广汉医学城项目2课件

广汉医学城项目22023/10/6广汉医学城项目2广汉医学城项目22023/7/28广汉医学城项目21情况说明本次报告为项目整体定位报告，本报告的核心内容将着力解决：针对一千四百亩地块土地发展方向与整体定位项目整体发展方向的规划建议项目整体规划布局初步建议项目区块启动和开发进度建议广汉医学城项目2情况说明本次报告为项目整体定位报告，本报告的核心内容将着力解21项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向5项目地块分析及规划布局建议4项目整体定位5项目开发进程广汉医学城项目21项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向31项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向5项目地块分析及规划布局建议4项目整体定位5项目开发进程广汉医学城项目21项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向4企业目标整体目标1成绵德经济带1400亩地块，如何走差异化道路，整体初步定位23合理分期，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡4依托项目品牌效应，建立起医药商贸平台启动目标满足政府形象需求的同时保证投资商现金流稳定广汉医学城项目2企业目标整体目标1成绵德经济带1400亩地块，如何走差异化道5外部环境—经济层面经济方面，国内始终坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控。经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。中国2005年-2011年上半年GDP同比增幅走势图中国2011年上半年GDP同比增涨9.6%，比上年同期回落1.5个百分点，经济运行总体良好。其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。从一、二季度GDP增长情况来看，2011年中国经济增长8%的目标已无悬念。中国2010年-2011年货币供应量增速走势图2011年6月末，广义货币(M2)余额78.08万亿元,同比增长15.9%，比上月末高0.8个百分点；狭义货币(M1)余额27.47万亿元,同比增长13.1%，比上月末高0.4个百分点。值得关注的是，M2的走势与房价的走势有90%重叠。从现在M2的走势来看，下半年在货币政策依然从紧的情况下，房价也会跟随M2的走势下行。2010-2011年中国CPI、PPI走势近两年CPI一路走高，稳定物价仍然是宏观调控的重中之重。截止2011年6月CPI达到近18个月的最高点。2011年6月份食品环比涨幅超越历史均值的幅度是这轮通胀中最大的，6月份PPI同比较5月份上升0.3个百分点。PPI的价格压力消退明显，它已经连续三个月低于历史环比均值。广汉医学城项目2外部环境经济方面，国内始终坚持实施积极的财政政策和稳健的货币6外部环境—政策层面经济政策方方面，持续了2010年以来的“宽松的财政政策”和“稳健的货币政策”，金融层面持续从紧。依此，央行上半年六次提高存款准备金率，两次加息。时间措施2011.6.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.5.18央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.4.21央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.4.6加息0.25%；上调个人住房公积金存款利率。2011.3.25央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.2.24央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.2.9加息0.25%；上调个人住房公积金存款利率。2011.1.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011年上半年中央采取的是“稳健的货币政策，宽松的财政政策”。货币政策打压通胀，回收流动性，治理房地产泡沫，经济软着陆宽松财政政策，是为了适当促进经济发展，避免货币政策对经济造成太大冲击！上半年人民币信贷规模为4.17万亿元，同比少增4497亿元。分析人士指出，预计全年信贷可控在7-7.5万亿目标之内，下半年信贷投放或有结构性放宽空间。预计下半年或将适当释放或拓宽信贷规模或社会融资规模的结构性空间。“比如中小企业贷款、三农贷款以及保障房建设以及公共设施债务融资方面都具有结构性空间。”适度从紧的货币政策稳健的财政政策和从紧的货币政策积极的财政政策和适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策积极的财政政策和稳健的货币政策一保一控保增长、扩内需、调结构惠民生、保增长，调结构两防政策导向宏观基调次贷危机爆发从金融危机演变为经济危机5.12地震经济持续下滑经济复苏经济总体运行平稳稳健的货币政策2007年2008年2009年2010年经济触底开始复苏经济恢复快速，出现过热势头加大调控力度，经济平稳发展2011年经济总体运行良好把物价调控放宏观调控首位宽松的财政政策和稳健的货币政策稳定物价,调整结构广汉医学城项目2外部环境经济政策方方面，持续了2010年以来的“宽松的财政政7外部环境—政策层面房产政策层面，以年初的“新国八条”为主，拉开“三轮调控”大幕。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价等多重政策调控。“限购、限价、限贷（称三限）”调控效果最为明显。时间全国性政策措施2011.6.7住建部《国有土地上房屋征收评估办法》2011.6.1新《规划管理建筑面积计算办法》2011.5.26《关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿2011.5.12国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》2011.5.12国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知2011.5.1国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》2011.4.1《房地产经纪管理办法》2011.3.22国家发改委《商品房销售明码标价规定》2011.2.1《商品房屋租赁管理办法》2011.1.28上海重庆开征房产税2011.1.27财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知2011.1.26国务院房地产调控1号文件（新"国八条"）2011.1.21《国有土地上房屋征收与补偿条例》时间成都市政策措施2011.6.1关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知2011.4.18关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知2011.4.8成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）2011.4.6《成都市限价商品住房销售规则》2011.4.6《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》2011.4.6关于进一步加强商品住房价格监管的通知2011.3.31关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知2011.3.31关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知2011.3.31四川32个城市公布新建住房价格控制目标2011.3.30成都市人民政府办公厅发布《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》2011.2.15落实"国八条"成都出台房地产调控细则《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》2011-1-26房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类广汉医学城项目2外部环境房产政策层面，以年初的“新国八条”为主，拉开“三轮调8外部环境—市场投资市场投资层面，虽然调控不断加码，银行个人按揭贷款紧缩，但房地产投资依然火爆，开发企业利用外资快速增长。总体来看，全国住宅房地产开发景气指数实际呈现下降。1-6月房地产投资情况1全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%住宅投资18641亿元，增长36.1%21-6月全国房地产开发企业房屋施工面积405738万平方米同比增长31.6%房屋新开工面积99443万平方米，增长23.6%房屋竣工面积27558万平方米，增长12.8%3全国商品房销售面积44419万平方米同比增长12.9%住宅销售面积39805万平方米，增长12.1%商品房销售额24589亿元，同比增长24.1%住宅销售额20657亿元，增长22.3%办公楼销售面积795万平方米，增长8.9%办公楼销售额1051亿元，增长27.6%商业营业用房销售面积2762万平方米，增长18.6%商业营业用房销售额2420亿元，增长36%4房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%国内贷款7023亿元，增长6.8%其他资金17067亿元，增长17.8%定金及预收款10236亿元，增长26.9%利用外资438亿元，增长75.5%个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。自筹资金16463亿元，增长32.7%56月份，全国房地产开发景气指数为101.75，比5月份降低1.45个百分点，比去年同期回落3.31个百分点三个因素共同助推房地产开发投资仍然保持较快增速：原因一：前期房地产市场价格比较高，利润率相对比较高，开发商加大了开发的力度。房地产调控中有规定，房地产商不能捂地，拿到地以后半年之内就要开工；原因二：今年以来保障房建设的力度在不断加大，资金投入也在增加；原因三：安装成本、人工成本也都在增加，而房地产投资增速没有扣除物价。总的来看，房地产调控取得积极成效。前期房地产价格过快上涨的趋势得到了遏制，部分一线城市房地产价格出现了下降，大多数城市房地产的价格环比涨幅继续收窄。在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，下半年有可能跌至100点以下的不景气区间，但低点很难超过2009年初。广汉医学城项目2外部环境市场投资层面，虽然调控不断加码，银行个人按揭贷款紧缩9外部环境—宏观小结以政策调控为主导，金融层面持续从紧，加之政府监管力度持续加强，2011年上半年国内市场整体状况不佳。开征房产税提高首付金融层面限贷加息行政限价

需求被严重压制成交量极度萎缩强化监管扩大保障房建设限外限购2011年宏观调控小结：始终将抑制通货膨胀摆在第一位；货币政策由适度宽松转为稳健，从紧趋势明显；快速、有效地落实和执行新国八条政策，严格遏制投资需求，住宅市场逐步受限；加快建设保障性安居工程住房，增强政府实干预行为，规范商品房预售制度监管。广汉医学城项目2外部环境以政策调控为主导，金融层面持续从紧，加之政府监管力度10外部环境—关于德阳作为成绵德经济带上至关重要的一环，德阳作为目前四川经济发展第三极，拥有强大的工业基础，特别是在医药制造行业，更存在着强大产业优势。作为中国西部重要的重工业城市，德阳不仅拥有包括东方汽轮机厂、东方电气、第二重工等大型装备生产制造企业，城市工业发展规划中，将新装备，新材料，新能源列为主要方向。同时，德阳也是目前亚洲最大的植物组培基地和中国中药现代化生产基地，制药产业也是德阳支柱产业之一，其“十二五”规划中，将生物医药纳入到重点发展领域。广汉医学城项目2外部环境作为成绵德经济带上至关重要的一环，德阳作为目前四川经11外部环境—关于广汉广汉作为连接“成德绵——川西平原北部产业发展经济带”上重要的城市，其自身拥有极其强大的工业基础，并拥有1991年设立的省级经济开发区——广汉经济开发区。广汉地处“成德绵”高新技术产业带中心地段，距成都市区25公里，拥有包括成绵德城际列车、成都第二绕城高速和成绵高速等多条快速通道，北接绵德，南融成都，是川西平原上重要的交通枢纽。同时，作为成都北部重要的工业和科技发展城市，广汉拥有极其强大的科研攻关和科技转化能力，承担了四川“十二五”20项重大技术产业课题之一的航空发动机研制。广汉医学城项目2外部环境广汉作为连接“成德绵——川西平原北部产业发展经济带”12外部环境—关于广汉经济开发区广汉经济开发区作为川内最早的省级经济开发区，是四川省首批28个特色高新技术产业化基地之一，并成为目前四川省中药现代化科技产业示范基地。广汉经济开发区，以“大项目—产业链—产业集群”进行整体规划，将自身引进的龙头企业、大项目为基础，从产业链建设出发，形成以“产业链为主导，产业聚集为目标，最终建成产业集群”的发展模式。

园区现在分为南北两区进行开发，逐步形成以石油装备制造业为主导，医药食品、新材料三大产业群齐头并进的格局。截止2010年，广汉经开区实现工业总产值328亿元，占德阳全市工业总量的1/4，占广汉市经济总量的71%，完成了2009年所制定的“1525工程”超百亿工业园区发展目标，并确立了“2012年完成工业总产值500亿元，2015年进入千亿园区行列”的发展规划。广汉医学城项目2外部环境广汉经济开发区作为川内最早的省级经济开发区，是四川省13外部环境—关于广汉经济开发区作为广汉经济开发区的三大支柱产业之一，经开区内拥有超过20家大中型医药生产企业，是目前四川省内医药制造业最集中的县市。未来，生物医药产业将是未来广汉经开区的重点发展方向。在医药领域方面，广汉作为目前德阳重要的中药种植基地，同时拥有化学制药原料生产基地，集中以蜀中制药为代表的20余家省内大中型制药企业，形成了极其强大的医药产业上游，暨从原料生产到成品制造的产业链条。下一阶段，经开区以生物医药作为主要发展目标，同时引进大型现代医药物流基地项目，为医药产业下游提供配套服务。广汉医学城项目2外部环境作为广汉经济开发区的三大支柱产业之一，经开区内拥有超14项目区位：位于广汉经济开发区南面，紧邻青白江新城区，属于城市发展的主导方向项目本体—区位项目地块位于德阳广汉经济开发区东莞路，毗邻成都青白江区。项目紧邻京昆高速成绵段，距离成都市区三环路23公里，交通便利。项目所处广汉经开区，是省属重点经济开发区之一。目前园区内入驻企业多为机械加工、高新材料、化工原料等为主。项目地周边目前有包括西南石材城、西南城等大型产业园项目。其中石材城项目预计后期将对项目环境造成巨大影响。西南城则因其产业园属性将作为本案直接竞争项目进行长期关注。成绵高速成绵高铁成绵高铁青白江站西南城青白江本案东莞路目前项目所处广汉经开区规划加密道路基本完成，大大加快了项目与广汉及青白江市区的交通联系。青白江市区广汉医学城项目2项目区位：位于广汉经济开发区南面，紧邻青白江新城区，属于城市15项目区位：位于广汉经济开发区南面，紧邻青白江新城区，属于城市发展的主导方向项目本体—区位项目地块现场及地块临接现状广汉医学城项目2项目区位：位于广汉经济开发区南面，紧邻青白江新城区，属于城市16项目本体—交通现状项目周边主要干道包括成绵高速和川陕大件路，地块内次要干道包括广州路和东莞路，另拥有两条规划道路和多条次要道路。成绵高铁青白江站高速出口次要道路规划道路广州路东莞路成绵高速成绵高铁规划道路次要道路次要道路大件路-广州路连接段川陕大件路广汉医学城项目2项目本体项目周边主要干道包括成绵高速和川陕大件路，地块内次要17高速公路时代绵阳成都21KM10KM53KM德阳本案新都40分钟90分钟高速铁路时代绵阳成都10分钟20分钟项目本体—交通预期同时，预计2012年底本案还将获得高铁优势，使项目交通状况进一步改善，并促使项目由目前远郊区县转化为三环路外周位置，与成都、绵阳距离进一步拉近。15KM21KM10KM53KM德阳本案新都15KM广汉医学城项目2高速公路时代绵阳成都21KM10KM53KM德阳本案新都4018项目SWOT小结机遇挑战政府牵头下的产业再布局广汉经开区与青白江新城区的双向城市建设完善对本项目的辐射带动外部交通完善：高铁站点将拉近项目与城市之间的距离项目周边地块的工业用地属性整体缺乏商业氛围同类型产业园区的竞争挑战优势劣势区位优势：毗邻成绵高速青白江出口与高铁站；介于广汉经开区与青白江新城区之间，有两大可借之力规模优势：1400亩地块带来的自我中心化的可能性用地属性优势：较低价格下的商业用地属性高压线对于本案整体地块划分的影响高架阻隔，对项目形成一定的负面影响周边专业市场以及加工工厂影响区域环境，拉大了项目与城市之间的心理距离广汉医学城项目2项目SWOT小结机遇挑战政府牵头下的产业再布局项目周边地块的19——住宅市场低迷，导致投资转向——产业市场需求扩容，政策引导有利——区域产业具备规模，产业链基本完整——地块条件优越，交通环境便利针对本案，以上优势如何进行转化？广汉医学城项目2——住宅市场低迷，导致投资转向广汉医学城项目2201项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向5项目地块分析及规划布局建议4项目整体定位5项目开发进程广汉医学城项目21项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向21国内医药产业保持整体平稳上升态势，抗风险能力较强，为项目发展运营起到有效支撑。2007-2010，国内医疗产业销售收入复合增长率24.5%，利润复合增长率33.5%。国家自2006年启动新一轮医疗改革，新增投入一方面用于到医疗保险覆盖人群范围的扩大，提高支付能力；另一方面用于补贴基层的医疗机构，提高医疗服务的可及性。2006至2009年间，中央政府医疗卫生年度预算的增速分别为65%、127%、166%和42%。2011年以来，医疗投入利润增速开始放慢，显示出成本上升的压力，同时也反应出行业政策方面的细微变化。2010年底开始，国家启动了针对2009年版医疗保险药品目录的新一轮药品降价；国家投入随着基数的提高，增速渐缓；新版GMP对药品生产企业的生产成本带来一定的压力。因此，从市场层面看，中国医药行业巨大需求不变，从发展阶段看，医药行业正在进入平稳增长期，未来五年，预计行业的收入和利润增速将在20-25%的区间内。产业现状—宏观层面分析广汉医学城项目2国内医药产业保持整体平稳上升态势，抗风险能力较强，为项目发展22需求与政策是目前医药行业快速增长的两大主要因素，特别是面对国内老龄化人口进一步加剧，市场对于医药行业的需求和国家对于医药行业的政策倾斜也将进一步加重。需要认清的是：需求和政策是医药行业增长动力的两大方面。从需求角度看，中国正处于老年化进程中。庞大人口基数、城镇化、疾病谱的变化和经济的增长以及自2007年以来启动的新一轮医疗改革将持续释放对医疗服务、医药产品的需求，推动医药行业在未来十年时间里持续快速增长。同时，国家政策在医药行业的发展中发挥着举足轻重的作用。国家政策涉及到医药产业链的各环节，包括药品价格、医疗机构药品采购行为、药品生产企业的GMP认证，药品流通企业的GSP认证、新药注册、国家财政对医疗卫生的投入、医保政策等。从目前政策环境看，医药行业正在进入稳健增长期。产业现状—宏观层面分析广汉医学城项目2需求与政策是目前医药行业快速增长的两大主要因素，特别是面对国23成都市目前的医药产业表现为产业基础较强，拥有一批优势企业和产品，具有较强的医药创新资源，但整体规模小，发展缓慢，政策措施不够完善。目前，成都市生物医药产业年均增幅保持在20%以上。2008年，全市生物医药制造业实现工业产值202亿元，增长21%，利税31.72亿元；医药商贸业实现销售收入180亿元，增长20%，实现医药出口额1.6亿美元，增长60.5%；医药外包服务收入2.4亿元，增长71%；医药产业在我市高新技术产业利税贡献率中继续保持第一。2008年，全市生物医药企业350家，其中规模以上的生物医药企业146家，规模以上企业数量仅次于上海、北京，我市已成为国内重要的生物医药生产和流通基地之一。但从整体看，目前成都市医药产业规模不大。与国内发达地区相比，我市生物医药企业数量多但规模小，产业产值在全国12个生物产业基地中排名第8，与上海、石家庄等地差距明显；缺乏龙头企业，没有1家企业进入全国医药工业企业前20强，而同处西部的西安、重庆均有企业进入前20强。成都医药产业企业分布比例成都医药产业占国内比重产业现状—中观层面分析广汉医学城项目2成都市目前的医药产业表现为产业基础较强，拥有一批优势企业和产24重点发展领域生物制药成为国内重要的疫苗生产出口基地，打造国家血液制品、生物技术药物生产研发基地生物医学材料及医疗器械现代中药成都市医药产业发展思路：加快医药“联动发展”，加快企业“内生外引”，加快产品研发与创新，加快产业载体建设。

——摘自《成都市生物医药产业发展规划（2009-2012）》化学合成药生物医药外包服务打造我国以生物医学材料为特色的医疗器械产业聚集地提升和巩固我市现代中药的竞争优势成为国内重要的抗生素原料及制剂生产研发基地；成为全球最大的输液专业制造基地成为我国中西部地区生物医药外包服务中心，逐步融入国际生物医药研发链，走在全国生物医药外包服务业前列产业现状—中观层面分析广汉医学城项目2重点发展领域生物制药成为国内重要的疫苗生产出口基地，打造国家25广汉市作为承接成绵德经济带的重要工业城市，明确了以石油专用设备、医药食品制造和新材料为三驾马车的产业发展重点。目前广汉市拥有20余家大中型制药企业，是川内重要的中药原材料和中成药加工生产基地。产业现状—微观层面分析广汉市2011年上半年医药市场收入比较广汉市2011年上半年医药市场净利润收入从以下两表可以看到，目前广汉市医药产业发展受到市规划的利好刺激影响，正处于快速发展阶段，行业收入均出现较大增长。但在实际净利润收入方面，广汉市尽管拥有传统医药重镇，具备较强的医药生产和制造能力，且拥有德阳本土强大的中草药种植行业支撑。但在技术革新，中医药产业现代化和新兴生物医药研发与引进等层面均落后于目前位于成德绵经济带两端的成都和绵阳，不具备较强的竞争实力。广汉医学城项目2广汉市作为承接成绵德经济带的重要工业城市，明确了以石油专用设26产业现状—产业构成分析创新研发化学制药生物制药现代中药保健食品医疗器械药物筛选—动物实验—临床研究特色原料药—仿制药—通用名高端制剂哺乳动物细胞培养—抗体类药物基础医疗器械—高端医疗器械有效成分提取纯化—合药物—新型中药制剂中药及原料药—功能性保健品研发机构服务型企业生产型企业创新型企业高端人才专用仪器优惠政策综合环境专业人才优惠政策综合环境建设用地技术服务优惠政策综合环境定制厂房专用仪器融资平台优惠政策综合环境企业形态发展要素制造链条子产业方向从产业横向构成比较，目前广汉医药行业子产业主要集中于化学制药、生物制药（初级）、现代中药、保健食品和医疗器械四大方向；企业形态方面，广汉主要以生产型企业为主。广汉医学城项目2产业现状创新研发化学制药生物制药现代中药保健食品医疗器械药物27产业现状—产业构成分析创新研发化学制药生物制药现代中药保健食品医疗器械药物筛选—动物实验—临床研究特色原料药—仿制药—通用名高端制剂哺乳动物细胞培养—抗体类药物基础医疗器械—高端医疗器械有效成分提取纯化—合药物—新型中药制剂中药及原料药—功能性保健品研发机构服务型企业生产型企业创新型企业高端人才专用仪器优惠政策综合环境专业人才优惠政策综合环境建设用地技术服务优惠政策综合环境定制厂房专用仪器融资平台优惠政策综合环境企业形态发展要素制造链条子产业方向而从目前国内及国际医药产业的发展方向看，以创新研发、生物医药（高端方向）、医疗器械（高端方向）作为主要发展方向，同时，研发机构、创新企业和服务性企业等高附加值低污染的企业正逐步成长为产业发展龙头。广汉医学城项目2产业现状创新研发化学制药生物制药现代中药保健食品医疗器械药物28产业现状—产业构成分析创新研发化学制药生物制药现代中药保健食品医疗器械研发机构服务型企业生产型企业高端人才，专用仪器定制厂房，融资平台优惠政策，综合环境建设用地技术服务优惠政策综合环境企业形态发展要素子产业方向通过行业的横向构成比较，不难发现：目前广汉的医药产业仍旧属于传统医药制造产业，缺乏创新型机构和高端人才储备。未来无论是技术创新还是产业革新，都将落于人后。生物制药医疗器械研发机构新型医药产业发展方向广汉目前医药产业现状高附加值，引领产业发展低附加值，污染较大，发展受限高端技术输出低端生产外包广汉医学城项目2产业现状创新研发化学制药生物制药现代中药保健食品医疗器械研发29不可否认，国内医药产业自2008年后国际资本的快速涌入，已经进入一个高速发展阶段。特别是2009-2010年两年间，国内以生物医药等新兴医药产业为主导的医药产业迎来了新一轮高速发展的契机。

但需要注意的是，目前广汉市虽然作为四川重要的医药生产制造基地，虽然规模上具备较强实力。但从技术含量和产品创新角度分析，均无法同成都、绵阳等川内重要城市相抗衡。因此，从产业发展的角度来看，广汉必须由传统医药制造向着更为高端的医药研发和贸易输出方向转变。产业现状—小结广汉医学城项目2不可否认，国内医药产业自2008年后国际资本的快301项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向5项目地块分析及规划布局建议4项目整体定位5项目开发进程广汉医学城项目21项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向31项目背景提示：2011年8月10日，四川一正泰德实业股份有限公司与经济开发区管委会签订“四川医药物流产业园”项目框架合作协议。市政府副市长、经开区管委会主任陆建华，市商务（投促）局局长江涛、副局长陈昌贵，药监局局长张路、副局长麦明勇等参加了签约仪式。投资方四川一正泰德实业股份有限公司是四川科伦集团、四川德仁堂集团、四川本草堂药业、香港百信集团成都科讯药业有限公司、四川科盟医药贸易有限公司、四川蓝海联盟共同出资设立的投资企业，公司注册资金1.3亿元。该企业拟在广汉经济开发区投资建设“四川医药物流产业园”，建设内容包含以下三方面：①、四川医药物流产业园，总投资额25亿元，占地1200亩，建设期为3年，建成后，年销售收入预计达到600亿元，年税金6亿，解决本地就业10000人；②、名贵中药材加工生产区，总投资额4.5-7亿元，建设期为18-24个月，建成后，年产值预计达20亿元，年实现税金7000万元，可解决本地就业2100人；③、健康颐养国际园区，总投资额20亿元，建设周期为24个月。该项目将聚集医药产业的核心企业，为其提供规模化、集约化的医药产业服务平台和展示空间，着力打造和构筑中国最大、功能最完善的现代医药物流交易中心，并使之成为国内首个极具特色的医药物流交易园区。内容描述科伦集团与我市正式签署“四川医药物流产业园”合作协议——摘自网络新闻，2011.10.10可以看到，本案在开发伊始就已经确立自己的地位，暨围绕医药产业，建成囊括物流产业、生产加工、健康颐养等功能于一体的产业化商业地产。但针对于本案，是否能够直接利用此模式推进开发，是否能够获得预期的开发收益？类似区位的案例分析广汉医学城项目2项目背景提示：可以看到，本案在开发伊始就已经确立自己的地位，32案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）项目概况：由美国HZS（豪张思）规划设计公司规划，成都国际医学城按田园都市理念规划，最终实现城乡交融、生态、社会和经济的可持续和谐发展。前期规划建设区18.34平方公里，未来预留发展区13.16平方公里。成都国际医学城位于成都西部的温江区永宁镇，东临成都市双流县和成都市青羊区，南临温江新城区、鱼凫国都温泉大酒店和金马旅游开发区，西临都江堰，北与郫县及成都市高新区接壤。距中心城区约8公里，距双流国际机场约16公里，距成都火车站客运北站约18公里，绕城高速、成温邛高速和成灌高速分别在其东、南、北面，光华大道、芙蓉大道、温郫大道紧邻或贯穿其中。广汉医学城项目2案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）项目概况：广汉医33案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）——项目定位医疗旅游健康预防医学检测高端治疗综合康复生物研发核心能级重要能级辐射能级高端健康产业集群化广汉医学城项目2案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）医疗旅游健康预防34案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）——发展目标国家级健康管理产业示范区医疗及健康服务核心基地

世界医疗旅游目的地2020年2016年2012年——中远期目标——2050年，最终建设成为世界健康产业品牌新高地2035年，建设成为世界一流的国际健康新城新标尺——近期目标——广汉医学城项目2案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）国家级健康管35案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）——功能分区广汉医学城项目2案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）广汉医学城项目236案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）——项目的运营理念成都国际医学城资本国际化人力资源国际化技术国际化管理国际化市场国际化广汉医学城项目2案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）成都国际医学城资37案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）——已引驻企业

四川省八一康复中心华西医院永宁分院成都博奥独立医学实验室美国ICT（成都）肿瘤诊疗中心博奥生物产业化基地恒春之源生物产业研发基地中美合作诊疗中心扁鹊飞救远程健康救助成都阜外心血管医院广汉医学城项目2案例分析成都国际医学城

（同行业大型产业园）四川省八一康复38案例分析案例分析小结

1总体规划与环境改善：以合理布局规划，形成良好的交通动线，拉动整体商业价值提升2多元化产品力赢得市场：以医疗服务为核心，多元化商贸经营4主流客群：立足传统优势，通过引进部分国内外知名企业，快速提升项目影响力与市场美誉度3专业化的功能构成：医疗服务及转化功能+商业+居住+研发+采购广汉医学城项目2案例分析案例分析小结1总体规划与环境改善：以合理布局规39案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）项目总规划用地5000亩，总投资超过80亿元，一期占地2000亩，集博览、会展、商贸、旅游、美食、文化、婚庆、现代服务业于一体，是以产业为基础、博览为支撑、旅游为载体、交易为平台、市场为导向的超大型泛博览商旅集群。项目开发周期为3年，建成后形成糖酒食品博览会展、糖酒食品批发交易、糖酒食品文化交流、糖酒食品生产体验等功能，年交易额将达到百亿元。打造全国首家糖酒食品全产业聚集区和全国首家大型展贸博览旅游示范区。项目由博览会展区、营销总部区、市场交易区、民俗体验区、特色商业区、创意研发区、物流仓储区、中央商务区、文化娱乐区和生活配套区等十大功能区组成，经营范围涉及农副产品、海鲜食品、软饮料、乳制品、调味品、酒、糖果、营养品、保健品、休闲食品、方便食品、进口食品、茶叶、土特产、食品包装、食品原料、食品机械等数十种糖酒食品关联商品。广汉医学城项目2案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）项目40案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）——运营理念西南城以产业、博览、旅游为三大支柱，既横向整合了产业链上多个企业的合并重组，又纵向整合了全产业链中,上、中、下游环节的企业合并与重组，开创生生不息的财富黄金模式。产业催生博览西南城高度聚合西部产业链，为博览整合全产业大平台，奠定西部博览坚实基础，产业与博览互动，充分实现一站式点与面的密切结合。博览提升产业西南城以世博会模式打造高端博览地产，聚合西部产业精英，提供顶级展示窗口。博览支撑旅游以世博会模式打造中国高端博览盛会，带动西部博览发展，为旅游吸引千万级人气；以民俗风情、星级酒店、高端会议中心、非遗产园等高端配套，提高博览配套，拔升博览档次。旅游拉动产业西南城以风情建产业，以产业带动旅游；以产业为旅游打造全配套，以旅游实现产业供销带动；以旅游为线，打造西南民俗风情，带动人气汇聚，以产业为本，打造别具风格的旅游模式。广汉医学城项目2案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）西南41案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）——运营模式十大主题产业博览园

物流园

食品交易市场群

名优特产园

名食第一街

国际会展中心

原酒交易中心

糖酒食品CBD

酒业营销总部基地

名茶大观园

西南城以糖酒食品为主题，范围涵盖糖酒副食行业上下游产业及关联行业，集糖酒食品类展览展示、交易、科技研发、物流配送、信息服务、金融服务、国际贸易、委托加工、电子商务、品牌推广、学术交流、技术培训等多种功能于一体，将成为国内外糖酒行业产品、资源与服务的集中展示园区，积极为中小酒类企业开拓海外市场发挥桥梁作用。西南城横向整合了糖酒食品产业链上多个企业的合并重组，川酒的一二三线品牌在这里汇聚，寻找合适企业发展的最佳平台。一线品牌扩大展示面，加速由四川走向世界的步伐；二三线品牌不再各自为战，集合群体力量迈向新的高度。同时，西南城又纵向整合了全产业链上、中、下游各个环节，形成集糖酒食品研发、生产、营销、交易、物流于一体的一站式产业发展模式。保证产业发展过程中各个环节的关联性和流畅性，产生良性的产业联动与互动发展，同时又为西南的糖酒食品产业开辟了一条可持续发展的道路。广汉医学城项目2案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）十大42案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）——功能拓展依托糖酒食品特色商业和体验式产业，打造集吃/住/游/乐/购为一体的国家4A级景区。吃：名食第一街、美食中心、啤酒广场、酒吧街等住：星级酒店、风情酒店、民俗客栈等游：产业博览园、名茶大观园、婚庆公园、滨江公园、喜街、龙居寺佛教文化区、海派风情街区、博物馆、艺术馆、民俗文化园、佛教民俗街区等乐：嘉年华游乐园、大剧院、啤酒广场、庆典广场、狂欢节、美食节、啤酒节、民间艺术节等购：食品交易市场群、商业街区、民俗街、铭香街等广汉医学城项目2案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）依托43案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）——功能分区本案广汉医学城项目2案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）本案44案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）——产业分区本案广汉医学城项目2案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）本案45案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）——功能拓展本案广汉医学城项目2案例分析西南城

（紧邻本案，是竞争对手，还是竞合伙伴？）本案46案例分析案例分析小结

1强大而全面的功能体系：大而全的布局规划，具备一定层次的功能分区，形成了一个可持续发展的功能体系2深入的产业功能拓展：确立产业核心，围绕其进行延伸和拓展4投资客群+企业客群：一方面快速回笼资金，同时将优势扩大，以企业招商为主导，建立起项目的品牌影响力3复合的功能构成：商务及其转化功能+商业+居住+研发+采购广汉医学城项目2案例分析案例分析小结1强大而全面的功能体系：大而全的布47案例分析—本项目差异点提炼结合项目SWOT，结合案例分析，本项目差异点提炼

与周边产业园区相比与比较分析案例相比产业区本项目对比案例规模小配套不完善交通便利vs比较优势目前劣势规模大自身配套+青白江城市配套交通便利+未来高铁站点政策产业集聚效应vs环境目前尚无，但未来可打造目前尚无，但未来可打造目前尚无，但未来可打造本项目地理位置更好地理位置稍弱启动早，品牌建立情况较好尚缺乏有效的推广宣传渠道vs医学城商贸功能弱化西南城功能过泛医学城缺乏产业链支撑西南城品牌不明确专注医药贸易平台建设产业链完备、拥有强大的品牌号召力vs同样处在中心城区，本项目比CBD有更大的规模潜力与成本优势同样是要吸引产业客群入住，本项目比周边产业园更具有城市意向与配套的潜力广汉医学城项目2案例分析结合项目SWOT，结合案例分析，本项目差异点提炼48回到本案，无论是医学城还是西南城都忽略了一个核心问题：产业链定位的缺失！针对于此，本案要如何寻找自己在产业链中的立足点，如何找准本案的一个产业链定位，如何让开发商利益最大化，如何让项目能做活做强做大，这将是本案在定位前必须要认真思考的问题！项目的产业链定位广汉医学城项目2回到本案，无论是医学城还是西南城都忽略了一个核心问题：项目的49从所处产业链方向看，广汉市位于产业链中游，暨生产制造环节。尽管拥有部分上游原材料供应，但均属于附加值不高的中低端中草药原药，广汉医药产业缺乏较高附加值。微笑模型—产业链构成分析辐射范围利润竞争发展形态1小低区域性发展形态2中较高区域性及全国性发展形态3大高全国性及国际性上游附加值下游产业链高低纬联微笑模型西南城研发生产加工交易服务国际医学城广汉医学城项目2从所处产业链方向看，广汉市位于产业链中游，暨生产制造环节。尽50占据产业链上下游高附加值成为必然趋势

但以何种形态实施该策略

如何形成独特高效的发展模式

是本案的必须要进行思考的问题微笑模型—关于本案的思考广汉医学城项目2占据产业链上下游高附加值成为必然趋势

但以何种形态实施该策略51微笑模型—上游方向溯源而上，产业链上游高附加值端以产业创新和专利发明作为重要的发展方向。但就广汉自身条件而言，并不具备产业创新能力。那么退而求其次，可否建立专利交易平台呢？信息参考：——2011年10月14日，中国医药城专利技术展示交易中心正式挂牌，标志着中国首个专业性的医药专利技术交易平台正式成立，将为国际国内医药专利技术供需各方提供一个诚信、低成本的常设展示交易平台，更好地推动医药科技创新成果的转化和实施。——截止2010年，成都全市生物医药企业超过400家，其中规模以上的生物医药企业150余家，规模以上企业数量仅次于上海、北京。整体研发水平位列国内前5名。有例可循市场潜在需求旺盛产业发展趋势对于本案，通过专利技术切入市场，以交易平台形式进行资源整合，最终形成西南、中国西部，乃至国际性的医药技术专业交易平台，对于本案的可持续性发展将起到无法估量的作用！广汉医学城项目2微笑模型溯源而上，产业链上游高附加值端以产业创新和专利发明作52微笑模型—下游方向顺流而下，高附加值端的服务产业，较于本案存在较大的发展障碍。特别是当面对成都国际医学城时，竞争将不可避免。因此，本案面对产业下游，建议将医药商贸平台作为发展重点。信息参考：——目前，中国冬虫夏草的产量已经上升到每年２００吨左右，其中，７０％的冬虫夏草出自青海。但是长期以来松散式的经营模式、落后的交易方式和管理水平，不仅严重扰乱了市场，也制约着冬虫夏草产业的健康发展。——截止2011年上半年，中国国内高端保健品市场年均增长率保持在两位数以上，2010年达到20.75%，市场规模达到1100亿元。预计2015年国内保健品市场规模将达到1500-1800亿元。传统交易模式落后，附加值低市场需求旺盛并高速增长人口老龄化趋势对于本案，利用自身强大的商贸平台优势，将传统的医药商贸交易平台发展成为集高端保健品、珍稀药材、名贵中草药等稀有高端医药资源汇聚中心，并运用一整套完善、安全、可靠的商贸交易体系，最终形成国内一流的高端医药商贸交易中心。广汉医学城项目2微笑模型顺流而下，高附加值端的服务产业，较于本案存在较大的发53以交易中心和商贸平台为核心，以专利交易和高端稀有医药资源为交易商品，同步整合广汉自身产业链优势，最终形成以专利交易和稀缺医药资源交易为核心的国内高端医药贸易平台。微笑模型—本案的产业链定位辐射范围利润竞争发展形态1小低区域性发展形态2中较高区域性及全国性发展形态3大高全国性及国际性上游附加值下游产业链高低纬联微笑模型研发生产加工交易服务本案广汉医学城项目2以交易中心和商贸平台为核心，以专利交易和高端稀有医药资源为交54跳出项目纯产业园或纯商务贸易的思路立足于项目所拥有各项优势，结合项目所处区位中产业链优势完成了本案的产业链定位本案的发展方向：复合型地产：核心交易+产业研发+商务会展+总部经济+特色商业依托产业链的功能划分：占据产业链金字塔尖的功能复合型产业，达成产业的整合项目定位？广汉医学城项目2跳出项目纯产业园或纯商务贸易的思路项目定位？广汉医学城项目2551项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向5项目地块分析及规划布局建议4项目整体定位5项目开发进程广汉医学城项目21项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向56契机:,围绕建立中国西部高端医药核心交易平台及物流中心，以合作企业的品牌化运作为手段市场条件项目属性行业发展品牌运作成都市生物医药发展规划纲要；区域发展大规划及周边城市发展成熟中;具有可以形成产业互补的同类产业园区;中国西部医药产业龙头地位明显.医药及子产业交易核心集散地位优势;具备强大国内品牌号召力的企业背景;项目配套部分将成为区域拉动及互补性资源;公园式产业园区规划与养生主题可与成都城市属性契合.中国西部医药国际化交易平台的缺失与需求;占领中国西部医药交易龙头地位,实现中西部辐射效应;医药产业的快速发展需求高端品质物业产品;行业竞争领先为王合作伙伴强有力的品牌支撑;现有招商资源的支撑及区域辐射的共同目的;扩大战略合作；以交易平台+产业研发+衍生产业模式打造完美产业园模式广汉医学城项目2契机:,围绕建立中国西部高端医药核心交易平台及物流中心，以合57市场条件成都市生物医药发展规划纲要；区域发展大规划及周边城市发展成熟中;具有可以形成产业互补的同类产业园区;中国西部医药产业龙头地位明显.到2012年，实现医药产业经济总量900亿元，销售收入过亿元企业80家，销售额过亿元产品30个；建成国内重要的生物医药研发创新中心、产业孵化中心和医药贸易中心。中国西部国际医药贸易中心以广汉经开区千亿园区规划为主导，区域发展速度加快，形成以“大项目—产业链—产业集群”的发展方向，最终促成区域的跨越式发展！与国际医学城形成产业互补，暨与对方在产业形态、产业建设、产业结构等方面互助互补的产业园区。同时也避免了彼此间恶性竞争。依托于广汉作为川内医药生产制造重镇的产业优势，以及德阳亚洲第一的中药种植区优势，形成从原材料到医药成品的医药类国际贸易平台。广汉医学城项目2市场条件成都市生物医药发展规划纲要；到2012年，实现医药产58项目自身规划中所带的医药交易平台要求公园里的商贸中心强势品牌投资商所具备的强大的国内品牌号召力与西南城的竞合互动，形成彼此间资源互补中医药苗圃的引入，形成具有养生属性的公园式产业园区项目属性医药及子产业交易核心集散地位优势;具备强大国内品牌号召力的企业背景;项目配套部分将成为区域拉动及互补性资源;公园式产业园区规划与养生主题可与成都城市属性契合.广汉医学城项目2项目自身规划中所带的医药交易平台要求公园里的商贸中心强势品牌59以市场需求为主导，对于医药专业交易平台的互补，同时形成医学交流和科研技术交易的大环境中国西部医药医学产业中心依托产业优势，建成国际级贸易平台，辐射中国西部国内医药产业的快速发展，特别是以生物医药的发展为主导的产业大背景下，对于具备高端品质的物业需求以医药制造产业重镇的地位，引领行业发展，占据市场龙头地位！行业发展中国西部医药国际化交易平台的缺失与需求;占领中国西部医药交易龙头地位,实现中西部辐射效应;医药产业的快速发展需求高端品质物业产品;行业竞争领先为王广汉医学城项目2以市场需求为主导，对于医药专业交易平台的互补，同时形成医学交60品牌合作商的产业影响力，形成产业聚集效应国际级医学医药产业基地经开区自身所具备的产业聚集效应，将企业进行引驻，占据政府规划中“产业集群”的核心地位扩大企业引驻范围，吸引国际知名企业入驻拓展产业功能，形成以医药产业为核心，衍生行业为辅助的医学医药产业基地品牌运作合作伙伴强有力的品牌支撑;现有招商资源的支撑及区域辐射的共同目的;扩大战略合作；以交易平台+产业研发+衍生产业模式打造完美产业园模式广汉医学城项目2品牌合作商的产业影响力，形成产业聚集效应国际级医学医药产业基61市场条件项目属性行业发展品牌运作项目核心价值的确立:中国西部医药高端医药商贸交易与物流中心+公园式医学交流及研发平台成都市生物医药发展规划纲要；区域发展大规划及周边城市发展成熟中;具有可以形成产业互补的同类产业园区;中国西部医药产业龙头地位明显.医药及子产业交易核心集散地位优势;具备强大国内品牌号召力的企业背景;项目配套部分将成为区域拉动及互补性资源;公园式产业园区规划与养生主题可与成都城市属性契合.中国西部医药国际化交易平台的缺失与需求;占领中国西部医药交易龙头地位,实现中西部辐射效应;医药产业的快速发展需求高端品质物业产品;行业竞争领先为王合作伙伴强有力的品牌支撑;现有招商资源的支撑及区域辐射的共同目的;扩大战略合作；以交易平台+产业研发+衍生产业模式打造完美产业园模式广汉医学城项目2市场条件项目属性行业发展品牌运作项目核心价值的确立:成都市62契合成都市政府生物医药产业发展规划的步伐——国内重要的医药研发、交易中心到2012年，全市生物医药产业经济总量达900亿元，销售收入过亿元企业80家，销售额过亿元产品30个；现代中药、疫苗、血液制品、大输液产品等在国内的研发与市场优势地位进一步确立，建成国内重要的生物医药研发创新中心、产业孵化中心和医药交易中心，成为特色鲜明的国家生物医药产业基地；生物医药产业成为西部领先、全国一流、融入世界的新兴产业。——摘自《成都市生物医药产业发展规划（2009-2012）》宏观定位:中国西部医药交易核心平台国际级医药产业辐射中心广汉医学城项目2契合成都市政府生物医药产业发展规划的步伐——国内重要的医药63立足于需求以引领需求，想象空间的打开，有限的需求得以无限的放大，基于此，项目的整体定位——中国·西部·生态医药产业园多元的生态的高端的Extensive/Ecological/Energetic——中国首席花园式生态药都——西南地区珍稀药材集散地——中国首席高端老年养生园区——中国西部医疗器械集散地——医疗专利交易平台——中国西部医药品牌培育基地——医药电子商贸服务平台——高端养生休闲衍生产业园广汉医学城项目2立足于需求以引领需求，想象空间的打开，有限的需求得以无限的放641项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向5项目地块分析及规划布局建议4项目整体定位6项目开发进程广汉医学城项目21项目目标梳理与内外环境分析2产业发展状况分析3项目发展方向651容积率：不小于1.52绿地率：不小于15%3建筑密度：不大于50%项目经济指标与限制4建筑面积：1390000㎡5规划用地指标限制：必须包含以医药交易及物流为主的商业综合体广汉医学城项目21容积率：不小于1.52绿地率：不小于15%3建筑密度：不大66成绵高铁青白江站高速出口成绵高速成绵高铁规划布局建议——交通基础条件梳理川陕大件路广汉医学城项目2成绵高铁青白江站高速出口成绵高速成绵高铁规划布局建议——交通67成绵高铁成绵高速成绵高铁青白江站高速出口规划布局建议——周边基础条件梳理规划中商品房集中供应区西南城安置小区广汉医学城项目2成绵高铁成绵高速成绵高铁青白江站高速出口规划布局建议——周边68规划布局建议——内部条件梳理成绵高铁成绵高速成绵高铁青白江站高速出口规划绿地（50m）造纸厂轧钢厂广汉医学城项目2规划布局建议——内部条件梳理成绵高铁成绵高速成绵高铁青白江站69项目经济指标与限制6向政府承诺开发内容：名贵中药材加工生产区，总投资额4.5-7亿元，建设期为18-24个月，建成后，年产值预计达20亿元，年实现税金7000万元，可解决本地就业2100人；健康颐养国际园区，总投资额20亿元，建设周期为24个月项目开发的限制条件一1容积率：不小于1.52绿地率：不小于15%3建筑密度：不大于50%4建筑面积：1390000㎡5规划用地指标限制：必须包含以医药交易及物流为主的商业综合体广汉医学城项目2项目经济指标与限制6向政府承诺开发内容：项目开发的限制条件一70大件公路成绵高速青白江出口成都市界广州路成绵乐青白江站东莞路选址位置（1132亩）一期247亩386亩335亩164亩项目开发的限制条件二专业市场广汉医学城项目2大成绵高速成都市界广州路成绵乐71项目开发的限制条件三项目的开发周期：四川医药物流产业园建设期为3年，名贵中药材加工生产区建设期为18-24个月，健康颐养国际园区建设周期为24个月。广汉医学城项目2项目开发的限制条件三项目的开发周期：广汉医学城项目272项目整体地块面积1390余亩，地块的价值因实际所处位置的不同必然存在较大差异，如何化解这种差异化，让每一块地块获得最大利益，将是本案必须考虑到的问题。项目地块分析ABcDE广汉医学城项目2项目整体地块面积1390余亩，地块的价值因实际所处位置的不同73成绵高铁成绵高速成绵高铁青白江站高速出口规划绿地（50m）造纸厂轧钢厂高铁和高速公路无疑是对本案最大的影响，同时处于上风区的造纸厂也将对项目造成一定影响。项目地块分析ABcDE地块评价A地块紧邻高铁，高架影响较大，但受50米绿化带隔离，相对影响减弱B高铁影响最小化，城市意象强烈，是项目最主要的人流方向，同时距离高速有一定距离，地块面积适中C位置最佳，不临路，但同时地势又较为平坦，利于开发的地块，施工难度小D地块位置较好，地势平缓，施工难度小，利于开发。但受到南面高速和北面造纸厂影响，相对环境较弱E地块位置与B地块类似，城市意象强烈，是未来的城市展示面。但地块下方受到高压输气线路的影响，不利于高层物业的开发广汉医学城项目2成绵高铁成绵高速成绵高铁青白江站高速出口规划绿地（50m）造74项目地块分析评价属性地块排序交通到达性E＞A＞B＞C＞D周边环境影响C＞B＞D＞E＞A地块施工难度D＞C＞B＞A＞E商业价值B＞E＞A＞C＞D居住价值C＞D＞B＞E＞A按每项满分5分计算，则A地块得分11分，B、C地块得分18分，D、E地块得分14分，则地块整体综合排序为：B=C＞D=E＞A根据地块的具体价值评论，由此我们可以对地块的实际价值进行具象化的分值计算广汉医学城项目2项目地块分析评价属性地块排序交通到达性E＞A＞B＞C＞D周边75项目地块分析结合到项目开发限制条件二，针对传统的专业市场，如果动用附加值较高的E地块运用开发，虽然能够获得较好的效益，但对于项目整体的开发将会产生较差的影响，对于后续地块的开发也将有所制约。ABcDE一期258亩因此，纬联建议：将A地块作为项目一期启动地块，用于专业市场的建设广汉医学城项目2项目地块分析结合到项目开发限制条件二，针对传统的专业市场，如76项目规划分析针对限制条件一，该如何解决？？广汉医学城项目2项目规划分析针对限制条件一，该如何解决？？广汉医学城项目277项目规划分析加工区解决方案：定制式厂房综合考虑，中药材在加工过程中，难免产生有毒有害气体、废水和残渣。如果任其丢弃，不但对周边环境造成一定污染，同时也对项目自身形象造成极其恶劣的影响，更会对后续的品牌运营造成无法挽回的损失。通过定制式厂房的引入一方面解决了名贵中药材加工厂房的问题，同时也可作为项目的自持资源，方面后续引驻医药研发企业时为其提供更为便捷有效的服务。建议定制式厂房设置于A地块，于一期同步开发。广汉医学城项目2项目规划分析加工区解决方案：定制式厂房综合考虑，中药材在加工78项目规划分析健康颐养国际园区解决方案：老年养生公寓+老年养生别墅出于对项目周边环境的不确定性，特别是针对项目周边建有并正在扩建的造纸厂，健康颐养国际园区应尽量避开出于造纸厂下风区。同时，为了便于管理和为老人提供更为周到和细心的服务，除了老年养生公寓外，建议可增设老年养生别墅，为老年人提供更为高端的健康服务。建议健康颐养国际园区设置于C地块内，并占用部分D地块使用。老年养生公寓老年养生别墅广汉医学城项目2项目规划分析健康颐养国际园区解决方案：出于对项目周边环境的不79规划布局建议——一轴两心四片区成绵高铁成绵高速成绵高铁青白江站高速出口商贸、研发、总部基地高端商贸配套区域配套中心区域配套副中心居住物业配套休闲养生配套广汉医学城项目2规划布局建议——一轴两心四片区成绵高铁成绵高速成绵高铁青白江80规划理念一——从“花园城市”到“田园城市”●边界：无明显边界，用景观园林来形成一个自然的各组团之间的边界，通过景观该区域将功能板块划分成多个组团，各组团之间有机融合。●节点：节点串联各功能板块。花园广场、道路拐角的小景观作为该区域的节点元素，来串联个功能板块。●合理规划生态空间：确定开敞空间体系要素，并建立完善的开敞空间系统，确定合理的绿化指标体系。广汉医学城项目2规划理念一——从“花园城市”到“田园城市”●边界：无明显边界81规划理念二——精心打造区域轴线，彰显区域形象魅力

轴线是一个区域整体风格的展现。对于本区域，轴线的打造上要突出大气、人性化、自然的特色。在主轴的规划上注重层次性和多元性，充分展示浓厚的现代气息；次轴根据自然特征，栽种不同品种的树木并搭配些小品建筑，营造多元空间和绿色视野，展示一个开阔、高贵、大气的区域。在景观布局上，体现兼容性和开放性。要从点、线、区三个层面来规划布局好区域内景观，并使之成为有机整体。在景观点的设计主要围绕重要建筑展开，对景观线的设计，重点是展示区域的风景轴线，花园广场的设计，要充分表达对自然的尊重和对人性的关爱，提供多样化的绿色空间。广汉医学城项目2规划理念二——精心打造区域轴线，彰显区域形象魅力轴线是一个82A地块共计258亩，作为项目一期开发用地，对于地块的整体功能定位于医药交易物流园区。因此，在地块的规划中，以营造“热闹”和“活跃”的交易氛围，形成一个“充满活力”的交易平台形象，暨新型专业交易、加工、物流园区A专业化的交易市场定制式标准化厂房高效快捷的物流服务A地块的开发方向：承接以五块石医药市场外迁的市场需求，完善基础配套，改进交易模式，让产业附加值获得最大化提升在满足园区物流服务需求同时，通过高端仓储服务，满足名贵中药材储藏服务需求满足入驻研发企业中试生产需要，同时完成对于政府方面的建筑承诺广汉医学城项目2A地块共计258亩，作为项目一期开发用地，对于地块的整体功能83落实到具体功能分区上，A地块的主要功能分区包括医药交易专业市场，物流中心和名贵中药材加工定制式厂房，具体功能分区如下：中央绿地广场用途：配合C地块会展中心形成中心会展广场面积：8亩A名贵中药材加工定制式厂房用途：用于名贵中药材加工、园区内入驻企业临时租用面积：50亩建筑密度：50%容积率：1.5建筑面积：50000㎡医药交易专业市场用途：医药制品、医疗器械、中药药材等集中交易区面积：150亩建筑密度：50%容积率：1.5建筑面积：150000㎡物流中心用途：医药制品及药材物流基地面积：50亩建筑密度：50%容积率：1.5建筑面积：50000㎡广汉医学城项目2落实到具体功能分区上，A地块的主要功能分区包括医药交易专业市84

采用集中交易区模式，按三层标准建设。既保持了传统交易市场对于人流动线的需求，又确保市场的人气聚集，加之采取三层独立门面设计，控制单套面积，解决销售去化及快速引驻的问题。产品在设计过程中充分考虑到传统商业对于人气的需求。因此在空间布局上引入目前专业市场较为常态化的物业模式，暨商业内街+三层独立铺面的形式，最大化满足了经营者需求。同时在公共空间的利用上，也尽量采取人性化解决方式，最大限度化解传统专业市场对于经营空间的需求。产品建议医药交易专业市场广汉医学城项目2

采用集中交易区模式，按三层标准建设。既保持了传统交易市场对85广汉医学城项目2广汉医学城项目286B地块共计164亩，是项目商业价值最高的地块。因此在地块的整体功能定位上，以高端商贸配套为定位，通过引入高端商贸服务配套，提升项目形象，树立项目地标。高端商务配套特色休闲服务B地块的开发方向：同时，将特色休闲服务引入项目中，规避了传统商务服务过于雷同的市场现状，形成差异化的项目卖点与特色。B满足园区内对于高端商务服务的需求，并通过引进奢侈品服务体系，提升项目整体商贸形象，为后续的商贸会展服务的开展提供强有力的物质支撑广汉医学城项目2B地块共计164亩，是项目商业价值最高的地块。因此在地块的整87因此，根据项目的地块特质，以及开发方向建议，B地块的功能分区建议是五星级酒店及高端商贸服务配套，温泉花园酒店。具体功能分区如下：B温泉花园酒店用途：提升项目整体形象，提供高端商务休闲配套服务面积：90亩建筑密度：15%容积率：0.4建筑面积：50000㎡五星级酒店及高端商贸服务配套用途：为园区会展及商务活动提供配套服务，并附带写字楼服务面积：74亩建筑密度：15%容积率：2建筑面积：100000㎡广汉医学城项目2因此，根据项目的地块特质，以及开发方向建议，B地块的功能分区88以传统五星级酒店作为地标性建筑，满足项目形象需求，完善项目日常商务配套功能。同时，满足项目会展商务服务需求。产品建议—五星级酒店广汉医学城项目2以传统五星级酒店作为地标性建筑，满足项目形象需求，完善项目日89高端商贸服务配套部分将主要满足高端奢侈类商品消费、高端餐饮服务配套、休闲类配套服务等需求。产品建议—高端商贸服务配套广汉医学城项目2高端商贸服务配套部分将主要满足高端奢侈类商品消费、高端餐饮服90突破传统以高层酒店为主的高端商业配套形式，最大限度发挥商务配套的作用，暨集合养生休闲、商务洽谈、会务会议等于一体的商务中心作用。同时也能够起到项目容积率去化的作用。传统产业园对于酒店的规划多以高层酒店物业为主。对于本案，结合到本案关于生态的定位，特别是“公园式办公医学交流及研发平台”的核心价值定位。因此在进行酒店设计式，从园林、生态的角度出发，结合以温泉养生为主打卖点，形成本案独到而特别的亮点。同时将观赏型中药苗圃移入其中，满足绿化需求、营造园林景观，配合以合院式的建筑结构，达到与自然“完美融合”的建筑效果。产品建议——温泉花园酒店广汉医学城项目2突破传统以高层酒店为主的高端商业配套形式，最大限度发挥商务配91C地块共计335亩。从项目的地块分析可以看到，C地块的居住价值最高，但单纯将C地块列为生活居住配套使得地块价值无法体现。因此，综合考虑到项目地块属性，以及A、B地块的影响，建议C地块的整体功能定位是总部基地及会展商务区块。C地块的开发方向：结合开发商自身所拥有的医药品牌企业号召力，形成项目前期运营提供强有力的品牌形象和产业聚集效应最后，虽然定性为商务板块，但通过引入当前市场较为接受的别墅式总部基地办公写字楼，既能够完成企业引驻工作，也可以更好的利用到地块宜居属性。C国际商贸会展服务品牌企业区域总部将国际会展商务引入项目之中，完成项目的区域配套中心的建设，并形成以会展带动贸易，再由贸易促进会展经济发展。总部基地别墅广汉医学城项目2C地块共计335亩。从项目的地块分析可以看到，C地块的居住价92因此，C地块的主要功能分区为国际商贸会展中心，医药总部基地，企业研发中心和健康颐养国际园区（别墅区）。具体功能分区如下：C健康颐养国际园区（别墅区）用途：提供高端老年养生康体服务面积：90亩建筑密度：30%容积率：1.2建筑面积：72000㎡医药总部基地用途：作为企业引驻园区使用面积：120亩建筑密度：25%容积率：1.25建筑面积：100000㎡中央绿地广场用途：配合A地块及本地块内会展中心形成中心会展广场面积：5亩国际商贸会展中心用途：承办国际级大型商贸会展活动面积：50亩建筑密度：60%容积率：4建筑面积：80000㎡企业研发中心用途：用于引驻品牌企业及开发商自有企业入驻面积：70亩建筑密度：30%容积率：3建筑面积：140000㎡广汉医学城项目2因此，C地块的主要功能分区为国际商贸会展中心，医药总部基地，93

标准纯写字楼，为高端客户的商务办公需求量身打造，具有良好的办公氛围。同时通过高层建筑形式，达到去化容积率的目的。同时，该部分将在未来引进包括中医药大学现代中药研究实验室、四川大学生物工程专业研究实验室等，并建设以国内GMP认证实验室，满足园区内研发企业对于高端实验室服务的需求。纯写字楼的产品设计中，充分考虑到商务人群的特性和对环境的潜在人性化需求，特别强调生态的空间布置，为客户提供丰富的共享资源，极大限度地满足人性化需求。共享大厅、空中花园、及完备的商务配套服务形成了良好的办公生态环境，使身心可以充分放松，人们可以自由进行交流和休闲活动，从而促进相关上下游企业之间的内部活动和相互联系活动。产品建议企业研发中心广汉医学城项目2

标准纯写字楼，为高端客户的商务办公需求量身打造，具有良好的94随着新经济时代的到来，在倡导“办公社区化”的理念引领下，办公的发展也进入了“独栋办公时代”独栋办公时代的重要特征办公社区化

在共享与交流的主题下更倾向表达文化与创意的自由注重办公社区中文化生态的追求提升区域的整体竞争力和打造和谐共生的现代企业生态环境

市场稀缺产品，需要从功能布局、公共空间和办公空间处理的角度提升产品竞争力。独栋形式，拥有独家私密性独栋办公楼给企业以充足的空间发挥创造力，塑造个性化企业形象功能设计齐全针对长三角及无锡的企业及私营企业主注重园林景观设计，开阔的尺度空间将室外景观资源最大化的引入室内产品建议医药总部基地——独栋广汉医学城项目2随着新经济时代的到来，在倡导“办公社区化”的理念引领下，办公95独栋办公产品的设计在环境、配套以及单体个性化设计上更