2021年中级经济师房地产专业精讲班课件-第一章房地产经济基本理论

第第#页/共20页全国房地产总的供求状况B本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况【答案】D【解析】决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。▲本知识点结束第三节地租地价理论【本节考点】地租的概念级差地租、绝对地租和垄断地租【本节内容精讲】知识点一、地租和地价的概念（一） 地租的概念狭义地租是指使用土地所获得的超额报酬或超额收益。广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或超额收益。地租的本质是超额报酬或超额收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。（二） 地价的概念地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的本质是一次性收収的若干年的地租。▲本知识点结束知识点二、地租的产生和发展时期基本形式奴隶制地租（最早）劳役地租封建制度时期前期以实物地租为主，后期出现了货币地租资本主义时期货币地租为主要形式社会主义地租土地收益的分配关系、调节社会生产和分配的经济杠杆▲本知识点结束知识点三、级差地租、绝对地租和垄断地租★★★（一） 级差地租（历年考试重点）级差地租是指不同土地或同一土地上由丁•土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。地租=市场价格一生产成本一平均利润。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带來的级差超额利润的转化形态。级差地租II是指在同一块土地上连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。【例题：2011年单选】一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润转化的地租形态是（）。级差地租I级差地租II绝对地租D垄断地租【答案】B【解析】级差地租II是指在同一块土地上连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。（二） 绝对地租绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。（三） 垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带來的超额利润而转化成的地租。▲本知识点结束知识点四、地租与地价的关系地价是地租的资本化，是资本化的地租，是预买一定年数的地租。地价=地租/平均利息率对丁永久租期土地，地价是每年的地租折现到初期之和。（此处计算题可以暂时忽略）【例题：2011年单选】关于地租的说法，错误的是（）。绝对地租是土地所有者凭借对土地使用权的垄断所取得的地租级差地租I是不同土地由于肥力等不同而形成的差别地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租地租的本质是超额报酬或超额收益【答案】A【解析】绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。▲本知识点结束第四节城市化理论【本节考点】城市及其产生和发展城市化和逆城市化郊区化【本节内容精讲】知识点一、城市及其产生和发展★★（一） 城市的概念城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别丁•乡村的居住和社会组织形式，是国家或者一定地域的政治、经济和文化中心。我国的城乡居民点系列为：村一乡镇一建制镇一市。其中，村和乡镇是乡村型居民点，统称乡村:建制镇和市是城市型居民点，统称城镇或城市。（二） 城市与乡村的区别（1） 在人口职业构成上不同于乡村。（2） 在规模和密度上不同于乡村（人口数数量、人口密度、建筑密度、容积率等）。（3） 在空间形态和物质构成上不同丁乡村（用地类型、基础设施和公共服务设施）。（4） 在职能类型和产业结构上不同丁-乡村（政治、经济和文化中心，工业、商业、交通等产业聚集地）。（三）城市的分类分类标准分类结果城市人口规模超大城市（城区常住人口1000万人以上）、特大城市（500^1000万）、大城市（100^500万）、中等城市（50^100万）和小城市（凸■50万）］城市行政级别一是直辖市。二是地级市。三是县级市。四是建制镇城市职能商贸城市、工业城市、交通枢纽城市、商贸城市、旅游城市城市地理位置南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城地形地貌半原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城卍城市平面几何形状块状城市、带状城市、星状城市城市内部结构单中心城市、多中心城市城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市（四）城市的产生和发展（“先集中后分散，绝对在两边”）从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为四大阶段：（1） 绝对集中阶段：工业化初期，农村人口不断向城市集中（2） 相对集中阶段：工业化进入成熟期，人口仍向城市集中，但开始向郊区扩散，市区人口增长速度高于郊区人口增长速度（3） 相对分散阶段：进入后工业化初期，郊区人口增长超过了城市人口的增长（4） 绝对分散阶段：进入后工业化的成熟期，城市人口的下降和郊区人口的上升【例题：2014年单选】按照城市的()划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。地理位置地形地貌内部结构平面几何形状【答案】D【解析】考察城市的分类。按城市平面几何形状，可以将城市划分为块状城市、带状城市、形状城市等。▲本知识点结束知识点二、城市化★(-)城市化的概念城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复朵过程。通常表现为：农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式。由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚。城市规模不断增大，城市范围向外围扩展。区域内城市数量不断增多，形成城市体系。城市化进程初级阶段：城市化水半较低，城市化速度较慢。加速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快。后期阶段也叫做饱和阶段或后期阶段：城市化水平很高，城市化过程减速。城市化的度量表征一个区域城市化程度的最基本指标是城市化水平。城市化水平也称城市化率，是指一个区域的城镇人口占该区域总人口的白分比。假定某区域总人口为P，其中城镇人口为U,则城市化水平L可用下式求得：UL=-X100%城市化水平越高，表明一个区域的城市化程度越高。（四） 城市化引起的变化（1） 引起城市体系的属性和动态特征的变化。（2） 引起城市形态的变化。（3） 引起城市生态的转变。（4） 引起城市性态的改变。（五） 城市化与社会经济发展经济发展推动了城市化进程，城市化反过來推动了国家或地区经济发展。（六） 城市化与房地产发展在城市化初期阶段，房地产市场需求量和开发投资规模都较小。到城市化加速阶段，房地产开发投资规模迅速增长，房地产业进入高速发展的成长期。在城市化高速发展阶段，房地产投资资金、开发建设和消费需求也主要集中在大城市和中心城区。后期阶段，城市化进入减速平稳发展时期，房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主，房地产业进入成熟阶段。【例题：2012年多选】城市化进程中的各种量变和质变会引起（）变化。城市体系属性城市形态城市生态城市居民生活方式城市人口性别【答案】ABCD【解析】城市化引起的变化：（1）城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化。（2）城市化引起城市形态的变化。（3）城市化引起城市生态的转变。（4）城市化引起城市性态的改变。城市性态是表示由城市环境培育的人的生活方式、处事态度、价值观念以及行为的模式。▲本知识点结束知识点三、郊区化★（一） 郊区化的概念郊区化是指区域城市化水平达到一定程度（约70%-80%）,市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的口然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。这种郊区城镇化发展的动力包括來口向心的、离心的以及本土的各种力量。而郊区化的实质是人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散，郊区化的发展动力来自于城市内部的离心力量。郊区化是站在城市中心，考察由内向外的扩散力量；郊区城镇化则是站在郊区。（二） 发达国家的郊区化可分为以下5个阶段。郊区化前的外迁现象汽车郊区化时期普遍郊区化时期郊区化一一城市功能逐步完善时期郊区化一一形成边缘新城（三） 我国的郊区化现象我国郊区化的出现人口郊区化。工业郊区化。外來人口郊区集聚。人口郊区化和工业郊区化以城市中心区的离心扩散力量为主，是二种分散化的过程訂我国郊区化形成的机制郊区化是城市发展中的一个必然阶段，有其规律性。【例题：2013年单选】关于郊区化的说法，正确的有（）。郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代郊区化是城市发展中的一个必然阶段郊区