【《龙湖天街房地产项目工程造价存在的问题研究案例》9400字（论文）】

龙湖天街房地产项目工程造价存在的问题及对策研究目录TOC\o"1-3"\h\u274221绪论 绪论1.1研究背景建筑业是一个以投资为主导的产业。建筑业的总产值通常与该国的GDP呈正相关。2009年，建筑业的总价值随着投资的增加而增加。但是，自2011年以来，整个国内开始呈现出总体的缓慢上升趋势，尤其是在房地产、交通运输和其他行业，投资发生了明显变化，整个行业的价值出现了明显下降。同时整个社会的发展导致价格上涨，国际经济形势普遍不容乐观。市政和社会采取严格的财产管理措施，导致建筑公司的发展不顺利，市场环境非常严峻。与我国经济发展的总体趋势一致，加入世贸组织带来了国际竞争者。除了严峻的挑战，所有类型的国内建筑公司都面临机遇、挑战和激烈的竞争。为了使建筑公司在市场上具有竞争力，必须加强建筑成本的管理。引入更科学，更具效益的成本控制方法将大大增加成功项目的机会。项目成本控制的结果是理想的，公司可以在预期的时间和预算内完成项目，从而节省时间和金钱。提高成本控制水平可以在一定程度上提高业务管理的整体水平，加强业务管理流程的标准化并适应社会发展。1.2研究意义在许多情况下，建设项目的成本控制是一系列的。它不会只在于单一的环节，但必须存在于整个施工过程中才能进行更完整的成本控制。在成本控制过程中，要注意理论与实践的结合，将实践方法引导到科学方法上，不断的收集研究经验，建立适当的管理模型，达到施工成本控制与管理的需要。我国目前在这方面取得了一些进展，某些成本控制措施也将得到改善。但是，由于尚不成熟，仍有很多事情会严重影响提高建设项目成本控制水平。理论意义：通过提高对建设项目成本控制方法的理解，然后创新成本控制模式，避开原始的粗放式控制方法，来改善施工项目成本控制管理。实际意义：了解我国建设项目成本控制的现状，并为改善这一问题提出重要建议。同时，认识到建设项目中成本控制的重要性。只有这样，才能投入更多的精力，改善成本控制，提高企业市场竞争力。2.问题分析与数据采集2.1相关理论基础2.1.1项目成本控制的内容项目造价管理是在保障项目建设的进度和质量不受影响的前提下使得项目的实际成本不超过项目预算的过程，项目造价管理内容主要有：资源计划、费用估计、费用预算、资源配置、费用控制、费用决算与审计工作等多项内容，具体分为几个几方面：（1）确定目标成本目标成本的确定可以为项目造价管理提供方向，任何项目都需要有一个特定的目标，通过对项目总成本进行分析并找到降低成本的方法，确定整个项目成本的控制目标，在做项目招投标阶段可以起到借鉴，从而使得项目造价管理各环节更加规范，最后促进项目最佳经济效益的实现。（2）开展目标造价管理确定项目的目标成本后，就需要对目标成本进行管理，管理从横向和纵向两方面来开展，是的目标成本成为一个体系，纵向管理主要是上级对下级的管理，横向管理则是同一部门各岗位的协作管理，在这种全方位的管理中，基本上项目的每个参与者都加入到了造价管理的队伍中，在每个人都履行造价管理义务的情况下造价管理的总目标就会得以实现。（3）编制成本计划为了使得项目造价管理工作按照规定的计划开展，需要编制成本计划，该计划内容应该包括有设计、技术、生产、材料、劳资等有关的各项成本以及相关责任人的项目管理计划职能，使得人力、物力等资源都可以得到充分利用，尽可能保障项目成本的降低，并且不影响项目的质量和进度。在计划的指导下，项目造价管理中各种矛盾也可以得到充分协调，项目的预期经济效果也可以顺利实现。（4）成本控制项目成本控制是项目造价管理中的重中之重，除了管理项目的资金外，还需要管理项目的时间、质量和安全等，使得这些内容都可以在有序的状态下。项目成本控制需要在规定的目标指导下完成，在对成本进行控制的过程中，要对目标成本进行分解，并在各个阶段提出目标，实现动态分析跟踪管理，以使得成本降低在规定的状态下。在成本控制的过程中，还需要建立一个成本控制中心，可以让直接费用监测来担任，对整个施工项目的总工作量成本进行统计分析，并针对超标的项目以及过程进行管控，严格控制成本超支现象的发生。（5）成本考核成本考核是项目造价管理的一项重要内容，其存在的意义在于检验项目造价管理的成果，确定项目造价管理目的是否实现。为了保障考核结果的准确性，需要对项目各个阶段的成本以及项目不同单位工程的成本等进行考核，具体考核的内容需要包含成本目标完成情况，成本计划控制情况，成本执行与实际预期的对比情况，同时还要检查施工造价管理是不是严格按照相关政策以及制度执行的，基于以上的内容对成本考核结果做一个总体评价。（6）成本分析成本分析主要包含的内容有：项目成本控制情况‘经营收益情况、造价管理情况等，另外还要对施工过程中人工费、材料费以及机械费其他杂项费用进行管理统计分析，分析成本变化的原因，并试图根据这些原因来提出相应的降低成本的对策。2.1.2项目成本控制的基本理论（1）全寿命期造价管理理论每个施工项目的寿命都是由设计、招投标、施工、竣工验收等多个环节组成的，为了充分降低项目的成本，就需要每个寿命阶段的成本进行管理，总的来说，就是项目建设期成本和项目运营期成本两方面，将其控制在最小的限度内，就可以实现项目价值的最大化目标。也就是说，当全寿命周期内的成本得到了最大限度的降低，项目价值就可以实现最大化。为了在不影响项目功能和产品的情况下降低项目全寿命周期的成本，需要明确如下的概念和说法。如图1-1所示。（2）全过程造价管理理论各阶段项目造价管理主要做的工作如下：项目成本预测阶段：利用已完工或已完工项目的成本，分析成本及影响因素，预测项目成本。项目成本计划阶段：在项目开始前以现金编制的文件计划。该计划是降低成本和降低成本措施的指导方针。项目成本控制阶段：成本控制贯穿于项目的整个生命周期。在项目实施过程中，运用项目成本等多种因素对项目成本、技术、经济、管理和实际成本及成本进行管理，比较计划成本和项目成本，比较项目实际成本，纠正差异。项目成本核算阶段：指及时记录项目成本，计算项目实际成本，是成本计划、控制、分析和评价的主要依据。项目成本分析阶段：通过对项目成本的分析和相关的成本信息，全面分析项目的成本形成过程和最重要的影响因素，进一步有效降低成本。项目成本评估阶段：项目完成后，对实际成本和计划进行比较评估，对每个人的绩效进行评估，并给予适当的奖励或罚款，促进项目参与方努力降低成本。本文依据全寿命期造价管理理论以及全过程造价管理理论，对龙湖天街项目整个成本控制环节，造价管理环节，施工费用控制环节，全过程管理环节，成本预测归集方法以及全过程动态控制环节进行分析，找到龙湖天街项目成本控制存在的问题，最后针对问题提出解决对策，以此来促进房地产项目的更好发展。2.1.3施工成本控制原则（1）领导带头。成本控制覆盖所有员工，这不是一件容易的事，需要高级管理人员带头推进。在成本控制中，要求公司具有实现成本控制目标的决策和信心，以身作则，并且控制严格，必须从自身的成本控制职责中寻求突破。（2）全员参与。所有员工都需要有成本期望值和成本概念，可以创建成本节约想法并处理成本控制结果。企业需要具有协作精神，并了解成本控制的概念，减少了所有员工在实现公司目标时需要理解，应用和改进成本控制的工作方法和设计成本。（3）因地制宜。成本控制措施要求进行适合于特定设计和建设项目实际情况的个人计划，无论是大公司、小公司，在开发过程中不断发展的公司，还是处于不同业务阶段的公司，都应关注其成本控制管理。（4）最低原则。该原则要求使用成本控制工具来纠正成本差异并降低成本。在项目建设过程中实施成本控制的费用不得超过管理不善的费用。同时，重要性原则至关重要。这意味着成本控制实施过程必须专注于解决关键问题，可以忽略少量资金以及与整个项目无关的所有其他事项。2.2龙湖天街项目概况天街房地产公司是一家大型上市建筑公司。从成立之日起，公司长期参与保障性安居工程建设。该工程建筑物主要由高层建筑组成。整个项目采用意大利式城市风格，面积9.3万平方米，建筑面积12万平方米，销售面积约834217平方米。本项目地下停车场规模较大，共有587个停车位，基本满足业主的需求。地上建筑物规划有绿化园林、人行道和车行道。小区包括精品店和儿童游乐场设施。本工程历时三年，于2017年7月2日开工，竣工日期为2019年7月2日，合同价值约2亿元。由于该项目工期短，进度要求快，任务艰巨。在施工过程中，在增加用工、优化施工组织的基础上，基本可以完成。该项目目在建2#、3#、4#、5#标准层施工。在实际的施工过程中，各方利润不同，成本控制工作的绩效也不同。每个造价管理者的水平和能力是不同的。因此该项目成本控制出现了各类问题。如表1所示。表1本项目成本控制主要问题分析项目内容成本控制环节成本控制意识只停留在表面，没有做到实际项目实际分析造价管理环节组织结构不合理，经营部和安全验收部门不在组织结构内施工费用控制环节成本控制仅依靠施工经验，缺少有成本控制措施全过程管理环节整个团队的责任不明、权力使用不当和权利使用超越界限成本预测归集方法按照经验和当时的成本价格进行成本预算，没有根据工程实际情况预算全过程动态控制环节管理人员没有实际实施造价管理计划，也没有明确成本控制的重点在一期工程施工阶段，成本在第7到10周出现了明显差异。通过实际现场调查和分析确认项目存在以下造价管理问题：2.3龙湖天街项目造价管理存在的问题2.3.1缺乏成本控制意识制定具有成本意识的控制措施不是一夜之间的任务，而是一项管理任务，需要所有员工的参与，整个过程以及所有员工的共同整合。然而，在长征小学建设工程建设过程中，国资投资公司的建设成本控制仍停留在纸面上。当项目部门开发管理系统时，他们的职责不明确，管理系统也难以实施。因此，为了加强员工项目成本控制意识，必须首先改进管理系统以确保其可行性。根据表2所示，国资投资公司龙湖天街项目的预算和实际成本可以显示出对建设成本的控制不力。表2龙湖天街项目预算、实际成本表（单位：万元）分项工程实际成本预算成本差额土建工程7986.377369.25617.12通风工程756.89765.23-8.34电气工程639.58618.3621.22采暖工程138.96130.188.78消防工程129.64123.396.25给排水工程78.3673.614.75工程合计9729.89080.02649.78通过观察现场管理员的工作条件和工作方式，可以发现现场管理员没有意识到建设成本的控制不足，只是在表面上履行了职责。技术工程师全权负责技术和质量工作。他们认为高级领导者需要考虑时间和成本控制。施工现场的建筑工人只是为了获得一份工作，通常在注重质量时会忽略工期，而在注重工期时会忽略质量，他们不能同时考虑到工期与质量，也对管理成本不感兴趣。设备和材料部是采购材料的中心，与成本直接相关，但是采购人员对市场价格的变化无动于衷，并且不使用多重价格比较法。仅完成材料供应，成本控制就超出了源头控制范围，直接增加了成本。2.3.2成本责任制难以落实在公司内部和项目部门内部成功实施成本控制，简单地分配和实施成本控制制度是不行的。项目部门的所有主管都负责类似的任务，一旦他们完成了任务，就很难确保有精力专注于相关的成本控制任务。没有制度和控制约束，工作很难落实到位。长征小学建设工程的成本控制制度没有明确规定各自的义务，没有制定适当的薪酬和惩罚措施，一味地要求，但是没有采取任何行动。项目部建立成本控制管理，定义每个薪酬和处罚制度，并分配人员来监督和验证职责的执行。当项目部门发现问题，按照相关制度流程，分析、修改、验证、监视和管理系统时，它会紧密围绕成本控制准则并协作以实现成本控制目标。2.3.3成本控制方法运用不合理施工成本控制过程涉及调整成本、质量、时间安排以及对成本控制方法的运用。当前，龙湖天街项目使用相对落后的成本核算方法，该方法将项目的实际成本与项目设计成本进行比较，以确定项目是否超支，这种调整方法有其缺点。项目完成后，发现问题已经无法解决了。成本控制的主要目的不仅在于控制成本，还在于寻找节省成本和增加利润的方法。当发现成本控制问题时，问题的根本原因需要一种解决方案来分析、操作和实施。成本控制的方法和思路是相同的，需要保持最新状态，并积极应用先进控制方法。2.3.4从业人员素质较低截止2018年底，国内建筑行业的员工人数为5003.4万。他们中的大多数人缺乏职业技能，他们的受教育程度也比较低。由于相关行业部门的技能要求低，建筑行业的就业门槛也比较低，他们经过简单的培训后便紧急工作。龙湖天街项目也是如此，虽然管理人员拥有大学学历资格，但是低级的施工人员不了解成本控制的重要性，这样也就无法正确执行成本控制。2.4施工成本控制问题原因分析1）人力资源施工成本控制是一项需要跨学科协作的系统性任务。如果存在细节错误，则成本很高。为了确保企业的利润水平并增加企业的盈利能力，应该对影响项目成本控制的各种可预见或不可预见的不利因素进行系统分析，并查明原因。影响项目成本控制的最重要因素是人员、项目部门、制度、市场和法规。根据原因的不同，对管理项目成本的内部和外部原因进行深入分析。2.4.1内部原因项目施工成本控制应建立在责任、权限和利润的综合基础上。如何做好人力资源管理是一个需要对项目成本进行认真监管的问题。项目管理的理念因人而异。工作经验，专业精神和组织协调能力会影响项目成本。因此，应优先选择具有高专业水准，较强的领导才能和较强的组织协调能力的经验丰富的员工进行甄选和招聘。同时，由于工作量大，效率高，员工人数也对成本产生影响。在龙湖天街项目的早期阶段，在项目部门任命一名专业设计师。随着项目的进行，工作内容变得越来越复杂，每个专业的内容也变得越来越多。为了确保该项目的进行，项目部门已临时派出新的土木工程师与建筑专家合作。因此，有必要适当分配人员，加强职业培训，充分利用人力资源，并为工程师提供强有力的成本控制保证。2）管理制度管理制度是项目管理的灵魂，是项目成本控制的基础，必须深入人心。一个好的管理系统应该包括从项目部门到现场批准项目完成和最终账目的整个过程。从管理目标、计划、分析和评估责任制等方面来看，全面的管理系统可以影响建设项目之间的关系。如果出了问题，更换的成本将会增加。因此，创建和实施管理系统对于控制设计成本尤为重要。龙湖天街项目初期就开发了成本控制系统，但该系统无法识别每个岗位，仍保留在纸上，无法及时实施。3）施工方案施工方案是指导项目专业人员的重要参考问文件。每个人对于项目的准备，施工过程的组织，施工团队的组装，机械设备的选择，项目的准备以及施工技术的实施都有自己的想法，不同的选择带来了不同的制造成本。在平衡了项目部广泛的建议之后，龙湖天街项目选择了效率最高的建筑项目和最低的成本。但是，在项目准备过程中并未解决处理设备的交叉施工问题，并影响了后续的实施过程。2.4.2外部原因1）政府政策政府政策原因包括国家税收要求和施工前的行政问题。由于增加公司税和不合规，通常会导致项目延误。在龙湖天街项目的早期阶段，周围的居民表示他们没有按照规则在申请夜间建筑许可证。作为建筑公司的承包商，建筑公司必须充分了解现场的建筑法律和法规，并与当地政府保持密切联系。2）市场环境由于三个因素，人工成本、材料成本和机械成本占项目成本的大部分。市场波动会影响三个因素的价格。如果市场总体较高，建筑成本将增加。长征小学建设工程未能及时了解人员、物品和机械的价格波动，也没有清楚地应对价格波动。对于建筑公司而言，需要始终关注人员、材料和机械的市场状况，评估实时市场变化的风险，签订雇佣合同，供应合同，以租金为基础的机械租赁，并做出合理的决定。将价格风险转移到其他部门，确保公司的利润没有受到损害。3）业主和监理方作为施工现场的最高管理者，此类建筑成本的所有者不容忽视。一些业主和监理人员对建筑管理的重视程度不够，因此更容易管理不受控制的质量和进度，这最终会增加建筑成本。业主需要了解他们的工作重点，注意施工管理，并积极组织项目质量监督，时间安排和安全。其次，如果业主无法批准并支付项目进度费，这将不可避免地影响到涉及建设资金销售，材料购买和分包商资金支付的各方。所有者必须完成的某些流程会立即影响正在建设的主线的进度。因此，所有者和管理者的工作状态直接影响项目的进度，从而增加了项目的成本。长征小学建设工程是一项国家投资计划，国家对于施工款项的拨付往往不符合施工进度，给施工带来了不便。业主和监理方仅使用政府资金来支付和批准项目，具体取决于项目的进度，而不是根据批准项目的资金额来全额支付，这些反过来也影响其他分包商的进度。4）自然条件近年来，特别是在雨季期间，强烈的气候变化经常影响我国大部分地区。在建筑工地上，恶劣的天气给运输带来了严重的问题。大雨不仅破坏了内部和外部的货物和人员，而且还影响了施工进度。同时由于天气原因导致的项目工期延后，这些都影响了建筑施工成本。3.工程施工成本控制优化3.1优化的原则3.1.1推行目标管理明确成本控制目标，确定业务发展方向以及制定合理的成本控制目标，是实施成本控制的坚实基础和业务增长的基础。在开始施工之前，设置成本控制目标，将其细分为每个过程和项目部分，并将其分配给各个岗位以实现所有员工按照目标工作。3.1.2实行全过程控制施工过程中的每个环节都与成本形成相关联。为了有效地管理成本，需要在整个制造过程中跟踪成本。同样，无法与施工过程的所有环节区分开。成本控制必须是所有员工的责任，所有参与单位，项目团队负责人，团队和员工均参与成本控制。所有建设者都可以共同努力以达到预期的结果。图1项目施工实行过程对策3.1.3预算与支出相结合施工成本控制的基本原则是节约。比较预算与实际支出之间的差额可以直接反映出是否打算进行了节约。如果您的实际支出超出预算，则需要及时分析超支的原因并纠正任何费用差异。如果您的实际支出不超过预算，则需要分析原因以确定长期盈利。3.1.4责、权、利的统一责任，权力和利润的统一是成本控制的前提。项目部成立后，首先要确定每个项目部所在地成本控制的目标和职责，并建立基于计划，实施，评估，修复和实施的成本控制系统。已经制定了激励措施，以鼓励员工积极培养成本控制意识，以确保系统的平稳运行。项目经理定期检查和评估项目各个部门，表扬节省成本的人员，将其作为榜样宣传，形成良好的案例分享，不断的提高员工节约成本的意识。3.2优化的对策根据对龙湖天街项目当前成本控制状况的分析，在项目建设阶段存在四个问题：缺乏成本控制意识、不恰当使用成本控制方法、责任落实不到位以及人员素质偏低等；围绕着重于提高成本意识和选择控制方法以解决上述四个问题。在优化的部署过程中，成本控制措施包括成本控制的三个方面，如图2所示。图2成本控制对策3.3优化的步骤在项目成本控制研究中，项目建设期间的项目成本控制可能无法反映实际项目成本与预计成本之间的关系，无法区分成本进度交互以及估算成本项目成本控制，这些问题通常不能依赖于后期制作会计方法。国资投资公司尚未建立适当的成本控制系统，尚未建立成本控制指导系统，员工也没有责任感。使用科学有效的方法确定项目的实际成本，管理项目成本，最小化建设成本，并通过在整个项目建设过程中管理项目成本来进一步提高公司利润。施工阶段，要做好项目成本控制工作，特别是加强项目成本部门人员，始终保持认真成本控制领域，实用的成本控制系统和项目管理，建立完整的成本控制意识。成本控制是通过在项目实施过程中采取适当步骤来标准化项目成本各个方面的过程，例如人工成本和材料成本。通过管理，可以主动警告并实时处理差异，以确保达到预期的建筑成本目标。成本控制是建设项目成本控制过程中的关键任务，是建设项目成本控制过程中最重要、最复杂的管理任务。成本控制中有三个重要要素，前期预控，全过程控制和后期成本出入处理。图3成本控制步骤4.工程施工成本控制的保障措施4.1严格编制施工计划建筑领域项目通常涉及许多部门和学科。在施工过程中，交叉工作会造成建筑物延误和质量问题，这些问题直接影响到建筑公司的建筑成本。因此，在项目开始之前，在与所有利益相关者协商之后，必须召集所有参与单位以制定详细的可操作的建筑计划。在项目的实施过程中，还需要与建筑单位合作实时监视每个参与单位的进度。如果施工时间延迟或受到后续施工的影响，应及时向施工单位和项目进度报告，以免造成利润损失。4.2合同工程量清单的核算作为整个施工过程的指导，项目管理人员将对施工合同进行全面分析，以确保在施工过程中严格执行合同。为避免合同条款与实际施工过程之间的矛盾，项目部组织了一个管理团队以充分了解合同并确保在下一个施工中充分执行合同。合同清单是经过专业计算的，清单中未包括的项目数量应尽快考虑，提前要求公司确保满足施工期条件。同时，如果提前发现问题，甲方应准备一份有关实施监督的补充报告，以避免因报告不充分而给公司造成的损失。以科学有效的方式进行预管理，以降低项目风险