贵州2016年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让程序模拟试题

贵州2016年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让程序模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m?,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元/m（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）。A：1051B：1096C：1100D：1147E：工业用地的监测点评估价格2、 下列房地产投资风险中,属于房地产投资个别风险的是（）。变现风险时间风险或然损失风险通货膨胀风险3、 某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元/m.1190元/m.1490元/m.1910元/m.2110元/m?,按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。A：2390元/m?B：2410元/mC：2430元/mD：2450元/m?E：工业用地的监测点评估价格4、 对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。商场住宅高尔夫球场写字楼5、 目前的房地产市场不景气,但预测3年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益1000万元,预计未来的3年内仍维持这个水平,但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元.销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%,则该写字楼目前的价值为__。21225万元19854万元2358万元20143万元6、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书7、收益法中的运营费用率是指__。运营费用与潜在毛收入之比运营费用与总收益之比运营费用与净收益之比运营费用与有效毛收入之比8、 在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。上级房屋拆迁管理部门人民法院县级以上人民政府同级人民政府9、 某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2（基准地价内涵为五通一平无限年期的地价），土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为—元/m2。A．782.94B．817.06C．792.85D．768.0610、 A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》A：300B：600C：750D：1500E：执行层的组织协调11、 《物业服务企业资质管理办法》规定，负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。A：国务院B：国务院建设主管部门C：直辖市人民政府房地产主管部门D：省、自治区人民政府建设主管部门E：执行层的组织协调12、 采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标法13、 银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。（2005年试题）A：1005.56B：1010.56C：1110.56D：1115.56E：借款合同14、 房地产估价的合法原则是针对于__来讲的。估价机构估价人员估价对象估价方法15、 土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。A：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物B：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物C：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物D：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物E：执行层的组织协调16、 在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设__条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿。按日计价重大增价延期增价涨价增价17、 某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。A：103.26％B：105.43％C：112.06％D：114.42％E：工业用地的监测点评估价格18、 某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为__。TOC\o"1-5"\h\z0.180.123.395.0019、 新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。一级市场二级市场三级市场存量市场20、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。A：估价方法选用恰当B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C：计算公式和计算过程正确无误D：各种估价方法的测算结果一致E：工业用地的监测点评估价格21、 下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是__。保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜委托人拥有保留价的确定权保留价不可公开22、 影响房地产价格的环境因素不包括（）。大气环境声觉环境卫生环境治安环境23、 某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。（2002年试题）该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。A：负债B：资产C：成本D：所有者权益E：执行层的组织协调24、 香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。内地政策占领世界投资市场风险转移投资组合25、 __是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。自行拆迁委托拆迁指定拆迁强制拆迁二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2,第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，__。前者高于后者前者低于后者前者等于后者无法确定2、 已知某地区某类商品住宅2000〜2005年的价格依次为：1900元/m2,2510元/m2,3330元/m2,4430元/m2,5840元/m2,7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。10281.3213622.779563.7810542.353、 登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的登记申请予以核准登记。A：初始B：转移C：变更D：他项权利E：注销4、 在运用假设开发法时,对于最佳开发利用方式的判断,最主要的标准是__。用途档次规模建筑结构5、 以保险基金来源的不同为标准,可将保险分为。A：商业保险B：社会保险C：政策保险D：财产保险E：人身保险6、 下列关于索引号,表述正确的是。A：索引号的用途是索引B：索引号的用途是证明C：索引号的用途是明示D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号E：索引号便于查找相互有关的图纸内容7、 在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。单元估算法单位指标估算法概算指标法工程量近似匡算法8、 有条件的地方,可申请缴存住房公积金。A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工B：城镇个体C：城镇工商户D：城镇自由职业人员E：农民9、 某市去年住宅的实际销售量为500万川，预测销售量为450万川，平滑指数为0.8,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万川。A：450B：475C：490D：500E：借款合同10、 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）。基准日期土地开发程度基准地价修正体系土地用途基准地价公布日期11、 如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找__。建筑平面图建筑立面图建筑剖面图结构施工图12、 对于共有房地产的转让，需要其共有人的__。全部同意超过50%同意超过2/3同意有人同意就行13、 某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为__。10.2万元11.0万元11.3万元11.5万元14、 业主公约由__制定并修改。业主大会业主委员会一半以上业主全体业主和物业管理企业共同15、 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。承租人愿意承担的费用承租人的承受能力业主希望的投资回报率同类型物业的市场供求关系16、 某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是__。农用地工业用地建设用地乡镇企业用地17、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。A：卖方和买方掌握必要的市场信息B：卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D：卖方和买方追求各自利益的最大化E：卖方和买方急于完成交易18、 商品住宅价格中的利润是以为基数核定。A：征地费及拆迁安置补偿费B：勘察设计及前期工程费C：住宅小区內的营业性用房和设施的建设费用D：住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E：住宅建筑、安装工程费19、 目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。A：毛租金收入B：净租金收入C：经营收入D：税后现金流E：借款合同20、 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。A：物理结构B：区域结构C：产品结构D：供求结构E：总量结构21、 拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。（2006年试题）A：64B：96C：160D：224E：执行层的组织协调22、 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。社会因素环境因素人口因素行政因素23、 采取随行就市定价法确定价格的情形有。（2009年试题）A：开发商处于市场领导者地位B：开发商难以估算成本C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D：开发商打算与同行和平共处E：开发商具有向市场领导者挑战的实力24、 下列关于测量学，表述正确的是。A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔”B：我国采用东海平均海水面作为高程基准C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面