资产评估复习

1、 单选题（2'*8=16）2、 多选题3'*6=18'3、 名词解释（2个）4、 简答题（3*8'=24‘）5、 计算题35'—40'收益法评估无形资产2个假设开发法评估不动产成本法评估设备第一章1•资产评估是对资产某一时点的价值进行估算的行为或过程。具体是指由专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估的特点：市场性、公正性、专业性、咨询性评估主体是进行资产评估的评估公司（法人）或具备评估资格的注册资产评估师（自然人）评估客体即被评估的资产,它是特定权利主体拥有或控制的并能给特定权力主体带来未来经济利益的经济资源。客体的分类：（1）按资产存在形态的分类，可分为有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。无形资产是值那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、版权、商誉等。（2）按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，可分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产；整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产整合体。（3）按资产能否独立存在分类，可分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉外都是；不可确指的资产如商誉。（4）按现行企业会计制度及其资产的流动性分类，可分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。4•评估目的分为一般目的和特定目的。（1）一般目的即资产评估的基本目标，它是由资产评估的性质和基本功能决定的，它是确定资产在评估时点的公允价值。（2）特定目的是指资产业务对评估结果用途的具体要求。它主要有以下几种：①以资产交易为目的的评估具体包括单项资产交易和企业产权变动，单项资产交易包括单台机器设备的交易、房地产交易以及专利技术、商标权等可确指的无形资产交易；企业产权包括企业所有权、经营权、使用权、占有权等，主要形式有企业合资经营、合作经营、企业联营；企业合并、分设、兼并；发行股票、企业出售、企业租赁②以融通资金为目的的评估包括抵押贷款、发行债券、融资租赁③以资产保全为目的的评估包括企业资产保全、财产保险④以资产清算为目的的评估⑤以财务报告为目的的评估⑥其他目的的评估包括资产开发、考核经营业绩、为财务报表提供辅助记录、诉讼、税收、国家征用价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。价值类型的种类：市场价值和非市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计额。非市场价值即市场价值以外的价值，是指不满足市场价值定义的价值类型，主要包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。投资价值也称特定投资者价值，是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计数额;在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额；清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场下的价值估计数额；残余价值是指机器设备、房屋建筑物或其它有形资产等的拆零变现价值估计数额。6•评估假设是评估人员对被评估资产的未来用途和经营环境所做出的合理判断。交易假设假定所有待评估资产已经处于交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。继续使用假设假定被评估资产可以继续遵循原来的设计与用途使用，但在必要时，也可代之以能带来更高收益的用途使用，从而考察它在以后时间能为其持有人带来的经济收益。继续使用的方式包括：在用续用、转用续用、移地续用公开市场假设公开市场是一个充分发达和完善的竞争性市场，买卖双方在市场上地位平等，彼此都有足够的时间和机会收集信息，买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或受限制的条件下进行。清算假设假定资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现。7•评估方法是估计和判断市场价值和市场价值以外的价值类型评估结论的技术手段。主要有市场法、成本法、收益法、清算法。&评估程序是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。资产评估开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。资产评估程序通常包括以下主要环节：①明确评估业务基本事项签订业务约定书③编制评估计划④现场调查⑤收集整理评估资料⑥评定估算，得出评估结论⑦编制和提交评估报告⑧工作底稿归档9•评估基准日是确定资产评估价值的基准时间，为资产评估提供了一个时间基准。通常选择与资产业务或评估作业时间较接近的时间作为评估基准日10•评估原则（工作原则和经济原则，理解判断属于哪种原则可能是考点）经济原则有贡献原则、替代原则、预期原则和供求原则。工作原则包括独立性原则、客观公正性原则、科学性原则、专业性原则第二章资产评估的基本方法1•市场法也叫市价法或销售比价法，是按市场现行价格作为价格标准，据以确定被评估资产价格的方法。基本原理：替代性原则应用前提：有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比资产进行广泛的交易活动。基本程序：①选择参照物②在评估对象与参照物之间选择比较因素③指标对比、量化差④在参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异⑤综合分析确定评估结果两种评估方法：（1）直接比较法指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市场价格，可将这一价格作为被评估资产的现行价格。公式为：对象资产评估值=参照物合理成交价格或:对象资产评估值=参照物成交价格X评估对象特征三参照物特征（2）类比调整法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。2•成本法是指按照被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。基本原理：替代性原则评估程序：①确定待评估资产的范围，根据资产实体特征等基本情况，估算复原重置成本或更新重置成本②确定被评估资产的实际已使用年限、尚可使用年限及总使用年限③应用年限法或其他方法估算待评估资产的损耗或贬值额④从复原重置成本或更新重置成本中扣减损耗，得出资产的评估价值。重置成本是按现行市场条件下重新购置一项全新的同等功能资产所支付的全部货币总额。重置成本的测算方法：（1）重置核算法是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。（2） 价格指数法即物价指数法是通过对资产的原始成本进行物价指数调整而得到其重置成本的方法。重置成本=资产历史成本*（资产评估时物价指数/资产购建时物价指数）或重置成本=资产历史成本*（1+物价变动指数）（3） 功能价值法①生产能力比例法被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物资产年产量*参照物重置成本②规模经济效益指数法实体性贬值亦称有形损耗,是指资产由于使用及自然力的作用导致其物理性能损耗或下降而引起资产价值的损失。方法：①观察法也叫成新率法实体性贬值二重置成本X（1-成新率）；成新率=1-贬值率使用年限法实体性贬值=（重置成本一预计残值）X（实际已使用年限三总使用年限）总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率资产利用率二截至评估基准日资产累计实际利用时间/截至评估基准日资产累计法定利用时间修复费用法 成新率=1-损耗率=1-（修复费用/重置成本）功能性贬值是指由于技术进步引起资产功能相对落后而造成的资产价值损失。方法：①超额投资成本法功能性贬值=复原重置成本一更新重置成本②超额运营成本法经济性贬值是指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。方法：①间接计算法：②直接计算法：经济性贬值额=资产年收益损失额X（1-所得税税率）X（P/A,r,n）7•收益法是将资产未来收益折算为现值来确定资产评估值的方法。基本原理：预期原则基本条件:①具有独立的能够连续获得预期收益的能力②未来收益能够用金额计算③被评估资产在继续经营中的收益能够而且必须用货币金额来表示适用范围：①整体资产（包括有形资产和无形资产）评估②单项资产评估③无形资产评估基本要素：（一）预期收益额是使用收益途径评估资产价值的基本参数之一，在资产评估中是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。特点：①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益（二）折现率是将未来预期收益折算成现值的比率，是换算资产现值与预期收益的有效工具。（三）收益期限通常以年为单位，分为有限期和无限期两种评估程序：①搜集并验证评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等②分析测算被评估对象未来预期收益③确定折现率或本金化率用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值⑤分析确定评估结果主要技术方法：㈠预期纯收益不变 ①收益永续P=A/rP为评估值即收益现值A为被评估资产的年均收益额，r为资本化率②收益年期有限㈡预期纯收益在若干年后保持不变①收益永续②预期收益年期有限&评估方法的选择：（1）合理选择评估方法要考虑的一般性问题①资产评估方法与评估对象的适应性②评估方法的选择受可搜集数据和信息资料的制约③选择评估方法要考虑不同的评估途径④评估方法自身的限制⑤资产评估方法与资产评估价值类型的适应性（2）评估方法与评估目的的适用性由于评估目标的设定，要求运用评估方法去实现评估目的时，评估过程将所涉及的各种要素，都要与实现目的的总体要求相适应。（3）评估方法的选择顺序和合理替代，在评估途径及方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某顺序进行选择。第三章机器设备评估影响机器设备评估价值的基本因素1）原始成本2）、重置全价3）、成新率4）、功能成本系数和功能性贬值5）、物价指数机器设备评估的特点1）、以工程技术检测为基础2）、一般采用单项独立评估方法3）、一般要考虑无形损耗 4）、机器设备的评估工作量较大3•机器设备的评估程序（主要是现场工作阶段）现场工作阶段：1、核实评估对象2、设备分类3、设备鉴定P514.机器设备重置成本的构成及其测算（主要考外购国产设备重置成本和进口设备重置成本构成及测算，自制设备重置成本构成及其测算过于简单，不考）重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等。对于不需要安装的单台机器设备，重置成本可能仅包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机器设备还包括安装费、基础费，另外可能还包括资金成本、税金等。P54（1） 外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格（买价）+运杂费或=全新设备基准日公开市场交易价格X（1+运杂费率）（2） 外购单台需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日公开市场成交价格X（1+运杂费率+安装调试费率）（3） 外购单台不需安装进口设备重置成本重置成本=（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）X基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF价格X基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费FOB价格为离岸价，指装运港船上交货价格；CIF价格为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。（不包括进口关税）（4） 外购单台需安装进口设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他（配套费=人员培训费+其他）（5） 外购成套需安装设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装成本+工程监理费+软件重置成本（调试费）+设计费+贷款利息（资金成本）贷款利息对于构建期长，成本较高的设备适用。机器设备实体性贬值的测算：使用年限法，修复费用法，观察法（了解）使用年限法加权投资年限（实际已使用年限）=工（加权更新成本）宁工（更新成本）加权投资年限=工各部分的投资年限X各部分重置成本所占的比重加权更新成本=已使用年限X更新成本实体性贬值率=加权投资年限/（加权投资年限+尚可使用年限）X100%修复费用法修复费用法是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额，作为估测被修复机器设备实体性贬值的一种方法。使用这种方法要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。可补偿性损耗，是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。用修复费用法实体性贬值率=修复费用/重置成本不可补偿性损耗用使用年限法机器设备功能性贬值的测算：主要考超额营运成本法造成的功能性贬值的测算超额投资成本形成功能性贬值的估算功能性贬值二复原重置成本一更新重置成本计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：P65（1） 分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；（3）计算净超额运营成本；（扣除所得税）（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。机器设备经济性贬值的测算P66经济性贬值额二设备年收益损失额X（1-所得税税率）X（P/A,r,n）第四章不动产的评估不动产的概念P83图4-1不动产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体及其相关权益。（一）土地和地产土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体。地产是土地财产或土地资产的简称。（二）建筑物及其他地上定着物建筑物是与土地相结合的建筑产品，包括房屋建筑物和构筑物两大类。不动产的特点①位置固定性②个别性③昂贵性④长期使用性⑤增值保值性⑥相互影响性⑦易受政策影响性（老师讲的）①位置固定性②供求区域性③耐用性④增值保值性⑤投资风险性（书本上的）不动产评估的原则①合法原则②最大最佳使用原则（具体应用）4•不动产评估的程序（1）明确评估基本事项①评估目的②评估对象③评估基准日（2）制定评估工作计划（3）实地查勘评估对象并搜集评估所需资料（4）选定评估方法计算（5）综合分析确定评估结果，撰写评估报告5•不动产价格的种类：（1）按照权益的不同分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格（2）按价格形成方式分为市场交易价格和评估价格不动产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。标定地价根据政府管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。（3） 按不动产的实物形态分为土地价格、建筑物价格和房地产价格（4） 按不动产价格表示单位分为总价格、单位价格、楼面地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率容积率=建筑总面积/土地总面积影响不动产价格的因素：（1）一般因素包括经济（经济发展、财政金融、产业结构）、社会（人口、家庭规模、不动产投机、教育科研水平和治安、社会福利）、行政因素（土地使用制度与住房制度、地价政策，城市规划、土地利用规划、城市发展战略，税收制度、投资倾斜、优惠政策，行政隶属关系变更，交通管制）（2）区域因素包括商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素 （3）个别因素分为土地的个别因素（区位、面积、宽度、深度、形状、地力、地质、地势、地形、容积率、用途、土地使用年期）和建筑物的个别因素（面积、结构、材料、设计设备是否良好、施工质量、法律限制、建筑物是否与周围环境协调）7•市场法评估不动产的程序（怎样修正，调整，概念，在选择里会考计算）（1）搜集交易实例（2）选取可比实例①在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利限制等方面与评估对象类似②成交日期与评估时点相近，尽量选择近期1年内成交的不动产作为可比实例③成交价格为正常价格或可修正为正常价格④交易类型与评估目的吻合（3）建立价格可比基础（4）进行交易情况修正（5）进行交易日期修正（6）进行区域因素修正（7）进行个别因素修正（8）求出比准价格&收益法评估不动产的步骤（1）搜集有关收入和费用的资料，估算潜在毛收入（2）估算有效毛收入（3）估算运营费用（4）估算净收益（5）选用适当的资本比率（6）合理确定收益期限，选用适宜的计算公式求出收益价格成本法评估不动产的基本原理和步骤：重点在于计算土地和房屋的价值估价原理：一般采用将土地使用权和建筑物分别估算再加总的评估方式土地评估成本法:土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益步骤:①估算土地取得费②计算土地开发费③计算投资利息④计算投资利润和税费⑤确定土地增值收益建筑物评估成本法了解不动产评估的假设开发法（概念、步骤、适用范围、怎么算，考计算）112面例4-5假设开发法也称剩余法，是预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。基本理论依据是古典经济学的地租剩余理论。地价=预期楼价-建筑费-专业费-销售费用-利息-税费-利润适用范围：①待开发土地的评估。用开发完成后的不动产价值减去建筑费、专业费等②将生地开发成熟地的土地评估，用开发完成后的熟地价减去土地开发费用③待拆迁改造的再开发地产评估，此时的建筑费还应包括拆迁费用步骤①调查待开发不动产的基本情况②确定被估不动产最佳的开发利用方式③预测不动产售价④估算各项成本费用⑤确定开发商的合理利润⑥估算待估对象价值11•不动产评估的基准地价法（概念、评估思路、不考计算题）基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、工业、住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基本思路：直接评估思路、间接评估思路、混合型评估思路第六章无形资产评估1•无形资产的概念和特征无形资产是指特定主体拥有和控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。特征：无形性、独占性、成本的虚拟性和弱对应性、未来收益的不确定性。2•无形资产的分类（1）按取得方式不同分为自创的无形资产（是由企业自己研制创造获得以及由于客观原因形成的，如自创的专利）和外购无形资产（是企业以一定代价从其他单位购入的，如外购的专利权、商标权。（2）按有无专门的法律保护，无形资产可分为有专门法律保护的无形资产和无专门法律保护的无形资产。（3）按可否确指划分，可分为可确指的无形资产和不可确指的无形资产。（4）按技术含量划分不同分为技术型无形资产何非技术型无形资产，如商标、商誉.（5）按照性质和构成内容划分可分为知识型无形资产、权利型无形资产、关系型无形资产和不可确指无形资产。（6）按照是否有明确的使用期限，分为有期限无形资产和无期限无形资产。3•无形资产的特点:评估对象的独立性、复杂性、预测性、动态性、关联性4•影响无形资产评估价值的因素:成本因素、效益因素、经济寿命、