康养地产运营及盈利模式研究

康养地产运营及盈利模式专题研究康养地产概念康养地产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。项目资源市场产业政策自然资源、人文资源老年化市场、房地产市场休闲产业、旅游产业、文化产业、健康产业、养老产业养老政策、旅游政策、金融政策、房地产政策、税收政策等发展阶段目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中

第一阶段

传统养老院形成条件

•老龄化初期运营主体

•政府社会保障

•社会保障水平低

第二阶段

老年公寓•老龄化中期•政府+开发商•政府给予一定支持

第三阶段

老年社区•老龄化加剧•开发商为主•社会保障体系完善康养五大分类模式国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：养生养老模式康疗型养生养老居家式养生养老异地养生养老农家休闲养生养老立体化养生养老康复型养生养老疗养型养生养老“季节性”养生养老“候鸟式”养生养老异地购房养生养老综合性养生养老康疗型养生养老嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体产品特色典型案例用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得区位环境：依山傍水，生态资源良好；务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城康疗型养老住宅的功能体系居住功能学习交流功能针对客户运营主体运营方式功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主。以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服医疗护理功能休闲娱乐功能康疗型养生养老案例链接：台湾长庚养生文化村

用地性质

区位环境产品特色

功能体系

客户

运营主体

运营方式•非居住用地•位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上•集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体•依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨询和医疗服务•银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩的社区活动•完善的社区功能，包括超市、银行、书店等•入住客人：年满60岁的老年人•游客：13岁以上•台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构捐助•出租：分长住与试住体验；•养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁以上人士均可参加•场地出租：提供多功能会议场所，可提供

企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流

等活动使用家居型养生养老在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式产品特色用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取；区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念层面，仅为老年人提供基本的社区服务。养老居住社区医疗、文化娱乐等普通养老服务功能基本社区服务功能

地产大盘针对客户运营主体运营方式典型案例主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。开发商不受用地性质限制，住宅直接销售。绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓家居式养老功能家居型养生养老西城东城孝贤坊案例链接：绿地21世纪孝贤坊用地性质•居住用地

区位环境产品特色

功能体系

客户

运营主体

运营方式•社区建有大面积的中心湖泊及绿化树木群，营造纯天然森林式的居住环境•孝贤坊与其他社区内其他组团互补共生，依托彼此功能配套，塑造不同风格组团，打造以养老为功能特色的城郊新城•考虑老年人的特殊需求，建造无障碍设施•医院，文化馆，餐厅，超市等配套设备齐全•55-65岁年龄段的上海地区高收入且身体健康的群体•绿地集团•住宅直接销售。建造住宅的同时引入了众多老年人必备的配套设施，如同济大学附属医院等，从而自然形成一个市场话运作的养老社区异地养生养老非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强产品特色用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强异地养生养老的功能体系居住功能休闲度假功能投资功能针对客户运营主体运营方式典型案例针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系开发商直接销售大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘异地养生养老分类代表案例典型特征模式点评异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房 是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔