、审核建筑面积：【办理部门】市公用根底设施配套办公室3、查勘现场【办理部门】市公用根底设施配套办公室4、确认建筑面积、交费〔包括气源开展基金〕【办理部门】市公用根底设施配套办公室、燃气集团市场开发部【所需费用】燃气工程费按建筑面积记取，其中工程费28.00元/平米；气源开展基金10.…20元/平米；燃气表〔普通〕160元/块【备注】交款额度经申请、协商，可以在不交齐的情况下进行招标及施工，但不能低于80%，交款后由配套办将件转至燃气设计院，进行设计。995、燃气工程设计【办理部门】天津市燃气设计院【取得资料】燃气工程施工图【备注】：与设计人员就设计问题进行优化方案的探讨6、招投标，确定施工单位【办理部门】市公用根底设施配套办公室【备注】通过招投标，确定施工单位如在500户以内，可在市场开发部办理7、设计交底【办理部门】市公用根底设施配套办公室〔组织牵头〕、建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、所属区所【备注】设计交底后即可以施工，具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度来定。8、燃气施工单位进场施工【办理部门】施工单位、所属区所1009、带气令【办理部门】燃气集团市场开发部、燃气公司质检科、区所、市公用工程建设监理公司【所需材料】燃气工程竣工资料【取得资料】带气置换单【备注】施工单位竣工资料——市公用工程建设监理公司〔监理签字〕——区所质检员签字——燃气公司质检科——市场开发部——带气置换单——燃气公司质检科——区所——施工单位〔带气令前必须交齐所有费用〕10、带气置换【办理部门】区所、施工单位【所需材料】带气置换单、竣工平面图【所需费用】气损费〔如停上一级的煤气调压站，一个站需6000元〕【取得资料】带气置换反响单10111、点火令