古村落保护与开发项目可行性研究报告

古村落保护与开发项目可行性研究报告古村落保护与开发项目可行性研究报告#某某县某某村古村落保护与利用工程项目总估算表序号工程和费用名称单位数量综合单价（元）金额（万元）一一一工程直接费元1125.73（一）竹山书院恢复及景观带建设元508.701竹山书院广场铺设青石板m230035010.502竹山书院大门恢复古旗杆石个1550007.503竹山书院大门、台阶及正立面青石仿古恢复m3125000.604讲堂大厅、桂花厅、文昌阁等屋面修复及防水m215001200180.005木结构及格栏山栅、山中天廊道维修；元5.006重建秋叶池用青石板铺底m2203000.607秋叶池安置假山景观座120000020.008牡丹圃安置假山及绿化，打造景观带；座130000030.009天井、桂花厅园路青石板铺设及桂花厅景观建设；m280035028.0010砼砌块砌筑仿古徽派围墙m1008008.0011桂花厅长20m高0.7m仿古栏杆恢复重建；m2145000.7012竹山书院内各景观带草皮铺设m21000505.0013配备竹山书院建筑面积电气线路、供水、消防设备；m2200010020.0014购置仿古明清家具套5030000150.0015安装仿古字匾、对联制作安装副16800012.8016讲堂大厅进行布展，主要展示高仿古迹元30.00

（二）桃花坝恢复工程元222.301重建浆砌石挡墙长200m高6mm32820400112.802回填土方m3120005060.003用石料砌筑仿古石拦杆长m200100020.004坝面种植各品种桃花，间距为2mX2mm21000555.505仿古石板铺设桃花坝游览步道m280030024.00（三）古村落保护工程元379.731重铺设石板路面m2180035063.002埋设DN400管径雨水管m182535063.883埋设电力、电信、有线电视线路m1825580105.854清淤3口池塘m2210020042.005浇筑C20砼挡墙m31750600105.00（四）施工组织费用元15.00 工程建设其它费用元85.101建设单位管理费元19.002勘查设计费元32.703测绘费元5.904招标及监理费元11.505预算编制费元3.006竣工验收及审计费元3.007其它建设规费元10.00二预备费元42.00基本预备费元42.00四流动资金元50.00五总投资元1302.836.2资金筹措和用款计划资金筹措项目总投资为1302.8万元，其中业主自筹702.8万元，申请省服务业发展引导资金600万元。用款计划项目建设期是1年。财务管理项目承建单位是某某市某某县某某村乡人民政府 ，组织设立项目建设领导小组，由相关领导任组长，下设工程管理部门，配备必要的管理及工程技术人员。项目建设资金实行专户管理，专款专用，所有项目建设资金均进入专户，严格项目费用核算和支出，禁止将资金用于工程范围外建设项目。第七章工程招投标概述依据国家《招标投标法》有关规定要求，项目在勘察、设计、监理以及重要设备、材料等采购活动中执行全部或部分招标。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证项目按照市场化条件进行工程建设的一种有效方式。通过项目法人与承包方签定明确双方利益与义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、 勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。 这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理，只是对项目的建设过程进行宏观监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标， 分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资，另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标， 取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。虽然本项目包括内容繁多，专业性要求较强，从便于施工组织管理、确保工程质量的角度出发，建议采用总承包的形式，对消防等特殊要求的单项工程，总承包商在工程监理和业主的配合监督下公开选择分包商。7.3招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。 具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。7.4招标方式招标方式主要分为公开招标、邀请招标两种类型。该项目宜采用公开招标。鉴于该项目包含有国家级保护单位一一竹山书院，在公开招标过程中，必需选取有国保单位维修资质的工程建设单位。本项目招标基本情况如下表：项目招标基本情况表名称招标范围招标组织形式招标方式投标单位资质和资格要求全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计VVV乙级及以上监理VVV乙级及以上装修工程VVV三级及以上安装工程VVV三级及以上设备采购VVV注册资金必须大于投标额材料采购VVV注册资金必须大于投标额第八章项目建设实施计划8.1建设工期根据项目进展情况，项目从前期准备工作到竣工验收投入使用约需12个月时间。整个工程采取分期实施的办法，其中：2012年4月一2012年8月，主要完成竹山书院广场修复、竹山书院内部维修和景观带打造。2012年4月一2012年12月，主要完成桃花坝修复及古村落项目工程等建设内容。2012年12月一2013年4月，完成竹山书院讲堂大厅、桂花厅布展及相关辅助工程建设。项目建设全过程主要包括：施工阶段、施工阶段、试运阶段、竣工验收阶段。

8.2 项目实施计划项目实施计划表序号分项内容2012年2013年45678910111212341施工阶段2设备购置3试运阶段4竣工验收第九章组织机构与人力资源配置9.1组织机构1、 组织机构某某村乡人民政府将成立下属企业一一某某村旅游服务中心，负责某某村古村落景区的管理和运营。 管理机构采用总经理负责制，某某村旅游服务中心下设财务部、人事部、导游部、市场部四个职能部门。详见组织机构示意图。2、 组织机构示意图9.2人力资源配置1、定员编制原则工作人员以精简、高效的原则以岗位定人，旅游服务中心只设少量的管理及技术人员，随着本项目的投入运营，业务量的增加，旅游服务中心机构内增配一定数量的工作人员。2、 定员初步定员10人，其中行政管理人员1人、财务人员1人，一线导游8人。3、 人员来源公司管理、财务人员要求均为本科以上学历，应是年轻化、知识化、专业化的人才，有较高的管理水平和竞争意识，敏锐的市场捕捉能力和强有力的市场营销能力。一线导游应是导游专业中专以上学历。人员的招聘面向社会及人才市场公开考核招聘录用。4、 人员培训一线导游在上岗前要进行技能、业务等培训，做到持证上岗，随着服务中心的深入发展，还会提供员工培训和学习的机会，以有利于员工个人和企业发展。第十章经济效益评价分析10.1财务评价某某县某某村古村落保护与利用工程项目完成后，必将提升某某村古村落景区的形象， 丰富旅游内涵，拉动景区旅游快速发展，进而带动全县旅游事业的快速发展。10.1.1财务评价依据及范围该项目经济评价采用《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》发改投资[2006]1325号所规定的原则与方法进行。在建设内容和规模、工程建设方案和产品方案等基础上来进行项目的财务评价。10.1.2基础数据及参数选取1、 取费标准修理费按固定资产原值的2%+算；营业费用按营业收入的3%计算；管理费用按营业收入的5%2、 折旧与摊销固定资产的折旧年限分别是房屋建筑物是 30年、机械设备是15年，残值率为5%折旧方法为直线法，固定资产其他费用折旧年限为5年；无形资产按30年进行摊销、其他资产按5年进行摊销3、 税率项目收入类型较多，在税金计算上采取简化措施，项目营业收入计算5%的营业税，城乡维护建设税税率按 7%+算，教育附加费率按5%计算，企业所得税税率按25%计算。4、 基准收益率参考行业标准并结合本项目的实际情况，本项目的基准收益率按8%计算。5、 计算期本项目设定计算期为14年，其中建设期12个月（按1年计）。6、 生产负荷参照旅游市场预测，风景名胜区游客集散中心项目建成后第一年预计增加某某村旅游总人次 2万人次，以后每年按5%的增长率递增。10.1.3财务效益与费用估算1、年新增营业收入估算主要为门票收入、其他收入，前三年门票价格按 50元计，中间五年按80元计，后五年按100元计。综上所述，年均新增某某村旅游收入 594.92万元。2、年均利润和税金估算项目建成后，年均销售税金及附加税为 100.81万元。年均实现利润总额300.46万元，扣除企业所得税100.81万元，年均实现净利润199.65万元。3、成本费用估算本项目成本费用的估算采用要素成本估算法。项目总成本费用主要包括外购原材料、燃料动力、工资福利费用、折旧费、修理费以及其它费用（主要包括销售费用、管理费用）等成本项目。运营期总成本费用年平均为174.16万元，年均固定成本79.2万元，可变成本94.96万元，年均经营成本123.56万元。各种相关费用的计提具体情况如下（以下数据为运营期平均值） ：（1） 原辅材料费用：参考同类型项目，按新增旅游收入的10%计算，年均消耗原辅材料59.4万元。（2） 燃料及动力：主要为水、电等费用，游客每人次用电量为1.5度，每人次用水量为0.2立方米，水、电单价分别为2.50元/吨、0.7元/度。总计年均消耗燃料动力3.1万元。（3）职工工资：新增劳动定员 10人，总计年均工资总额25.5万元。（4）固定资产折旧：年均折旧额为 50.6万元。（5）修理及维护费：按固定资产原值的 2%计算，年均为25.06万元。（6）其他费用：年均其他费用为 10.5万元。10.1.4 财务盈利能力分析1、财务内部收益率（FIRR）按照《方法与参数》规定，财务内部收益率（ FIRR）指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。公式如下：n'(CI-C0)t(1FIRR)—0t=1（式中：CI为现金流入，C0为现金流出，下同）本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率（ FIRR）计算结果分别为21.62%和17.68%，均超过设定的财务基准收益率8%2、财务净现值（FNPV按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV系指按设定的折现率（一般采用基准收益率 ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和。nFNPV八(CI-CO)t(1lc)‘tm（式中Ic为基准折现率，本项目为8%本项目所得税前及税后全部投资财务净现值（FNPV)计算结果分别为1478.5万元和883.58万元。3、 投资回收期（Pt）按照《方法与参数》的规定，投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：P、（Cl_CO）t=0t日本项目所得税前及税后投资回收期（Pt）经计算分别为6.95年和7.40年（含建设期）。4、 总投资收益率（ROI）按照《方法与参数》的规定，总投资收益率（ ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：EBITROI 100%TI经计算，本项目总投资收益率为 24.56%。5、 项目资本金净利润率（ROE按照《方法与参数》的规定，项目资本金净利润率（ ROE表示项目资本金的盈利水平， 系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（ NP与项目资本金（EC）的比率。其计算公式如下：NPROE 100%EC经计算，本项目资本金净利润率为 133.01%。10.1.6 财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，企业通过经营活动、投资活动及融资活动产生的各年累计盈余资金始终大于零， 可见企业有一定的财务生存能力。详见附表 8财务计划现金流量表10.1.7不确定性分析1、盈亏平衡分析本项目以设计能力利用率来进行盈亏平衡分析，盈亏平衡点（BEP的计算公式为：年固定总成本盈亏平衡点BEP= x100%年销售收入-年可变成本-年营业税金及附加=33.87%。计算显示，该项目设计能力达到 33.87%即可保本。说明经营风险很小。通过分析表明，在增减幅度范围之内，项目利润稳定性较好，本项目的风险较低。10.1.8财务评价结论经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好，总投资收益率为24.56%，所得税后全部投资财务内部收益率为17.65%，高于设定8%勺财务基准收益率，财务净现值为883.58万元远大于0，全部投资回收期为7.40年（含建设期）；财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力；不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目在财务上是可行的。区域经济影响分析项目的建设运营在耗费一定的社会资源的前提下，不仅可以为企业带来一定的经济效益， 还可以为社会经济创造效益， 同时对本行业及相关行业发展和区域宏观经济带来影响。综上所述，某某县某某村古村落保护与利用工程项目的建设实施，对于促进我省“两山一湖”旅游规划的实施， 加快某某现代国际旅游大都市建设，丰富某某村地古村落的内涵，做大做强某某村旅游产业，在实现较好投资效益的基础上， 可促进某某县乃至整个某某市旅游事业的发展，努力让某某村成为某某旅游的新亮点，成为某某县重要经济增长点和