成都五块石项目规划是设计建议报告

成都上乘思想房地产营销策划有限公司2007-4Program

the

design

suggestion

report五块石项目规Ev划al设ua计t建io议n

报on告ly.ed

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.目录第一部分项目总体形象定位………………P08第二部分项目总体规划建议………………P14第三部分项目建筑风格建议……………………………P16五块石项目规划设计建议报告第四部分项E目v户a型l配u比建a议t…io…n……o…n……l…y….………P17第五部分园林景观规划设计建议…………P23ed

with

Aspose第.六S部l分i智d能e化s设施f配o套r建议.…N……E…T……3….…5…C…l…i…e……n…t……PPr24ofile

Copyr第i七g部h分t产品2创0新0提4示-…2…0…1……1

A……s…p…o…s…e……P…t…y……L…td…P2.7五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析基本区位本项目位于五块石片区，站北东路与玉局项目总占地为18余亩，其中净用地面积为18余亩。建筑密度为35%、容积率为小于等于6，建筑限高为航空限高，其余指标无特殊要求。第一部分

项目总体形象定位Evaluation

only.ed

with庵路A交s界p处o。se.Slides

for

.NET

3.5

Client

Profile占C地o面p积yright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析地势地貌待拆迁市场。Evaluation

only.ed

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析周边建筑站北东路；周围主要是拆迁安置房和铁路局职周边商业布局目前商业氛围比较弱，只有部分沿街商业。经营业态主要是生活配套相关的小餐饮、杂货

店。项目北面是原有建筑，建E于v19a98l年左u右a；tion

only.ed

with工社A区s。pose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告1.2项目总体形象定位中偏高档的情景电梯洋房社区

现代的、健康的、舒适的悠闲社区形象展望：中档电梯洋房社区参照图片Evaluation

only.ed

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告1.3项目总体形象定位原则塑造项目在五块石的唯一性；减弱项目周边环境的不利影响；符合目标客户的居住生活习惯；2)

精心打造示范景观，提供居民休闲场所；3)

利用立面设计，提升住宅品质和价值；4)

小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观；引导城北中高档商品房全E新的v生a活方l式u；ation

only.ed

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.1.4项目总体形象定位策略1)采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化；五块石项目规划设计建议报告2.1、基本经济技术指标建议√√

容积率：6.0√√

会所建筑面积：6600㎡√

居住户数：约730户√

小区人口容量：2000人√

停车位：约500个√

绿化率：大于35%第二部分

项目总体规划建议总建筑面积：72600㎡Evaluation

only.ed

with

√As占p地o面积s：e1.8余S亩lides

for

.NET

3.5

Client

ProfileC住o宅p建筑y面r积i：g66h000t㎡2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告2.2、基本经济技术指标确定原则➢按成都市商品住宅规划管理办法规定；严格按项目规划条件通E知v书a；luation

only.ed

with

A➢s根p据o市s场e研.究定S位l的i产d品e户s型区f间o，确r定.相关N指E标T；3.5

Client

ProfileC以o人p为y本r，i最大g程h度t尊重2居0住0者4生-活方2式0和1行1为习A惯s；pose

Pty

Ltd.充分考虑项目的品质有利于市场营销策略；追求经济收益最大化；五块石项目规划设计建议报告2.3、项目总平规划提示地块受外部环境的影响较大，周边没有可以直接利用的景观资源，因此应在避免周边住宅对项目的居住品质的干扰的前提下，加大内部景观的打造；项目距离铁路较远，但是E仍v会a受l到一u定a的t影i响o，因n此o应顺n应l高y层.电梯公寓对中ed

with

As空p玻o璃的s要e求.，S考l虑i中空d隔e音s玻璃f，o保r证居.住N品E质；T

3.5

Client

Profile小区主入口选择：根据地块现状分析，建议直接开在站北东路上；会C所o的p位y置r选i择：g由h于t项目2的0居0住4人口-较2多0且1是1中高A档s定p位，o区s别e于区P域t内y其Ltd.他楼盘，应考虑会所作为配套，位置宜在小区主入口旁边的二楼商铺上；五块石项目规划设计建议报告2.4、项目规划结构布局建议道路系统：由于地块有限，建议尽量以地下车库解决小区的停车需求，消防车道全部绕园林绿地系统：主入口由于代征地和建筑退让会形成一个入口集中景观带，建议采用商业街风格为商业配套；中庭是小区居住景观的重点，需体现精致、特色的景观品质；规划结构：高层框剪结构；根据项目高档的定位，全部采用两梯四至六户的单元布局；小区为围合式组团布局，增强私密性。以最大的绿E化面v积a和l适u当a的t集中i绿o化n场地o为n评l价y原则.。公建设施宜集中布置ed

with

As在p小o区外s围e；.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileC外o围p，以y尽r可i能g地h保t证小2区0内部0的4景-观2完0整性1和1人车A分s流p，o提s高e居住P品t质。y

Ltd.五块石项目规划设计建议报告2.5项目公建配套规划建议❏

中档楼盘应具备哪些配套？根据成都市商品房的E调v查a，我l们u认a为t中i档楼o盘n应具o备n以l下y配.套：儿童游戏区、老人健身ed

with

As区p、ose.Slides

for

.NET

3.5

Client

Profile区服务中心（会所，一般具备集会、休闲、商务、会客的功能）、小型体育健身设施（如：C小o球p类活y动r场i）g、h室t外集2会0交流0场4所-、2景0观泳1池1；Aspose

Pty

Ltd.2、项目地块规模受限，可以考虑哪些配套？由于地块规模较小，所以不具备修建游泳池的条件。其他项目除会所外，由于占用面积较小，成本不高且可以与景观融合修建，会所由于考虑作为售楼部使用，所以单独考虑成一栋商业用房，为了对外经营，与小区相对独立。因而项目的配套建议如下：儿童游戏区、老人健身区、会所、室外集会交流场所（景观广场）五块石项目规划设计建议报告3.1项目总体建筑风格建议1）电梯洋房；2）现代、时尚立面；5)建筑设计应该尊重当地文化特色、历史传统；建筑设计应该体现时代性，适当超前；建筑应该注重细节设计，细节体现深度关怀；第三部分项目建筑风格建议Evaluation

only.ed

with

3A）

s独特p外o观，s利e用户.型S构l架，i丰d富立e面s效果f，形o成r视觉.冲击N力E；T

3.5

Client

Profile4）可借鉴欧美风格；建C筑o外p观设y计r应该i适g合h项目t定位2的目0标0群4体；-2011

Aspose

Pty

Ltd.6)建筑应该与周边环境协调，考虑对外整体性，适合建筑在项目地的环境角色；五块石项目规划设计建议报告第四部分项目户型设计建议❏

满足国家和地方制定的住宅设计规范；❏

面积控制与产品定位为准，符合定位目标群体的生活方式；❏

各功能区的面积分配合理，空间尺度舒适，功能分区组合科学，室内动线关系流畅交叉点少；❏

动静分区，功能齐全，户型方正无异形，使用率最大；❏

考虑节能性，在房型设计中达到功能与经济的统一，特别是干湿分区与卫生间集中布置；❏❏

避免与客厅相连的房门过多，卧室保持一定的私密性；❏

卫生间最好做到盥洗分离；❏

每户至少有一个可以休闲活动的花园，并充分利用飘窗扩大室内使用面积；❏

公摊率要求12%；（附参照户型图）Evaluation

only.ed

with❏As每户p均o应该s做e到.“明S厨l、i明卫d、e明卧s、明f厅o”的r“四.明N”格E局T；3.5

Client

ProfileC保证o主p卧室y和r客厅i有g良h好的t日照2、通0风0和4景观-效2果；011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告第五部分园林景观规划设计建议❏景点布置考虑户型的均好性，通过大小组团和各个节点，使每户均有景观的观赏价值，提升居住品质❏❏景观应与销售相配合，提供销售说辞的拓展空间，如景观小品、景观立意和整体景观的主题相一致等；5.1项目园林规划设计风格建议❏

现代简洁的园林设计形式，使E整v体a风格l与u项目a的t定位i相o统n一；only.ed

with

❏As景p观面o积s很小e，.应集S中l，i打造d小e巧、s精致f、o特点r鲜明.的N景观E；T

3.5

Client

ProfileC和o产品p营y销卖r点i；ght

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.选材体现项目的档次，但无须太多硬质铺装，而应迎合成都人喜爱大树的特点，将成本集中在客户比较关注的地方；五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示❏❏景观的平面构图美感和立体效果相结合。各景点的设计及选材体现一致性，才能在营造小而精致的景观环境。❏水作为成都居住文化的象征，是中高档社区景观元素中不可缺少的。结合项目的规模和风格，建议以❏园林植物：热带棕树和蒲葵等树种的组合，能为小区带来独特的景观效果。❏园林小品：花架、雕塑等小品既可采用现代的风格，是整个园林设计中的点睛之笔，应结合整体风格加以应用。❏园林的参与性及人性化设计：园林是作为居住在其中的人使用和享受的，也是商品房区别于其他社区的显著标志，因而景观的社区在考虑档次和品质之后，还应充分照顾人性。在景观中置入可以停留、观赏的空间，如在道路边上设置座椅等。设置水景小品为主要方向，E避v免大a规l模水u景a的建t造i成o本和n维护o成n本升l高y。.ed

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示小区内设置坐椅、雕塑、小桥、垃圾桶、花坛等。这些小品的选材也应该以木、石为主，也可以夹杂一些现代的材质。Evaluation

only.ed

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示园路：可以考虑用鹅卵石铺砌健身园路。也可以用木板、木屑或者颜色较深的大理石、天然石等。不同的铺装材料表现的风格不同，还可以弱化道路的感觉。跑步道：小区内可以设置环形林荫道，让住户有个跑步、健身的理想场所。散步道：中心庭园有优美的环境，住户在其花径中散步，能够同时拥有好心情和好身体。足底按摩道：在小区次级道路设置软质和硬质的足底按摩道，业主在其上赤足行走，不仅使足底得到按摩，Evaluation

only.ed

with

As亦p能达o到s强身e健.体的S目l的i。des

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示老年人活动场所、儿童游戏：可以布置在临铁路的代征地。公共活动广场：可以选择在主E入v口广a场l、会u所a和中t庭i。on

only.ed

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示建筑小品围墙处理栏杆配合接近自然的竹篱或绿篱以丰E富v视觉a效l果u。ation

only.由于项目周边环境不好，围墙应以保证小区安全性，以较封闭的材质体现小品的私密性和档次感。如选择铁艺ed

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告第六部分智能安防系统建议6.1在我们考查的商品房中，目前一般均配有如下安防设施：门禁系统单元门对讲系统停车场自动管理系统Evaluation

only.ed

with

A水s电p气o远s程抄e表.系S统lides

for

.NET

3.5

Client

Profile边C界o监p控y录像r及i红g外h线t报警2系0统0。4-2011

Aspose

Pty

Ltd.6.2根据项目的定位和成本的考虑，我们建议必须设置：门禁系统、单元门对讲系统、水电气出户、边界监控录像及红外线报警系统。6.3单元门对讲系统由于成本的考虑，建议采用非可视对讲系统。五块石项目规划设计建议报告7.2大面积小套型：家庭成员结构都是越来越精简，而且更要求享受生活，因而开始出现90平方米户型被设7.3

小户型，大花园：成都人在居住上一向仰慕有着前庭后院的深巷大宅，因此是否有空中花园成为现代高层住宅优劣的重要评判指标。从早年的置信丽都花园的大型空中花园，到近来花园面积与室内面积几乎是1：1的世纪城,以及如今最流行的6米层高错层空中花园的设计，成都开发商在空中花园上做足了文章。最新亮相的浅水半岛80平方米左右的户型空中花园面积就有了近20平方米，中小户型也将规划有大面积的空中花园。第七部分成都楼市新政过后产品创新介绍成都市场流行一句话“来不来看环境，买不买看户型。”所以户型是项目至关重要的节点，通过研究，我们发现目前成都市场的户型设计和创新正在发生变化：Evaluation

only.7.1入户花园:传统的入户花园在大门与客厅的过渡打开外墙引入自然光而形成的，在这个区域打造休闲放松ed

with

As的居p家o环境s，e入户.花S园l成为i自d200e2年s来市f场上o长r盛不.衰的N亮E点，T被应3用.到中5高档C产lient

ProfileC计成o为p一房y两r厅一i卫g的h小户t型豪2宅。004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告可以说是现在楼盘开发必备的一件装备。落地7.4凸窗、飘窗Evaluation

only.凸窗：是通过窗洞挑出去的窗台面积，不超过国家ed

with

As规p定的o2.s2平e米，.不S算l入销i售d面积e的s，因f此凸o窗r

.NET

3.5

Client

ProfileC凸o窗其p实y就是r将i原有g的h凸t窗高度2降0低0到与4室-内2011

Aspose

Pty

Ltd.地面高度相同的一种凸窗形式。落地凸窗就是增加了房间的可使用面积。同时形成的超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；同时有效扩大室内实际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面积，使客户得到最实在的优惠。面积越大，得到的实惠越大。五块石项目规划设计建议报告7.5大阳台——添加生活情趣大阳台是目前房地产市场最出风头的户型创新之一。目前成都流行的有两种，一种是错层阳台以实现层高5.8米以上的假露台；一种是标准大阳台。目前阳台的设计已从纯粹观景而成为一个实用休闲空间，尺寸也发生了明显变化，通常中小户型采用的是2.8米*2.6米的标准，刚好可以摆一张休闲桌。面积只算一半而生活情趣发生质的变化，因而倍受追E捧。valuation

only.ed

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告7.6多层洋房别墅化：由于多层在市区消失，因而多层成为了继别墅后的高尚生活象征。郊区的多层开始充分挖掘花园和低密度的优势，如一层一般有双花园，或带地下室，使居住品质接近于别墅。特别7.7一层价值放大化：在上一点中说到多层别墅化，其实最为显著的是一层的产品设计。成都人爱一层层大户型，居住舒适度较高。而在90平方米限制后，一层开始向地下发展，即有可采光的地下室，既不算入容积，又将一层花园的价值用到了最大，目前以神仙树大院、翡翠城等为代表的项目已经取得了市场的认可。7.8中大户型重视主卧设计：作为家庭的中坚力量,男女主人的卧更加受到重视.“小卧室”不再受宠，20~30平方米的大卧室有望出现，卧室的再次放大也是对人性化需求螺旋上升理论的支持。主卧面积放大了，采光与通风自然更好，同时功能也更全——步入式更衣间、可沐浴阳光的露台等可能被更多地采用。7.9复合空间概念更具体：“模糊双厅(餐厅、客厅)”的概念将渐渐退出，多功能起居室的诞生和多样化成为住宅的一个升级点。主人可把起居室做成视听室，麻将室,休闲厅，甚至小酒吧。分1层和2层住户各自都分别E带v有采a光l花园u的a地下t室i。on

only.是温江的锦绣森邻和棠湖泊林小镇采取的别墅化的户型处理手法，更具创意：锦绣森邻的多层住宅部ed

with

As的p原o因是s有e花园.，S那l么一i层d不论e是s电梯f还是o多r层都.开始N将E花园T作为3主.要文5章，C一l层向i上e发展n，t成为P跃rofileCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.五块石项目规划设计建议报告7.10双厨设计，大户型的标志：中式厨房可以封闭，只在炒菜时使用；西式厨房是开放的，用来备菜和制作西餐。特别适合几代同堂大家庭。7.13活性空间，户型求变：采用大开间跨度结构，内部房间可以自由隔断随意组合，提高使用率；此外，户与户之间可以平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。而把大户型拆开成两套一大一小的“二代居”但是这样的结构要求新型钢结构成本较高。7.11过渡空间形式多样化E：v继入a户l花园u之a后，t入i门o长廊n的出o现n也是l为y了打.破“开门见厅”的布局。走ed

with

As廊p成为o一s个装e饰.的S“亮l点i”，d同e时能s带给f居o住者r更多.的N私密E空T间。3受到.中5产阶C级的l追i捧。ent

Profile7.12户型扁平化：成都人对阳光和通透有特别的偏爱。成都楼盘超高空间户型创新是适应市场变化的必C然o趋势p。y与此r同i时，g室h内t空间比2例0“0扁平4化-”倾2向0亦随1着1有效A面积s的p放大o而s更e趋协调P。t“y明厨明L卫t明厅d.明房”的要求将被进一步放大，扁平化的设计既充分满足了业主对自然采光的需求，又保证了室内空气畅通。第八部分我项目的创新建议由于我项目定位为中档洋房，面积控制比较重要，在创新时应主要选择对目标客群比较适合、对建筑成本增加不大的项目：用方形花园，以实用性和兼顾两个功能间的景观