郑州空港新区隆门商业项目营销推广方案

营销推广方案郑州空港新区隆门商业项目

PART1营销目标及营销阶段划分一．重要时间节点设计二．总体营销目标三．一期商业销售阶段划分及目标分解

PART1营销目标及营销阶段划分一、重要时间节点设计：（2013春节前）1、天时商业意向签约2013年1月31日前2、天成商业认筹暨主力商户招商成果新闻发布会2013年1月26日（周六）一、重要时间节点设计：（2013春节前）二、总体营销目标目标一：天时商业销售目标—2013年1月31日前基本消化完毕

目标二：实现项目年度财务目标和价值目标---1月31日前实现5000万元回款

目标三：天时商业推广促进天成1、2、3号楼商业招商认筹与价值实现

目标四：品牌目标：隆门——港区最聚财气、人气商业聚集区二、总体营销目标三、一期商业销售阶段划分及目标分解

销售准备期（2013.1.15日之前）

认筹阶段（1.1-1.）

公开招商与销售强销期（3.1日-5.31）

天成招商转销售阶段（6.1-8.31）销售目标

释放一期商业销售及招商认筹消息，积累意向客户，确保认筹日火爆势头天时商业完成80%的销售完成天成招商30%。1完成天时剩余商业面积的销售2、累计完成天成90%以招商及首层商业销售率累积完成天成二期销售率接近100%阶段性重点工作内容

1确定销售模式、招商策略及营销、招商推广计划；售宣传物料设计、印刷及制作；2销售法律文件的完备；3认筹地点选择及相关工作准备4第三方资源的整合（媒体、商会等）；销售顾问的培训。5全面开展销售及认筹工作；6媒体资源的有效利7户外广告到位；8系列招商活动全面展开；9媒体广告全面展开。7公开招商活动（解筹活动）；8媒体广告及促销活动趁势追击。10根据市场招商反馈适时调整营销策略11做好商户口碑传播。三、一期商业销售阶段划分及目标分解销售准备期认筹阶

一、商业销售面积分割方式及经济测算二、对西时区商业营销推广的建议三、价格定位PART2营销方案部分

PART2营销方案部分一、商业面积分割方式

一、商业面积分割方式天时的商业分割方案1②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄①天时的商业分割方案1②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄①天时的商业分割方案1根据商业结构形态，从中间切开，形成商业内街，形成人动线，共切割出17个商业铺面。天时商业楼需要一定的改造，以形成沿街商业，提升商业价值。其中1、15、16、17号商铺可以直接改为临街商铺，商业价值较高。其余铺面均为内街铺面，商业价格略逊。进行分割后，小铺不仅利于销售回现，同时内街形态不影响经营。商业内街兼顾了销售和经营的需要，既提高销售收益，又提高了内铺租赁价值。天时的商业分割方案1天时一层商业销售总体预估商铺面积（地毯面积约）㎡建筑面积（约）㎡价格（元/㎡）总价（元）1'75.47142.4023000.003275113.212'32.4961.3015000.00919528.303'19.8037.3615000.00560377.364'12.2923.1915000.00347830.195'56.25106.1315000.001591981.136'56.25106.1315000.001591981.137'30.0056.6015000.00849056.608'56.25106.1315000.001591981.139'84.00158.4915000.002377358.4910'15.0028.3018000.00509433.9611'15.0028.3018000.00509433.9612'15.0028.3018000.00509433.9613'40.5076.4218000.001375471.7014'29.7056.0416000.00896603.7715'85.53161.3826000.004195811.3216'95.25179.7226000.004672641.5117'80.53151.9426000.003950528.30

799.311508.13

29724566.04天时一层商业销售总体预估商铺面积（地毯面积约）㎡建筑面积（约天时首层商业分割方案12、3、4层商业销售预估

建筑面积价格总价二层13131100014443000三层1510.960009065400四层151050007550000合计

4333.9

31058400

二层坡梯预留口封起，二楼整体出售，单价11000元。三层、四层商业定位为商务办公写字间，单价分别为6000元/平方米和5000元/平方米。天时首层商业分割方案12、3、4层商业销售预估建筑面积天时首层商业分割方案2天时首层商业分割方案2天时首层商业分割方案3天时首层商业分割方案3天成1号楼的商业分割方案天成1号楼的商业分割方案天时1号楼的商业分割方案地下一层：坡梯10000元/㎡×2036㎡=20360000元一层：26000元×1241.26㎡约8个首层商铺=32281600元二层精品店：坡梯1650×11000元/㎡（24间）=18150000元三层精品店：坡梯1650×7000元/㎡（24间）=11550000元二层、三层及地下一层共计约5350㎡其中，空间改造及设备（坡梯中央空调）每㎡加上900元装修、设备费用（含餐饮）二层三层精品店为自主经营，地下一层可与2-3号楼商业经营公司统一经营精品店定位：咖啡厅、美容院、美甲、足底、品牌专卖、品牌餐饮。天成1号楼商业销售总体预估天时1号楼的商业分割方案天成1号楼商业销售总体预估天成2号楼的商业分割方案天成2号楼的商业分割方案地下一层2183.4㎡商铺坡梯10000×21843.4一层2169.5㎡底商26000×（2170平米-首层大堂、二层商业面积）约10个首层商铺二层2169.5㎡小商铺坡梯11000×（2169一二层底商面积）三层2169.5㎡小商铺坡梯7000×2169四层2169.5㎡小商铺坡梯6000×21692号楼需要集中安装设备和基础装修约为8000㎡，包括中央空调、设备设施、坡梯、装修每㎡加900元（含餐饮）建议二号与三号、一号楼做天桥相连天成2号楼商业销售总体预估天时2号楼的商业分割方案天成2号楼商业销售总体预估天时2号楼的商业分割方案天成3号楼的商业分割方案天成3号楼的商业分割方案地下一层2161㎡

小商铺

坡梯10000元×2161㎡=21610000元一层1765.8㎡

底商26000×

（1765.8-首层大堂-带二层底商面积）约9个商铺二层1765.8㎡

小商铺

坡梯11000×（1765.8一二层底商面积）三层1765.8㎡

小商铺

坡梯7000×1765.8四层1765.8㎡

精品店、写字间

坡梯直梯6000×1765.8约5600平米为市场、中央空调、坡梯、设备设施装修每平米加900（含餐饮标准）精品店、写字间、可经营、健身、保健按摩、茶室。(3号楼也可以招商引进大型品牌店）

天时3号楼的商业分割方案天时3号楼的商业分割方案1-3号西时区

设备设施、中央空调装修费用（含餐饮经营标准）每平米900元。

市场面积约18500平米。投入费用最高1780万元一期可销售面积：（25个首层铺+带二层首层9个4590㎡）×26000×135㎡=119.340.000

四个二层铺：

（46㎡×25个）×11000元=12.650.000

合计：131.990.000元

一期销售总预估1-3号西时区一期销售总预估二、对西时区营销推广的建议因西时区对面即为郑港小商品市场，要想使经营者搬进商场里来，前一年租金要比竞争对手无论在价格和硬件条件上都要优越，做到放水养鱼。将市场做起来后，在开始销售。先招商，再销售，以最优惠的招商政策，吸引商户入驻，使得本项目商业形成热租的局面，之后再掀起投资认购热潮，使得本项目真正成为商业门户、兴隆之地。二、对西时区营销推广的建议因西时区对面即为郑港小商品市场，要郑州空港新区隆门商业项目营销推广方案招商政策：从2013年3月试营业至正常营业期后半年只收取管理费，不收取租金（管理费为1.2/㎡/天，36/㎡/月）从美食街和2号楼开始招商逐渐放开，控制性招商，市场经营步入正轨，积累二期招商客户同时。开始销售，美食街和2号楼市场部分。二期招商经营步入正轨后，开始销售二期部分商铺，三号楼部分商铺。销售首期部分政策对商铺经营者优先购买。自卖自营，每月交纳市场管理费。投资者购买商铺，定三年租赁合同（商业管理合同）委托商业管理公司托管，定期收租金。前期委托或请品牌商业管理公司进行招商。郑州空港新区隆门商业项目营销推广方案按均价8500元/㎡则十年回报算（3650元）合2.3元/天/㎡建面，按50%出房率则合成地毯面积4.66/天/㎡均价，加上物业及中央空调使用费0.6元/天/㎡，则招商均价为5.26/天/㎡以最小商铺：5.4㎡则一个铺月租金为853元均二期西时区1-2-3号楼市场招商测算二期西时区1-2-3号楼市场招商测算地下一层美食铺标准面积12-15平米按12㎡每铺理论售价为12㎡×10000×2=24万元按10年回报折合租金5.4元/天/㎡164元/月/㎡一个铺子日租金为〔5.4+0.6（物业费）〕×12㎡=72元月租金为2160元二层小商铺标准面积5.7-7.5平米.按5.4㎡每铺理论售价为5.4㎡×11000×2=118.8元.按10年回报折合租金6元/天/㎡180元/月/㎡一个铺子日租金为〔6+0.6（物业费）〕×5.4=35.64元月租金1069元三层小商铺标准面积5.4-7.5平米.按5.4㎡每铺理论售价为5.4㎡×7000×2=75600元.按10年回报折合租金3.8元/天/㎡115元/月/㎡一个铺子日租金为〔3.8+0.6（物业费）〕×5.4=23.76元月租金712.8元四层小商铺标准面积5.4-7.5平米.按5.4㎡每铺理论售价为5.4㎡×6000×2=64800元.按10年回报折合租金3.2元/天/㎡98元/月/㎡一个铺子日租金为〔3.2+0.6（物业费）〕×5.4=20.52元月租金615.6元二期西时区1-2-3号楼市场招商测算二期西时区1-2-3号楼市场招商测算三、龙门商业销售价格定位本项目销售价格定位方法

本项目销售价格定位采取竞争项目销售价格比较法，我们将润丰-悦上做为主要的参考比较对象。目前润丰-悦尚振兴路一侧一层底商的商的价格为28800元，销售方式为一带二（二层尚未定价），面积都是200平方米左右，目前折扣为96%。

下表为权重配比表：