1产品综述1 0版12成本控制

房地产设计阶段的成本控制Costcontrolofrealestatedesignstage研发设计中心2013年目录

Contents三、设计阶段成本控制综述四、概念设计阶段六、施工图设计阶段七、项目后评估体系八、管理措施五、方案设计阶段一、房地产设计阶段成本控制的意义二、成本控制的思路和原则TheideasandprinciplesofcostcontrolKeycontrolnodeThesignificanceofcostcontroTheconceptdesignstageSchemedesignstageconstructiondocumentsdesignphaseManagementmeasuresProjectpostevaluation一、成本控制的意义房地产成本房地产开发企业在城市规划区内土地上通过基础设施建设、房屋建设，进行商品房销售等生产经营活动，以达到盈利的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所耗费资源的货币表现称之为成本。房地产成本控制在保证工程质量的前提下，对营销策划、工程建设等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。房地产成本控制的意义在银根紧缩和房地产市场微利时代，成本控制是各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。设计阶段的成本控制虽然施工阶段发生的成本巨大，但施工阶段形成的成本仅占到开发总成本的20%。而在设计阶段形成的成本则占到开发总成本的70-80%。设计阶段是成本控制的关键阶段。二、成本控制的思路和原则正确的成本观成本、品质、进度的平衡，只有三者平衡才能获得最小的代价付出，即获得最佳的投入产出比。价值等式价值=功能/成本V=F/C五大措施：

功能不变，成本下降

功能大幅提高，成本略有增加

功能提高，成本降低

功能略有减低，成本大幅降低

成本不变，功能提高

核心目标建立基于客户需求的成本规划体系。地产商和设计院应建立基于客户细分成本规划体系和专业平台，提升产品竞争力，进而提升整体运营力。思路成本不是省出来的，而是与客户感知、产品精细定位、精细决策，专业能力密切相关事中控制增加控制的效率,及反馈的及时性。成本COST进度schedule品质Quality开发建设全过程与设计有关的点市调报告产品定位概念方案-----------------------------预测成本户型设计建筑形象设计报批方案-----------------------------预估成本方案深化施工图-------------------------------目标成本室内设计施工图景观施工图施工阶段的后期服务竣工验收效果评估客户反馈品牌地产策划品牌产品推广产品销售三、设计阶段成本控制综述规划方案阶段通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果为75%-80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低。设计深化到施工图阶段通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制效果约为15%-20%。施工图设计结束至施工阶段通过对施工方案的比较，本阶段投资控制的效果为5%，控制投资阻力较大，控制成本较高。三、设计阶段成本控制综述三、设计阶段成本控制综述成本规划1、确定盈利模式2、可售比3、产品附送率4、停车率与停车方式5、商业及业态6、会所及配套7、人防及分区质量控制概念设计全过程控制方案设计施工图设计成本配置1、建筑模块2、精装模块3、景观模块4、电梯模块5、智能化模块成本标准1、标准层钢炼2、标准层混凝土含量3、窗地比4、地下室层高5、地下停车面积6、地下室钢筋含量7、景观软硬景比例标准化设计各阶段成本控制要点预测成本预估成本目标成本三、设计阶段成本控制综述设计阶段须各方全力配合四、概念设计阶段

1、确定盈利模式

2、可售比

3、产品附送率

4、停车率与停车方式

5、商业及业态

6、会所及配套

7、人防及分区针对预估成本做好成本规划规划决定盈利模式

1、容积率分析

2、用足容积率和建筑密度

3、不平衡使用容积率四、概念设计阶段

1、确定盈利模式

2、可售比

3、产品附送率

4、停车率与停车方式

5、商业及业态

6、会所及配套

7、人防及分区针对预估成本做好成本规划规划决定盈利模式

1、容积率分析

2、用足容积率和建筑密度

3、不平衡使用容积率四、概念设计阶段

1、确定盈利模式

2、可售比

3、产品附送率

4、停车率与停车方式

5、商业及业态

6、会所及配套

7、人防及分区针对预估成本做好成本规划规划决定盈利模式

1、容积率分析

2、用足容积率和建筑密度3、不平衡使用容积率四、概念设计阶段

1、确定盈利模式

2、可售比

3、产品附送率

4、停车率与停车方式

5、商业及业态

6、会所及配套

7、人防及分区针对预估成本做好成本规划规划决定盈利模式

1、容积率分析

2、用足容积率和建筑密度3、不平衡使用容积率

四、概念设计阶段

1、确定盈利模式

2、可售比

3、产品附送率

4、停车率与停车方式

5、商业及业态

6、会所及配套

7、人防及分区针对预估成本做好成本规划可售比：高容积率项目需评估测算四、概念设计阶段产品附送率：产品附加值如何确定（那种最合算）

1、确定盈利模式

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4、停车率与停车方式

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7、人防及分区针对预估成本做好成本规划四、概念设计阶段停车率与车库形式如何选择：挖掘地下黄金

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3、产品附送率

4、停车率与停车方式

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7、人防及分区针对预估成本做好成本规划四、概念设计阶段车库出入口数量：减少维护费用

1、确定盈利模式

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3、产品附送率

4、停车率与停车方式

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7、人防及分区针对预估成本做好成本规划四、概念设计阶段商业及业态

1、确定盈利模式

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3、产品附送率

4、停车率与停车方式

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7、人防及分区针对预估成本做好成本规划四、概念设计阶段会所及配套：该大则大，该小则小

1、确定盈利模式

2、可售比

3、产品附送率

4、停车率与停车方式

5、商业及业态

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7、人防及分区针对预估成本做好成本规划针对预估成本做好成本规划四、概念设计阶段人防：底层、集中布置原则

1、确定盈利模式

2、可售比

3、产品附送率

4、停车率与停车方式

5、商业及业态

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7、人防及分区针对预估成本做好成本规划五、方案设计阶段建筑模块：层高、饰面工程、栏杆、铝合金、百叶精装专业：风格+成本级配精装修标准体系景观模块：风格+成本级配精装修标准体系电梯模块：设计标准-配置标准智能化模块：室内智能化模块+公共智能点位配置模块标准化设计五、方案设计阶段

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6、电气专业

7、室内专业8、景观专业1.1最优的物业类型配比（不平衡使用容积率）

在容积率一定的情况下，结合项目定位，对各物业类型进行合理配比，使效益最大化（多方案比较）。1.2合理的户型配比

户型面积与客户群相对应，避免户型过大或过小，而引起单位售价的降低；户型的位置与外部景观资源相匹配。1.3各类资源的利用

1外部资源的利用：外部景观资源利用；地段价值的挖掘，产品分布要与地段价值相匹配。

2地形条件的利用：建筑布局与场地紧密结合，做到土方平衡，降低建设成本；提前做好初勘，避免高层设置在地质条件较差的地段；开发不占用容积率的地上和地下空间，变为可销售面积，相当增加容积率，从而增大销售总价，进而控制成本。

3日照资源的利用：用足外围有利日照条件（如地块北侧为道路、绿地等）1.4节省用地

发挥绿地效率（对幼儿园等占地面积较大的物业类型，可结合绿地布置）；合理增加建筑进深。1.5合理布置停车方式

根据项目定位合理设置地面车位数量；控制地下车库面积，地下停车优先考虑半地下车库，机械车库等。五、方案设计阶段1.6减少道路面积，合理设置出入口数量；

尽可能减少道路的长度，降低道路建设成本（道路建设成本要比绿化草地成本高很多）；减少出入口数量（每增加一个出口，将增加一套保安值班，后期物业管理费将每年增加14-20万）。1.7尽量保证非销售面积——配套用房的最小化

凡是不带来销售价值的用房尽量最小化，从而控制成本1.8合理布置网点与主楼位置关系

在主楼与网点位置关系中，主楼尽量不影响网点的使用。1.9合理利用规划指标1用足容积率、建筑密度，保证最大效益总而控制成本。容积率做到规划条件要求最大值；建筑密度最大化即首层建筑面积最大，地段较好的底层商业网点寸土寸金，绝不能放过。2用足规划法规边界。在满足规范要求的退界条件下，尽可能多利用外围空间，从而优化内部空间。1.10提前了解市政基础条件，尽量争取靠近市政水电出口的设置节约管线，控制成本。

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7、室内专业8、景观专业五、方案设计阶段2.1平面效率1建筑形体。住宅建筑，特别是高层、超高层住宅建筑体形不宜异形，其建筑平面宜成简单的几何图形，利于节能和结构设计，降低造价。2公摊。合理布置平面，在与本栋楼定位相适当的前提下压缩公共走道的管道井面积，降低公摊系数，提高利用系数，将利用系数控制在80%之内。3结构形式。应根据建筑功能、空间关系、建筑高度、场地条件等因素合理选择建筑结构形式。对由于建筑设计方案决定的结构方案不合理，提出对建筑设计方案的调整意见。4可售比。减少不可销售面积，使可售比最大化，容积率转化为价值最大化。5产品附送率。通过赠送不计入容积率的平台、退台等提高项目吸引力。6电梯楼梯形式。在满足规范和使用要求的前提下，在与本栋楼定位相适当的前提下，尽可能选用少的电梯和楼梯。

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7、室内专业8、景观专业五、方案设计阶段2.2立面1节能。考虑节能因素，在满足通风的前提下减少开窗面积。2风格。不同风格的立面形式造价不同，现代风格造价较低而法式风格造价就偏高，根据项目定位选定不同的立面风格。3材料。选用石材、砖材、涂料。涂料成本较低而石材成本较高。或者选用成本较低的仿石涂料代替石材。4门窗材料开启分格。

包括型材、玻璃和五金件选用。按照产品定位选择成本较低的塑钢窗或成本较高的断桥隔热铝合金窗。

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7、室内专业8、景观专业五、方案设计阶段

2.3单体1建筑高度。建筑总高度的不同，结构形式不同，用材不同，影响项目造价。2层高。根据项目定位确定建筑层高。层高增加成本增加。3跨度。根据建筑跨度，选用合适的结构形式。钢筋混凝土结构选用经济柱跨，减少成本。4建筑体型。注意住宅建筑的体形系数，如无特殊和必须，住宅建筑的主体应尽可能简洁，体形系数控制在0.45以内。5窗墙比住宅建筑应减少不必要的大面积开窗，同时保证足够的通风面积。卧室、书房等房间的窗墙比控制在0.5以内，起居厅的开窗面积也不宜过大。

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7、室内专业8、景观专业五、方案设计阶段2.4车库效率1车位面积车均占用建筑面积是控制地下车库成本的主要指标。确定合理的柱网尺寸，车道利用率最大化，尽可能不出现单面停车情况。2层高合理确定层高，在综合考虑各种管线布置及结构梁高后，尽可能降低层高。3车位配比微型车、小型车和中型车配置适当。空间较小时可以布置微型车位。4车库出入口有条件时利用地形高差设置地下车库出入口，在满足要求的前提下尽可能减少、甚至取消库内坡道。5车库埋深降低车位埋深，减少土石方开挖量。

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7、室内专业8、景观专业五、方案设计阶段2.5网点1层高。网点的高度影响总的建筑高度，影响整栋楼的消防总高度。可适当提高网点层高，给与住户自行划分成两层的可能。2物业类型。按照项目定位是确定的物业类型进行位置、面积的设计。尽可能采用独立、独幢式商业体量模式，以其高性价比增加附加值。3面积。应对临街门面未来的业态进行筹划、定位，由此确定小、中、大的组合方式。商业用房应能作灵活分隔，分隔后应能满足疏散等防火要求。4总价。根据项目定位和大众接受度，总价控制在100万以内比较合适。

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7、室内专业8、景观专业五、方案设计阶段2.6会所及配套1位置。会所尽量布置在靠小区外侧，便于后期对外经营。2面积。功能合理，面积适宜，不能盲目求大，考虑资金回收。2.7人防1面积。根据各地人防管理部门规定，确定最小的建设面积。2等级及布置方式。根据各地人防管理部门规定，确定最低的设防等级。

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段1、标准钢筋含量2、标准混凝土含量3、窗地比4、地下室层高5、地下车位平均面积6、地下室钢筋含量7、软硬景面积比七项控制指标六、施工图设计阶段审视结构设计条件（外部资料的搜集，对影响经济指标的荷载、建材等提出要求）结构方案概念评审（总工对结构概念设计及整体方案进行控制）成果评审和经济指标评估（严格的校对审核程序控制，再次全过程复核整体、细部及经济性）施工图过程控制（全面的施工图设计，严格按照规范及计算进行设计，不得随意加大配筋）经济测算（对具有代表性的工程进行跟踪经济测算，指导经济目标的制定和优化）控制成本统一措施（制定工程项目的《结构设计统一技术措施》，采用高强钢材、轻质填充墙）优化建筑方案（结构参加建筑方案评审，对整体方案提出建议，从源头控制建筑经济）技术评审（总工负责结构专业设计评审，全面综合提出建议，整体、细部、经济性全面评审）结构模型优化（结构计算模型的建立、分析，专业主持控制）

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六、施工图设计阶段3.1优化建筑方案结构专业须参加建筑专业的方案评审，与其他专业共同配合，对建筑专业的总图、竖向、平面、地下车库顶板覆土厚度、消防车道位置、坡道入口位置、复杂立面的做法等提出合理化建议，确定主体采用的结构形式和重点关键部位（如门厅、大空间等）梁、柱、剪力墙的基本布置方式，配合建筑专业确定层高、柱网并完成房间布置，从源头控制建筑经济。3.2审视结构设计条件外部资料搜集与确认：审查通过的岩土勘察报告、人防要求、地震安评等有关基础资料；建设方提出的其他书面要求。3.3控制成本统一措施结构专业主持制定工程项目的《结构设计统一技术措施》。确定各建筑单体的结构体系，各建筑分类等级（抗震设防类别、抗震等级、地基基础设计等级、地下室防水等级，等等），荷载取值（含风荷载、雪荷载等），结构材料包括钢筋、混凝土、砌体、砂浆等各材料的强度等级，统一对计算结果（周期比、位移比、层间位移角、剪重比、刚度比，等等）的控制要求，统一绘图制图的要求。3.4结构方案概念评审总工对结构概念设计及整体方案进行控制3.5结构模型优化选择适当的计算软件进行结构分析，对于复杂结构或重要建筑应至少采用两种不同的计算程序。计算模型的建立应准确合理、符合结构的实际受力状态。计算总信息、各计算参数、荷载取值、材料取值等按照《结构设计统一技术措施》进行输入。计算结束后应对计算结果进行全面详细的合理性判断，并经过优化调整，直至计算结果在合理范围。

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六、施工图设计阶段3.6技术评审由总工主持，各结构专业主持、项目的结构设计师、建筑工程主持（各建筑设计师）、设备工程师（必要时）参加。对计算模型输入信息、计算结果合理性、结构体系布置、构件截面尺寸取值、抗震概念设计、抗震构造要求、与建筑及其他专业的交叉协调（梁、柱、墙的布置、截面尺寸；局部降板等）等等，进行综合全面的评审；提出结构模型、结构布置、构件设计等方面的改进方法；当遇结构专业和建筑、其他相关专业发生矛盾时，提出解决办法，由相关专业对其作业图进行修改并反映到施工图中。有条件时，对岩土勘察报告、地基基础方案进行评审，确定最优地基基础方案，地基基础方案应适时与甲方沟通并得到确认。3.7施工图过程控制根据前期外部和内部资料、工程项目的《结构设计统一技术措施》、结构评审意见等，结构专业主持、各单体设计人开展全面、详细的施工图设计。工期控制按照经营部门下达的设计任务单执行。中间过程控制由结构专业负责人实施，包括具体问题解决、内部专业协调、外部条件对接等内容。3.8成果评审和经济指标评估施工图的自校、校对、审核过程：确保施工图设计文件出图质量的最后几个环节。各责任人应按公司规定的校对、审核要求对施工图进行全面细致的校审，校对、审核及修改答复均以书面文件确认。3.9经济擦算对具有代表性的工程进行跟踪经济测算，指导经济目标的制定和优化。

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六、施工图设计阶段4.1室外管线综合布置与地下车库覆土深度的关系。室外管线布置原则：所有管线的走向、标高、间距及检查井位置应统一规划，避免相互干扰：1）主要道路上的检查井设置在道路中心线与步道石之间1/2处。2）组团中的检查井、管井设置在园路两边2米以外的草坪里；井盖四周用灌木封闭。3）检查井、管井不宜设置在以下位置：组团出入口，地下车库出入口，建筑出入口，道路与步道石交界处，园路中，园路与草坪交界处。4）所有管线尽量不横穿公共和庭院绿地，并避开行道树1.5米以上。5）私家花园内尽量少设置检查井，若必须设置，不宜集中设置在单户私家花园内；井盖宜设于公共隐蔽位置。6）小区内给水、燃气等压力管线可设置于车行路下方，应尽量靠近路边布置，管道间距应布置紧凑，满足施工要求；检修阀门等应设置于车行路以外位置。7）小区内雨水、污水等重力流管线可设置于车行路边，但检查井盖优先考虑设置于路边的人行道或绿地内，且方形检查井盖应与相邻道路或围墙边线平行，并与园林专业协调进行装饰处理。8）为确保在别墅庭院内有足够空间种植大树，且减少井盖数量。9）室外排水管道设计要求：小区干道和小区组团道路下的管道，其管线覆土深度不宜小于0.7米。室外排水管管外径一般250~350mm。一般情况地面到排水管管底1.2米左右。室外给水与污水管道交叉，垂直净距一般100~150mm。综合以上内容大底盘车库中间设有住宅排水管线走向较长，有管道交叉，考虑景观绿化，深度一般控制在1.5~1.8米以上；小地盘车库，车库四周设住宅，给排水管线走向较短，深度一般控制在1.2~1.5米左右。确定车库覆土深度不能一概而论，为确保业主利益最大化，在方案阶段就管道布置进行优化，在满足规范情况下，在保证雨污水管道接入市政管网的情况下，覆土最小。

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段4.2室内管线综合布置与建筑层高的关系。建筑专业确定层高时要与设备专业配合，综合分析设备、电气管线安装高度与装修净高的关系。1）水、暖、电专业主干线管道、风道、电缆桥架的布置综合考虑，合理降低设备管线占用安装高度；2）不允许水、暖、电专业主要干线在同一位置交叉布置；3）主要交叉点绘制综合管道剖面详图；4.3设备房及水池（坑)合理布置，主要是尺寸和位置。设备房的位置要布置恰当，在满足规范及设备安装要求的情况下，面积要小，尽量不占用有效车位；位置集中，便于给水、消防管线以最短距离布置到位；尽量靠近市政水源，减少供水干管输送距离。池（坑）位置合理，消防水池与消防泵房连在一起；集水坑位置尽量使排水管（沟）最短。4.4方案优化，包括与建筑有关的。管井、设备房等；水暖管道井，优化管井检修空间，合理布置管道位置及间距，减少管道井公摊面积；与本专业有关的：根据工程性质选择合适的给水、排水、消防系统等。4.5、国家、地方对于节水、节能的规定，比如太阳能和中水设计。设计应为业主提供适用的太阳能系统和中水系统。中水设计：水源----尽量不利用生活污水；尽量利用雨水；应用----建筑内不设计中水供水系统；应用在空调冷却水、景观绿化、车辆冲洗、浇洒道路等。

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段4.6室外雨水设计。1传统雨水的设计以快速排放为原则，为了将雨水快速排放，必须选择较长的暴雨重现期，选择较大管径，导致管道埋深加大。2在工程设计过程中，有目的的采用各种措施对雨水资源的保护和利用，主要包括收集、调蓄和净化后的直接利用；利用各种人工或自然水体、池塘、湿地或低洼地对雨水径流实施调蓄、净化和利用，改善城市水环境和生态环境；通过各种人工或自然渗透设施，如下凹式绿地等，使雨水渗入地下，补充地下水资源。4.7利用各地审图机关对于规范理解不一致，对于设计要求不一致，在满足规范要求的同时，进行成本控制。1关于大于300辆地下车库的自喷设计，新的泡沫规范实施，大家理解不一致，导致设计差别很大，青岛、潍坊、烟台要求水量100l/s以上，主干管管径到达200mm；其他地区按常规要求进行设计。2高层住宅二次提升供水分区，采用设备分区；减压阀分区。3高层建筑一、二层网点消防设计问题。4.8管材选用。1管材选用选用原则：在保证安全、节能、环保、卫生、可靠、耐用的前提下，综合比较后，以综合性价比高为标准优先选用新材料。特殊情况要考虑业主要求：2规范要求高层建筑不宜采用塑料供水管，这一条是基于供水安全考虑的，现在的塑料供水管压力完全能满足设计要求，只是要多一些安全措施。3高层住宅排水工程单立管代替双立管。

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段5.1室外供热管线布置和车库覆土关系。1具备条件时，小区内室外供热二次管网优先采用在地下车库顶板下吊装的敷设方式。2采取措施尽量避免室外直埋敷设供热管网与给排水管网的交叉。5.2室内管线综合布置和层高的关系；1水、暖、电专业主干线管道、风道、电缆桥架的布置综合考虑，合理降低设备管线占用安装高度；2不允许水、暖、电专业主要干线在同一位置交叉布置；3主要交叉点绘制综合管道剖面详图；4确定层高时综合分析设备、电气管线安装高度与装修净高的关系。5.3设备房合理布置，主要是尺寸和位置；1合理选择冷、热源机房位置，尽量靠近服务区负荷中心，减少输送干线管道长度；2合理划分水系统竖向分区，减少中间设备及输送干线管道投资；3合理布置空调机房、通风机房位置，尽量靠近服务区，减少输送干线风管长度；4合理划分空调、通风系统规模及服务区域，减少系统运行能耗；5合理布置冷却塔、风冷式室外机位置，减少管线长度，降低系统输送能耗；6综合考虑设备机房位置，尽量布置在楼面商用价值较低的区域，并适当减少机房面积。5.4配合建筑方案优化，包括与建筑有关的：管井、风井、设备房等；1水暖管道井，优化管井检修空间，合理布置管道位置及间距，减少管道井公摊面积；2加压送风竖风道，优先采用可开启外窗的自然排烟方式，可以避免加压竖风道增加的公摊面积；其次，必须设置机械加压送风系统时，适当加大风道流速，合理降低加压送风竖风道面积，减少公摊面积；3合理考虑地下室等房间出地面通风竖风道位置，减少其对室外地面环境的影响。

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段5.5暖通专业技术方案优化；1综合考虑国家节能减排、环保政策、工程环境条件、工程能源条件、工程规模及用途、冷热负荷特点、使用管理要求等因素，以寿命周期内综合费用最低为标准选择冷、热源推荐方案；2充分考虑建筑内废热综合利用，合理用能，节约能源；3满足国家法规标准的条件下，在与顾客充分沟通的基础上，充分尊重顾客意见，确认设计实施技术方案；4根据确认技术方案，编制项目统一技术措施；5合理确定建筑室内设计参数标准及定位；6合理设计建筑室内末端设备系统，完善自控、计量设施，符合使用管理要求，鼓励行为节能。5.6管材选用：1在保证安全、节能、环保、卫生、可靠、耐用的前提下，综合比较后，以综合性价比高为标准优先选用新材料；2常用管材合理经济选用；3有防腐等特殊要求条件下使用的管材，以使用要求选用。5.7设备选用：1优先选用节能、高效、环保型设备；2认真正确计算，合理规范选择设备型号。

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段6.1项目总体：1根据项目概况，供电需求、外部供电条件，合理选择供电方案及应急备用电源型式。一级负荷需双电源供电，二级负荷需双回路供电；当外部电源不能满足一、二级负荷的供电需求时应设置自备（应急）电源；当一、二级负荷仅为照明时，自备（应急）电源可采用集中EPS或分散蓄电池；当一、二级负荷还含有动力负荷时，自备（应急）电源可采用柴油发电机。根据负荷容量和供电半径，合理确定变压器的容量、台数；变配电室数量、位置、面积；变配电室的供电半径为200~250米（水平距离加建筑物高度）。变配电室的不能布置在厨房和卫生间等有积水的正下方，且不宜与上述场所贴邻。2根据所需保证的重要负荷的容量，合理选择发电机容量、发电机房位置、面积；发电机房不能布置在厨房和卫生间等有积水的正下方，且不宜与上述场所贴邻。3根据项目规模和管理要求，合理确定消防控制室、弱电设备机房的数量、位置、面积；弱电机房不能布置在厨房和卫生间等有积水的正下方，且不宜与上述场所贴邻；机房应远离强电磁干扰场所，不应布置在变配电室的楼上、楼下或隔壁场所；应远离振动源和噪声源。4考虑供电的安全、节能、和分类计量的要求，照明、电力、消防及其它防灾用电负荷，分别自成配电系统；5设备选型与建筑类别相适应；管线型号、规格与负荷类别、大小相适应；6强弱电设备布置、位置选择合理，对建筑功能影响小；7管线走向布置、安装与水、暖专业协调、配合，实现经济合理；8防雷、接地材料首先采用建筑物钢筋，屋顶接闪器安装与建筑相适应。

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5、暖通专业

6、电气专业

7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段6.2住宅内部：1户内箱容量及回路设置：容量设置：户内设空调户内不设空调建筑面积（m2/户）用电负荷（kW/户）电度表（A）户内空调形式建筑面积（m2/户）用电负荷（kW/户）电度表（A）备注45-50410（40）单相分体空调45-5035（20）60-120610（40）单相分体空调60-120410（40）130-160815（60）单相分体空调130-160610（40）170以上10-1220（80）单相多联机空调170以上815（60）

1、规划专业

2、建筑专业

3、结构专业

4、水专业

5、暖通专业

6、电气专业

7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段6.2住宅内部：1户内箱容量及回路设置：回路设置：户内设空调户内不设空调建筑面积（m2/户）用电负荷（kW/户）回路个数具体设置（有空调）建筑面积（m2/户）用电负荷（kW/户）回路个数具体设置45-5045照明、普通插座、厨房、卫生间、空调45-5034~5照明、普通插座、厨房、卫生间60-12066~7照明、普通插座、厨房、卫生间、空调（2）60-12044~5照明、普通插座、厨房、卫生间130-16088~9照明、普通插座（2）、厨房、卫生间、空调（3）130-16065~6照明、普通插座（2）、厨房、卫生间170以上10-128~9照明（2）、普通插座（2）、厨房、卫生间、空调室内机、空调室外机（1~2）170以上86~7照明（2）、普通插座（2）、厨房、卫生间、空调室内机、空调室外机（1~2）注：1、除挂式空调插座外，所有插座回路均设漏电保护器；2、设有屋顶太阳能专用回路的户内箱，箱内设电涌保护器。3、每一回路插座数量不宜超过10个。4、卫生间照明引自卫生间插座回路。

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2、建筑专业

3、结构专业

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6、电气专业

7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段6.2住宅内部：2箱体尺寸：（参照LB30系列）户内设空调户内不设空调建筑面积（m2/户）用电负荷（kW/户）回路个数箱体尺寸(长X宽X厚)建筑面积（m2/户）用电负荷（kW/户）回路个数箱体尺寸(长X宽X厚)45-5045300X300X12045-5034~5300X300X12060-12066~7400X300X12060-12044~5300X300X120130-16088~9500X300X120130-16065~6350X300X120170以上10-128~9500X300X120170以上86~7400X300X120

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段6.2住宅内部：3家居配电箱位置：（1）家居配电箱宜安装在套内走廊、门厅或起居室灯便于维修维护处，位置应方便管线进出，不宜设在剪力墙上、不应设在电梯井道墙上。箱底距地高度不应低于1.6m。（2）家居配电箱应设于户内比较隐蔽的位置，不影响功能及美观。住户内配电箱、弱电箱设于其他位置时，需与装修协商确定（3）家居配电箱位置不应正对户门。（4）家居配电箱不应设于卫生间等潮湿房间的墙上。（5）安装家居配电箱的墙体厚度应大于箱体厚度。4开关、插座位置的设置（1）户内每处开关应设于便于操作的位置，一般为门口、走道处。（2）开关不应设于可能摆放家具的位置。（3）房间内各功能插座布置应与用电设备位置相对应。不应与房间家具位置相冲突。（4）空调插座位置应与空调机位相对应。（5）插座的安装高度除满足规范要求外，应考虑实际用途的方便、合理。（6）客厅插座不得布置于沙发后，电视墙上插座在电视机后居中布置。（7）床头两边均设插座，床头插座近边距床边不小于150mm布置，保证插座不设于衣柜内、床后。5插座的选型（1）露台、开敞式阳台、卫生间内插座、卫生间内开关均采用防溅型，户内插座1.80m及以下时采用安全型插座。

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段6.2住宅内部：（2）分体式空调插座、洗衣机插座、电热水器插座采用带开关单相三极插座，厨房台面插座采用带开关单相二三极插座，其他功能性插座采用单相三极插座，其余插座（含卫生间风机插座）采用单相二、三极插座；厨房、卫生间插座选用IP54型。6家居配线箱位置的选择（1）住户内均设家居配线箱。（2）家居配线箱尽量设于隐蔽处，位置应方便管线进出，不宜设在剪力墙上、不应设在电梯井道墙上。（3）放置家居配线箱的墙体厚度不应200mm.（4）在门后设置的家居配线箱不得突出门扇投影。（5）住户内家居配线箱设于其他位置时，需与装修协商确定。7强、弱电插座配置数量：（1）插座基本配置数量（单位：个）以下插座不包含功能性插座插座名称客厅餐厅主卧次卧书房厨房卫生间阳台、露台普通电源插座3~41~2332防溅型电源插座2(台面)11电话信号插座1111

电视信号插座111

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段6.2住宅内部：（2）功能性插座的配置原则：功能性插座应按设计条件图中提供的功能性设备布置而定。功能性设备如：抽油烟机、微波炉、消毒碗柜、烤箱、冰箱、热水器、分体空调、排气扇、燃气报警、饮水机、饮用水过滤设备、洗衣机等家用电器。设分体空调时，客厅面积≤20㎡时设高位空调插座，客厅面积大于＞20㎡时设低位空调插座；房间仅设高位空调插座。阳台、露台有洗衣机时，其基本配置的插座作洗衣机用，布置在洗衣机旁，此时阳台、露台不另设插座。8紧急求助按钮和燃气报警（1）户内客厅与主卧设置紧急求助按钮，安装高度离地1.3米，安装位置为室内便于操作处。（2）厨房设置燃气报警装置；燃气报警为独立系统，厨房内提供220V电源；其报警信号远传到物业。9可视对讲室内机：（1）尽量靠近入户门；（2）尽量不设在剪力墙或电梯井道墙上；（3）复式从机设于复式上层楼梯口附近，便于操作位置；6.3住宅公共部分：

1公共照明：（1）首层大堂入口飘板处、大堂正中央设计灯具，控制开关及相应的管线。（2）电梯前室按应急照明照度要求设计灯具、控制开关及相应的管线。（3）楼梯间、休息平台均设灯具。（4）首层大堂及入口处灯具均采用节能开关控制，控制开关设于室内。

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段6.2住宅内部：（5）楼梯间光源采用功率为18W的节能灯，采用节能开关控制。（6）一般户型节能开关选用声光控延时开关，超豪华户型节能开关选用红外线感应延时开关。（7）住宅首层大堂液晶电视屏处预留电源、电视信号暗装底盒各一个，两盒水平并排安装，中心线与电视屏中心线重合。2梯间公共照明配电箱设置：（1）12层及以下住宅设一个梯间应急照明配电箱；12-18层住宅设不多于两个梯间应急照明配电箱，一个公共照明配电箱；19-33层住宅设三-四个梯间应急照明配电箱，一个公共照明配电箱。（2）首层有电表间时，梯间应急照明配电箱放在电表间内，首层无电表间时梯间应急照明配电箱放在地下室或首层楼梯间；其他层梯间应急照明、公共照明配电箱设于电井内。6.3电气管井设计原则：注：本原则中规定的尺寸为标准层管井最小尺寸，该尺寸是在满足最小安装、检修要求的前提下确定，单项工程应根据此原则结合具体情况进行设计。（1）弱电井或强弱电井内设电话、电视、网络、智能化、消防等弱电系统的设备、设备进出线、设备供电电源及竖向主干线槽；（2）强电井或强弱电井内设电表箱、集中抄表器、梯间照明箱、楼层总箱、配电箱进出线及主干线槽或桥架、母线槽等；（3）电气管井按最小尺寸原则布置：弱电电井的最小净深为350mm。强弱电井最小净深为500mm。

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段6.3电气管井设计原则：（4）普通电缆与消防电缆共用线槽或桥架，中间用隔板隔开；电缆桥架及密集母线在支架上安装，金属线槽靠墙安装，电线金属管安装时考虑接线盒空间。（5）电井内安装的配电箱，按电箱可开门预留箱前最小的尺寸，以保证箱体可开门操作、检修。布置时应考虑电箱左右上下错位，尽量节省空间。（6）电管井最小尺寸布局参考示意图：多层：十八层以下：

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段十八层以下十八层以上

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7、室内专业8、景观专业六、施工图设计阶段

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7、室内专业8、景观专业控制点：成本定位→风格定位→装修设计过程→设计预算及材料的选定→施工全过程的把控7.1成本定位。决定室内装修设计方案、装修造价的决定性因素，主要由甲方决定，通常只允许很小的浮动范围（±5%）。7.2不同的设计风格所对应的造价范围也有很大的差别，在选择设计风格时应充分考虑成本定位的因素。以样板间为例：新古典风格（2000-5000）、中式新古典风格（2000-4000）、地中海风格（1500-3000）、东南亚风格（2000-3000）、现代风格（1000-3000）。7.3设计过程：1.室内专业前期介入最大好处是使各专业得以紧密配合，使水、电的点位以及空调机、地暖分水器的位置可以一次定位成功，避免出现装修时管线相互影响，减少变更的损失，同时对实际装修中经常出现的门洞、墙垛位置调整也得以避免，室内专业前期介入对整体造价的影响通常可以占到总造价的3-5%左右。同时还可以明显的缩短工期。2.对于并非前期介入的项目，细致的现场考察极为重要，原有建筑的结构尺寸、管线位置等必须精确测量并与电子版图纸进行比对，设计方案必须在此基础上进行，以免因图纸出现误差而将来造成现场的变更。3.设计意图的了解建立在与甲方充分沟通的基础上，对于甲方的意向、甲方对项目本身的心理价位要有充分的了解。4.设计师必须在对以上信息充分了解后，根据自己的经验提出初步的设计构思。在平面设计阶段过程中，同时与电气、给排水、空调、地暖等专业提前沟通，为各专业预留足够的空间并尽可能将水电的点位、空调机的位置加以确定，本着达到最佳效果的目的调整相关管线位置。同时避免将来装修时，造成时间与资金的无谓浪费。经过充分论证满足甲方的各项要求后再与甲方进行交流。5.当平面布局、天花布局、主要立面完成之后方可进行效果图的制作，避免造成因效果图表达错误导致效果图与施工图不符，最终导致效果图与竣工现场差距过大而产生与客户不必要的纠纷。一份优秀的设计，效果图与现场实际应保持高度的相似性。六、施工图设计阶段

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7、室内专业8、景观专业

6.设计方案通过以后，进入全面的施工图阶段前，组织设计团队全部人员进行方案交底，做到每一个施工图绘制人员完全理解本案的设计理念及完整的造型样式、施工材料等情况。施工图的精细程度及合理性直接影响现场的施工状况以及竣工后的实际效果。施工图绘制过程中，设计团队将要求设计师对图纸进行自检、互检，最终由主创设计师对图纸进行审查后方可通过。施工图的合理性诸如基层材料的选用、面层材料的排版是否符合材料模数都会对造价有一定影响。7.4设计预算及材料的选定1.在设计方案进入深化阶段之前，预算人员就应当对项目作出初步的估算，以免后期发现设计方案严重超出标准后再进行调整。2.深化阶段进行的过程中，预算人员要及时跟进了解主要材料的市场价格，并提供给主案设计人员，而主案设计人员在选择主材时也应当征求预算人员的意见并及时调整。例如：同样是常用的米黄系列石材，其价格范围在300—1500元之间，足以对整体造价产生较大影响。3.施工图完成之后，预算员要及时完成详细的预算书，同时与设计师一起与甲方的心理价位进行比对，并作出相应调整。4.在确定设计方案、预算符合甲方要求后，设计师要及时搜集相应材料并制作材料样板提供给甲方。7.5施工全过程的把控1.在开工之前，设计师对施工单位进行详细的现场交底。对于对方的疑问要及时进行答复。2.施工单位完成施工放线后，由主案设计师进行现场验线工作，确保符合设计要求。3.对于重点部位的石材、木材等天然材料在大批量进货前，应由设计师提前进行预选，尽可能避免现场的二次浪费。4.设计师的及时配合可以有效避免因施工人员对设计意图了解不足引起的现场变更等情况，从而节约了成本。五、施工图设计阶段

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6、电气专业

7、室内专业8、景观专业8.1