物业公司装修服务控制要点及服务策略

物业公司装修服务控制要点及服务策略阶段控制

要点服务内容服务策略措施备注

装修阶段

告知

宣传

1、法律法规宣传1、在业主服务指南录入装修管理相关法律法规，

2、在交房现场设置相关法律法规展板宣传，

3、在小区宣传栏宣传装修管理相关法律法规，2、告知相关规定1、在办理装修手续时告知，

2、在《装修管理服务协议》内根据相关法规约定装修禁止行为，3、温馨提示1、装修期间在小区东大门、南大门人员出入口公告有关装修管理的规定及禁止行为的温馨提示；

2、装修期间在小区单元门告示栏温馨提示公告有关装修管理的规定及禁止行为的，

3、在业主室内景观阳台处、对讲机座处、厨房内燃气设施管道处张帖温馨提示。

手续

办理1、装修手续办理地点；1、10号楼1单元一楼业主委员会办公室，

2、9号楼1单元一楼物业客户服务中心。2、相关资料的准备1、《装修管理服务协议》，

2、《消防安全责任书》，

3、闭水通水试验确认书，

4、相关禁止行为告知书。3、手续的办理1、在装修服务办公室门前公布业主办理装修手续所需资料，

2、在装修服务办公室门前公布业主办理装修手续的流程，

3、设立装修管理领导小组以项目经理为总负责人，客服主管、工程主管、护卫主管为组长，负责协调装修过程中的有关事项。

4、装修审批、管理流程图：

应急措施成品保护1、装修方案违章装修应急措施1、在交房前对各种户型存在的设计缺陷、共性问题进行识别，制订应对措施。制定装修指引，

2、针对客户可能出现的装修需求，在不影响本体和里面情况下制定统一方案对客户进行指导。提示改动部分不在质保期范畴。2、成品保护1、在集中装修期，对于装修材料必须经过的大堂的地面、墙面、电梯轿厢、大堂家私等进行包装，避免在材料搬运过程中不同程度的损害或磨损。

2、秩序维护巡逻人员负责成品保护管理。

装修

客满服务1、

客户满意关怀服务，1、为装修人员提供防尘口罩、夏季提供防暑茶等；

2、彩条布借用服务，客户中心收取相应押金，还彩条布还押金；

3、灭火器租赁、材料垫布的租赁或出售、蛇皮口袋的出售。

4、提供装修咨询；提供装修效果图供业主参考；

5、提供品牌装修公司及品牌装修材料清单供业主了解选择；

6、提供装饰装修讲座；提供装饰装修注意事项及如何选项择装修公司的指引；

7、在房屋交付前，物业服务中心制订《装修手册》，内容涵盖装修费用、装修注意事项、如何选择装修公司等内容，在房屋交付时发放给每一位客户。方便客户又利于保护施工现场装修

人员

管理1、

人员出入

证件办理1、所有装修人员出入实行双证管理，

2、所有装修人员出入一律从小区次出入口（6号楼旁边）的大门出入，

3、19：00时后秩序维护部对未离开小区的装修人员进行清理，

4、早晨人多时，增加秩序维护人员协助把控，

装修

材料

管理1、装修材料进出的管理，1、装修期间由专职协管负责装修材料进出的管理，

2、进入小区的铝合金、玻璃等有可能影响物业外观的装修材料，须经装修办核实后方可进入小区，

3、装修材料一律从地下车库的货运电梯或消防楼梯进入，1、4、7号楼的业主装修材料从3号车场出入口（12号楼旁边）进入；2、3、5、6号楼的业主装修材料从1号车场出入口（6号楼旁边）进入；8、9、10、11号楼的业主装修材料从2号车场出入口（9号楼旁边）进入

4、派专人负责材料搬运跟踪，以避免装修物资及装修工人的出入影响到已入住客户的正常生活。同时指定专人负责装修建渣池的管理。

装修

现场

管理1、装修巡查

2、装修时间控制

3违章装修的管理1、装修办每日对装修房巡查一次,护卫部队员每两天对装修房巡查一次,

2、严格按装修规定时间进行控制管理，

3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、违章装修的行为及时劝阻、制止，并报告开发商和有关主管部门；

4、设置专用装修垃圾堆放点、专用装修通道、专用5、5、装修材料临时堆放点，并及时清运装修垃圾。

6、每天由客服助理负责现场监督与协调，夜间的建渣清运工作由当班护卫班长负责监督与协调。

入住阶段

家俬搬运搬家预约客户搬家前提示客户到客户中心预约或电话预约，告知客户入住时的注意事项及办理水、电、气、电话、宽带的流程及相关事项。保持通道畅通，协助客户搬运家俬1、规划搬家路线，所有的家俬搬运没超过车库进口标高的可从地下室进入电梯搬运，3个出入口岗，每个岗位配一个圈尺，经测量后没超高的，通知协管员指挥车辆，通知客户助理及巡逻人员接迊、帮助业主。

大件物品不能进车库的，指挥从1号岗位进入小区在规划指定的区域转运家俬。

2、保持通道畅通无阻；

3、秩序维护员指挥搬家车辆，有需要帮助时提供帮助；

4、可考虑在业主搬家前在门上贴上类似"开门大吉，出入平安'的吉祥祝福语；

5、向业主提供如何搬家能吉利的小常识；

6、搬家时向客户提供平推车；

7、秩序维护巡逻人员协助业主搬运大件物品（有需求时）；

8、秩序维护员关注搬运过程业主物品及公共设施不被损坏；客户助理到大门接待，并提供必要的帮助，收集客户的基本信息，重要客户项目经理接待。

9、搬家后，客户主助理上门拜访、祝贺；入住回访客户回访1、回访房屋交付手续办理的满意情况及意见和建议，

2、回访房屋装修手续办理的满意情况及意见和建议，

3、回访搬家入住的满意情况及意见和建议，

4、房屋质量问题整改结果的评价情况

5、回访目前物业服务中心整体的服务质量的满意情况及意见和建议，客户

了解了解我们的客户1、了解入住客户人员组成情况，

2、了解客户类别，（方法：交换名片；了解现工作单位，原工作单位，）

3、客户年龄结构，（方法：先查《业况表》有针对、有目的介接的关心式的方法了解）

4、了解客户的爱好、特长，

5、了解有无需要特别关照的客户，

6、初步撑握业主的心态、思想，记住业主的姓名、职务。需求调查1、客户个性需求调查

2、客户其他需求调查。

3、客户潜在需求了解。

调查表格、方案另行编制。

篇2：住宅室内装饰装修管理服务协议

20**年住宅室内装饰装修管理服务协议[1]

甲方（物业管理单位）：_________联系电话：_________

乙方（装修人）：_________联系电话：_________

丙方（装修施工单位）：_________联系电话：_________

为了规范小区住宅室内装饰装修（以下简称装修）活动及管理行为，维护小区正常秩序和公共利益，根据国家《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规，对本小区_________栋_________房装修管理服务事宜，达成本协议。

一、装修项目或方案（可加附页）

1、_________；

2、_________；

3、_________；

4、_________。

二、装修期限

装修期限为_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。如超期装修，乙方应与甲方续签住宅室内装饰装修管理协议。

三、装修禁止行为

1、破坏或擅自改动建筑主体和承重结构；

2、擅自增加楼面荷载；

3、在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体；

4、将厅、房、阳台改为卫生间、厨房间，将雨水管用于排放生活污水；

5、破坏卫生间、厨房的地面防水层；

6、违法搭建建筑物、构筑物；

7、破坏或擅自改变住宅外观，擅自在非承重墙上开门窗；

8、擅自改动、接驳燃气管道设施和公共管线；

9、占用、损坏或者擅自变动物业共有部位、共有设施设备；

10、其他影响建筑结构和使用安全的行为。

四、装修管理规定

1、装修施工人员进入小区需佩带《装修出入证》，并接受甲方人员的查验。乙方向甲方申领装修施工人员《装修出入证》_________个，交纳押金_________元/个共_________元。

2、装修施工人员一般不允许在装修住宅室内内住宿，如需留人看守施工现场，乙方应向甲方申报登记。

3、装修施工作业应当遵守消防规定，作业现场至少配备2个灭火器。

4、施工时间为每天8:00-12:00、14:00-18:00，其余时段禁止施工。

5、装修施工期间，丙方须对各种管道口采取保护措施，避免杂物进入管道造成堵塞。

6、甲方在履行管理职责时有权采取下列措施，乙方及丙方不得拒绝或阻碍：

（1）要求乙方或丙方提供有关资料；

（2）进入装修现场进行检查；

（3）制止违规装修行为，要求停工或整改；

（4）向政府有关部门报告；

（5）采取_________措施；

（6）_________；

（7）_________。

五、室外设施及防盗门窗的安装规定

1、室外各种设施如空调、太阳能热水器等，应当安装在建筑设计预定的位置，尺寸不得超出设计要求。如原设计未预定位置，则按照甲方指定的统一位置进行规范合理安装。空调机冷凝水应当接入管道内，不得滴漏。

2、室外防盗门窗应按规定安装，不得违反有关法规。

3、_________。

六、装修材料与装修垃圾的存放、清运与处置

1、装修材料应存放于装修住宅室内内，不得堆放在公共部位或公共场所，因装卸需要暂时堆放的应尽快清理；不及时清理的，经甲方通知后，乙方或丙方仍未做出适当安排的，甲方有权进行处置，处置费用可从乙方的装修保证金中扣除。

2、装修垃圾清运采用下列第_________种方式：

（1）自行清运。乙方或丙方必须于每天18:00前清运堆放在指定地点的装修垃圾；未按时进行清运的，甲方将代其进行清运，清运费用按_________元/车（不足一车按一车计）从装修保证金中扣除。

（2）委托甲方清运。乙方或丙方应在需清运垃圾前一天通知甲方，并将装修垃圾用包装物装载或捆扎后放在指定地点；乙方或丙方须向甲方缴交装修垃圾清运费_________元/车，不足1车按1车计。

3、_________。

七、装修保证金及管理服务费用

1、本协议一经签订，乙方即按下列标准向甲方交纳装修保证金：

及其他业主利益行为的，甲方在验收后_________天（不得超过30天）内将装修保证金退还乙方。

3、乙方按约定向甲方支付装修服务费_________元。

4、_________。

八、其他约定

1、因装修造成共用部位、共用设施设备损坏、共用管道堵塞、渗漏等，乙方应当立即组织修复；造成经济损失的，乙方应与受损人协商进行合理赔偿。协商不成的，可申请仲裁或者提起诉讼。属于丙方责任的，乙方可向丙方追偿。

2、_________。

3、_________。

4、_________。

甲方（盖章）：_________

乙方：_________

负责人（签名）：_________

装修人（签名）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

丙方（盖章）：_________

负责人（签名）：_________

_________年____月____日

附件

1、本协议文本为示范本本，也可作为签约使用文本。适用于物业管理单位受理住宅室内装饰装修申报登记时，与装修人（指业主或物业使用人）签订。使用之前，双方应当仔细阅读协议示范本本的内容，对本示范本本条款或专业用词理解不一致的，以国家、省、市的法律、法规、文件、规范为准，也可向珠海市建设局、珠海市物业管理处咨询。

篇3：物业装修管理服务培训手册

物业装修管理的基本概念

1.物业装修，是指业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线电视、电话、宽带进行装修处理的活动和过程。

2.物业装修管理，是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对新建房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。

物业装修管理的目的

1.规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一;杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏;保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用。最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。

物业装修管理的意义

维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质，避免房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐氛围，维护物业管理秩序，保障物业管理服务工作的正常开展。

术语解释

1、建筑主体：

是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

2、承重结构：

是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

3、砌体结构：

即用砖墙、柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重的结构，称为砖～物业管理圈;钢筋混凝土混合结构，简称砖混结构。此结构抗震性差，防渗水性能差。这是当前建造数量大、采用最普遍的结构类型。

4、钢筋混凝土结构：

即主要承重构件全部采用钢筋混凝土，并现场整体浇注而成的结构。此结构抗震性能和防渗水性能良好。这种结构类型主要用于大型公共建筑、高层建筑和工业建筑等。

5、剪力墙：

剪力墙是指墙肢的长度为厚度的5～8倍的钢筋混凝土墙。常用的有"T'字型、"L'型、"十'字型、"Z'字型、折线型、"一'字型。

6、异形柱：

异形柱是指柱肢的截面高度与柱肢宽度的比值在2～4倍，相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子。它包括异形柱框架和异形柱框架剪力墙，常用的有"L'型、"T'型、"十'字型。

7、承重墙

是指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。

8、非承重墙

不承受上部传来的荷载，也不会把荷载加载到其下的非承重墙上。通常在非承重墙墙底设置单跨梁或者连续梁来承受其荷载并把其荷载传导到相邻的承重构件上(例如：砖混中的承重墙，框架中的框架梁)。非承重墙通常还是设计上的抗震墙，如果发生地震，非承重墙将和承重墙一起承受地震力。

9、房屋外观：

是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外立面可视的部分。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。

10、防水工程：

是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害;厨房、卫生间、阳台防水的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。

11、隐蔽工程

是指被其他建筑物遮掩的工程，具体是指地基、电气管线、供水管线等需要覆盖、掩盖的工程。由于隐蔽工程在隐蔽后，如发生问题，还需重新覆盖和掩盖，返工损失非常大，为了避免资源的浪费和当事人双方的损失，保证工程的质量和工程顺利完成，安装施工时，在覆盖和掩盖前应当通知发包人检查，发包人检查合格后，方可进行隐蔽施工。

12、房屋配套设施设备：

是指房屋除门窗、护栏外的，与房屋配套的给排水管道(空调排水管)、强电源及弱电源信号系统(照明电源、闭路线、电话线、网络线、监控)、煤气报警器、红外线防盗报警器、可视电话(非可视电话)、应急求助按钮、天然气表、管等。

13、房屋平面布置图：

是指用于指导建筑装饰装修施工的平面(水平面)设计图，它包括房屋平面结构布置(家俱、陈设摆放)设计、区域使用功能划分(如：卧室、客厅、书房、厨房及卫生间等)设计、出入通道(如：门的开启方向及通道走向)设计，其中包括某些部位使用的材质和安装方式、要求等设计。它是按实际比例尺寸绘制的，一般采用的长度单位为公制长度单位㎜。

14、水电施工图：

是指用于指导建筑装饰装修水电施工的平面示意图，顾名思义，示意图是以示意方式进行绘制的，图形是以线条和符号连接构成的，图形一般没有准确的数值标注，只是示意大概的安装方位和形式，具体安装方法和要求，都是以文字标注及说明为主。

物业装修管理的基本内容

(一)房屋外观的管理

(二)主体结构的管理

(三)房屋防水施工的管理

(四)房屋配套设施的管理

(五)施工行为的管理

(六)告知和督导义务

(七)商业门面装修管理

(八)物业装修管理如何规避责任

(一)房屋外观的管理

1.任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得破坏房屋的外观，严禁擅自改变房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色;

2.严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸，严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞;

3.严禁搭建建筑物、构筑物，严禁封闭观景阳台、生活阳台，未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等;

4.严禁随意在外墙上安装空调外机，空调外机应安装在房屋的预留位置上，或物业管理公司指定的位置上;

5.未经许可不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识;

6.严禁侵占公共区域的通道、露台和屋面，严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建;

7.严禁开挖地下室、打井。损坏物业共有设施、设备及场地。

(二)主体结构的管理

1.严禁擅自改变物业使用性质;

2.严禁擅自改建、重建建筑物及其附属的设施、设备;

3.任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装饰装修的活动中，不得破坏房屋的主体结构、承重结构和房屋基础，严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如因水电管线敷设，确须开孔凿槽，必须报物业管理公司，经物业管理公司审查同意后，并在物业管理公司工程技术人员的指导下进行施工;

4.严禁在非承重楼面砌砖体(红砖、沙砖)隔墙;

5.严禁改变房屋的使用功能，严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房;

6.吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔，孔洞点阵不得600㎜，孔洞直径不得12㎜，孔洞深度不得50㎜;

7.房屋装修如需变动房屋结构(建筑主体和承重结构)的，必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。

(三)房屋防水施工的管理

1.防水层应涂抹在结实、坚硬、表面光滑平整、干净、干燥的基层上，并按规范要求施工，防水层应有一定的面积和厚度。防水施工完成后，应作闭水试验，试验时间应不少于48小时，并会同装修管理人员一道共同检查闭水试验情况，确认无渗漏现象后，方可后续施工;

2.室内装修施工，对阳台、厨房和卫生间，有较大改变的和对原防水层有较大破坏的部位，二次防水施工时应作重点和加强处理，确保无渗漏;

3.卫生间、厨房、阳台未作闭水试验不得回填，并不得只在回填找平层上做防水层，此方式存在严重的工艺技术缺陷和隐患;

4.回填找平层水泥沙浆应有足够的强度，其水泥沙浆标号不得低于1∶2，水泥沙浆厚度应60㎜;

5.卫生间地面防水必须全做，墙面防水最低点应300mm;若使用淋浴龙头，安装龙头的墙面防水层高度应1800mm，宽度是淋浴龙头左右各500mm，阴角临界墙宽度为1000mm，高度必须达到1800mm。

(四)房屋配套设施的管理

1.给水管不得暗敷在非防水地面，在通过无防水要求的区域内，应采用天、墙布管敷设方式，即采用吊顶内敷设和沿墙壁暗敷方式敷设;

2.给水管道安装完毕后，应作压力试验，水压不应小于9kg、稳压不应少于两小时;排水管道安装完毕后，应作冲水试验，每个管口冲水量不应少于200kg，冲水方式为容器灌冲。经压力试验和冲水试验无渗漏现象后，方可进行下一道工序;

3.施工临时用电，只能在漏电保护开关后端驳接。布线完毕后，各回路应作通电试验和绝缘试验，通电试验时应在漏电保护开关的保护下进行;

4.天然气管道、阀门、计量表，严禁装饰封闭及包裹。应裸露在外，并随时保持良好的通风状态，安装后的管道接口应作漏气检测;

5.燃气报警器探头接通电源后，安装在吊顶的下方，尽可能靠近和正对燃气用具，不得远离燃气用具和隐蔽安装;

6.燃气热水器排气管道，严禁接入厨房排烟道内，应按物业管理公司规定的位置和方式直接引向户外排放。

7.严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间内，燃气热水器只能安装在生活阳台的墙壁上，相距天然气表和管道500㎜的位置，并将排气管道引至户外;

8.严禁拆卸厨房与饭厅之间的隔门，严禁将封闭式厨房改装成开敞式厨房，并随时保持厨房与户外空气的对流。厨房采用暗埋式燃气灶，应在厨柜前门上方开4～6个直径不30㎜的透气孔;

9.阳台落水主立管，严禁装饰包裹。厨房、卫生间落水主立管，如确需装饰包裹，应采用可拆卸方式，或采用红砖隔离空包方式处理，包裹时管道与砖之间应留出5～10mm间距。有检查口的楼层，应露出检查口和足够的拆卸检查口盖的空间。严禁用水泥砂浆灰填充式包裹;

10.可视电话及红外线监视器，不得擅自移位和改变，如需变动位置，应由原安装单位施工人员处理;

11.严禁移动厨房排烟道预留孔洞位置(高度和方向)。抽油烟机排烟管应规范的接入排烟道预留孔;

12.空调外机，应安装在预留位置上，氟里昂管敷设，应按物业管理公司统一规定规范安装，并将冷凝水管接入积水管内，严禁冷凝水散流。(注：本楼房原设计未考虑家用中央空调安装，故严禁安装家用中央空调);

13.严禁拆除卧室内的阳光窗防护栏。因装修改变防护栏材质和款式，高度不得低于1000mm，其安装应牢固、可靠。;

14.入户给水管应加设总阀，便于日常维修和检查。

15.严禁损坏物业共有设施、设备及场地，严禁擅自改变和移动共有设施、设备。

(五)施工行为的管理

1.任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得损坏公共设施设备，不得影响公共环境清洁卫生，不得影响业主的正常生活秩序;

2.严禁违章作业和野蛮施工，杜绝一切不文明的施工现象和行为;

3.严禁施工现场有违反消防法规的行为，如：吸烟、乱扔烟头、火种、不规范的使用明火、电炉(含电阻加热器)、碘钨灯取暖或烘烤物品等;

4.施工和照明临时用电、线及插线板的安装应符合规范，严禁乱接乱搭;

5.严禁在公共过道、公共区域地面上搅拌水泥、切割地砖、石材及进行木制品制作等作业;

6.施工用水区域，应保证在不渗漏的前提下规范用水，不得侵害和影响相邻户;

7.严禁将建筑装修材料堆放在公共过道及公共区域，保证公共过道及公共区域的清洁卫生及通行安全;

8.严禁高空抛洒，严禁影响公共卫生和公共安全的现象和行为;

9.严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的淘汰产品和材料;

10.严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的工艺技术和施工设备、设施;

11.房屋装修，如须变动房屋结构(建筑主体和承重结构)的，必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质的施工企业承担;

12.装饰装修企业，必须按照工程建筑强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量;

13.装饰装修企业，必须严格遵守施工安全操作规程，按规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。

(六)商业门面装修管理

1.门面室内装修，应严格遵守消防安全管理规定，不得擅自更改和移动报警按钮、喷淋头、烟感器、温感器、消防箱等消防设施，严禁封闭和占用消防通道。

2.门面室内装修，严禁封闭共用管线(水、电、气、消防)井检查口、门，应留出检修空间及通道。

3.燃气管道安装应符合燃气安全使用管理规定，不得埋于墙内和地下，不得接近有明火和易产生静电火花的电器，应保持正常的空气流通。

4.商业门面装修，必须遵守附属设施使用功能规定和要求，不得超功率、超容量、超标准、超范围、超规范安装和使用，如：通电、通水、通气(天然气)、通风(换气、新风)、排水、排烟、消防水等。

5.商业门面室内装修，未经计可，不得擅自更改排污管道预留接口位置。不得封包检查口(疏浚口)。

6.室内外天棚吊顶时，在遇沉水弯、检查口(疏浚口)、消防水阀、强弱电路分线盒时，应在对应位置处预留维修检查口，洞口尺寸应小于500500(㎜)。

7.使用液化气罐的门面，燃具与液化气罐相距5m，液化气罐存放处应保持阴凉和空气流通，存放处应设置防爆墙或安全防护装置，在入口处张贴"火源切勿接近'或"非工作人员严禁入内'等标识。

8.商业门面(办公用房)电器安装，应设置电源配电箱，除设置总开关(空气开关)外，各回路应单独设置空气开关，确保电力的使用安全。

9.使用大功率电器较多的商业门面(办公用房)，并由380V三相电源变为220V两相电源使用的，三相电源负荷分配应均衡和合理。

餐饮门面室内装修：

1.厨房污水进入主排水管道前，必须设置沉渣池、隔油池，避免污水中夹带的动(植)物油及碎骨、泥土、沙石进入主排污管道内，严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道;

2.店面较大的，水平排水管道长度方向20m的，应增置管道疏浚检查口;

3.厨房油烟在进入主烟道(管)前，应安装滤油及油烟净化装置，严禁将未过滤的油烟排入主烟道(管)内，严禁向小区内或门面四周直接排放油烟;

4.严禁将直排式和强排式热水器的排气管接入烟道内;

5.厨房抽油烟机，应采用低噪声高速风机或专用风机，噪声不应大于65分贝，营业时间不得超过晚上10：00点钟。

美容美发门面室内装修：

1.洗发室地漏及洗涤池放水口必须加设不锈钢丝过滤网，模数不应2㎜;

2.污水进入主排水管道前，必须设置沉渣池，避免污水中夹带的发丝、发屑进入主排污管道内，严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道。

门面户外装修：

1.门面装饰装修除严格申报审批外，

户外装修(门额、门柱、户外广告等)，应严格按物管统一要求进行设计及施工。户外装修方案，未经申报和审核，不得擅自和违规施工。个性张扬，必须服从整体规划和管理要求。

2.门面户外装修，严禁侵占公共过道和路面。门额和门柱装修，不得超过相邻户彼此间分隔线。未经许可，不得擅自更改原路面整体形式和效果。

3.门面户外装饰装修，未经计可，不得擅自改变原始结构和开状，不得擅自增加附属构筑物，不得侵占相邻门面的位置和影响相邻门面的装修效果。

4.门面空调安装，应遵守物管的规定和要求，安装前应将安装方案报物管审核，并在物管有关人员的现场指导下进行。

(七)告知和督导义务

1.装修管理人员，应将小区物业管理规定及相关管理办法，详细的介绍给前来办理装修申报的业主、租赁人或装修公司人员。

2.装修管理人员，有权利和义务，将装修公司情况或装修公司的施工情况告知业主。

3.装修管理人员，应将装修方案中或施工中不合理的工艺和工程隐患告知业主。

4.装修管理人员，应将装修的禁止行为和相关的注意事项告知业主和装修施工人员。

5.装修管理人员，有权利和义务，维护装饰装修管理规定，维护业主利益，对装修施工中的违规行为予以及时的纠正，并督导业主或装修施工人员进行整改。

6.装修管理人员，对检查中发现的质量问题和隐患，应及时的跟进和处理，并及时的督导和予以解决。

7.装修管理人员，对业主和装修施工人员提出的询问和求助，应予以当面的解释和指导，对难以陈述问题，应亲临施工现场予以帮助和督导。

(八)物业装修管理如何规避责任

1.认真履行告知义务：

物业装修管理，必须将物管公司装修管理的相关规定和《房屋装修禁止行为和注意事项》告知业主和装修施工人员。

2.依理依法的管理：

物业装修管理，必须依据政府有关部门的规定和小区《管理规约》进行装修管理。

3.坚守管理职责：

物业装修管理，必须认真履行自己的管理职责，必须做到违规必查、违规必禁、违规必究。

4.不得混淆管理范围：

物业装修管理，必须清楚物业装修管理的范围和性质，必须清楚物业装修管理只是装修行为管理而非装修质量管理，装修验收只是行为验收而非质量验收。

5.不可参与装修业务的推荐和介绍：

物业装修管理，不得强制性的向业主推荐和介绍装修公司和推销装修材料。

6.不得无原则的干预业主装修事务：

物业装修管理，不得无故的对业主或装修施工人员进行管、卡、压，或进行与物业装修管理无关的事。

对装饰装修违规现象的处理

1.对违反《装修施工管理服管理协议》、《装修施工现场管理规定》的装饰装修企业或个人，应当面给予批评教育，情节严重的给予口头警告或书面警告，造成严重后果的责令其检查、消除影响、赔偿，或清退离场，不得在本小区继续施工;

2.对违反了《装修房屋的禁止行为和注意事项》的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，情节严重的责令其停止施工，造成严重后果的责令其检查、消除影响、赔偿，或清退离场，不得在本小区继续施工;

3.对装修管理员的管理，执意不予理采的装饰装修企业或个人，物管公司有权采取法律诉讼方式予以解决;

4.对违反了《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业管理条例》的装饰装修企业或个人，除立即停止违章规施工外，责令其限期恢复和整改，情节严重并造成重大后果的上报相关行政部门进行处理;

5.在实施物业装修管理的过程中，物业管理企业和装修管理员，只能依据建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》和国务院令第504号《物业管理条例》之规定行使其权力，履行其应尽的职责和义务;

6.在物业装修管理活动中，物业公司拥有审查、监督和管理的权力和义务，拥有对一般违规行为的处理权，如：责令其停工和整改等。绝没有行政职能部门的处罚权。物业管理公司，对装饰装修企业或个人的违规现象和行为有制止、纠正、举报、投诉的权力和义务;

7.在物业装修管理活动中，对严重违反国家相关规定的施工行为，除强行的予以制止外，应及时的将情况上报行政主管部门处理。

装修管理员的素质要求

(一)熟悉物业基本概念及装修管理基本概念;

(二)熟悉物业管理相关的法律、法规和政策;

(三)熟悉相关的建筑装饰装修施工技术规范、工艺流程和施工验收标准;

(四)熟悉辖区环境以及配套的设备设施，熟悉辖区环境布局及房屋结构;

(五)熟悉燃气安全使用管理规定、消防管理条例及相关安全生产条例;

(六)熟悉本岗位业务内容及工作流程，具有一定的建筑装饰装修专业基础知识，具有一定的制图和识图能力;

(七)具有一定的书写能力和口头表达能力，能规范的书写与之相关的技术作业文件和说明;

(八)具有规范的、文明的行为举止，能做到礼貌待人，并具有一定的组织能力和协调能力;

(九)能准确的掌握和执行相关的法律、法规和政策。

装修管理员的职责

(一)具有高度的责任心和热情的服务意识，具有专业的职业素养;

(二)严格遵守和执行国家相关的法律、法规和政策，准确的执行和运用相关的建筑装饰装修施工规范及标准;

(三)严格审核装修方案，在审核中对违反法规和条例明令禁止的行为和注意事项，应予以提示和制止，并在原装修方案图中予以纠正和解释;

(四)在装修巡查中，对未按装修审核内容及修正意见施工的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，尽可能地避免给业主或相邻户造成重大经济损失和留下质量安全事故隐患;

(五)在装修巡查中，对违反施工安全操作规范和消防规范行为的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，尽可能地避免重大施工事故和人员伤亡事故的发生;

(六)在装修巡查中，对违反小区管理规定行为的装饰装修企业或个人，应立即予以口头警告或书面警告;

(七)坚守岗位、坚持原则、履行职责，认真作好装修审核记录和装修巡查记录，认真填写整改通知书，并做到及时追踪、督导和检查;

(八)及时协调和处理好装修施工中出现矛盾和问题;

(九)负责解答业主对小区物业装修管理事宜的询问，做到悉心指导、耐心解释、热情服务，并及时处理业主的报事和求助。

装修管理控制程序

1.0目的：

规范装修管理工作，维护楼宇安全和房屋外观的统一和协调，确保公共环境、设施的运行正常和使用。

2.0适用范围：

适用于住宅小区、别墅、商住区、写字楼物业装修的管理工作。

3.0职责：

3.1管理处主任负责小区装修申请的审批及重大违章装修的处理。

3.2楼栋管理员负责业主装修申报及装修资料的收集、整理、归档。

3.3装修管理员负责装修方案初审，管理处工程部主管或房地产公司工程部负责技术上的审批。

3.4装修管理员负责装修竣工验收。

3.5装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员负责装修巡视，装修跟进、装修现场监管，对装修过程中各环节进行控制。

3.6秩序护维护员负责装修消防、安全的巡视和检查。

3.7客户服务中心收费员负责装修相关费用的收取。

4.0程序：

4.1装修申请

4.1.1业主提出装修申请时，应提供装修施工设计方案图(指平面布置图、单元立面图、空调安装图、照明(开关、插座)线路图、给排水施工图等)和相关技术资料，业主应按《装修申报登记表》要求如实填写各项内容。

4.1.2如业主委托装修公司装修，装修公司应提供加盖装修施工单位公章(必须是鲜章)的营业执照、资质证书复印件各一份。

4.1.3如租赁户(物业使用人)装修申请时，应出具《租赁合同》原件及业主同意装修的有关证明。

4.1.4如业主或租赁户自行装修，应与物业公司签订《装修承诺书》。

4.1.5商铺门面、娱乐场所装修申请时，申请人(业主或租赁户)应提供消防部门的审批文件。

4.1.6装修管理员确认业主和租赁户身份后，向申请人提供物管公司《装修施工现场管理规定》、《房屋装修的禁止行为和注意事项》等文件。

4.2装修审批

4.2.1装修管理员应认真审查如下事项：

4.2.1.1装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏。

4.2.1.2装修是否存在有严重的消防隐患。

4.2.1.3是否有其他违章情况。如：乱搭乱建、改变房屋使用功能、打凿共用墙等。

4.2.2初审合格后，报管理处主任及房地产公司工程部作技术审批，审批工作在三个工作日内完成。

4.2.3装修管理员负责将审批后的装修申报情况通知业主，对需要业主修改装修设计的，应告之业主修改。

4.2.4装修申请获得批准后，装修管理员应通知业主到客服中心办理有关手续，交纳相关费用，参照《装修收费一览表》：

4.2.4.1业主应交纳一定数额的装修保证金和垃圾清运费。

4.2.4.2装修施工单位交纳一定数额的装修保证金和施工人员证件工本费。

4.2.4.3装修施工单位将施工人员照片(两张)和身份证复印件交客服中心，办理(临时出入证)和施工人员基本情况登记。

4.2.4.4施工人员(临时出入证)，分正、副两证，正证由施工人员随身携带，副证进入小区时交门卫临时保存。

4.2.4.5装修相关费用完清后，发放《施工许可证》，通知工程部开启该户水电，告知业主可以进场装修施工。

4.3施工期间的管理

4.3.1装修施工期间，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员应每日至少巡查一次装修施工情况，并将检查情况，记录于《装修巡视检查记录表》。秩序护维护员严格按照小区有关管理规定，对施工人员进行秩序维护管理。

4.3.2发现下列情况，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员按本程序4.5项办理。

4.3.2.1未按规定张贴《施工许可证》的;

4.3.2.2未按规定的施工时间施工的;

4.3.2.3超出申报范围内的装修项目或擅自更改装修审批内容的;

4.3.2.4违反装修管理规定及国家相关规定的;

4.3.3业主或装修施工人员，就装修事宜提出请求协助或帮助时，装修管理员应予积极的支持和配合，在详细了解业主提出的请求后，及时的给予帮助和处理。

4.4装修竣工验收

4.4.1装修施工结束后，业主或施工单位应向管理处提出装修验收申请。

4.4.2装修管理人员、业主或施工单位现场负责人对装修工程进行现场验收。装修无违章情况，按以下程序办理，如发现违章情况，按本程序4.5项办理。

4.4.3竣工验收合格的，由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》内"验收意见'栏签署"初验合格'，并签署姓名和日期。

4.4.4施工人员撤场时，客服中心收回《临时出入证》，如有丢失，出入证押金不予以退还。客服中心应通知门岗该户装修人员已清场。

4.4.5装修验收合格，并已入住三个月，业主应申请装修复验，装修管理员应到现场复验，如无问题。由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》"二次验收意见'栏签署"复验合格'后，经公司经理审批，由财务退还业主或装修施工单位的装修保证金。

4.5违章装修的处理

4.5.1装修施工期间或装修竣工验收中，发现违规装修行为的，装修管理员应立即要求违规整改，并视其情况，按以下方式进行处理：

4.5.1.1批评教育，责令立即整改。

4.5.1.2出具《装修整改通知书》，限期整改。

4.5.1.3出具《装修验收整改通知书》，限期整改。

4.5.1.4情形严重的报公司经理批准，实施停电停水，强行制止违规及侵害行为。

4.5.1.5要求损失赔偿的，报公司经理批准。

4.5.1.6情形特别严重的，除强行停止施工外，报相关行政部门处理。

4.5.2装修施工验收时，如发现业主违章装修的，装修管理员，应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况请示公司经理同意后，列清扣款数额，由财务按以下方法进行扣款，扣款顺序为：

4.5.2.1首先从业主或装修施工单位装修押金中扣款。

4.5.2.2业主或装修施工单位装修押金不足以补偿扣款的，由业主支付现金方式给予赔偿。

4.5.2.3对严重违反装修管理规定的，且又拒绝整改的业主或装修施工单位，装修管理员按规定不予验收，并拒签《入住许可证》。

4.6装修档案管理

4.6.1装修竣工，通过验收，由客户服务中心片区楼管员收集、整理装修管理资料，统一归档。

4.6.2装修档案管理按公司有关文件管理规定执行。

5.0相关支持及参考文件

5.1《物权法》

5.2《物业管理条例》

5.3《住宅室内装饰装修管理办法》

5.4《管理规约》

5.5《物业管理服务合同》

5.6《装修施工管理服管理协议》

5.7《业主手册》

5.8《装修施工现场管理规定》

5.9《房屋装修的禁止行为和注意事项》

6.0相关记录表格备案文件

6.0.1《装修委托书》

6.0.2《装修申报表》

6.0.3《装修承诺书》

6.0.4《装修许可证》

6.0.5《装修收费一览表》

6.0.6《装修申报情况记录表》

6.0.7《装修动态一览表》

6.0.8《施工人员登记表》

6.0.9《装修巡视检查记录表》

6.1.0《装修整改通知书》

6.1.1《装修竣工验收表》

6.1.2《入住许可证》

篇4：物业公司装修服务策划方案

每当一个新楼盘交房，必然就会出现一波装修热。然而，这又是业主高兴物管愁的阶段。由于物业产权人对装修认识不清，随意性装修和过度装修比比皆是，有的业主置国家有关法律法规而不顾，装修中不但破坏结构，改变设计，侵占公共空间、改变房间或房屋的使用性质和功能，导致一个物业管理区域因装修破坏了建筑的外形和谐，缩短建筑使用寿命，影响相邻关系。

因此，物业管理企业应通过对物业装饰装修的管理、服务和控制，确保物业正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

装修方案策划的目的

物业装修管理直接关系到物业的保值、增值，物业装修管理可以为业主创造一个优美、舒适的居住、生活环境，使物业价值和使用功能得到极大的提高。

房屋、建筑结构基础知识

注：根据《民用建筑设计通则JGJ37-87》第1.0.5条民用建筑高度与层数的划分

一、住宅建筑按层数划分为：1～3层为低层;4～6层为多层;7～9层为中高层;10层以上为高层。

二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层(不包括高度超过24m的单层主体建筑)。

三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。

客户群体及装修类型的分析判断

1、根据物业服务方案中的客户群体分析，结合物业现状，分析出业主的装修需求和装修类型，找出共性的需求。

2、将分析结果跟开发商、业主代表反馈、沟通，确定涉及外立面、露台、阳台、架空层等关键部位相对统一的装修方案。

物业装修管理的依据

(一)依法管理：依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰、装修管理》、《住宅装饰装修工程施工规范》、《城市异产毗连房屋管理规定》进行物业装修管理。

(二)依约管理：依据物业管理人与开发商或者全体业主签订定的《前期物业管理委托服务合同》或《商品房买卖合同》内有关物业管理内容的约定，以及作为《商品房买卖合同》附件的《物业管理服务协议》和《室内装修、装修管理服务协议》进行物业装修管理。

物业装修管理的内容

（一）住宅室内装修、装修管理

1、装修申请和方案审查

业主在对房屋装修前应该提供装修方案和装修申请表给物业管理单位，注明装修内容，办理装修人员出入证，物业管理人员应审查装修方案是否符合装修规范和符合法律规定，告知业主及装修人员应注意事项及禁止事项。

2、装修阶段管理控制

(1)防水工程：在装修过程中要提醒业主或装修人员注意防止破坏厨、卫防水层，凡改造厨、卫墙体、地面后，必须重做防水，并且防水材料卷边达30公分以上，并且要做48小时闭水实验，在卫生间安装淋浴器的，安装热水器的墙面要做1.5米以上的防水，防止水渗漏到别的房间，防水做好后，要及时打上保护层并铺砖，避免防水层再次遭到破坏。

(2)给排水工程：装修巡查中，要提醒和检查业主或装修人员不得私改供水主管，只能改动水表后的自用供水管，并且暗埋水管必须做在防水之上。排水管在装修过程中提醒和督促业主及装修人员不能将下水口堵塞，不将装修垃圾、水泥沙子、油漆、涂料等倒入下水管道，在封包下水管时，一定要预留下水主管检查口活门，以利于以后维修，疏通时不破坏装修。

(3)强弱电工程：供电线路改造时一定要穿管，套管内不得有接头，强、弱电电线不能混穿，以免发生短路，烧毁电器。

(4)天然气设施：天然气管线、计量表不允许擅自移位，改动封包必须由具有专业资质的天然气公司专业人员改动，并且厨房与卧室、客厅等其他功能区必须安装有效隔断，防止天然气泄漏伤人事件的发生。

(5)排烟管道：由于烟道多为主辅烟道结构，排烟口(排油烟机烟气接口)在辅烟道上，有的业主为图方便，将原有排烟孔封堵，而在主烟道上开孔，这就破坏了烟道结构，造成窜烟、窜味，有的将排油烟机、燃气热水器挂装在烟道壁上，损坏了烟道。所以装修管理人员在巡查时就要提醒业主或装修人员不能这样做，告知其危害性，纠正其违章装修。

(6)土建工程：业主在装修中，可以拆除房内轻质隔墙(非承重墙)，但拆除与厨、卫相邻隔墙要重做防水，不得损坏和拆除承重墙、梁、柱、板等房屋主体承重部位，不得在这些部位开孔、打眼。

(7)门窗：业主在装修过程中，装修管理人员要注意个别业主擅自将门往外移位，侵占公共区域，防止业主更换窗户，在窗户外加装防护栏，破坏楼宇外观整体形象。

(8)建筑外立面控制：

①空调位置及管线出孔位置，一定要业主按建设预留的位置安装空调外机，空调管线出孔要按规定位置出孔，在室内管线可以暗埋，但不得外漏在外墙上，影响楼宇整体美观。

②燃气热水器排烟孔位置从最大角度考虑业主方便，规定每一户型燃气热水器排烟管出孔位置，使燃气热水器每一户型从最低层到最高层都是一个位置，站在高楼下，给人以整齐划一的感觉。

(9)对讲门禁系统：装修管理人员要提醒业主和装修人员不得拆除、移位对讲电话，在墙面开槽时防止打断对讲电话线。在厨房吊顶时，一定要将煤气报警器移出，不能包裹在里面，并且将线连通，避免影响消防联动和报警。

（二）商铺装修管理

1、门头、外立面：商铺装修管理，门头、外立面是面子工程，一定要严格，门头要统一尺寸大小、高低、厚度才能使所有商铺门头招牌整齐美观，空调位置统一高低、管线位置，才能使楼宇整体形象不受影响。

2、排污、排烟气系统：特别是餐饮，一定要注意排污要建设有油水分离装置，小型餐厅(牛肉面馆等)也要有隔油池。排烟气一定要进烟道。

3、消防系统，在装修前要向公安消防部门申请，消防改造时要由有资质的企业改造，装修进程中物业装修管理人员要监控按规范改动，防止损坏线路，破坏消防设施，装修完后商铺经营户要申请公安消防部门验收，验收合格后商铺才能进行经营。

4、防水系统：商铺经营户在改造商铺时要对卫生间改动，所以要提醒和监控做好防水，经营餐饮的要对操作间和卫生间做好防水，操作间和卫生间垫高的防水层卷边要达到50公分以上，防止操作间和卫生间用水量大给毗连的物业造成损失。

装修服务方案制定要点

物业服务企业在策划装修服务方案，加强装修管理，应主要抓好以下几个方面的工作：

（一）制定合理合法的装修管理规定

根据国家、地方的法律、