资产评估计算题、综合题

综合题：有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2） 计算楼价：楼价=2000x2.5x9000=45,000,000（元）（3） 计算建筑费和专业费建筑费=3000x2000x2.5=15,000,000（元）专业费=建筑费x10%=15,000,000x10%=1,500,000（元）（4）计算销售费用和税费销售费用=45,000,000x2.5%=1,125,000（元）销售税费=45,000,000x6.5%=2,925,000（元）（5）计算利润利润=（地价+建筑费+专业费）x10%=（地价+16,500,000）x10%（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）计算利息利息=地价x[（1+6%）2—1]+（15,000,000+1,500,000）x[（1+6%）1—1]=0.1236x地价+990,000（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价=45,000,000—16,500,000—1,125,000—2,925,000—0.1x地价—1,650,000—0.1236x地价一9,900,000地价=21,810,000／1.2236=17,824,452（元）（8）评估结果单位地价=17,824,452／2000=8912（元/平方米）楼面价格=8912／2.5=3565（元／平方米）甲企业是一家生产家用电器的制造企业，其2001年的收益情况见利润表，表中补贴收入50万元中包括了企业增值税出口退税30万元和因洪灾政府的损失支出。经分析，预计从2002年到2005企业的净利润将保持在2002年至2005各年净利润按现值计算的平均水平上，企业将在2021年底停止生产，整体变现，预计变现值约为150万元。若折现率为10%，现行税收政策保持不变，试评估2001年12月31日该企业的价值（计算结果保留俩位小数）。利润表单位：元项目行次本年累计数一、主营业务收入19000000减：主营业务成本45000000主营业务税金及附加5300000二、主营业务利润103700000力口：其他业务利润110减：营业费用14300000管理费用151800000财务费用16400000三、营业利润181200000力口：投资收益190

补贴收入22500000营业外收入230减：营业外支出25250000四、利润总额271450000减：所得税（33%）28478500五、净利润30971500解：（1）计算企业2001年的正常净利润：正常净利润=971500+(250000—200000)(1—33%)=1005000(元)(2)计算2002—2005年各年净利润2002年净利润：1005000x(1+1%)=1015050(元)2003年净利润：1015050x(1+1%)=1025201(元)2004年净利润：1025201x(1+1%)=1035453(元)2005年净利润：1035453x(1+1%)=1045807(元)(3)计算2006—2021年的年金收益卫£融+『尸£(1+『厂J-l J-1_1015050 1025201 1035453 1045307-i+io%+(i+io%y+(i+io%)1+5+10%/+10%)_1+(J+10%)-3+(J+10%)-1+(l+10%)_t_1015050xO.9091+1025201x0.8265+1035453xO.7513+1045807x0.6830.9091+0.3265+0.7513+0.633_922782+S47329+777936+7142S6_32623333.1699 3.1699=1029160园(4)计算企业价值3.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实力作为比较参考物，交易实例有关情况见下表：项目ABC评估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2万元49万元43.5万元单价1500元/m21400元/m21450元/m2交易日期1996.101996.121997.11997.5面积168m2350m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施宀友兀备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下条件：（1）交易情况正常；（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%；（3）交易实例A与带估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断；（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%；（5）折现率为8%。项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比较标准以待估地块人格区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100.解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04（注：由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。）（3）进行区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）：交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/（1+8%）30“[1—1/（1+8%）35]=0.9659交易实例A的个别修正系数=1.03x0.9659=0.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数=1.03x0.9659=0.995（5）计算待估土地初步价格。A=1500x1x1.07x1x0.995=1597（元/平方米）B=1400x1x1.05x1.163x1.03=1761（元/平方米）C=1400x1x1.04x1.075x0.995=1613（元/平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米）待估地块总价评估值=1657x600=994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。计算题：1、某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的稅前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%。企业所得税税率为40%。试计算该企业的评估值是多少?解：前5年企业税前净收益的现值为：40 45 50 53 55181.47(万元)(1+10%) (1+10沟$ (1+10%)3(1+10%)4 〔1+10呀尸181.47(万元)稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/(1+10%)5=341.51(万元)企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98(万元)该企业的评估值为：522.98X(1-40%)=313.79(万元)2、某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为250元/件，该产品价格为280元/件。目前该产品年销售量为2万件。经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。由于该产品已经较稳定地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格降呈现下降趋势。产品价格预计为：今后1—3年维持现价；4—5年降为270元/件；6—8年降为260元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。若折现率为10%，所得税率为33%，试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺设计的价值。(计算结果保留两位小数)解：由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本没有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润(未考虑流转税因素)。计算过程如下：第1〜3年无形资产带来的单件超额收益=280-250=30(元)第4〜5年无形资产带来的单件超额收益=270-250=20(元)第6〜8年无形资产带来的单件超额收益=260-250=10(元)评估值=[30x20,000x(1-33%)]/(1+10%)1]+[30x20,000x(1-33%)]/(1+10%)2]+[30x20,000x(1-33%)]/(1+10%)3]+[20x20,000x(1-33%)]/(1+10%)4+[20x20,000x(1-33%)]/(1+10%)5+[10x20,000x(1-33%)]/(1+10%)6+[10x20,000x(1-33%)]/(1+10%)7+[10x20,000x(1-33%)]/(1+10%)8=(402,000/1.1)+(402,000/1.21)+(402,000/1.331)+(268,000/1.4641)+(268,000/1.6105)+(134,000/1.7716)+(134,000/1.9487)+(134,000/2.1436)=1556083.35(元)3、被评估机组为3年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取