我国房产税改革的难点与对策

我国房产税改革的难点与对策

2011年1月27日，上海和重庆开始实施房产税考试。从政策细则来看,改革力度不大,试点意味较重。但改革实施一年后,改革的实际执行效果跟预期存在一定差距。以重庆市为例,2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元,增幅超过40%,而房产税收入仅有1亿元。与此同时,同年重庆市土地出让收入为1344.2亿元,增长47%。因此,在房产税的改革上尚需深思。本文将从房产税的渊源,征收原理及影响对其进行分析,并从长远规划角度给出建议。一、房产税需求下降,土地供给不足房产税始征于1986年,它是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。目前我国市面上普遍征收的为一次性收缴的为从房产余值计征(年税率为1.2%)和从租计征(年税率为12%)。从财政角度讲税收的作用包括两个方面:一是指由于征税使纳税人的收入水平下降,从而影响其商品购买和消费行为;二是指征税使国家的财政收入增加,财政支出扩大,从而明显改善居民收入分配状况。因此,征收房产税的目的最终可归结于两点:一是打压房价,稳定市场,遏制投机炒房行为,促进社会财富分配的公平化;二是为政府增加持续稳定的财政收入,扩大税基和征税范围,完善房产税体系。利用税收调节供求关系如下图:对保有环节征收,持有房产的成本上升,即购买房产的成本上升,使得投机者的购房需求向下移动,需求数量由Q下降到Q’,投机商的放弃购买和抛售使市面上可购买的的房产数量上升。需求的减少造成房源过剩,房产商资金链得不到回收,房产商不得不降低出售价格以价换量,因而引发降价潮。此时房产供给量由Q2升至Q1,相应的房屋的价格下降。由于收入效应消费者的效用得到了提升,达到楼市调控的效果。二、房地产和房地产税改革的实施是困难的以上的税收调控效果是基于理想的市场条件下,但目前我国的房地产市场情况较为复杂性,还存在诸多实施难点。(一)房产税改革将加大租赁价格,进一步降低租赁费用原理与对开发商征税所导致的税赋转移类似。之前我国的房产税多采取在生产流通环节,由于房地产为卖方市场,需求弹性小于供给弹性,对房地产商的征税最终转到消费者身上。而房产税改革采取保有环节征税的方式将征收对象扩大到个人房屋的持有,势必将提高租赁方的持有成本,进而转嫁到承租方,造成房屋租赁市场的价格上涨。由于高房价和房产税,将使部分自住型需求者放弃购买通过租赁住房来满足居住需要,因而增加租赁市场的需求量,进一步抬升租赁价格。如图2,房产税造成房屋出租方成本增加,供应曲线由S上升至S’,由于较高的需求弹性房产税税额转嫁至承租者和购买者,其实际负担的价格由P1上升至P2,相当于承担了房产税的大部分,而供应者仅承担P3至P1的税额。(二)不动产购置行为较多,投资渠道相随着通胀压力加大,股市持续低迷,银行出现“负利率”,个人普遍缺乏有效的投资渠道,纷纷选择购置不动产。近几年来各地的楼市年增幅达20%甚至40%的增速,极具诱惑力。而只要房产的增值速度高于CPI,投资者就有买房动力,出现“越压越火”的场面,进而继续抬升房价,助长楼市。(三)住房价格相对较低,且持有环节也很不公平首先,购房者在已承受高房价同时还需缴纳高额的房产税,并承担房产贬值的风险。这会给刚性需求的购房者造成较大的压力。其次,房价短期内不会有明显的下跌,无法弥补由于住房成本的上升而给消费者带来的效用损失。再者,在持有环节征税显然对自住型购房者不公平,且存在重复征税的现象。我国虽未开始对个人住房征税,但房产税作为保有环节的一种税种与在开发流通环节的税种重复。例如在购房时,买房者已实际负担了城镇土地使用税、土地增值税和契税、土地出让金等税费成本。(四)基础设施的完善程度不同房产的价格是动态、多种因素决定的,如住房所处地域差别,周边基础设施的完善程度差别等。如何正确的制定评估房产价值的标准,对每套房产都进行价值评估的巨大工作量,以及所带来的成本投入、真正执行起来能否贯彻公平原则等都是亟待解决的难题。(五)房产税税收负担的影响加重税收的负担必然会对公众舆论造成一定的负面影响,降低纳税者的积极性。由拉弗曲线模型:如图3,随着税收负担的加重至C点之后,税收收入反而下降。因此,房产税的征税必须慎重分析;否则反而会降低社会生产效率,起到负面效应,减少税收收入。三、房地产税的长期计划和对策(一)关于收集1.适度征收,增加住房成本完善具体的实施细节。如采取首套普通住宅免征、第二套适度征收、二套以上重征的方式。避免误伤自住型居民,反而增加住房成本。注重社会公平,实行向低收入者倾斜税收政策。2.制定资产评估方法,构建资产评估细节严禁在执行环节造成房产税的调控效果打折扣。制定一套科学合理的资产评估方法,不断完善评估细则,直至房产价格基本稳定下来。严禁税务人员以权谋私给以投机者钻投机取巧的逃税机会。3.房地产开发交易环节我国的房产税征收范围虽未将个人住房列入其内,但其实已隐含在所得税、营业税、土地增值税以及来自房地产上下游的建材、钢铁、水泥、建筑安装等方面的税收里,这些税目都会大部分转嫁进最终的商品房价格里。同时在房地产开发交易环节,个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税费,范围涉及道路、供水、供电、供气、环境绿化等。为避免重复征税,必须对房产税市场进行合理的整顿和规划,完善房地产税收体系。(二)投资1.“土地财政”可持续性高房价原因部分来自于天价土地。由于地方政府缺乏可靠的有效财政来源,严重依赖土地财政,也就是所谓的具有中国特色的“土地财政”。而高地价必然将被转嫁到房价上。“土地财政”不具有可持续性,竭泽而渔的做法也无疑将房价推到了更高点。必须降低高额的土地出让金,构建新型的具有可持续性的土地财政模式,减少房产的开发成本,真正让普通百姓享受到房产税的效益。2.房产税开征目前我国的住房保障支出主要用于行政事业单位向职工发放的住房公积金、提租补贴、购房补贴等方面的支出。这在保障范围和保障力度方面都还远远不够,居民的住房需求得不到满足。中央规定,土地出让收入的70%都要用来建设保障房,但显然这一规定并未得到很好的贯彻实施。我国现阶段大力推广廉租房和经济适用房的建设,但进程较缓慢,存在资金缺口。房产税的开征意味着持续稳定的财政收入。粗略估计,2010年我国房产税收入为894亿元,若将个人住宅纳入缴税范围,以1981年以来的住宅竣工面积约860亿平米,每平米3000元,1.2%的税率,保守估算房产税一旦开征将达8000亿。应加大基础性设施建设,缩小地域差异,增强关乎民生的税收财政支出,更好的发挥财政资源配置的