2012年深圳海岸城购物中心案例分析报告

ShoppingMall-海岸城2023/9/302·根本概况·区域价值·区域交通业态分布工程分析总结·业态分布解析·经营策略分析·SWOT分析·工程点评目录2023/9/30301·根本概况·区域价值·配套分析·区域交通工程分析2023/9/304海岸城根本概况2023/9/305项目名称海岸城（coastalcity）开发商海岸地产物业管理海岸物业开业时间2007.12.16占地面积36908㎡建筑面积约12万㎡建筑构成东、西两座写字楼，海岸城购物中心，风情街四至交通东临文心五路，西至文心三路，南为海德一道，北至海德二道 周边公交线路J1、K204、K113、305、322等周边地铁站地铁二号线后海站停车位1500停车收费标准首2个小时5元，超过2个小时，每小时5元；每天最高收费不超过60元。扶梯35垂直电梯21工程根本概况2023/9/306工程根本概况-建筑构成写字楼建筑形态：东、西两座单体写字楼构成建筑高度：最高155米建筑面积：14万平方米购物中心建筑形态：单体商业建筑建筑高度：30米建筑面积：12万平方米占地面积：3.7万平方米〔含广场1.2万平方米〕风情街建筑形态：写字楼裙楼商业体建筑面积：4万平方米〔租售〕〔全部自营〕〔全部销售〕2023/9/307工程根本概况-设计团队建筑设计室内设计物业参谋美国凯里森建筑事务所深圳市城脉建筑设计〔负责深化设计〕日本船场设计公司姜峰室内设计〔负责深化设计〕广州高力国际物业效劳2023/9/308工程根本概况-根本参数楼层：地下两层，地上五层，楼高30米层高：地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米平面结构特点：二层以上，平面呈“L〞型。平面动线长达900米，因此海岸城设有两个中庭；从平面图来看，右边的中庭附近业态分布较难活泼，因此三层以上按端头规划主力店的原那么，规划为影院以及餐饮。铺型：90%商铺门面大于8.5米；80%铺深小于12米；大于200平方米的品牌专门店约20个。2023/9/309海岸城-区域价值分析2023/9/3010配套分析-南山中心区商业配套海岸城保利保利剧院凯宾斯基酒店海岸写字楼西座海岸写字楼东座天利中央商务广场2期天利中央商务广场1期长城大厦(在建)深圳书城(南山城)广州本田4S店乐安居7以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯宾斯基酒店等商业配套，打造一站式集中商业。海雅百货2023/9/3011配套分析-南山中心区住宅配套漾日湾畔滨海之窗城市印象美墅蓝山家园观海台海印长城2期海印长城1期保利花园青春家园天悦园华彩天成海珠城花园海岸明珠佳嘉豪苑8海岸城海岸写字楼西座海岸写字楼东座围绕海岸城周围居住小区多达14个，海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套2023/9/3012海岸城-区位交通分析2023/9/3013海德一道滨海大道后海大道文心五路海德三道海德二道后海滨路9南山中心区与滨海大道、后海大道、后海滨路三条城市快速干道相邻工程区位分析2023/9/3014工程交通分析海岸城周围公交车线路分布

A：海岸城站

121

B：滨海西站

76、80、231、305、382、353、322、337C:海德三道站

J1、229、72

D：后海立交站

20、K105、K113、K204、362

E：海雅百货站

19、37、70、80、113、226、230、231、232、328、329

AEBCD2023/9/301502·海岸城业态分布解析·海岸城经营策略分析业态分布2023/9/3016海岸城业态分布解析2023/9/3017业态分析-主力店铺商户名称类型位置估算面积(㎡)占总面积比(估算)JUSCO吉之岛大型连锁超市L1101

1589912.66%UNIQLO优衣库连锁服装品牌L1102-103

7520.60%海岸影城影院L3301

38803.09%江南厨子餐饮L3331-332

10090.80%英孚教育教育机构L4402

7200.57%冰FUN海岸滑冰场滑冰场L4422

21781.73%大饱口福餐饮L5513

36482.90%将海岸城以下7间店划分为主力店与次主力店：主力店：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸溜冰场和大饱口福；次主力店：UNIQLO优衣库、江南厨子、英孚教育2023/9/3018业态分析-铺数海岸城商铺总数为250间，其中服装和童装/玩具的占比超过4成，生活/百货类型占比6%，餐饮占14%，剩下银行/效劳类型占5%，精品/配饰类型占比26%。服装：男装13间，女装62间，流行便装19间，运动系列服装4间；占比40%；童装/玩具：童装玩具类型13间；占比5%；银行/效劳：包括7-11便利店，银行，英孚教育，欧米勒琴行等9间商铺；占比6%。生活/百货：包括数码、个人护理药品以及大型百货超市吉之岛共22间；占比9%；餐饮：包括大饱口福，中森明菜等共34间；占比14%；精品/配饰：包括鞋、包、珠宝、眼镜等共66间铺；占比26%；2023/9/3019业态分析-面积海岸城购物中心总建筑面积为12.56万平方米。其中地下建筑面积为5.67万平方米，占45%；剩下地面上租户共计建筑面积6.89万平方米。大型租户：面积17620平方米；包括吉之岛，海岸影城和顺电；餐饮：面积7675平方米；包括餐厅/酒吧/咖啡厅，美食广场/座位区，大型酒楼；娱乐：面积2345平方米；包括电玩/娱乐，溜冰场；其他商店：面积18635平方米。公共空间与辅助：面积22655平方米；地下：面积56700平方米；停车场，商店，吉之岛，装载效劳/后勤，公共空间与辅助；2023/9/3020业态分布分析-L1由于人流动量较密集，因此时装类的店铺占比为32%，海岸城外街多为餐饮店铺，因此占比为30%，其次为时尚配饰占比为13%。2023/9/3021L1层商户明细2023/9/3022业态分布分析-L2海岸城2楼与海德广场相连，众多人群往来为它带来了丰富的人流资源，因此海岸城2楼并未设置任何主力店，时装(包括女装和男装)的占比高达44%，鞋包和珠宝/钟表的占比分别为19%和16%；2023/9/3023L2商户明细2023/9/3024业态分布分析-L3海岸城3楼的业态较为丰富，时装仍为首要业态形式，占比为37%；另外增添了海岸影城、数码电器以及个人护理/药品类的业态形式；2023/9/3025L3商户明细2023/9/3026业态分布分析-L4海岸城4楼业态形式较为丰富，除了时装(包括男装、女装以及休闲运动等服饰)占比36%之外，海岸城主力店铺之一的溜冰场也在四楼，其占地面积为2178㎡；2023/9/3027L4商户明细2023/9/3028业态分布分析-L5海岸城5楼总共20间商铺，其中仅有3种业态，而童装/玩具类占比为60%；而餐饮类店铺占比为30%，其中包括了大饱口福等。2023/9/3029L5商户明细2023/9/3030海岸城经营策略分析2023/9/3031经营策略分析-L1分别有3个停车场入口可以通往海岸城地下停车场。通过文心四路左右两侧可进入吉之岛或者海岸城购物中心。内街商铺大多以餐饮为主，吸引人流。商场内部共设有5部扶手电梯和5部垂直电梯；除此以外，户外共设有3部扶手电梯可直接前往海岸城购物中心L2层、海德广场和风情街。PPP通过扶手电梯通往海岸城L2通过扶手电梯通往海德广场通过扶手电梯通往风情街2023/9/3032经营策略分析-L2L2层共有80间铺，根本以服装业和配饰为主的业态分布。其中配饰多为中庭周围的小铺，服装和餐饮分布在外。图中蓝色箭头为商场最理想流动线，但其长度约为900米左右，属于较长流动线，设计上并不适合商业上的运行；对于大多数人流来说，并不会从蓝色箭头入口进入商场，更多人会选择分别从图中红色箭头位置进入商场，即从海德广场进入购物中心内；因此从红色箭头进入购物中心后，能有效躲避了流动线过长的问题。海德广场2023/9/3033经营策略分析-L2海德广场露天舞台是聚集人流最多的地方，尤其是周末广场有表演的时候2023/9/3034经营策略分析-L3L3层共有60间商铺，其中分布了3间主力店铺，为顺电，江南厨子和海岸影城，面积分别为2535㎡，1009㎡和3880㎡，除此以外仍以服装和配饰为主的业态分布；为了躲避动线过长，因此设计了将主力店放在端头的设计，规划原那么为餐饮和电影院。2023/9/3035经营策略分析-L3三楼吸引了非常多人流的主要原因是三大主力店：顺电、江南厨子和海岸影城。从设计来看，有两部扶梯能够直接到达顺电门口；假设要到达海岸影城那么要经过众多服装和配饰为主的店铺。2023/9/3036经营策略分析-L4L4层共有39间店铺，并且为主力店分布最多的一层，分别有海岸溜冰场〔2178㎡〕，英孚教育〔720㎡〕，玛花纤体〔219㎡〕，美丽田园〔383㎡〕和生活本色〔732㎡〕五间店铺。其余业态多以配饰为主。2023/9/3037经营策略分析-L4反斗乐园和溜冰场是主要聚集人流的娱乐场所，设计上比较特别的是5楼的餐厅环绕溜冰场两头位置；直接引进麦当劳甜品站那么迎合了众多儿童。2023/9/3038经营策略分析-L5L5层共有20间商铺，端头3间主力店铺分布分别为大饱口福〔3648㎡〕，中森明菜〔3937㎡〕和玩具反斗城〔507㎡〕；L5以餐饮和休闲娱乐为主的业态分布，吸引了较多的人流。其中60%为儿童童装/玩具类型，餐饮占比30%。2023/9/303903·SWOT分析·工程点评总结2023/9/3040SWOT分析2023/9/3041SWOT分析SOTW区域价值优势：海岸城位处南山中心区的核心地段工程优势：是南山区唯一一间集商业，购物和休闲娱乐的大型综合体人流构成优势：聚集以办公、住宅、地铁及目的性消费人群商家构成主要以中、高端产品为主，缺乏高端以上商家优势，缺乏以满足区域购置力工程缺乏特色，主题不鲜明，定位不精准深圳湾地区在建的50万平的写字楼规划利好，对海岸城有较强商务需求地铁2号线开通对该区域带来了较大的人流未来深圳湾居住片区，将有集中商业，并且规划为高端的商务配套，对海岸城有较强的威胁