10-3土地归谁？所有土地价格如何确定

土地归谁？所有土地价格如何确定？镜头一，当代资本主义土地所有制在现代市场经济条件下，资本主义土地所有制均为公私并存的混合型。从公私土地的不同比重划分，当代资本主义土地所有制可以分为两种模式。以美、日、德等国为代表的土地所有制。在这些国家，虽然也有国有、公有土地，在美国还有州有土地，但这类国家的国有、公有土地不仅所占比重小，而且多为山林地、沼泽、河川、荒野等经济价值不高的土地。其主要土地采取的是直接的私人和法人所有制。如美国私人土地占总面积的58%，联邦和州两级公有土地只占42%。在日本，私人和法人土地占有全国土地的65%，而国有、公有土地合计占35%，但后者土地资产只占日本全部土地资产总值的6%。德国以土地私有制为主更明显，凡是政府官员、职员、企业事业单位，、均有自己的土地。而在瑞典和荷兰，私人和企业的私有地比重分别为60%、80%以上。对土地的权属，这些国家不仅土地的使用权可以买卖，而且土地的所有权自由让渡，其土地市场实际上是一种土地永业权的买卖市场。政府为维护私人土地所有者和使用者的权益，对于土地买卖进行必要的调控管制，如对地产交易的数量、范围、对象和方式等都有明确的法律规范。在日本，政府结合公示地价实行土地买卖申请劝告制，即买卖当事人在交易一定限额土地时，必须向政府申报地价和土地用途，经批准后方能成交。同时，在划定的土地转让限制区内还实行土地买卖许可证制度。在交易对象上，一些国家还将土地出售给外国人施以了禁止规定，抑或范围、种类、数量的限定。多数国家的政府也都有权根据经济发展需要，依法征用私人土地，将其转变为公有。但实际上，人们在土地交易中还是根据土地市场上的供求关系来决定。所以，美、日、德等国有土地所有制，是一种以全部土地产权为交易内容，已有偿让渡为条件，以国家调控和市场调节土地资源配置的模式。英国及连英联邦国家和地区的土地所有制。在这些国家和地区中，土地基本上属于国家或政府所有，其特点是法定为公有土地在其各自国土总面积中占多大比重。如在英国，全部土地法定统归英王所有也就是政府所有。在加拿大，称为皇家土地的联邦和省公有土地合计占国土面积的90%。而在新加坡、新西兰的国土面积中，国有、公有土地分别占80%、77%以上。这些国家和地区的土地名义上基本属于国家或政府所有，但土地使用权，可以由政府按照不同的期限和规定的用途，出租给土地使用者；土地使用者可以根据契约规定转让土地使用权，或凭借土地使用权向银行抵押贷款；政府则可以在租出土地时收取土地出让金，即若干年土地使用权的价格，并在土地使用者转让土地使用权或经营房产时，征收与土地相关的税收等。在这种制度下，土地属于国家所有。为适应现代市场经济发展的要求，对土地不出卖所有权只出卖使用权，并且要按规定的期限和条件回收。很显然，这种土地所有制虽然是资本主义性质的，但与美、日、德等国的土地所有制有所不同，能够交易的并不是土地产业的全部内容，而只是限于土地使用权，并且是通过土地批租市场进行。总之，当代资本主义土地所有制的基本形态是混合型的土地所有制，资本与各国的土地混合所有制是以私有制为本质特征的，从而构成了资本主义土地市场运行、发展的基本制度背景，决定了土地管理制度的性质、目的和任务。镜头二，我国土地所有制我国社会主义土地公有制的建立，在农村通过以没收地主土地、废除封建土地所有制为内容的土地改革，然后采取了农业合作化的道路，使私有的土地转为集体所有，建立了农村土地的社会主义集体所有制。在城市，经过接收国民党政府的国有土地，没收官僚资本的地产，以及利用“地价税”这个经济杠杆收回了外国资本的地产，又经过公私合营将民族资本的地产变为国有，实现了城市土地的社会主义国家所有制。由此，根据我国所处的历史条件以及农民对土地所有权的要求，我国所建立的社会主义土地公有制采取的是国家所有和农民集体所有两种形式。在传统计划经济体制下，我国的社会主义土地公有制表现为：一是以高度集中管理、无偿分配使用为特征的城市土地国有制；二是以集中劳动、统一经营为特征的农村土地集体所有制。适应经济体制转轨的要求，我国的土地产权制度发生了重大变革。1980年国务院颁布的《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》中指出：“中外合营企业用地，不论新增用地，还是利用原有企业场地都应，计收场地使用费。”这是改革开放以来，国家首次提出对土地使用实行收费的规定。1988年全国人民代表大会对宪法进行了修改，确定了“土地使用权可以依照法律的规定转让。”1990年国务院正式颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对国有土地使用权流转，使用期限等作出了具体规定。这些法规与制度的调整，最终确立了国有土地的所有权与使用权分离，从而为国有土地使用权的资本运营提供了重要的理论依据和法律保障。1998年8月经第九届全国人大常委会第四次会议审议，修订通过的《中华人民共和国土地管理法》规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权。”这就为土地有偿使用形式多样化留下了法律空间。由此，改革后的城市国有土地使用制度特点是，在不改变城市土地国家所有制的前提下，使土地使用权作为一项独立的财产权从所有权中分离出来，可以用来出售、互换、赠与、出租和抵押，对土地使用权实行商品化经营。这种新的城市土地使用制度，对于宏观调控，土地供应、保护耕地，加强城市建设、旧区改造，优化土地配置，提高土地利用效率，以及推动城市经济的发展和社会市场经济的建立，具有重要的作用。农村现行的土地制度是以，主要以土地的农民集体所有，由集体经济组织的成员承包经营为特征。这种土地承包制是指通过农户与集体经济组织签订合同，承包使用土地的责权利相结合的一种土地经营和耕作方式。它实行了土地等基本生产资料社会主义公有制和农户自筹资金经营相结合。农户对所承包的集体耕地，只有使用权，没有所有权。农地使用权应包括：（1）排他性占有权，农户在规定的租期内其使用土地的权利不受侵犯。（2）开发权，在租期内有权优先优化土地配置，提高土地产出价值，并获得应有的利益。（3）买卖权，农民可以依法出售土地使用权，获得一定收益。（4）租赁期、抵押权，农户可以把使用权出租或作抵押获得贷款。（5）继承权，土地使用权可以依法继承。承包农户对土地的使用权延长30年不变，从而有利于农户利用自筹资金在土地上追加投资，进行长期经营。农民集体经济凭借土地等基本生产资料的所有权，要求承包农户缴纳集体提留和租金，并把土地承包和租金与土地的数量、质量挂钩，将土地承包租金主要用于土地建设。土地承包制在现阶段，表现为家庭联产承包为基础、统分结合的双层经营体制，即集体统一经营和承包农户分散经营相结合，这是我国农村集体经济的一项基本制度。同时农户在承包期内可依法自愿、有偿、流转土地承包经营权，完善流转办法，逐步发展适度规模经营。简言之，我国实行的是社会主义土地公有制。按我国现行法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。并且国有土地由拥有所有权的国家通过其代理人（即授权土地管理部门），主要采取有期限、有偿、有流动的使用方式，将土地使用权直接出让给土地开发经营单位或建设；农村集体土地用于建设，改革现有的合法用途，需要通过征地的形式变为国有土地后才能进行出让。社会主义土地公有制既是现代市场经济，尤其是城市经济现代化发展的客观要求，又为土地的集中计划管理、提高土地配置效率及集约经营奠定了制度基础。市场经济并不否定土地公有制，市场经济要求的是建立与其相适应的土地产权制度，即土地产权主体多元化，各个土地产权主体之间的产权关系明确化，土地产权交易中的公平原则和各利益主体之间的利益关系明晰化。在土地公有条件下，土地产权关系明晰和管理科学，就能够较好地实现土地资源配置的合理化和土地收益的最大化。镜头三，不同土地所有权形态下的地租。在不同土地所有制下，地租有不同的表现。从历史来看，先后产生了封建地租、资本主义地租与社会主义地租。封建地租是以封建土地私有权为前提，并在不同程度上有超经济的强制关系，即与农民对地主人身依附关系相联系。封建地租是地主对农民或农民进行直接剥削的形式，无论是劳役地租、实物地租，还是货币地租，在数量上一般包括农民的全部剩余劳动或剩余产品，有时甚至包括农民相当大的一部分必要劳动产品。因此，封建地主所反映的是，封建地主阶级同农民阶级之间的被剥削的关系。资本主义地租是资本主义土地私有制为前提的，它建立在剥削有人身自由的雇用工人基础上。劳动者摆脱了对地主的人身依附关系，无论是土地所有者和农业、工商业资本家之间，还是农业、工商业资本家和雇佣工人之间，都只是纯粹的经济上的契约关系。在资本主义条件下，农业资本家向土地所有者租赁土地，雇佣农业工人耕种，向土地所有者缴纳地租。所以资本主义地租是农业资本家由于租用土地而缴给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值，体现着土地所有者、农业资本家、农业工人三者之间的经济关系。虽然在资本与社会，地租不仅存在于农业，而且在土地上的其他经营，如建筑地段、矿山等也有地租问题，但在地租的决定上，农业地租是基础，具有一般性，因此，必须把地租和租金进行严格区别。真正意义上地租是指单纯为使用土地本身而支付的货币金额，已超额利润为限。而租金是租佃资本家在一定期限内向土地所有者缴纳的全部货币金额，除包括真正意义上的地租外，还包括土地资本折旧与利息，甚至可能包括一部分利润和工资的扣除（这里讲的租金与我国土地承包租金的含义不同）。同时还应区别土地和土地资本。土地资本是指投入土地，固定在土地上与土地合并的资本。这种资本在短期即可收回，如施肥、化学性质的改良等；有的长期才能收回，如修水渠、建造经营建筑物业等。投入土地的这部分资本，不仅要按期收回，还要收取利息，显然，真正的地租和土地资本的利息也是有差别的。在社会主义初级阶段，土地虽然属于与国家或集体公有，但仍旧需要交给企业和个人去使用，土地的所有权与使用权也是分离的。由于在现代市场经济条件下，国家、国有企业和劳动者个人三者在土地所有权、经营和使用上，既有共同利益，又存在各自利益，因而无论是企业，还是个人使用土地都必须缴纳地租；否则，土地公有权就不能从经济上得到实现。取消地租，或使用土地而不缴纳地租，就意味着否认土地公有权的存在。其结果会造成土地资源难以优化配置，或因土地优越位置带来的巨额超额利润，就转化为占有优等土地的企业和个人的收益。这既不利于调动企业和个人经营的积极性和进行市场竞