XX谷营销策略及执行报告

蝴蝶谷·营销策略及执行报告[2008]GW35版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：湖南新金鸿置业有限公司报告结构思路案例借鉴营销策略核心问题提出营销执行项目解析客户目标竞争状况分析客户特征分析项目资源分析项目基本状况房地产市场分析2项你目妄营疑销销目畏标项霜目国营在销伴目喂标启：回纱现示：倦从贼开巴盘辟到浮年唯底虎实异现润一绩亿交元京的左销键售走目惜标里。速包度距：认从搅8足月醋初使蓄芦客厘到融年济底术实冒现森销盘售助套旦数望3级5叙0千套竿，遵总劝面蛋积姑3貌.亲3沿6惩万晴平碍米亲。品鉴牌筋：眼自谈身遥品兵牌我传廉承泡，豪片埋区置形裤象懂突生破殊。3目赞标展解乎析世村联掠对毙目悦标符的盲理钱解洪：对元项之目拖而锻言挣：刷跑领赢岗大脱势五，之短词期妄内述实萝现蝴快基速提蓄雀客才、畅快衰速奸销琴售堵目煌标匀，膨销塔售喊速刑度浅远半高复于抚市弱场状平毫均条水赠平嗓。从闻蓄狸积艇客塘户停到钩开领盘恩约有两晴个延月窜时唇间信；拨销骄售服周淹期桥约爽三棍个柱月惠时割间知；糟月伶均害销么售庆1吓0屑0鞠多符套陵，户是劲现仿在黎市临场揭销耳售臂速闲度胁的铁4赠-钟5骄倍喝。对嘱新筑金结鸿评而挪言监：刺保烂障减项做目枯可颜持采续僵开它发看所用必彻须抛的刊现魄金贺流姨，暗自花身权品织牌暖传孩承乞。满卖足传项您目膀年使度凤启徐动汁及进开寻发匠所倒必仅须仔的拜现镜金呼流到，毕为肯新东金屑鸿样公斤司胸全哑盘谋资单金遍运谦作沫提牌供批基野石指。4项长目沟资雕源滑分蹄析报朵告彼结锣构撒思剧路案畜例夸借券鉴营悲销欣策旗略核折心肉问辅题甚提凯出营第销费执添行项尚目贺解浊析客暗户至目届标竞印争曲状弓况艳分姻析客暖户沃特煎征饲分雨析项谦目抖基案本哲状砖况房绸地蒜产恐市猪场柄分秩析5本师项符目予位磁于还星灿沙诊中冈心割区娃西帮南么角忧，役京桂珠倡与堵长毯永总高溪速表交江汇气处掠，纸属所于斧星饶沙拿中文心雷城集区甘的丽陌哑生诱区室域蝴找蝶狂谷刚位吨于极星王沙勒中逗心劲区茂西庭南碰角杀，故处谅于婆京泪珠煌高范速殿和柴长伟永认高挠速杨交拢汇学处意；项赏目豆所何在绍地翁距准离余星订沙史中颤心碗区斜核络心摧约栽5度分直钟会车正程炉，吹距间离却长兽沙惑市乒区萝约木2矿0侄分反钟类车伯程后；项活目谜毗迈邻惭中们南妨汽卷车激世末界梨、喝汽缸配俘城耻、液隆锋平掘高椅科概技羞园名以根及沾国放家舒级关长句沙需经联济暮技洋术炉开裕发艺区宝。项掉目晨区蛾位星存沙革中能心背区长蚀沙恐市赞区约园2眨0我分坡钟庄车嗓程中隙心浮区桨核盲心约视5哀分故钟么车却程长舍永亦高慎速京漏珠序高张速中硬南显汽烦车傻世框界国若家驱级惠长邪沙姻经斥济渠技增术攀开凳发扶区汽夹配惑城隆娘平甲高收科消技父园6站暗在铃区伙域雾的饰层姥面埋上羞看址，嗽蝴态蝶该谷张东壁望态市嫁区窝，方西方邻绢星想城逮核革心抽，黑被垃长粉沙浪市馒区凉与运星青沙找中可心散城毒边帖缘棵化项倡目鹅因某处浙于撤星万沙无老销城悄区亩，庭也偶并峡非截房写地形产娘开凤发印热萍区副，惩故精知熄名馒度婚不且高洽；项钥目卸所丹处遗位碰置绕为毯以舱建亏成慢的谋星汪沙古第胜一迎个迎2妨0嫁平殊方淋公随里避规获划握区裤域陡内撞；处担于乘两湖高列速超交池汇姥东啄北遵角锋，杰三斯面映无淡视策线恰遮未挡绍；项资目未距意离失长惜沙匆市鼓区纺和障星让沙右中芒心荷区威核喊心物不序远危；只斑要却具腔有地形粱象旁和定品公牌蜓的丛助周推能，获则丹项正目不将间形葛成阴广保泛橡的扇认粒知蚊。7项睁目棒东序面绍紧夹邻疏星杰沙铜老税城雅区凭，怀北表、犯西街、课南钟三挖面贩视良野筛开墙阔项筒目竟四估至北砖面船烂裕尾释楼北俯面独星竟沙启文球化锐公运园东守面杂荣间馨办家豆园东膝面练老但城皇区岂（转星没沙醉1拨区狐）西泡南性角们汽滥配痛城西滥面孝世题界冤之挤窗却、遗海非底邮世吹界售，嚷中野南押汽找车爹世膨界祸西寸边西酒面讯中筛南泪汽士车展世库界南弄面域明赌城警大绕酒维店啊、翼娃围哈阳哈副、脱盼夸盼雾等8项冈目夺经袖济过技技术卸指叔标项目经济技术指标占地面积62834㎡总建筑面积327331.4㎡住宅建筑面积314870.4㎡商业建筑面积3086㎡会所建筑面积1165㎡容积率6.27住宅平均层数31.65建筑密度25.94%绿地率36.21%车位数量1960户数32649项姨目亩户胜型爱以塌紧否凑曾性立的宝两清房辞三鸟房窄为启主蒜，帜是雅市恶场闪的疤主笨流场产臂品裂，皆产赔品混同犁质胸化何现辅象眨严界重物愿业犁户爪型亡配和比户型单套面积户数总面积比例A81.3467755067.1816.99%A1162.68223578.961.10%B74.7583162117.2519.17%B1149.5274036.51.25%C106.3886491912.3228.36%C1212.76296170.041.90%D70.6818212863.763.97%D1141.366848.160.26%E82.9318415259.124.71%E1165.866995.160.31%F123.41637774.832.40%F1246.22492.40.15%G60.79633829.771.18%G1121.582243.160.08%H82.1530124727.157.63%H1164.31016430.51%J65.931288439.042.60%J1131.864527.440.16%K133.58324274.561.32%K1267.161267.160.08%L3811242561.31%M38.551124317.61.33%N43.431134907.591.51%O54.26281519.280.47%P64.21281797.880.55%Q69.75302092.50.65%Q1139.51139.50.04%星渣沙擦房堵地敬产食当讨前患主筝流顽产狐品暗是朱7画0兆-柳9限0绑㎡夜的恩两检房在，较1骂2讯0透-娱1胜4援0庄㎡周的榆三鞠房度；1利0当窝前脖星裕沙上房半地捆产砖市事场而品财牌毕开猪发愤商迎、伸明层星犯楼恩盘匹不寺多药，出蝴疏蝶牢谷太是笛星要沙香大执盘料之蝴一碧桂园·威尼斯城华润·凤凰城新金鸿·蝴蝶谷东业早安星城1眯1项冲目颗资肥源听分庭析报沫告增结假构比思观路案摇例黑借纵鉴营转销恋策休略核冲心壳问括题擦提考出营涝销法执钢行项仍目孝解拔析客变户端目两标竞骑争宴状联况祝分与析客堤户冠特稻征府分邪析项奴目体基葬本散状柄况房厚地蚀产涛市臂场匙分岸析1弦2金昏融届调执控俭重食点仓转代向悟需棍求笼的端本板质星，旺鼓月励戏自悄住悬、页打秧压横投勉机霞，使批得旋资拘本花助置推玻力篮量踪蝶减弊弱针，势投仪资绢需旁求它放静缓尸，溉刚旋性混需呢求身观宝望十辩七碧大蠢报叛告增指拉出笑：综销合董运买用概财谷政开、粒货撞币圾政菌策绩，唤提冻高肝宏陈观躁调远控猾水副平撇；健鹊全介廉盖租并住应房嚼制城度屠，雹加吴快拐解蹦决涛城药市必低职收眯入屠家剪庭督住妄房子困滩难店。2简0早0裤2此~顷2两0予0滑7顷第耗三合季粥度拌宏僻观刷调溪控翼对外市编场裙的呢影怎响结著果桨：偿与浩调握控饰的郊初棉衷误相垂违脉背烛，潮房役价跟依汤然摩节石节史攀舒升本慰轮矮宏间观伏调灭控桃及批其刚影热响金念融父机炼构详紧厉缩材银归根手，切收法紧圣房你贷训，浇贷层款支门伙槛应提查高各攻大宿银华行绢取仓消旁加宰按病业虑务拼；严留格江贷品款嚼审邪批恒手召续堆、酸控露制毛多德套举购苍房华贷聪款盒成轨数狐，烫对猛购滤买灿三锅套输以没上箱客芹户嫌银量行袄可昨能注不输予学办柱理米按资揭咸，嫁二率手愁放目贷阔基雪本若停现止猫；调拳整榨利泥率蛇结蓄构摆，泡上交涨杠短静期某利泰率格贷跟款奇。2青0匙0盒7燥.休8至超今成皂效标明穷显惠，伯客发户段明币显刮观毙望筋，眉开屯发术商倾定判价没谨跑慎实猛质粒：调畜控罗市建场耐心练理调热控壤购须买脆能软力政好府嘴宏筋观暂调叙控挖方街向他的册转折变政领府哗抑范制芹房喘价鼻上那涨芒决良心滥坚伟定圈，刊长梨期矿而谜言塞房泻价怕增芹幅津将躁趋末于阳理检性惜；手列段剃趋为于迁多喉元夹化拐，伍除统坚聋持叫“端土质地谷政仆策矛、芝行诊政笔管季理同以柿及感供豪应颜结合构戒”梦外救，躬未珍来辆将风强说化果“枪金呈融匠、朽税棉收纵政绩策冲”压的馆措龄施强；调肯控戴方刃向哨从济供尺给编和加市粪场张心舅理庙逐箩渐歌转他向抹需来求伞的萍本仰质出。未红来搬政冲策倚方亭向铅预东判宏斩观巴大扔势1稍3只孕要裤“披从愧紧鸽的衫货泡币耳政特策旺”研没桐有腐改探变死，跳房伙地览产含市航场窜目掘前照的餐局词面泳就孝不惭可秘能管出皇现世根茂本侧性翠的声扭浩转宏铜观周政倒策枝下改房核地租产界市骂场时的疮表秀现改形胶式记：市箩场真需幸求技继犯续呈下模降搁，拆市芹场悟观嗽望咐情歉绪幅浓夺厚1房周价捧将培进化一勇步毕回胳归属理合性颤，谨成尚交朗量皂下断滑2房搂地峡产拿开猾发裂融页资戴资父金还紧榆缩遵，刃行莲业恶进推一狭步旺洗闯牌3因题此拿，钳在颂宏东观漠政抵策辱没窝有麦出换现亲根挖本忠调踩整肝时并，岩房压地泪产怖市克场蛙将笼不秆会意出击现称破背冰灭之猛旅醒，误0样8贯年军下铅半筝年狗乃颈至泄2激0融0杏9损年电，能房优地及产播市我场你将目仍序然包持脚续猴处遥于伯市次场湾调跃整扫期提。宏旨观闯大沫势1医42闹0指0子8愤年轰长甲沙测市身场嘴供包应详量挤集热中殖爆怒发何，兽供版需飞严鲁重帝失袋衡姻，激市即场薄出声现很供荡大崭于现求晶的劝局嫌面供通会过脊调恭查姓统黑计笼，蒙预组计绒2夸0全0市8丙年舱住缴宅怨供躁应倒量边约惊为辣1迅5亩0悉0逼万它平夹方狸米盲。2峡0肿0天7扫年己1弹-田1第1捞月夜，叉土齿地恶市再场支共声成蜂交莫9仰6郊0孟0障亩守，家商支品伍房酱建穿筑察面殖积差大哀约旬在抵1获6酬0哈0棚万独平均方迁米体左晓右全，鸦未恩来坦市裙场枪供脏应颈被巩进诞一湖步缺放热大奸。需在适投候资沾需视求辱被颂放授大钟的脸2材0嚷0落7谋年巨，弦商岭品肯房息销深售犹销鹿量种为霉7亡9皱0宣万闷平王方轧米腊，绑在株市急场惕保掠持肚健住康衰状辞态篇下随，葵0甚8端按绣同步比以增阻长仆1肿0老％棒计用算言，锋即蠢0扇8店年棵销匀售妻约读9怕0滩0屑万宝平岔方丈米奇。迁在半市犁场望持椒续饶观震望从下马，杯则店销咱售磨量凝可掘能常出欺现牲负还增蜜长控。＜需细求供而给长粱沙筛市拌场赴现麦状1茂5新匙政孟出乔台拳后总，铅0静8弯年亡上奸半笋年笼长问沙夺商立品泻房构成之交馅出债现乎量程价喉齐看跌糖的骄局骄面长毅沙风商漠品它房盖1坑-估6承月语成吴交尘均宫价恩下喇跌第了服近2锤0畏0嘉元柏/延㎡落。从希1馆月秩到删3魔月绸，击商百品案房贫成盯交喂均或价派在退3惊9队0块0扩-婚4拐0吴0柄0险元胀/奔㎡灿内压小铃幅笋波确动野，狐到青了幅4亮月尚，丑商矮品崭房隙成招交段均郊价旁就挠下降跌任到虹3替8失0回0各元军/盐㎡支，况相书对签于润三咽月豪份养3月9较9派0性元厅/猎㎡止的闸价工格或下泼跌墙了警1淘9办0叠元撕/榨㎡耳；浩至遍五烂月唐份派，妈成清交董均盯价究继危续克下杏跌蔽，喝至甚3喂7民6尤7郑元艰/挤㎡知。官浸方史数应据愿显现示积存娃在请一酷定储的挡差度异戴性愁，蹲长什沙涛大松多疑数唱项灯目狗价斩格付出景现竹不怨同教程锈度挨的刻下访滑屑，膀下测降氏幅墙度悠5鸦%辟—胞1扩5完%荡不握等乏。2趟0切0类8欢年置以倚来棋商犁品蜜房晶销可售薯量父自似2慨月跟由侍于漏春绕节截等像因效素职探朱到妻低严谷失后浆，沿3构月艳开投始统，掌销乔售槐量逼回眉升刺至蜡1名月帐水婶平端，匹但炸与棒去头年哄下窝半芹年钓相吵比领，爬销纱售厕量凭仍摇有消较洒大屿落驱差钱。求进骗入注4吧月及，赞商他品储房晌销高售盖量症并蜂没寇有地出傲现拼预缴期伪中素的奶回妇升薪，湾而房诚是强再帝度怪大械幅探度京下厅降凳。4犁月忽以蓝来环开江发论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东南板块方略·潇邦2.8高层、小高层2008.6.21博雅上院Ⅱ3.6小高层2008.1.13早安星城7.5电梯房预计年底未来蜂巢4.5高层、小高层2008.4.19东门尚苑1高层、小高层2008.4华天loho小镇7高层、小高层2008.6.27旭辉缇香郡一期5高层预计2008.10小计31.4

板块项目名称下半年预计新增供应量（万㎡）产品类型入市时间中南板块筑梦园2.3高层2008.7.19小计2.3

万家丽北世景华庭2.3小高层2008.5.19红树湾2小高层2008.6.28完美生活6高层预计2008.9好望谷5独立别墅预计2008.8宏梦卡通城3洋房预计2008.8小计18.3

星沙大道松雅湖畔4.5小高层2008.6.9小计4.5

开元路东润城6.2小高层——鹏基诺亚山林8.4小高层、洋房、联排预计年底小计14.6

合计

94.76

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论目垄竞雨争3悔6本脏项型目管周顷边膜及神竞猎争夏项献目亿价世格项目名称开盘时间主力产品推出量单价销售率尚城2008.6.151房：68㎡

2房：82-95㎡

3房：124-180㎡960套350040%凤凰城一期预计8、9月份两房、三房为主——3900——紫晶城2期2008.3.292房：86-118㎡

3房：110㎡544套340029%尚都花园城2批2008.1.5（二期预计11月）2房：89～90㎡

3房：112～135㎡200套3400（二期预计3200）60%香槟小镇二期预计8、9月2房：80-92㎡；3房：110-122㎡；约500套3300（一期3500）——楚天馨苑2008.5.282房：89、90、105㎡

3房：115-122㎡315套280045%荣鑫家园2期2008.4.262房：93.22㎡、104㎡