淮北市某地块开发项目可行性报告-

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淮北市城南版块（铁道线以南）部分中高档楼盘个案分析：1、蓝湖绿城地理位置长山路桥南、东200米，桓谭公园西侧，桓谭路以南开发商安徽悍马房地产开发有限公司建筑面积22万m2社区配套10000m2中心景观区域，保温墙体、彩铝窗、双层中空玻璃、1100m2豪华会所物业类型多层（6层）、小高层目前状况一期：基本售罄（2007年10月份交房）户型设计55-200m2（10余种户型）调研目标多层、小高层销售价格4层中间套128m2，2355元/m2（2007年10月交房）物业费未定周边配套桓谭公园、黎苑小学、12中学等2、温哥华城地理位置人民路东头（锦河两岸）开发商安徽众安房地产开发有限公司（浙江众安集团）方案设计上海澳森建筑设计有限公司策划推广杭州味蕾广告总用地面积3818亩（二期400亩，其中南区200亩）建筑面积225万m2（二期22万m2，其中南区10万m2）社区配套幼儿园、大型超市、时代公园、智能化系统物业类型多层、排屋、别墅二期：多层、水缘联排别墅（27幢）目前状况一期已售罄，并入住二期南区：正在销售，北区尚未开盘户型设计222销售价格二期南区多层：1800-1900元/m2（5-6层跃层1600元/m2）排屋：2700-3000元/m2二期北区：多层：2000-2200元/m2，别墅：5000-6000元/m2物业费多层0.45元/m2周边配套一幼、一小、一中3、万马·相山庭院地理位置东起张寨路、西至长山路、南至董庄路、北依梅苑路开发商浙江万马集团·淮北市万马房地产开发有限公司规划设计杭州江南建筑设计院景观设计澳大利亚BBC建筑景观工程设计公司物业管理浙江中都物业管理有限公司整合推广杭州新天地行销机构全案策划杭州青鸟广告楼盘卖点·未来淮北最具精品气质的高尚人文社区总用地面积298亩建筑面积25万m2容积率1.3（庭院洋房1.1以下）绿化率42.2%规划楼数15个花园院落（4-6栋建筑围合成一个院落组团）物业类型庭院HOUSE、庭院洋房（多层）户型设计22配套设施墙体外保温、中空玻璃门窗、壁挂式分户供暖系统社区配套·4200m2相山生活会馆、景观泳池·约12000m2商业步行街和中央绿轴、内环道路·国际标准的9大智能体系·1700m2幼儿园销售价格庭院洋房：2488元/m2（起价）庭院HOUSE：3500元/m2（起价）周边配套妇幼保健院、射击馆、淮北市体育馆、市政府、世纪广场、十二中、名流酒店等备注楼盘参考万科·天津水晶城规划建设4、可伦国际公馆地理位置相山路与桂苑路交叉口投资商加拿大可伦国际房产开发商淮北可伦商贸广场开发有限公司全程代理上海诚策地产机构建筑规划英国HWCD景观设计美国都林景观设计事务所建筑风格加拿大风情园林社区建筑面积70000m2（商业面积20000m2）规划楼数12栋低密度双景观住宅（多层）物业类型多层、大型商业楼盘奖项《2007年中国绿色地产品牌十大园林景观楼盘》金奖目前状况多层在售、商业尚未开盘户型设计2车位比例1:2销售价格多层2400元/m2（均价）周边配套地处淮北行政办公中心，商贸广场、郁金香大酒店、同仁中学、中级法院等说明该楼盘除多层住宅外，以大型商业中心做为楼盘主体5、帝景翰园（中央公馆）地理位置梅苑路以北体育中心以南开发商淮北宏基房地产开发区有限公司整体设计华邦建筑设计机构（上海）物业管理加拿大COLLIBRSINTBRNATIONAL行销企划TOPSIDE天仕不动产机构（上海）物业类型高层、别墅目前状况一、二期已售罄，三期接受预约，尚未开盘户型设计三期高层：105-150m2、别墅：300m2起销售价格三期高层：3000-4200元/m2、别墅：180万元/套起价备注目前淮北公认最高档的小区6、奥斯卡·春城地理位置相阳路（天地人集团对面）投资商浙江中富建筑集团股份有限公司（绍兴·上虞）开发商淮北富华置业有限公司建筑景观设计浙江华汇工程设计集团有限公司全案策划杭州尚龙广告物业类型多层（5+1）社区配套热电厂直接集中供暖、5大主题风情广场、2万m2城市休闲绿化、目前状况一期已基本售罄，于2007年7月份交房二期尚未开盘，但可接受预约户型设计约80-160m2销售价格一期多层：2360元/m2周边配套淮北职业技术学院、同仁中学、梅苑学校（西）7、家天下·水景天成地理位置濉溪路306号庆相桥西南（与濉河交叉口）开发商淮北绿洲房地产有限公司景观设计衢州花神园林绿化工程工程有限公司全程企划厦门特域企划公司总用地面积415亩（30万m2）建筑面积45000m2（二期）规划户数303户(二期)绿化率60%楼盘卖点·淮北独创的组团式景观绿岛设计·淮北唯一原生态水公园高尚居所社区配套10000m2中央会所、9班幼儿园、私人健康中心、中央游泳广场、网球场、亲水平台、亲子乐园、3万m2社区内水系物业类型多层、高层、叠排、别墅目前状况一期多层基本售罄，一期叠排、二期多层正在销售户型设计一期叠排270m2左右二期多层亲水公寓129-167m2、二期叠加别墅190-286m2复式花园洋房（现房）：230-300m2、销售价格一期叠排：2600元/m2（均价）总价70万二期多层：2400元/m2（均价）周边配套1700米濉河河滨公园、新老濉河水域、淮纺路小学8、宏发半岛地理位置相阳路106号开发商淮北润竹置业有限公司规划楼数4幢物业类型高层住宅目前状况14层以下已基本售罄、14-19层有部分房源在售户型设计88-190m2销售价格2900-3900元/m2（14-19层价格）物业费0.6元/m2/月周边配套二幼分院、相阳路菜场、翠峰路小学、黎苑小学、中医院、相王广场、世纪广场、体育广场、工行、农行等公共交通8路、16路、18路、19路9、新城国际地理位置人民路与相阳路交叉口西侧开发商淮北市房地产开发公司物业管理品牌物管公司（24小时酒店式管理）全程策划合肥贱卖广告有限公司楼盘广告60年代生人生活专署总用地面积6000m2建筑面积23000m2（高层住宅19000m2、商场4000m2、地下2000m2）绿化率30%车位数60个（38个私家停车位）楼盘卖点淮北首个公馆式豪宅楼盘特点900m2空中花园、纯四房公馆豪宅、裙楼大型商业配套设施板式高层、一梯两户、双层中空玻璃、中央空调系统、集中供暖系统、新型保温墙体建材、智能化系统规划楼数1幢（114户）物业类型高层（3-16层）目前状况接受预约、尚未开盘户型设计三房两厅两卫一内庭院155.67m2销售价格2400元/m2（均价）周边配套西城小学、人民路中学、淮北煤炭技工学校、淮北中医院、西城新村菜场、中国银行、体育广场、淮北行政服务中心、中国移动通信、相山区检察院、人寿保险、大地财产保险等10、慢城地理位置人民路以南，北寨路与长山路之间（发现之旅东侧）开发商淮北淮信房地产有限公司建筑设计北京中华建筑设计院销售代理安徽同志地产顾问机构品牌运筹合肥同志广告有限责任公司建筑面积12万m2物业类型多层、小高层、商铺配套设施分户供暖景观配套3500m2东南亚风情中庭景观目前状况在售户型设计22，22，销售价格多层2690-2800元/m2，小高层2200-2700元/m2特价房源9#102（多层洋房）135.1m2，2490元/m2，总价336449元1#0902（电梯洋房）90.52m2，2550元/m2，总价230826元2#1103（电梯复式）m2，2520元/m2，总价531569元8#605（多层复式）217.23m2，1990元/m2，总价432288元物业费多层0.3-0.4元/m2/月，小高层前3年0.3-0.4元/m2/月周边配套粮贸大厦、妇幼保健院、金陵酒店、12中、体育中心等11、佳恒·桂花园地理位置梅苑路北侧、相山路西侧（香舍花都对面）开发商不详物业类型多层配套设施分户供暖景观配套3500m2东南亚风情中庭景观目前状况尚未开盘（估计以集资房为主）户型设计2（共7种户型）周边配套农行、国税大厦、国泰中学、兆基家居、联通大厦、博物馆、图书馆等

淮北市城北版块（铁道线以北）部分中高档楼盘个案分析：1、九方天水（现名：九方·东紫昱苑）地理位置林业处以北长山以南（榴园路与幸福路交叉口）开发商淮北市九方房地产开发有限公司销售代理安佳置业顾问有限公司绿化率32%楼盘卖点皖北地区首席半山养生型主题社区规划户数400余户物业类型多层、联体别墅（2户）、独栋别墅（1户）目前状况预约登记中（尚未开盘）户型设计2社区配套统一分户供暖、智能化安全体系、管家式物管、35处社区健身设施、100公尺攀岩基地、1000米景观大道周边配套矿工医院、职防院、二幼、二小、实验中学、银行、餐饮、百货大楼、友谊巷、党校菜场、淮海路商业圈、相山公园、2、名仕花园地理位置相山路北端，淮北电大南开发商不详规划楼数1栋规划户数158号物业类型高层目前状况6层以上已全部售罄，1-6层部分房源在售户型设计119m2、158m2、190m2销售价格3600-4070元/m2（1-6层），顶层4900元/m2销售率90%周边配套二实小艺术幼儿园、实验二小、电大、市委党校、相山公园（四）楼市主要特征评点：1、楼市规模分析由于早期较早项目进入尾盘期，市场供应量相对减少，但是同时部分新楼盘正在推广正式入市，如相山庭院、慢城、相山峰景、水景天成二期、华佳梅苑二期、奥斯卡春城二、三期以及慢城等，估计未来1—2年市场的总体供应量仍会维持在约50——70万平方米左右。淮北市场上户型面积相对集中在90—150平方米的中、大户型为主。90平方米的二室二厅，以及110—120平方米的三房二厅为市场主力户型，从销售进度来看，此类房型也是市场上畅销房型。预计在“7090”政策实施以后，市场上90平方米及以下的中、小户型将大量上市，市场竞争将更为激烈。不确定因素也在相当一定程度上存在，如翡翠岛、慢城、相山庭院、帝景翰园后几期产品的上市时机、价位，都将可能成为潜在重要的竞争对手，应给予高度关注。2、价格分析淮北新售楼盘的单价区间：1600—5500元/平方米，其中最低报价是温哥华城二期1700元/平方米，最高报价相山庭院别墅报价5500元/平方米。淮北新售楼盘的价格主力区间：多层（包括花园洋房）：2800-3500元/m2，高层3000-4500元/m2，排屋、别墅：50-200万元/套。主力总价在22万—35万之间。部分一楼送花园，价格和3、4楼齐平，6楼普遍带阁楼2.2米以上的计入建筑面积，销售价格基本为各楼盘最低价格。3、营销策略分析大部分楼盘都主要以户外广告为主，如罗马旗、大型户外看板等。新出楼盘越来越注重对楼盘的形象包装，如售楼出的装修、项目沙盘的制作精美、销售资料的配备等。大量代理公司的介入，从根本上提高了整个淮北市场的销售水平和竞争力。部分楼盘办理VIP贵宾卡，提供部分优惠打折等。4、销售状况分析部分楼盘已经售完，如早期的金色华松、惠泽山庄等，部分进入尾盘销售，如香舍华都、凯旋百年、海容尚城等，以及从帝景翰园的后期销售情况来看，总体销售呈现一片“上升”趋势。除了新上市尚未开盘的楼盘外，在售楼盘的总体销售率75%左右，但是其中部分楼盘销售率达90%以上，如相山1号、现代花园、巴黎印象等，也有部分楼盘销售约40%，如慢城等。从整个市场来看，楼盘的形象包装，广告推广以及现场的销售道具的配备情况来看，注重形象包装的楼盘在销售速度方面显然要快于不注重包装的楼盘，如香舍花都，相山1号以及帝景翰园等。从本次市场调研情况来看，淮北市场项目总体规划有超小高层、高层、多层混合社区方向发展的趋势，同时在帝景翰园成功的刺激下，市场对高层、小高层项目看好的趋势提高。从项目个体来看，规划中越来越注重小区的品质的提高、从概念的导入、到建筑的设计、小区的环境等各个方面都得到进一步的提升。5、目标客户分析目前淮北的主要购房群体为采矿业从业人员、电厂职工、政府公务人员、从事经营者。其中矿区职工为房产市场的主要购买力，矿区中高层管理人员以及从事经营者则为排屋（连体别墅）、别墅的主要消费群体（矿区的基本职工月收入为3000元以上，而中高层管理人员一般年薪均为10万以上）。根据2005－2006年淮北房地产市场调查研究机构的一份内部调查问卷统计分析资料《淮北市消费者住宅户型需求调查报告》显示，我们可以了解淮北市目前在售楼盘的主力户型、畅销户型、滞销户型及消费者对户型的需求类型：（1）客户需求特点A．年龄分布：B.收入人群比例：C.目前淮北居住状况：目前淮北市消费者居住多层的约51%，居住小高层的约22%，居住高层的约8%，居住别墅的约2%，居住其他物业类型的约17%；其中39.1%居住在一、二层，33.4%居住在三、四层，17.6%居住五、六层，9.9%居住在七层以上。由此可以看出，现在淮北市的住宅主要的建筑形式还是多层，这是符合现在淮北市的现实状况的。D.现居住户型分析：E．居住面积统计目前被调查者的居住面积在65㎡以下的约占11.9%，65~75㎡之间的约15.7%，75~85㎡之间的约20.5%，85~95㎡之间的约18.1%，95~105㎡之间的约13.8%，95~105㎡之间的约5.7%，115㎡以上的约14.3%。由上图表可以看出，淮北市以前建设的住宅面积大多数都较小。从以上的统计数据可以看出，淮北市目前存在的户型中二室二厅一卫及二室一厅一卫占绝大多数，住宅面积也大多为65~95㎡，绝大多数的被调查者居住的是多层住宅。（2）客户来源分析A.区域客户群体比例：B.职业分析：（3）产品以及户型分析A．购买楼型意向统计从被调查者的购买意向上看，24%的人群选择购买多层，31%的人群选择小高层，17%的人群选择高层，27%的人群选择别墅，1%的人群选择其他物业类型。抛开购买力的因素，适居度、环境、管理等都日益得到消费者的重视，所以选择别墅的人群较多；小高层的适居性、环境、管理等也相对较好，而价格相对别墅来说较低，所以大多数人群选择小高层。由此可见，随着经济的发展以及信息的快速传播，有着良好的管理、优美的环境、适中的面积的小高层、别墅等都在为淮北市民所接受。当然，考虑的淮北目前的经济状况和居民收入水平，小高层住宅将来会越来越为多数消费者所接受，而高层和别墅这样的高档次楼盘目前还不能为大部分的市民看好。B．购买户型意向统计而对被调查者的户型需求调查中，约6.4%的人群选择二室一厅一卫，26%的人群选择三室一厅一卫，16.9%的人群选择三室二厅一卫，31.5%的人群选择三室二厅二卫，15.5%的人群选择四室二厅二卫，3.7%选择其他户型，从功能的全面性、实用性及私密性的角度上，消费者目前对三室二厅二卫的户型较为偏爱。以前的两居室的户型现在已经不能够满足淮北市民的生活需求了，从图表上我们可以看出，现在三室的户型甚至是更大点的户型都能够找到适合的消费人群。因为现在的淮北人民更注重的的是住宅的居住功能的完善。C．希望购买居住面积统计而对希望住宅面积的调查中，大多数选择95~105㎡和115~125㎡这两种面积形式，主要是因为对于年轻的购房者心理来说，拥有的积蓄相对较少，而基本上95~105㎡的面积也就足够，可能以后有机会还可以再换面积较大的房型；对于处于中年层次的人群来说，要考虑到家庭成员的居住场所是否足够宽敞，功能是否齐全等，而手头上的积蓄相对较多，所以普遍会选择面积相对更为适中的95~105㎡和115~125㎡。相对于户型来说，消费者对于住宅的面积需求有变化，但是面积需求也不是像有些行业乐观人士所说的越大越好。目前比较适合的面积就在95~125㎡之间。D．户型设计分析从被调查者对住宅各部位朝向的意向上看，有65%的被调查者希望购买两间卧室一间客厅朝南的房型，主要由于目前消费者对住宅的采光的要求普遍较高，相对应的也就要求开发商的户型设计必须要重视住宅各部分采光的要求。生活水平的提高使得现在的淮北市民开始注重良好的生活环境。他们对于住宅的舒适性也有了一定的认识，采光、通风都成为他们购房时重点考虑的因素。从被调查者对住宅入户方式上看，约64%以上的被调查者选择入户不直接进入客厅，随着生活水平和质量的提高，消费者希望的生活方式是多样的，对每个细节都是挑剔的，以往不被重视的入户方式现在出现的如入户玄关、入户花园等各种设计细节。在实际调查中，发现目前淮北市市民中年人群讲究实用，多数选择直接进入客厅，从而使得客厅的实用面积最大；而作为年轻消费群体，他们需求的是新潮、别致的布局，以张显个性，所以大多数不选择直接进入客厅。从被调查者对住宅面积分布上看，对客、餐厅面积要求主要集中在30~40㎡，主卧室面积集中在20~25㎡，次卧室面积则集中在15~20㎡，现在的社会很强调人与人的交流和交往，而中国的传统也讲究待客之道，而对于现在的家庭来说，亲戚、朋友等上门做客最直观反映主人的档次的就是客厅、餐厅是否宽敞，是否有可以留宿的客房及房间的大小等等，并且出于居住舒适度、实用性等方面的考虑，一般消费者会选择主卧室、客厅相对较大的。从消费者对阳台分布的意向上看，多数人要求的阳台不是越多越好，而是尽量的实用，或者南1北1（42%），或者南2北1（35%），因为阳台毕竟还是占住宅的建筑面积的。第四章项目分析一、项目概况本案位于淮北市市区桓谭路以南、张寨路以东、南湖路以西、桓谭公园以北。地块占地面积约233亩，容积率约1.3。1、地形地貌地块地势平坦，现已全部拆迁与平整完毕，接近于净地。地块北面即为桓谭路，项目西南面有独特的区位绿化水景观——桓谭公园，风景秀丽。桓谭公园南面为正准备强力推盘的翡翠岛项目，再往南为城市横向干道人民路。项目地块西面为正在修建的张寨路，张寨路以西为在售的蓝湖绿城项目。项目地块东面为南湖路，与马庄隔路相望。地块内部地形地貌项目北面项目西面项目东面项目南面2、周边配套设施项目地块周边配套设施为桓谭路原有老街的生活配套设施，居住与商业现状氛围都较差。教育机构：十二中学、第六中学、淮北教育幼儿园；医疗机构：桓谭路数家诊所，淮北市妇女儿童保健医院；商业设施：真棒超市、苏果超市、亚太商业广场、上海华联超市；其它配套：电信、移动、邮政、中国银行、工商银行。3、地块交通状况项目地块处于城南北部与城北交界处，与火车站相距不远，桓谭路为城市支干道，与城市主干道纵向的相山大道与横向的人民路都相距不到1公里，交通便捷。S（优势）：S（优势）：1．区位优势，距市区城北、城南的繁华地带距离均比较近，为淮北市区开发重点。2．环境优势，西南面直接邻接桓谭公园，楼盘占据水资源。4．规模优势，地块约233亩，建成后的小区规模较大，小区配套齐全。二、项目SWOT分析W（劣势）：W（劣势）：1．片区当前形象有待改善。2．项目周期较长，有一定风险。3．开发商异地操作，有风险。T（威胁）：1．市场竞争环境激烈，对本项目构成威胁最大的就是翡翠岛，楼盘品质处于淮北最高档次，且规模较大，由品牌开发商中房集团开发。2．区域板块竞争加剧带来的威胁，城南有众多大体量的规模较大的项目楼盘正在不断推出，我项目要突出重围，必须要在产品与营销上出新。T（威胁）：1．市场竞争环境激烈，对本项目构成威胁最大的就是翡翠岛，楼盘品质处于淮北最高档次，且规模较大，由品牌开发商中房集团开发。2．区域板块竞争加剧带来的威胁，城南有众多大体量的规模较大的项目楼盘正在不断推出，我项目要突出重围，必须要在产品与营销上出新。3．宏观政策的利空影响。O（机会）：1．片区改造升级带来的机会，桓谭路规划前景良好。2．淮北房地产市场环境好，整个市场反映需求大于供应。3．可以最大化整合利用地块周边的水景资源。4、威胁(threat)：第五章项目初步定位一、形象定位：“桓谭公园北，纯水岸生活景观公馆”二、项目档次定位：中高档社区三、目标客户定位：1、淮北市区政府高级公务员；2、矿业集团中高级管理人员；3、私营企业主；4、其他企事业单位高级管理人员；5、淮北市周边城市的投资、旅游度假的置业人群。四、项目产品初步定位：根据调查数据，我们建议在产品类别上，应以多层退台式多层景观洋房与联排别墅先期开发为主，小高层为辅。1、在户型面积上，退台式多层景观洋房户型设计以二室二厅一卫和三室二厅二卫为主，面积为95~105㎡和115~135㎡之间。2、联排别墅控制总价，面积服从于总价，控制在250~300㎡之内。3、小高层也以二室二厅一卫和三室二厅二卫为主，面积为85~105㎡和115~125㎡之间。五、价格定位：1、价格制定方法：价格制定的方法：我们根据项目周边可比项目及相关档次楼盘价格并结合本项目的具体情况，运用市场比较法制定本项目价格。

11个影响住宅物业价值实现因素根据住宅物业的普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次住宅物业的实际情况，对影响住宅物业价值实现的若干要素进行归纳总结。位置、交通、项目规模、小区硬件配套、周边生活配套、视野、户型、投资潜力、内装修、物业管理、发展商知名度。以上是判断住宅物业价值的11个项目基本要素，但不容忽视的是，整体市场的供求状况、竞争楼盘的建设和推广策略、政府有关政策的制定、国家以及地区经济发展水平的变化，都是影响住宅物业价值实现的重要前提要素。考虑到项目的实际情况，从中筛选一些因素作为本项目的比较因素。2、销售均价的确定：根据项目基本要素进行价格系数修正，并对本项目市场均价进行保守预测，计算公式如下：P=∑（各楼盘比准价格×权重系数）=2600元/平方米。这是依据目前市场行情而得出的理论价格，基本上等于本项目所处地段中高档住宅的价格。同理推断，商业均价为：4000元/平方米。考虑到项目经过规划设计公司、策划公司的介入，在产品合理性、市场吻合度上，以及项目品牌形象方面均会有相当程度上的提升，在项目营销展示条件比较充分的前提下，建议可以适当把住宅价格预估值提高到2700元/平方米。第六章项目投资财务分析一、赢利模式分析：我们对项目财务先进行一些客观上的静态分析。我们通过调查后对相关参数拟订如下：经济技术指标表（*参考该项目前期设计方案）类别指标备注总占地面积233亩（约155237平方米）总建筑面积204607平方米其中配套设施商业20000平方米会所1500平方米幼儿园2107平方米物业1000平方米可售建筑面积200000平方米其中包括20000平方米商业地价（单价）约68万元/亩该地块采取由大华公司转让获得方式总地价约15844万元