2020年度东海县公示地价体系建设成果

2020年度东海县公示地价体系建设成果本次公示地价内容包括城镇建设用地基准地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价、城区标定地价制定四个部分。现对东海县公示地价成果说明如下。一、城镇建设用地基准地价1、工作范围东海县城镇建设用地定级与基准地价评估工作范围为：东至新236省道、南至曹林截水沟、西至峰泉大道、北至石榴街道石新路，总面积约91.34平方公里。2、基准地价内涵本次东海县城镇建设基准地价的表现形式为级别基准地价，地价内涵如下：（1）估价基准日：2021年1月1日。（2）土地用途：商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地（教育用地、科研用地、医疗卫生用地和公用设施用地）。（3）设定土地开发程度：根据各均质区域内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平、宗地红线内“场地平整”设定土地开发水平。（4）容积率：依据各用地类型样点的容积率平均数确定均质区域设定容积率。（5土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年，公共管理与公共服务用地50年。（6）土地权利状况：界定为出让国有建设用地使用权价格。表1-1各用途土地级别地价内涵一览表土地用途土地级别设定土地开发程度平均容积率商服用地一六通一平1.8二六通一平1.5三六通一平1.4四五通一平1.2住宅用地一六通一平2.0二六通一平1.8三六通一平1.6四五通一平1.4工矿仓储用地一六通一平1.0二六通一平1.0三五通一平1.0公共管理与公共服务用地一六通一平1.3二六通一平1.2三五通一平1.1注：“六通”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气，“五通”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，“一平”指宗地红线内场地平整。3、级别基准地价表1-2城镇建设用地基准地价表（商服用地）土地级别一二三四基准地价（元/m2）4275322027152260变幅3750-46502950-37502500-29501900-2500容积率1.81.51.41.2基准地价（万元/亩）285.00214.67181.00150.67表1-3城镇建设用地基准地价表（住宅用地）土地级别一二三四基准地价（元/m2）4680348028752325变幅4080-49503150-40802600-31501900-2600容积率2.01.81.61.4基准地价（万元/亩）312.00232.00191.67155.00表1-4城镇建设用地基准地价表（工矿仓储用地）土地级别一二三基准地价310280250变幅295-335265-295220-265容积率1.01.01.0基准地价（万元/亩）20.6718.6716.67表1-5城镇建设用地基准地价表（公共管理与公共服务用地）用地类型土地利用现状分类一级二级三级公共管理与公共服务用地教育用地790605420科研用地1230940650医疗卫生用用设施用地350270185二、集体建设用地基准地价1、工作范围集体建设用地基准地价工作范围为东海县全部行政区域，总面积约2037平方公里。2、基准地价内涵本次东海县集体建设基准地价的表现形式为级别基准地价，地价内涵如下：（1）估价基准日：2021年1月1日。（2）土地用途：商服用地、工矿仓储用地。（3）开发水平：根据各均质区域内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平、宗地红线内“场地平整”设定土地开发水平。（4）容积率：依据各用地类型样点的容积率平均数确定均质区域设定容积率。（5）土地使用年期：商服用地40年，工矿仓储用地50年。（6）土地权利状况：商服用地和工矿仓储用地地价界定为出让土地使用权价格。3、级别基准地价表2-1集体建设用地级别基准地价表（商服用地）土地级别一二三四基准地价（元/m2）1225980675345变幅1100-1450850-1100500-850200-500容积率1.41.21.01.0基准地价（万元/亩）81.6765.3345.0023.00设定土地开发程度五通一平五通一平五通一平五通一平表2-2集体建设用地级别基准地价表（工矿仓储用地）土地级别一二三基准地价（元/m2）230175160变幅205-245165-205140-165容积率1.00.80.8基准地价（万元/亩）15.3311.6710.67设定土地开发程度五通一平五通一平五通一平注：“六通”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气，“五通”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，“一平”指宗地红线内场地平整。三、农用地基准地价1、工作范围农用地基准地价工作范围为东海县全部行政区域，总面积约2037平方公里。2、基准地价内涵本次东海县农用地基准地价的表现形式为级别基准地价，地价内涵如下：（1）估价基准日：2021年1月1日。（2）土地权利：农用地使用权和农用地承包经营权价格。（3）土地权利年期：农用地使用权设定为无限年期，农用地承包经营权使用年限按照法定最高承包期设定为30年。（4）用地类型：主要用地类型为耕地、园地、林地和坑塘水面。（5）耕作制度：设定为一年两熟。（6）农用地开发水平：农用地宗地外达到具备灌排水沟渠站设施、通田间道路、通电、农田防护设施以及宗地内达到农用地平整、土壤正常熟化等相应的农业生产条件，耕作制度为一年两熟。3、级别基准地价表3-1农用地级别基准地价表土地类型级别承包经营权基准地价无限年期基准地价万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米水田（含水浇地）一级2.8642.974.4566.75二级2.3034.443.5753.50三级1.9529.223.0345.39旱地一级2.5738.533.9959.85二级2.0430.583.1747.50三级1.7025.432.6339.50园地一级3.3249.845.1677.43二级2.6639.954.1462.06三级2.2633.893.5152.65林地一级2.6139.104.0560.74二级2.0931.343.2548.69三级1.7726.592.7541.30坑塘水面一级3.1547.274.9073.43二级2.5337.883.9258.85三级2.1432.143.3349.93四、标定地价体系建设1、工作范围本次标定地价评价范围为东海县城区建成区及建设规划区，具体为：东至新236省道、南至曹林截水沟、西至峰泉大道、北至石榴街道石新路。工作区域全部位于国土空间规划确定的城区建设用地规模边界线内，约91.34平方公里。2、标定地价内涵（1）估价期日：2021年1月1日。（2）权利特征：相对完整的土地权利价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制。（3）价格类型：正常市场价格，反映标准宗地的使用权类型现状，不考虑招商、配建等政策或特殊经营的地价优惠。本次标定地价价格类型为出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格。（4）土地用途：证载或经批准的合法用途；对于拟出让地块标准宗地用途按规划用途确定。（5）使用年期：出让土地设定为商业用途40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年；划拨土地设定为无限年期。（5）容积率：合法现状容积率或规划容积率（地上）。（6）土地开发程度：根据标准宗地的实际开发程度设定。（7）市场条件：本次评估的市场条件为平稳正常情况、公开竞争市场条件。（8）价格表现形式：商服和住宅用地标准宗地评估价格表现形式为楼面地价和地面地价，工矿仓储用地标准宗地评估价格表现形式为地面地价。（9）市场假设：市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件。3、标定区域的划分和标准宗地的确定根据标定区域的划分原则和划分要求，此次在东海县城区共设立了21个标定区域，其中，国有出让权利类型标定区域16个，包括1个商服用地标定区域、6个商住混合用地标定区域，5个住宅用地标定区域，4个工矿仓储用地用地标定区域；国有划拨权利类型标定区域5个，包括1个商服用地标定区域、4个住宅用地标定区域。每个标定区域设立一宗标准宗地。标准宗地地价结果详见标定地价评估结果表。表4-1东海县标定地价评估结果表序号标准宗地编号地块名称土地用途（二级类）权利类型土地面积（平方米）容积率开发程度设定使用年限地面地价（元/m2）楼面地价（元/m2）备注1320722S5000101远洲城市广场商服用地国有出让124714.77六通一平40年1213525442320722S5000201烟酒公司商服用地国有划拨18193.59六通一平无限年期610317003320722H7000101东盛·晶城大院商住混合用地（10%商业，90%住宅）国有出让385001.94六通一平商业40年住宅70年567329244320722H7000201绿苑小区商住混合用地（10%商业，90%住宅）国有出让290131.58六通一平商业40年住宅70年445228185320722H7000301金陵御花园商住混合用地（10%商业，90%住宅）国有出让677691.74六通一平商业40年住宅70年505129036320722H7000401晶都华府商住混合用地（10%商业，90%住宅）国有出让678182.60六通一平商业40年住宅70年756629107320722H7000501东方体育城商住混合用地（15%商业，75%住宅）国有出让1143441.54六通一平商业40年住宅70年394525628320722H7000601富宸花园商住混合用地（10%商业，90%住宅）国有出让91221.76六通一平商业40年住宅70年370021029320722Z7000101天地国际公馆城镇住宅用地国有出让1032751.53六通一平70年4420288910320722Z7000201美麟大公馆-南区城镇住宅用地国有出让452141.88六通一平70年5381286211320722Z7000301华纳·绿城城镇住宅用地国有出让675843.00六通一平70年8319277312320722Z7000401水岸名城城镇住宅用地国有出让1458221.49六通一平70年4030270513320722Z7000501晶祥苑一期城镇住宅用地国有出让673981.43六通一平70年3205224114320722Z7000601牛山镇粮油管理所二粮站城镇住宅用地国有划拨8155.86六通一平无限年期10079172015320722Z7000701阳光清华园城镇住宅用地国有划拨319601.63六通一平无限年期2690165016320722Z7000801水泥厂宿舍（韩辉）城镇住宅用地国有划拨310.52六通一平无限年期697134017320722Z7000901滨河花园城镇住宅用地国有划拨609771.68六通一平无限年期2906173018320722G6000101中材高新工业用地国有出让1476591.00五通一平50年280——19320722G6000201晶海洋半导体材料（东海）有限公司工业用地国有出让2230601.00五通一平50年280——20320722G6000301东海县赛诺石英制品有限公司工业用地国有出让123141.00五通一平50年315——21320722G6000401江苏奥石科技有限公司工业用地国有出让21051.00五通一平50年275——五、成果应用说明1、公示地价成果具有时效性，因此，应根据社会经济发展状况和产业政策等因素进行更新并适时向社会公布。在使用本成果的有效期限内，如果土地价值影响因素发生大的变化，应对成果合理性进行分析，确认有效后使用。2、在使用公示地价成果时，若评估基准日、土地使用年期、土地开发水平和容积率等与上述地价内涵设定条件不同，应分别进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正等