万科西华府商业、写字楼调研报告

京投万科·西华府

写字楼、商业市场调研报告2013-061项目概况项目位于西南四环外，郭公庄车辆段上盖。本案2项目概况位于北京市丰台区花乡地铁9号线郭公庄车辆段用地范围内，丰葆路以东，郭公庄路以西，距南四环约两公里左右；建设用地面积：约23万平方米；容积率：2.7；总建筑面积：约75万平方米（含地下12万平方米）；其中商品住宅16.7万平方米，散售办公4.4万平方米，回购办公3万平方米，总商业面积2.72万平方米，公租房24.6万平方米。3项目概况商业资源分为住宅底商（二期住宅裙房，1F-2F）及办公裙房商业（四期，B2-3F）两类总建筑面积：约2.72万平方米，其中住宅底商0.8万平方米，办公裙房商业1.92万平方米交付时间：首期住宅交付时间为15年12月，住宅底商为2015年12月，裙房商业为2015年12月四期盖下办公商业三期盖下商品房4项目概况办公裙房商业B2为地铁层，连通地下商业；3F与盖上住宅平台联通B2，3600平米；B1，3600平米；1F-3F，1.2万平米B2、B1不具备餐饮条件，1F-3F可选择性做餐饮住宅底商1F，4000平米，全部为街铺2F，4000平米，与办公裙房商业联通不具备餐饮条件规划指标5商业部分商业市场调研汇报67区域选定本案研究范围：北至南四环南到铁路线西至丰葆路东至樊羊路南四环路科技大道～丰葆路铁路线樊羊路8区域深度调研区域人口特征|交通环境分析9区域特征：居住、办公人口规模及结构居住人群近2.5万户、7万人口老项目：富锦嘉园、北京国际花园、加来庄园——约50万m2新项目：中海系列、万科蓝、北京方向、本案——约120万m2潜在入市：郭公庄一期、郭公庄三期——约60万m2办公人群丰台科技园一至三期建筑面积近700万m2全部开发完成后进驻人群约15～20万以上数据中，居住人群约1万户、3万人，办公约5～8万人为未来3至5年可能导入的新增区域人口。10区域特征：区域用地规划办公、商业用地供地以丰台科技园东区三期为主居住用地本案周边近期供地以郭公庄一期、三期地块供应为主11交通环境：道路交通区域路网发达，轨道交通便捷地面交通现有环路、丰葆路路网，加之建设中的万寿路南延，使区域路网日趋完善。轨道交通本案所在的郭公庄站是9号线与房山线的换乘站，是北京西南城区重要的交通枢纽之一。12交通环境：对项目辐射范围影响项目北侧道路为商业主要动线，连接西南四环。加之轨道交通网的日渐发达，本案所辐射影响范围将覆盖整个丰台科技园及西南四环沿线。

本案9号线科技大道万寿路南延六圈南路四环路13区域商业市场格局研究区域商业格局|各业态发展水平14商业格局：商圈布局存量商业以社区周边商业为主规划商业有较完整的整体规划，体量在150万平米以上。世界公园商街海航Mall30万m2东区三期商业80万m2永旺中心15万m2社区商业社区商业郭公庄商业区存量商业规划商业15商业格局：主要商业项目运营情况存量：世界公园商业街物业体量15000m2出租情况外街：开间面积50-200㎡，租金2.5元/天·m2内街：20余栋商业，300-800㎡，1.5元/天·m2经营状况外街：出租为餐饮临街商铺，主要依靠世界公园客群内街：空置率较高车位包括内街停车以及外街临街停车位，停车免费定位旅游型商业，同时辐射周边小区开业时间2006年9月16商业格局：主要商业项目运营情况存量：富锦嘉园商业物业体量30000m2出租情况商业全部出租，业态为餐饮、美发、娱乐，租金约2.5-3元/天·㎡经营状况经营状况良好，主要面对总部基地员工消费车位主要为路边停车定位社区服务型＋周边写字楼低端消费开业时间2007年6月17商业格局：主要商业项目运营情况存量：亿城天筑商业物业体量约8000㎡，一二层商业出租情况开间面积100-220㎡，租金约3.0元/天·㎡；商铺几乎全部出租，餐饮、便利店为主经营状况客流量一般，主要依靠社区客户及花乡汽配城人流车位路边停车定位社区服务型商业为主开业时间2008年6月18商业格局：未来入市项目分析海航Mall体量：商业约30万m2定位：休闲、购物中心预计开业时间：由于产权交割问题，时间待定19商业格局：未来入市项目分析丰台科技园东区三期体量：商业约80万m2预计开业时间：未来1～2年部分陆续启动营业20商业格局：商圈商业格局对本案影响周边商业暂未形成整体商业氛围；区域内生活配套较缺乏，且距离本案较远；档次多为中低端型生活配套；本案具备成为区域级商业条件，主要服务于郭公庄及辐射居住区。2公里21竞争项目基本情况未来面临的主要是郭公庄一期、三期、北京方向等项目底商的销售竞争；郭公庄一期、三期规划方案待定；北京方向地块东侧与本案相对位置规划为商业、写字楼，约10万平米。北京方向南侧效果图本案万科蓝北京方向京投万科西华府郭公庄三期郭公庄一期22海航Mall总体指标：总用地面积：11.88万平米（其中建设用地7.86万，代征绿地4.02万）总建设面积：56万平米（地上35万，地下21万）容积率：4.45平均楼面价：2300元/平米31-A地块（规划A区）指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积53722.402平米代征绿地面积13909.476平米规划建筑面积39万（地上24万，地下15万）容积率4.5地块成交价格5.5亿元折合楼面价格2292元/平米35-A地块（规划B区）指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积24936.02平米代征绿地面积26300.49平米规划建筑面积17万（地上11万，地下6万）容积率4.4地块成交价格2.55亿元折合楼面价格2318元/平米西南四环23海航Mall（原规划）A区：美式购物中心拥有OUTLET广场、欢乐世界、IT广场、生活主题馆、主题百货、酒店公寓六大主题馆B区：国际时尚中心集商贸、会展、品牌推广为一体，同时为时装设计的研发预留空间A区公寓：共901套其中以50-60平米产品为主B区写字楼：共3.5万平米，每层约2500平米B区南侧面A区南侧面24原定位方向25原定位方向树立“区域精致生活商业街区”的形象，将项目地块与轨道交通，自身住宅、办公、商业相联系、融合，创造集居住、办公、购物、休闲、社交、娱乐等多功能的全新城市“街区”形象。京西南“高品质生活消费”目的地26原商业功能定位本案将聚焦于居住地周边重复性、功能性强的消费内容27原商业功能定位娱乐驿站（KTV、电玩、健身中心、成人教育）

商务休闲（商务餐饮、美容美体、台球、室内高尔夫）家庭聚会（家庭正餐、休闲餐饮、简快餐）儿童天地（儿童培训、儿童娱乐）专业市场（电器卖场）商务社交（咖啡茶馆、社交餐饮、证券公司）

食字路口（品牌连锁快餐、休闲餐饮、水吧）生活配套（孕婴用品、花店、洗衣店、药店、西饼店、家居饰品、美发）专业市场（电器卖场）商务配套（银行、证券、商务快印、旅行社、便利店、红酒店）

温馨生活（超市+外租区）

温馨生活（超市+外租区）2层1层3层-2层-1