关于我国物业税实行的必要性和可行性分析

关于我国物业税实行的必要性和可行性分析

一、住房流转环节的税收调控近年来，房地产税收制度的改革在国际上引起了人们的关注。在我国,随着个人私有财产特别是房地产的地位不断提升以及现行房地产税制缺陷的不断暴露,房地产税制的改革和物业税的开征也被提上议事日程。十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费。”自此,物业税被认为是引领我国新一轮房地产税收综合改革的核心政策。2007年10月,国家税务总局宣布将物业税“空转”试点由北京、江苏、深圳等6个省市扩大到河南、安徽、福建、大连等10个省市。但目前国家还未出台具体的征收细则,关于物业税改革相关问题的争论至今尚无定论。“国六条”等相关政策要求进一步发挥税收政策的调节作用,完善住房流转环节税收政策,引导和调节住房需求。上述税收调控措施几乎都是从房地产流转环节入手。在流转环节抑制房价上涨的税收调控政策运行的机理是:增加二手房售房者的交易成本,减少其投机收益以抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产市场价格(或抑制房地产价格上涨速度)。然而,要达到税收调控政策的各种效应,隐含着一个假定前提,即政府事先已知要调节的纳税人是否承担了税负及承担了多少税负。目前我国政府出台的一系列税收调控政策更多的是注重操作的方便性,那么其调控的现实效果如何,笔者试图从税负转嫁和税负合理分配的角度进行探讨。二、房地产行业的发展历程1994年国家开始进行宏观调控,并开始实行分税制。在“国退民进”的情况下,房地产行业开始发展。自1998年国家宣布进行房屋体制改革,取消福利性实物分房的措施出台后,直到1999年房地产市场从集团消费彻底转向个人消费,我国房地产行业发展正式进入新的时期。而我国的房地产税收体系和税负也在这段时间随着整体经济形势和房地产业发展而不断变革。现阶段,房地产的开发投资、转让、取得和收益通常是同时进行,这四个房地产产权转移的过程可以笼统称之为房地产流转环节,它与房地产保有环节一起构成房地产市场运行的两个方面。下面对房地产市场税负水平及税负结构进行分析。(一)保有环节的共同影响房地产保有环节又称房地产三级市场。一般而言,房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况。在房地产居住行为中,现行税制设计的税种非常少,主要有房产税和城镇土地使用税,名义税负水平明显偏低(房产税1.2%、城镇土地使用税0.2～10元/平方米),且免税范围极大,如对于个人所有非营业用的房产免征房产税,对于个人所有的居住房屋及院落用地免征城镇土地使用税等。这类优惠政策的制定背景是国家低工资制度和福利房制度,在这一背景下,住房作为一种潜在福利,由居民在工资以外以低付租费的方式获得。到目前为止,房地产居住行为基本处于无税负状态。这就导致房地产行业在保有环节税负较低。我们以近年来房地产保有税与相关房地产市场价值进行比较(这里遵循国际惯例,对房地产保有环节按照市场评估价值征税),见表1。从表1可以看出,在我国1994年到1999年这六年时间,随着分税制的践行和房地产行业走势,房地产保有环节税收也增长迅猛,单就房产税收入而言,1999年比1994年增加了两倍,这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度,从1994-1999年,房产税收入每年增长率都达到30%,远超过同期税收总额增长速度,房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税,而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上越来越小。事实上我国印花税收入的增长主要得力于证券交易,如果从综合角度看问题,房产税收入增长要比印花税收入增长稳定。近几年的情况表明,房产税在地方税收入中已占据了较为重要的地位,1995年房产税收入占地方税收入总额的比重为7%,其后几年一直稳定在6%,在地方税各税种中的排位居第三位。如果不考虑共享税的话,房产税在地方税收结构中的地位更加突出。但是从相对量而言,保有环节的税负仍然不是很重。由表2可以看出,在1999年我国房地产彻底走向个人消费之后,单就房产税而言,收入规模仍旧不大,而且增长速度基本在20%以下,滞后于我国其他税种和房地产市场的快速增长。而城镇土地使用税作为另外一个小税种,规模也一直很小,2006年底实施新的征收规定之后,2007年实现增长117.7%,在2007年整体经济形势过热的情况下,发挥了一定的宏观调控功能。从上述两张表来看,随着我国改革开放的进程加快和城市化的加速,房地产整体行业开始飞跃发展,相对应的保有环节税收也在不断增加,税负率也是不断增长,但是相比于一些发达国家以及周边国家,例如美国各州有效税负率为1%～2%之间,法国为3%,德国为1.4%～1.5%,我国房地产保有环节的宏观税负水平大大低于这些国家的相关税负水平。(二)房地产交易环节的税负房地产流转环节主要涉及房地产开发投资、转让、取得和收益环节。其中房地产取得环节又称为房地产一级市场。目前我国房地产的取得环节,也就是房地产商征用土地和开发建设的环节,其主要涉及的税种包括契税和耕地占用税。由于地方政府在房地产行业的取得环节,可以通过出让土地使用权的方式增加财政收入,这种方式最便捷,税收管理成本也最小,且免征范围小,几乎所有的商业性质的建筑用地都要征税,所以,通过出让土地使用权的方式而增加的财政收入,在地方政府财政收入来源中的比重越来越大,大部分地方政府以出让土地使用权征得的税收占财政收入的20%～30%,甚至有的达到40%。房地产交易环节又称房地产二级市场,包括房地产的购买﹑转让和交换等多种情况。我国的房地产税收主要集中在增量方面,也就是在房地产交易环节设置了大量的税种。其主要涉及的税种包括营业税和印花税。对于房地产的交易环节,从税负水平上看,营业税及其附加适用税率5.5%;土地增值税30%～60%;企业所得税33%(2008年起下调为25%);城市维护建设税的税率1%～7%等。现在我们以契税、土地增值税、耕地占用税这三种房地产流转环节税收历年收入合计数与商品房的销售额之比,作为分析房地产流转环节税负的基本指标,具体税负情况如表3所示。从表3中可以看出,1994年以来,我国房地产流转环节的三个重要税种绝对收入逐年增加,相关税负水平大致保持在4.0,而在进入1999年之后,相关税负不断增长。据统计,房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右,名义税负水平明显偏重;在房地产转让行为中,购买方除了要缴税,还需支付繁多的地方性收费项目,如土地使用证费、房屋所有权证费、商品房买卖交易手续费等。另外许多应由政府在财政预算中安排支付并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本的公共产品,也被摊入房价中由购买者通过购房一次性负担。由此可见,房地产交易环节的税负是最重的。房地产在此环节的高税赋无不增加了购房成本,而税收具有转嫁性,在一定程度上成为导致房价上涨的又一大因素。(三)房地产流转环节税收增长迅速下面以房地产流转环节税收和保有环节税收占房地产税收以及整个税收收入的比重进行对比分析。以房地产正式进入个人消费的1999年为分界点,分别通过表4和表5分析如下。从表4中可以看出,在1999年之前(包括1999年)我国的房地产税收结构中,保有环节税收收入所占比例逐年减少,但是下降幅度不大,由1994年的46.2%下降到1999年的40.6%。从整体而言,房地产税收在整个税收收入体系中逐年增长,由1994年的3.9%提高到1999年的5.74%,而其中的流转环节税收增长更快。从表5可以看出,2000年以来,我国房地产税收的总体增长速度是高于税收收入的增长速度的,并且房地产税收合计占税收收入总额的比重,由2000年的5.51%上升到2007年的11.91%。由于这些年房地产开发持续出现过热情况的局面,房地产流转环节的税收占税收总额的比重逐年上升,而相反房地产保有环节的税收收入占税收总额的比重不到2%,而且逐年下降。2007年房地产流转环节的税收收入是保有环节的5.13倍,从而形成“轻保有重流转”的税负分配格局。综上所述,按现行房地产税收体制,在房地产流转环节税种较多,税负过重,相反在保有环节税种少、优惠多、税负过轻。这就导致了房地产开发过程中税收成本比例过高,而在房地产保有环节,经济风险过低,使得房地产利用率降低,客观上增加了房价提升的空间。三、应适当调控我国物业税的发展状况物业税在调节税收负担方面的优点,将有效改善目前房地产税收体制上税种多、征收方式各异、征收成本过高、税收负担特别是流转环节税负重等问题,真正符合“宽税基、简税种、低税率”的改革方向;将税收负担从流转环节部分转移到了财产持有环节,从而形成物业税与营业税和所得税的互补机制,更利于国家根据经济形势利用税收政策对房地产市场进行适当调控。基于对财产价值征收的物业税本身就具有调节贫富差距的作用,若再对税率、税收优惠等方面进行精心设计,作为我国财产税体制主要税种的物业税更将成为国家进行收入、财产增值收益再分配的重要机制。截止目前,已有十个省市开始物业税空转。2009年以来,北京等地纷纷申请率先开征物业税,但是具体何时开征物业税仍然没有明确的时间表。本文认为,试点地区踊跃申请“实转”,证明通过“空转”各地政府已经取得了不错的成果,积累了足够的经验,而且物业税的开征不可能对地方财政收入产生大的影响,否则不会有那么多地方申请正式开征。再根据目前全球经济和房地产业的不良前景,不可能独善其身的中国房地产行业正是需要注入“兴奋剂”的时刻,开征物业税的时机已经相当成熟而且正当其时,应当尽快开征,给国民福利和经济发展带来利好。而物业税税制设计上可以参考其他国家和地区的做法,根据我国具体情况来实行。对于我国当前开征物业税的制度设计,本文提出以下几点建议:(一)完善物业税税率设计物业税税率的设计应以不过多增加纳税人负担为原则。笔者认为,就非住宅房地产而言,可以在统一税法的前提下,按照区别对待的思路设计税率,如可因工业用地或商业用地等用途的不同而实行差别征收。但对于居民住宅而言,由于属于新的税负,根本无基础可言,且由于物业税作为个人负担而居于个人纳税“税痛”之首,因此,其税率设计必须有明确的参照系。该参照系至少应该包括两个方面:一是物业税征收所承诺对应的公共服务项目的提供成本;二是物业税占家庭个人收入的比重。尽管具体税率的设计也可以因财富差距而差别征收,但其税率水平起码应在上述参照系下做认真的测算。否则,极易引发新的深层次的矛盾。(二)住房开发中的第4位是第第一人根据我国绝大部分住宅为基本生存需要的客观情况,开征物业税初期不宜盲目扩大征税范围。在以市场价值作为计税依据的基础上,可以市场价值结合房产面积设计适当的起征点和免征额。一是对仅有一套住房者可实行起征点政策。我国目前对于房地产开发的政策是,房地产开发商制定的90平方米户型必须占到开发总面积的70%以上。同时,根据新“国八条”对于普通住宅和非普通住宅以120平方米来界定,并同意地方政府有20%的浮动空间的规定,物业税征收之初的起征点定在90平方米、120平方米或144平方米似乎都可以考虑。但对超过起征点的单一住宅业主应允许选择按免征额征税,以避免负担过重和征免交叉点附近的纳税人之间的税负悬殊。二是对有多套住房者实行免征额政策。为公平税负,对有多套住房者,根据我国目前将住宅区分为普通住宅和非普通住宅的做法,可参照一套住房下起征点的面积折合的市场价值设计免征额,从而可将住宅划分为征税部分和不征税部分。这样,在征收初期,进入征税范围的住宅是少数的相对高档的住宅,之后,随着经济的发展,居民收入的提高,以及各项惠民措施的完善,可通过适当降低起征点和免征额,逐步将大部分普通住宅纳入征税范围。(三)房地产行业的税收分配格局就物业税的计税依据来说,有三种备选方案:一是依据房屋面积;二是依据个人拥有的住房套数;三是依据房屋的价值。在第一种方案中,以房屋面积为计税依据操作简便易行,但问题是其税收收入无法随着房