广东省土地增值清算管理规程解读课件

广东省土地增值清算管理新规程解读•

《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年5号).docx精品资料注意保存2019-7-251广东省土地增值清算管理•《国家税务总局广东省税务局土地增值1一、项目管理要求及土地增值税管理系统运用•

第十六条

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，建立台账，通过土地增值税管理系统实施项目管理，对房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。项目管理信息主要包括：…•

税务机关已通过政府部门信息共享获取上述项目资料的，无需纳税人报送；暂未实现政府部门信息共享的，由纳税人在取得相关资料30日内通过土地增值税管理系统报送。一、项目管理要求及土地增值税•税务机关已通过政府部门信息共2•

第十七条

各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平，应用土地增值税管理系统，及时跟踪、了解项目的进展情况，辅导纳税人做好信息录入工作。•

主管税务机关应在前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个工程节点向纳税人了解掌握工程进展情况，将工程造价可能出现的涉税风险与纳税人充分沟通，做好纳税辅导，并记录备查。•第十七条各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水3•

第四十五条

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定进行清算的纳税人，未按照规定报送涉税资料或者办理清算手续的，经主管税务机关责令限期改正，逾期仍不改正的；提供虚假清算资料、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》处罚，移交税务稽查部门处理，纳入纳税信用评价管理。•第四十五条应进行土地增值税清算的纳税人或经4纳税人端•••主要为项目的前期管理服务，方便纳税人直接通过互联网上传提交各种资料使用对象：从事房地产开发经营行业的纳税人登录方式：从电子办税服务厅客户端提供的链接登录系统纳税人端••前期工作：(1)由土增税系统项目组协调电厅项目组为各地市纳税人开通由电厅客户端链接进入土增税系统的权限；•(2)由土增税系统项目组为各地市纳税人开通系统的使用权限；纳税人端•主要为项目的前期管理服务，方便纳税人直接通过互联网5广东省土地增值清算管理规程解读课件6广东省土地增值清算管理规程解读课件7广东省土地增值清算管理规程解读课件81、土地增值税项目登记报告•

凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。•

A06106《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》.doc•

需通过电子税务局或办税服务厅进入金税三期系统进行土地增值税项目登记报告1、土地增值税项目登记报告•凡从事新建房及配套设施开发的纳92.土地登记变更2.土地登记变更103.项目登记变更3.项目登记变更11广东省土地增值清算管理规程解读课件12广东省土地增值清算管理规程解读课件134.信息采集变更4.信息采集变更14广东省土地增值清算管理规程解读课件155.施工环节登记.xls5.施工环节登记.xls16广东省土地增值清算管理规程解读课件176.重大事项报告6.重大事项报告187.销售环节登记.xls7.销售环节登记.xls19广东省土地增值清算管理规程解读课件20广东省土地增值清算管理规程解读课件21二、扣除项目金额标准适用情形及造价比对程序•

第二十七条

纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除，并发出核定征收的税务事项通知书。二、扣除项目金额标准适用情形及造价比对程序•第二十七条纳22•

凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一：•

1.不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；•

2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准无正当理由的；•

3.挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；•

4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准的；•

5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。•凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一：•323广州市土地增值税工程建安造价综合指标汇总表.xls楼宇建筑工程基础工程地下室工程燃气工程地上建筑工程特殊装饰工程人防工程+户内装修高档外立面室外工程室外配套工程室外泳池其他工程室外小区道路园林绿化挡土墙土方挖运工程24广州市土地增值税工程建安造价综合指标汇总表.xls楼宇建筑工24自行测算：土地增值税管理系统自行测算：土地增值税管理系统25广东省土地增值清算管理规程解读课件26广东省土地增值清算管理规程解读课件27自动生成造价组成自动生成造价组成28税务机关造价比对税务机关造价比对29三、清算单位界定及“二分法”•

第十九条

土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。•

同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。土地增值税新申报表.DOC三、清算单位界定及“二分法”•第十九条土地增值税以房地产30•

《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2012〕52号）取消了重要地块城市修建性详细规划审批。•

《广东省住房和城乡建设厅关于规范建设工程规划审批事项的通知》（粤建规函〔2018〕1170号）取消修建性详细规划审查，只送审建设工程设计方案总平面图。•

《国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办发〔2018〕33号）•《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的•《广东省住31四、相关政策口径1.土地增值税收入确定••

第二十四条

：•

审核收入情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。四、相关政策口径1.土地增值税收入确定••第二十四条：•32•

例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1090万，假设对应的土地成本为400万，则纳税人如何确定土地增值税收入？•例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收33•

财税[2016]43号第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。•

总局70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。•财税[2016]43号第三条规定：土地增值税纳税人转让房34•

情况一：简易征收方式不含增值税应纳税额=含税销售额/(1+5%)=1090/(1+5%)=1038.10土增税应税收入=1038.10万提示：增值税不含税收入、企业所得税收入、会计收入均为1038.10万。•情况一：简易征收方式不含增值税应纳税额=含税销售额/(135•

情况二：一般征收方式1.增值税销项税额.doc=（含税销售额-土地价款）/（1+9%）×9%=（1090-400）÷（1+9%）×9%=56.97万营改增少缴销项税金=90-56.97=33.03万2.土地增值税清算收入=不含增值税销项税额=含税销售收入-增值税销项税额=1090-56.97=1000+33.03=1033.03万提示：营改增少缴的销项税金，调增土地增值税清算收入。因而，不再调减土地成本。•情况二：一般征收方式1.增值税销项税额.doc=（含税销36对比：简易征收方式土地增值税增值税企业所得税

会计收入预征清算收入界定1038.101058.861038.101038.101038.10一般征收方式土地增值税增值税差额前

差额后企业所得税

会计收入预征清算收入界定1000633.0310601033.0310001000对比：简易征收方式增值税企业所得税会计收入预征清算收入1037一个争议：土增税与企业所得税处理的区别？•

《关于征求<关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）>意见的函》(财办会[2016]27号)关于“企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记应缴税费—应交增值税（营改增抵减的销项税额）科目，冲减主营业务成本”。提示：企业所得税调减主营业务成本，土增税调增清算收入！一个争议：土增税与企业所得税处理的区别？•《关于征求<关于382.成本分摊方式•

第二十八条

：•

（三）同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。2.成本分摊方式•第二十八条：•（三）同一清算单位内发393.土地成本分摊方式•

第二十九条•

（二）土地出让金是否按照以下方式分摊：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。3.土地成本分摊方式•第二十九条•（二）土地出让金是否按404.红线外支出扣除•

第二十九条：•

（五）纳税人为取得土地使用权，按照出让合同约定或政府文件要求，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合出让合同约定或政府文件要求。4.红线外支出扣除•第二十九条：•（五）纳税人为取得土地415.人防车位处理方式•

第三十一条：•

（四）利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。•

不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。5.人防车位处理方式•第三十一条：•（四）利用地下人防设42•

国税发[2006]187号第四条：•

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。•

公共配套的分类？•

广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定.doc•国税发[2006]187号第四条：•（三）房地产开发企43•

国税发[2009]31号：•

第十七条

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。•

第三十三条

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。•国税发[2009]31号：•第十七条企业在开发区内建446.利息支出扣除•

第三十四条•

（四）是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计入利息支出。•

（五）金融机构及商业银行同类同期贷款利率是否按照以下方式处理：金融机构是否取得中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、省级金融主管部门批准经营贷款业务；商业银行同类同期贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等基本条件相同下商业银行提供贷款的利率。6.利息支出扣除•第三十四条•（四）是否将向金融机构支付45文件内容条例及条例

“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产细则项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除”国税函全部使用自有资金的，没有利息支出的，按以上[2010]220

方法扣除；既有金融机构借款，又有其他借款的，不能同时号适用据实扣除和比例扣除；“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除”2019-7-2546文件内容条例及条例“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地46开发费用审核包括房地产企业向非金融机构借款取得的利息发票和因资金充足没有发生借款无利息支出两种情况，开发费用的审核检查能够按项目计算分摊不能按项目计算分摊或无法提供金融机构证明并提供金融机构证明利息据实扣除利息不据实扣除其他按5%以内计算扣除全部按10%以内计算扣除审核计算基数对利息支出的审核审核计算基数（同左）非金融机构民间借贷不得扣除资本化利息应允许还分支机构支付给总机构的占用费不得扣除原扣除；

220号函在《细则》第七条“财务费用中的利息支出…”的基础上，进一步明确了利息支出的扣除问题。分支机构支付给总机构的统借统贷利息不得扣除逾期贷款利息、加息、罚款不得扣除开发费用审核包括房地产企开发费用的审核检查能够按项目计算分摊47利息扣除问题企业所得税土地增值税扣除方式资本化利息支出计入成本、费用

能够按照房地产项目分摊的，化利息支出计入费用。据实扣除利息支出。不能分摊的，按土地成本与开发成本之和的5%比例扣除。1.非金融企业从非金融企业及借

1.金融机构证明限制条件2.不超过同期贷款利率款，不超过同期贷款利率；2.关联方借款受债资比例限制，金融企业5:1，非金融企业2:1•

区别：1.统借统还时，土地增值税利息据实难；2.企业全部使用自由资金时，土地增值税可比例扣除；3.房产项目计入成本的资本化利息支出小于土地增值税据实扣除的利息支出。CompanyLogo利息扣除问题企业所得税土地增值税扣除方式资本化利息支出计入成487.税金扣除•

第三十七条

与转让房地产有关税金的审核。•

应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。7.税金扣除•第三十七条与转让房地产有关税金的审核。•49•

条例细则第七条：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。•

43号文：土地增值税收入为不含增值税收入•

70号公告：处理原则•

1.不包括增值税。•

2.按项目归集，不能归集的，按预缴增值税实际缴纳的城建税、教育费附加。•条例细则第七条：与转让房地产有关的税金•43号文：土地50•

例：一般征收方式1.预征增值税=1090/(1+9%)*3%=30万2.预缴城建税、教育费附加=30*（7%+3%+2%）=3.6万3.增值税销项税额=70.36万，无法确定进项税额因此，只能按照预缴增值税缴纳的城建税、教育费附加扣除。与转让房地产有关的税金=3.6万。•例：一般征收方式1.预征增值税=1090/(1+9%)*51五、核定征收的适用范围、方法和程序•

第四十条

在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。•

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围，纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。实施核定征收的项目，须经上一级税务机关核准。五、核定征收的适用范围、方法•第四十条在土地增值税清算过52•

第四十一条

符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项通知书，开展土地增值税核定征收核查，通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等对项目情况进行评估计算，核定应纳税额。按照上述方式无法核定应纳税额的，可采取核定征收率方式核定征收。主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，确定核定征收结论，发出清算审核结论通知书，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。核定征收情况应报上一级税务机关备案。•第四十一条符合上述核定征收条件的，由主管税53政策依据：文件内容国税发[2006]187号房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税国税函[2009]91号符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。为了规范核定征收工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。国税函[2010]53号省局清算规程符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素对项目情况进行评估，经主管税务机关集体审议，核定税额后，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。国有土地使用权转让原则上不得核定。政策依据：文件内容国税发房地产开发企业有下列情形之一的，税务54六、尾盘管理要求•

第四十二条

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。•

第四十三条

土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。六、尾盘管理要求•第四十二条在土地增值税清算时未转让的房55

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积CompanyLogo《国家税务总局关于房地产开发企业土地在土地增值税清算时未56注意！•

税费种认定•

按月申报•

清算结论出局后需汇总申报注意！•税费种认定•按月申报•清算结论出局后需汇总申报57七、项目清算审核要求及资料提供•

第十一条

税务机关原则上采取“集中清算、分段审核”的方式开展土地增值税清算审核。•

第十二条

“集中清算”是指县（区）级以上税务机关集中系统内专业人才，成立项目清算审核组，统筹对辖区内房地产项目进行清算审核。“分段审核”是指项目清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。七、项目清算审核要求及资料提供•第十一条税务机关原则上采58•

第二十一条

纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提供下列资料：•

（一)土地增值税纳税申报表及