重庆棕榈泉项目商业发展策略建议课件

October

10,2008重庆索斯不动产代理有限公司重庆棕榈泉项目商业发展策略建议October1撰稿思路了解定性剖析建议撰稿思路了解定性剖析建议了解定性剖析建议了解定性剖析建议

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。社区商业索斯商业研究了解社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型索斯商业研究了解外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体典型外向型社区商业业态组合规划索斯商业研究了解典型外向型社区商业业态组合规划索斯商业研究了解典型中间型社区商业业态组合规划索斯商业研究了解典型中间型社区商业业态组合规划索斯商业研究了解典型内向型社区商业业态组合规划索斯商业研究了解典型内向型社区商业业态组合规划索斯商业研究了解社区商业业态组合原则

超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则：

社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。了解索斯商业研究社区商业业态组合原则超市、餐饮、便利店、服务配套、美容定性剖析建议了解定性剖析建议了解定性项目总占地1200亩，其中生态公园占地240亩总建筑面积约80万㎡，主要形态为小高层、别墅等为主项目紧邻金开大道，为主要区域交通要道，西临五星级戴斯酒店，南接协信TOWN、金科天湖美镇等诸多高端住区项目，是未来第三新区的核心地段。本项目在交通非常便捷，有多条公交线路抵达临近市区因此交通对本项目商业的成功运营是一个重要的支撑因素。会所三期商业规划商业车流动线车流动线会所以独立形式存在；三期商业以底商形式存在；未建商业已报规，可定制。项目商业总面积约2.5万平，其中会所面积约1万平，三期社区商业约5000平，未建规划商业约1万平定性项目总占地1200亩，其中生态公园占地240亩项目紧邻区域总体城市定位重庆市重庆是我国直辖市之一，国家级历史文化名城，西部地区重要的中心城市和长江上游的经济中心。北部新区北部新区是重庆重点高新技术产业区，重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业，同时大量高端住宅物业聚集于此。规划性质以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区用地规模规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，占总用地的67.15%人口规模规划人口规模为65万人金兴大道金开大道金渝在大道金州大道金山大道金海大道本案铁路：渝怀铁路，江北客站位于龙头寺货运集散点：寸滩港货运交通转换点：金山立交航空：机场轻轨：轨道三号线、四号线、六号线和环线公路：金系列道路高速公路：可通过四条高速公路连接四川、贵州、广西、湖南、上海等全国各地公共交通：已开通20条公交线路三号线六号线四号线环线定性本案区域总体城市定位重庆市重庆是我国直辖市之一，国家级历史文化名项目周边目前的居住人口为62070人，未来两年将达113328人，到2012年将达到175979人以上。其中中高端消费群体占据70%以上。2.项目所处北部新区政府机关在未来两年的时间里工作人员的数量将达到1万人以上。3.项目所处北部新区写字楼在未来两年的时间里从业人员的数量将达到5万人以上。本案项目名称总面积主流业态租售模式经营情况金科十二坊约2万平中高端餐饮租赁为主良好水晶郦城约3万平社区综合配套租赁为主良好爱琴大道约1.5万平社区综合配套销售为主一般加州美食街约3.5万平中档特色餐饮销售为主良好汽博中心约30万平汽车用品及销售市场租赁为主良好西部建材城约85万平建材专业市场销售为主差太平洋奥特莱斯约8万平名品折扣店租赁为主才开业由于目前区域社区及企业入住率还不高，致使区域人口数量较少，所以区域商业目前主要以社区配套商业为主，辅以服务全市的特色专业市场。其经营状况皆处于商业培育期，经营效果普遍不理想，但随着各种市政配套设施的不断完善，区域社区入住人口和进驻的企业数量也将不断增加，这都将支撑区域商业的快速发展。定性项目周边目前的居住人口为62070人，未来两年将达11332第三新区及保税港区成立的影响天津滨海新区至2006年7月被批准成为中国第二新区后，其社会消费品零售总额以每年平均28%（高于全市近4%）的增幅高速增长，而其房价更是以34%（高于全市近10%）的增幅飞速增长，并且区域人口(固定+流动)也已24%的增幅块速增长。

这说明一个全国性的新型开发区在政策宣布后的前5年间将是区域高速发展的时期，其间由于新政的影响将使得政府对新区投入不断加大，各种配套不断完善，而且会吸引越来越多的外来投资者进入，而这部分人群大多为具有较强消费实力的中高端客户，从而拉动了区域房价及商业消费市场的迅速扩大和快速增长。

因此北部新区如被宣布成为中国第三新区及保税区，将带来区域经济、房产、商业、商务市场的高速发展，未来3-5年内整个区域的房地产及商业市场将迎来新的发展高潮，预计其平均年增长率将超过20%，投资潜力巨大定性第三新区及保税港区成立的影响天津滨海新区至2006年7月被批项目SWOT分析优势（S）劣势（W）地处北部新区中心区域，周边为高端消费群体的居住聚集地;紧邻交通干道，交通较为便利；项目自身体量不大，且合作形式可以多样化；项目主体商业大部为小区内商业，受管理及展示的影响，预计主要服务群体为社区内常住居民。受规划影响，商业分为三块，难以形成联动和规模效应。机会（O）威胁（T）房地产市场的进一步发展，将带动其它区域的人口在本区域聚集；北部新区成为第三新区的可能性极高，势必将带来大量中高端收入群。项目周边同类型商业项目众多，对客户资源的争夺尤为激烈。项目SWOT分析优势（S）劣势（W）地处北部新区中心区索斯观点1结合项目实际情况，可认定本项目商业为

中间型社区商业索斯观点1结合项目实际情况，可认定本项目商业为剖析建议了解定性剖析建议了解定性典型案例：星河湾

星河湾位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸的大型高尚住宅社区，占地面积80公顷，建筑面积120万平方米，容积率1.5，商业面积约60000多㎡。商业属性为中间型，主要分布形式为入口街铺型，与高尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象较好。并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置。另外拥有一家白金五星级酒店是其配套商业最突出的特色，其总经营面积约7万平。服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。剖析索斯商业研究典型案例：星河湾星河湾位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸剖析索斯商业研究酒店集中商业社区大门会所交通动线剖析索斯商业研究酒店集中商业社区大门会所交通动线典型案例：锦绣香江剖析

锦绣香江是位于广州华南快速干线与迎宾路交界处，森美反斗城对面的大型高尚住宅社区，建筑面积123万平方米，商业面积约48000多㎡。商业属性为中间型，主要分布形式为街铺型，其主力店为新一佳超市，商业整体形象一般。但经营种类较齐全，其分布主要位于新一佳超市两侧。另外拥有一家五星级会所，该会所设计融和海南亚龙湾喜来登酒店豪华大堂与希尔顿酒店精致景观于一体，并备置了行政高尔夫。

服务配套类业态如银行、邮局、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等等均位于超市附近，方便居民日常消费。索斯商业研究典型案例：锦绣香江剖析锦绣香江是位于广州华南快速干线剖析索斯商业研究交通动线交通动线社区配套会所社区大门新一佳超市剖析索斯商业研究交通动线交通动线社区配套会所社区大门新一佳超剖析典型案例：蓝溪谷底

蓝溪谷地是位于距沙坪坝天星桥转盘800米的大型高尚住宅社区，建筑面积58万平方米，总户数4200户，商业面积约17000多㎡。商业属性为中间型，主要分布形式为入口街铺型，其主力店为超市，商业整体形象一般。但经营种类较齐全，其分布主要位于超市两侧及楼上。另在小区公寓楼裙楼内设置面积约4000平米的会所。服务配套类业态如银行、邮局、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。索斯商业研究剖析典型案例：蓝溪谷底蓝溪谷地是位于距沙坪坝天星桥转功能分区豪华会所商业街社区配套设置在以独栋和联排为主的别墅区设置在以花园洋房和小高层为主的低密度住宅区设置在高层和小高层为主的高密度住宅区剖析索斯商业研究功能分区豪华会所商业街社区配套设置在以独栋和联排为主的别墅区铺位面积比中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501㎡以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。剖析索斯商业研究铺位面积比中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱，经完善的社区配套是大盘走向成熟的基础定位精准的特色配套是商业迅速成熟的催化剂恰当的区域配套是走向城市化的必备要素最基本的生活配套升级型生活配套区域配套跟进特色配套带动剖析商业功能对比索斯商业研究完善的社区配套是大盘走向成熟的基础最基本的生活配套升级型生活棕榈泉应首要完善社区配套，其次应结合北部新区的未来发展重点考虑餐饮娱乐和文化休闲等特色配套索斯观点2棕榈泉应首要完善社区配套，其次应结合北部新区的未来发展重点考建议剖析了解定性建议剖析了解定性社区商业各业态的分布特点根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。建议索斯商业研究社区商业各业态的分布特点根据各业态的经营特点，对于位社区商业各业态的位置特点建议索斯商业研究社区商业各业态的位置特点建议索斯商业研究社区商业主要招商策略总体思路：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西连锁快餐中餐特色酒楼美容SPA、休闲足浴品牌商家品牌24小时便利店等建议索斯商业研究社区商业主要招商策略总体思路：建议索斯商业研究建议1会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景封闭经营模式大型高档社区会所半封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求香港阳明山庄半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的高档社区会所半封闭式运营与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛会所经营模式索斯建议由于会所位于小区内部，既要有利于经营又有利于管理，索斯认为最好的经营模式为半封闭经营，同时可考虑接受商户以联营扣点方式承租。建议1会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例俱乐部模建议2SPA足浴盲人按摩美容美发店服饰店社区诊所音像店彩扩店宠物诊所妇女儿童用品花店家居饰品家政服务房屋租售礼品店票务中心便利店水果摊五金店缝纫店修鞋配钥匙早点铺家常菜肉菜市场中西快餐连锁店西饼店烟酒店中小超市干洗店ATM机耗材店小药店基础生活配套升级型生活配套索斯建议由于三期商业全部位于社区内，且均为2层底商，建议以满足生活配套为主，引进主力店新世纪超市或人道美。三期商业业态建议2SPA音像店家政服务礼品店便利店水果摊五金建议3餐饮类特色小吃海鲜自助西式正餐商务餐私房菜中西快餐连锁中式菜系名店娱乐文化类KTV个性酒吧迪吧洗浴桑拿影院杀人游戏俱乐部宗教文化系列运动类休闲类健身俱乐部桌球俱乐部羽毛、网球馆保龄球馆跆拳道武馆MINI高尔夫攀岩滑冰咖啡厅茶艺馆曲艺茶楼艺术酒吧陶吧布坊、绣坊创意坊未建商业业态索斯建议由于未建商业均临主干道，且可以采取定制，考虑周边区域缺乏中高端餐饮及休闲娱乐，可考虑以此业态为发展方向建议3餐饮类特色小吃海鲜自助西式正餐商务餐私房菜项目租售模式租售方式优点缺点整体出售收回投资最为快捷寻找买家非常困难且局限性很强，开发商不得不压低单位销售价格，不利于获取最大利润。只租不售可保持物业的整体形象；有利于整体物业价值的最大化体现，并可进一步对其物业价值进行纵深挖掘，提高投资收益率。开发商需投入大量资金和精力于物业管理上，不能即时回笼大量资金，相比销售可赚取的一次性利润，其资金运作相对缓慢。风险相对较大。先租后售可确保项目按开发商对物业主题、定位、档次、行业租户组合等前期策划付诸实行，能保证物业的整体经营，增强投资者的投资信心，利于物业销售。各种权利相对分散，权限很难划分，进而影响投资者的投资预期，从而在销售过程中产生一定的销售抗性。售后返租可实现快速销售，迅速回笼资金。物业出售后投资者拥有产权，开发商只有对业态经营的建议权，而不能实际操控投资者的经营选择，因而容易造成经营无序化，以至于项目的运作失利。索斯建议整体持有租赁，在经营成功的前提下等待合适的市场时机进行后续销售。建议4项目租售模式租售方式优点缺点整体出售收回投资最为快捷寻附件1：难点及解决之道附件1：难点及解决之道传统观念的投入：

招商——招商是法宝，是解决一切难题的万能钥匙……管理——做点广告，搞点活动，商气就有了……真正需要的投入：调研——调研不仅仅限于区域和竞品，还有目标市场的需求和潜在需求规划——结合市场和地块属性进行定位和规划、产品设计、市场测试、调整招商——寻找目标合作伙伴，达成共识、量身修建，共同打造培育——舍弃部分利润，投入资源、与商家共同面对市场风险运营—