不动产登记案例改

1会计学不动产登记案例改类型1类型2类型3协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题继承公证文书被撤销后的恢复登记问题宗地分割登记问题2类型1继承公证文书被撤销后的恢复登记问题3类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题案例4对于冯某霞的撤销原转移登记、恢复原状的申请，我们认为法理上并不可行，理由如下：理由一理由二理由三类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题5类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题第一，本案所争议的房屋作为房改房是申请人父亲冯某尧与其母亲邵某的共有财产，邵某自2007年6月30日已去世，其作为民事

权利主体的资格已灭失，其曾享有的财产权也一并消灭，并且我市自2009年以后，办理房屋所有权登记必须注明共有情况和共有人相关信息，由于该房屋原共有人邵某去世后已经不具有民事权利主体资格，因此我局无法恢复登记为冯某尧与邵某共有产权。而且恢复登记并不能反映该房屋真实的权利状态，因为根据《物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，自邵某死亡时，该房屋的所有权已经发生变化，即时由邵某的继承人取得。即使继承权公证书被撤销，对房屋所有权登记而言，也绝不是简单地撤销和恢复，而是应当通过协商或民事诉讼解决继承纠纷、明确房屋权属，并凭重新办理的继承权公证文书、提交的继承权相关证明或生效法律文书进行房屋转移登记。6类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题第二，申请人父亲冯某尧已经于2015年4月通过买卖方式将其拥有该房屋50%的所有权依法转让给了其子冯某民，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条:“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”之规定，申请人要求撤销继承转移登记恢复原状，只有在法院依法确认该买卖行为无效后，我局才能依照生效法律文书进行相应的登记。7类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题第三，恢复登记在邵某的继承人名下也难操作。本案中，邵某究竟有多少继承人、是否留有遗嘱、继承份额如何等问题，必须由其继承人按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》以及《不动产登记操作规范（试行）》提交相应材料并经过不动产登记机构严格查验、询问和审核、公示后才能予以确定，当然申请人通过公证和诉讼也是确定继承关系的合法渠道，登记机构只能依照上述程序或者提供继承权公证书或生效的法律文书进行登记，而无法擅自认定其继承人。8类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题申请人冯某霞有何救济渠道?9类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题更正登记10类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题异议登记11类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题然而冯某霞于今年3月24日向人民法院起诉我局，要求法院判令我局撤销对于该房产的变更登记，恢复原状。我局在提交人民法院的答辩书中，除了陈述上述理由外，还提出应依法驳回起诉或中止本案审理的如下理由：12类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题13类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题目前该案件仍在审理过程中14类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题目前办理继承、受遗赠的不动产登记取消强制公证后我们的一些做法：1、积极协调阳泉市晋东公证处减化手续、降低收费。目前涉及不动产继承公证的收费标准下调为：夫妻之间继承为原收费标准的1/4，子女继承为原收费标准的1/2；2、主动引导涉及继承不动产登记的当事人办理继承权公证；3、对于确实不愿办理继承权公证的当事人，严格按照《不动产登记操作规范（试行）》规定的程序收取要件，并且协调市公证处公证员协助我们进行审核，截止目前的2件申请均因未能提供完备的申请材料而未进行相应的登记。15类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题困惑：从我市公证处了解的情况看，每年涉及的遗嘱公证、继承公证纠纷和诉讼较多，目前如果仅靠登记部门独立审核办理此类登记可能产生不必要的纠纷和诉讼，而采用政府购买服务的方式办理涉及继承类的公证目前限于财政资金紧张也难以操作。16类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题类型2协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题17类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题18案例一类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题19案例二（类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题涉及国有划拨土地使用权转让的相关法律法规20类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题21类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题22类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题设定抵押权的国有划拨土地上房地产的处分：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条规定：设定房地产

抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。《中华人民共和国担保法》第五十六条规定：拍卖划拨的国有土地使

用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产

等问题的批复》（法释〔2003〕6号）规定：抵押权人只有在以抵押标的

物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。23类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题准予转让24类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发

[2004]5号）规定：国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。依照该通知精神，我局分别于2016年11月10日和今年1月12日向阳泉市城区人民法院和阳泉市中级人民法院提出了审查建议，鉴于《不动产登记操作规范（试行）》中未对审查建议格式予以明确，因此在实际操作中我们采用了住建部2012年6月1日实施的《房地产登记技术规程》中规定的《协助执行审查建议书》样式。25类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题对于这两个法院协助执行的转移登记，人民法院未采纳我局审查建议，未再履行划拨土地审批手续，要求我局按裁定书和协助执行书办理转移登记。一是在以划拨土地使用权抵债转移的案件，法院在收到我局执行建议后回复：两家企业都属于国资委监管，且企业之间以划拨土地抵顶债务的和解协议是在市国资委协调下签订且市国资委同意的，要求我局按照本院的协助执行通知书事项办理。二是对于划拨土地上的房屋转移，法院回复：因进出口公司在破产还债中，办公楼土地属划拨土地，不属于进出口财产，本院未将土地作为破产财产进行处置，故办公楼的土地还属划拨土地。现通知你单位依据协助执行通知书的内容办理相关变更手续。启示：对于此类划拨建设用地使用权转移登记，只要我们及时向人民法院提出执行审查建议，再依据法院的函复结果及协助执行通知书等相关法律文书办理相关登记。是否收取土地出让金，不应由我们登记部门承担，因为我们已尽到合理审慎的审查职责。26类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题27类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题28类型3：宗地分割登记问题类型3宗地分割登记问题29类型3：宗地分割登记问题案例：我们认为:不能仅凭申请人联合竞买、竞投协议的内容来分割办理不动产权证书。30类型3：宗地分割登记问题首先，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（以下简称《规范》）第十条第二项第五款要求提供的文件包含：联合申请各方共同签

署的申请书；联合竞买、竞投协议要明确签订《国有土地使用权出让合同》

时的受让人。而《城乡规划法》第三十八条规定：“在国有土地使用权出让

前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出

让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让

合同的组成部分。”这说明，规划部门已对出让宗地出具了规划条件，因此

出让宗地只能有一个供地方案，只能一个受让主体签订一份出让合同，当然申请人可以单独申请，也可以联合申请。招标拍卖挂牌活动结束后，中标人31、竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《

国有土地使用权出让合同》，市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设

用地批准书》。在联合申请中，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（

试行）》第十条第二项第五款规定，应“明确签订《国有土地使用权出让合

同》时的受让人”。可见，国家在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的过程中，针对的是发布公告的整个地块，该出让地块不会因申请人是联合申请而发生变化，不能因为是联合申请而分割办理《国有土地使用权出让合同》和《建设用地批准书》。类型3：宗地分割登记问题其次，从《规范》的规定来看，招拍挂国有土地使用权以宗地为最小单位。而根据《不动产登记暂行条例》第八条第一款和《不动产登记暂行条例实施细则》第五条的规定，不动产登记单32位是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。《土地登记办法》第五条规定“土地以宗地为单位进行登记，而宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。宗地一经确定，不得随意调整，这是国内外通用的原则。根据《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）第一条“严格划分宗地”

规定，宗地一经确定，不得随意调整。《意见》强调，宗地应当依据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地一经确定，不得随意分割、合并或调整边界.，由此可见，一般情况下，国有土地使用权不能分割办理不动产权证书。类型3：宗地分割登记问题再次，法律有一些特殊规定。《国土资源部关于规范土地登记的意

见》（国土资发〔2012〕134号）规定：“宗地确需分割、合并或调整

边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）使用说明第五条“依据规划用途可以划分为不同宗地的，应先行分割成不同的宗地，再按宗地出让。”根据《规范》第六条第二项规定，出让土地方案中应明确土地用途、界址、年限等一系因素，对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。由此可知，只有满足这个用途不同且可分割为不同宗地的，联合申请人才可以约定各自的权利范围，如此，才可依据申请人联合竞买、竞投协议的内容，分割办理不同用途不同宗地的出让合同33、供地批文。由此可见，在上述几种情形下，经国土资源部门会同规划等部门对宗地规划条件进行调整并报原批准的人民政府批准，可以对宗地进行分割，重新签订土地出让合同、办理不动产权证书。但国土资源部门与规划部门应当认真审核受让人分割土地使用权的请求，防止其利

用法律的例外规定影响规划和城市建设的实施。类型3：宗地分割登记问题34类型3：宗地分割登记问题年1月国土35不妥之处，敬请指正！阳泉市不动产登记中心类型1继承公证文书被撤销后的