建鸿达南湖地块前期定位报告(终稿)

建鸿达南湖地块

前期定位报告世联地产第六都项目组2012.6.7前言

世联地产第六都项目组感到十分荣幸建鸿达集团提供了一次为南湖地块做前期定位服务报告的机会，正是因为建鸿达集团充分相信世联地产的专业度与良好的服务态度,第六都项目组拿出了最好的方案与建鸿达集团一起分享。

报告目录第一部分.项目本体分析第二部分.企业战略分析第三部分.市场机会分析第四部分.目标客户分析第五部分.整体战略定位第六部分.产品创新建议第七部分.建筑风格及园林定位第八部分.案名建议第九部分.营销主题建议项目本体分析第一部分本体分析区域发展现状地块指标：总用地面积为51061平米，容积率4.5，建筑密度为18%，建筑面积约23万平米

南湖路项目位于天心区南湖路南向，宗地共76.59亩，用地性质为工地用地和住宅用地，其中：工业用地74.27亩，住宅用地2.32亩。宗地现容积率1.6，拟调整容积率至4.5。南湖路区位：规划中的南湖新城滨江商务区，市中心，湘江边多重地理中心，新城中心，距老城中心车程5分钟，湘江步行3分钟南湖新城距老城中心5分钟距橘子洲大桥2分钟距猴子石大桥1分钟距省政府10分钟多重地理中心：1、新城中心——规划中南湖新城的地理中心滨江商务区2、靠近老城中心——靠近五一商圈，靠近老城中心，5分钟左右车程3、靠近融城核心——省政府之间交通也十分便捷，约10分钟车程4、临江——3分钟步行，与长沙胜景橘子洲、河西岳麓山也隔江相望。本项目交通：城市环线+过江隧道+市中心干道+地铁4号线南湖新城站。便捷通达东西南北，湘江大道+书院路+南湖路+南湖过江隧道

未来交通轨道交通规划4号线将在南湖路和书院路交汇处设有南湖新城站，4号线共投资18亿元建设南湖过江隧道将于2013年全线贯通

内部交通片区内现有南湖路、书院路、芙蓉路、湘江大道北段承担内部交通功能，南湖路以南片区内道路不成体系

外部交通片区外围紧邻主城区，拥有层次清晰、功能完善的道路交通体系南北均有跨江大桥，连接河东河西城市主干道，与城市交通体系很好的融合。主城区路网格局远景轨道交通本项目本项目南湖路过江隧道南湖新城站配套：车行10分钟尽享长沙四大商圈，周边生活、医疗等配套一应俱全，美食小吃一条街美食丰富。东塘商圈5分钟侯家塘商圈8分钟五一商圈10分钟雨花亭商圈8分钟南湖医院及底商商铺（餐饮类居多）家润多超市）公交汽车中央公园，后期可改造利用地块现状：地块内部尚未拆迁，地块地势较高，南高北低地势逐层递增，高差达10余米，地块中央有一公园，后期可改造利用。地势南高北低地块内部尚未拆迁地势较高，俯瞰东侧长坡小区南湖路本体小结：区位：规划中的南湖新城滨江商务区，市中心，湘江边

交通：城市环线+过江隧道+市中心干道+主临南湖路+地铁4号线

配套：车行10分钟尽享长沙四大商圈，周边配套齐全地块现状：地块内部尚未拆迁，地块地势较高,为坡地地形指标：占地76.69亩，约占地5.1万方，容积率4.5，建筑面积约23万平方米项目本体分析第一部分本体分析区域发展现状天心区长沙市商业核心区域，未来投资百亿元打造“天心老街，长沙外滩”省府片区南湖新城片区两型产业园区工业园区天心区地处湖南省会长沙的南大门，位于长沙、株洲、湘潭三市融城的核心区域，京广铁路和107国道穿境而过，总面积102平方公里(含湘江水面30平方公里)，人口42万。全区正全力推进南湖片区、省府新区、北部商区和工业园区四大板块建设，天心区为长沙市商业大区，三产业GDP占64%商业优势——长沙市的名老字号大部分集中于此，黄兴南路步行商业街和坡子街民俗名食街的建成营业，文化优势——天心区聚集了天心古阁、白沙古井、第一师范、贾谊故居等一大批历史文化遗产，湖湘文化底蕴厚重，区域内拥有新世纪体育文化中心、田汉剧院等新型文体设施，拥有13家科研院所和22所大中专院校，文化气息浓厚；生态优势——天心区具备山水相映、滨江望岳的自然环境和植被完好、绿化率高的生态特色，未来天心区将定位“天心老街，长沙外滩”，突破打造“长株潭中央商务休闲区”，以及7个100的发展目标。项目地块位于南湖新城的核心区，新城具有天然优势：

1、直接与城市核心区对接：北部为城市核心区，以商业金融、文化娱乐、居住、综合服务功能为主；区域东部为以教育和居住功能为主的城市居住区

2、现状开发强度低，建筑密度低：区域综合容积率为0.45，整体开发强度较低，建筑质量低劣，拆迁成本相对低廉，容易实现

使得南湖新城成为长沙当前城市核心区发展外溢空间的最佳也是唯一的选择；相对其他外围新城，南湖新城的发展更具地段上的天然优势，无需克服心理上的区域陌生与距离感。南湖新城：中心继承者，地缘优势+开发空白=市中心外溢的唯一选择火车站岳麓山国家风景名胜区市委、市政府岳麓滨江新城南湖新城橘子洲头杜甫江阁湖南第一师范省委五一广场CBD贺龙体育馆黄兴路步行街新河三角洲长沙主城区二环线城市核心区区位：长沙主城核心区南部，湘江东岸，江岸线5.3公里规模：总用地面积357.11公顷四至：北起城南西路；南至南二环；西滨湘江；东抵书院路本项目杜甫江阁作为北端视觉焦点，保障视线视廊，形成其与古城、新开发建筑、湘江、橘子洲、岳麓山的对话

文津渡（朱张渡）、一师范地段，利用街道、游园、广场、轴线、节点、标志等手段，串联起湘江风光带、商业街、一师范标志建筑及妙高峰的地域历史脉落电灯公司旧址、四羊方樽广场等遗址在风光带中诉说着长沙悠远的历史文化与近代发展的话题。规划在南湖广场中，保留一段火车铁轨，并设置蒸气机火车头的小品，昭示着历史滚滚车轮在此碾过。碧湘宫故址，立碑于湘江风光带中，诉说着“城中烟树绿漫漫，几方楼台树影间”的意境湘江风光带已基本建设完成，整合和新建现有历史与景观资源，已经成为长沙公众周末休闲活动的主要场所之一，成为长沙核心城区最主要与著名的景观资源地段南湖新城：中心继承者+城市代言人，长沙城市自然景观与历史文化沉淀的集中区域序号用地性质用地面积(公顷)比例(%)1居住用地154.9043.38

二类居住用地154.9043.38其中中小学用地16.57

绿地7.28

2公共设施用地36.8810.33其中行政办公用地6.481.81商业金融用地19.855.56文化娱乐用地9.272.60医疗卫生用地0.460.13其它公共设施用地0.820.233道路广场用地60.6519.684市政公用设施用地6.961.955绿地97.7227.366总计357.11100.00区域整体定位以居住功能为主，打造绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段规划定位：宜居滨江区+城市核心延伸段

生态居住功能为主+复合一定商业商务功能山水居住区面向湘江滨水带，在公园绿地之间的山冲谷地间建设山水居住区酒店金融区城市高尚公寓区滨江商务区生命科学主题公园山水居住区南郊公园滨江商务区沿南湖路两厢布置公共配套服务设施，设置地标建筑高度为二百米高尚公寓区劳动路南、南湖路北，依托城市核心商圈构建城市高档公寓区酒店金融区西湖路和劳动路间设置高档酒店和高级写字楼、银行等办公建筑生命科学主题公园革命陵园及公墓规划为生命科学主题公园南郊公园西侧临湘江地段继续扩建，面向湘江敞开渗透湘江风光带一个开放的都市滨江悠闲地带一带两园四区南湖新城的功能分布在空间上由北向南形成功能鲜明的四大功能分区，其中根据与核心区的地缘远近关系，北部更偏重城市综合功能发展，南部更偏重生态公共空间与大规模居住空间发展，以南湖路为分界线。南湖路规划解读：“延续与提升”南湖路以北致力发展高密度的城市功能复合区本项目资源：湘江风光带+湘江+橘子洲头+岳麓山+城市景观“山水洲城”市中心自然、人文、城市景观资源的汇集地杜甫江阁岳麓山湖南第一师范橘子洲杜甫江阁南郊公园湘江风光带橘子洲岳麓山湘江沿江风光带湖南第一师范南郊公园南湖新城内部和周边拥有丰富的自然景观资源和历史人文资源，是长沙“山水洲城”的集中体现区域。本项目南湖新城小结：现状：未来：南湖新城为中心城区继承者，是长沙城市自然景观和人文景观的集中区规划定位为城市核心区的“延续和提升”功能复合区：生态居住功能为主+复合一定商业商务功能长沙城市再造与更新的梦想：居住、商务、商业全面升级企业战略分析第二部分含金量如此高的地块，为建鸿达集团再次腾飞插上翅膀从建鸿达整体运营出发探讨企业发展远景——长沙建鸿达需要通过项目强化品牌，成为长沙市场的品牌领先者南湖项目要帮助建鸿达延续长沙本土的第一品牌影响力，因此：产品品质要绝对领先，通过项目品牌影响企业品牌，奠定市场地位和口碑；形成自身的产品线，以便建鸿达利用品牌再开发。对能销售但会存在较大经营风险的物业要慎重，不转嫁给消费者。建鸿达品牌已经在市场上有了强势品牌产品，需要延续市场影响力；目前长沙异地品牌开发商云集；继建鸿达巧克力空间、现代城、华都、万博汇、第六都等项目后，定位为城市央区运营，本项目承载了长沙建鸿达的品牌再提升！高风险下，项目的成功和盈利能力大于一切！企业战略分析万博汇第六都从财务要求看——资金安全、快速平衡的前提下，尽可能提升开发价值建鸿达的现在——地产大背景下的快速发展：同时有两个项目在售，资金压力大；大量的资金沉淀在高地价成本之中，而目前仍然有土地在前期洽谈和关注中；在快速发展的长沙乃至中南市场上，土地资源竞争日益，储备土地是未来企业发展的生命线；建鸿达地产更应具备的是凌驾于房地产业之上的资金游戏，现金流的加速度和安全是目标。南湖项目应该提供的是安全稳健、快速回笼的现金流；提供更高的开发利润，也是满足对于自有资金沉淀的要求；为建鸿达在中心城区高容积率高地价项目提供样板；它还应促进建鸿达地产项目运作能力的提升；企业战略分析世联观点：万科产品战略启发长沙建鸿达产品战略运作应该向提供可复制产品线产品系列运营的方向发展，使产品标准化、可复制化企业战略分析城市中心高端住宅区系列

——华都、第六都建鸿达产品战略城市中心地段城市综合体系列

——巧克力空间、现代城、万博汇万科产品战略四季系列——提供于郊区的住宅城花系列——提供于城郊的住宅金色系列——提供于城市中的住宅高档系列——提供于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅万科认为：同一产品系列会有一样的价值点和诉求物业功能定位方向方向二——住宅功能+商务功能方向一——住宅功能方向三——住宅功能+商务功能+商业功能项目定位是依据价值最大化、市场回笼资金速度和风险可控度及本地块属性、容积率来决定，本项目应以住宅为主的发展模式。物业功能定位方向可分为三大方向，可根据市场情况来得出研判结果。功能化体系功能类别物业类型打造建议居住功能高档住宅滨江豪宅物业中心板块住宅市场商务功能商务式公寓高端商务式公寓商业功能高端商业高端百货高端配套商业市场机会分析第三部分滨江豪宅市场中心板块住宅市场公寓市场商业市场2011年后，南湖片区已然成为了长沙顶级国际滨江豪宅版图先了解一下滨江豪宅市场现状滨江豪宅即将进入飞跃期。品牌开发商，地王级项目，可见品质、价格、影响力都将迈入一个全新台阶在售及待售滨江高端项目中，多为全国的大品牌开发商，实力雄厚，经验丰富。诸如万达、华远、保利、北辰等。竞争十分激烈。

目前在售项目中典型项目为万达公馆，保利国际广场，华远华中心，北辰三角洲等。目前价格在12000-15000元/平。滨江豪宅市场本项目28保利国际广场核心价值：一线江景+核心地段+品牌豪宅+居住氛围+强势配套项目内容基本指标占地12.3万㎡，容积率为6，建筑面积80万㎡业态组合200米高写字楼将被打造成南湖片区地标建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等多功能一体的滨江商务中心住宅约29万㎡，共由9栋超高层住宅组成，外立面为全干挂大理石，将豪宅区与商业区进行了完全的分离，设立业主专属停车层，内部配备中央空调、地暖系统、24小时热水、智能指纹门锁、高级面板等。产品：超高层以130-196㎡为主。江景楼王240-330㎡。销售2011年5月开盘，至今已售面积达8万㎡，销售均价14000元/㎡；楼王销售均价16500元/㎡客户客户以长沙本地客户为主，主要来自天心区，雨花区，芙蓉区。外地客户以邵阳、衡阳、常德等地居多，外省客户占较少比例核心地段：滨江核心地段，南湖新城龙头位置品牌效应：保利国际广场豪宅系的居住氛围：一线江景；商住分离的居住纯粹性，闹中取静；社区的园林景观打造，实现高绿化率，四周种植高大乔木紧密，确保居住社区的私密性。高端产品：干挂石材外立面、中央空调、地暖系统、24小时热水、智能指纹锁、高级面板、LOW-E玻璃等高端物业配备。顶级五星级酒店和国际商业保利国际广场：通过商住分离规划，凸显了项目宜居的氛围，吸引了一部分喜欢清静追求居住纯粹性的高端客户南湖顶配综合体典型项目29写字楼写字楼写字楼住宅三层底商三层底商六层购物中心威斯汀酒店项目内容基本指标占地12万㎡，容积率6.7，建筑面积100万㎡，其中商业占34%商业裙楼商业2万㎡，部分商铺已出售，均价15000元/㎡，预计引进万千百货、大歌星量贩KTV、大玩家电玩城、万达国际影城；底层商业约2万㎡。约9万㎡。引进六星级威斯汀酒店，高128㎡住宅规模：64万㎡；产品：190-300㎡，其中250㎡为主写字楼规模：约21万㎡。3栋写字楼，其中2栋为134米33层双子写字楼，1栋为200㎡。销售至今共推售606套，销售540套，还剩60余套，4#栋约146套未推，均价在1.4万/㎡；2011年6月开盘、推出431套，8月写字楼开盘、9月加推住宅106套、10月加推106套、11月加推55套；客户选择万达广场的客户主要为改善性居住人群，年龄比较集中在40～55岁左右，地级市私营主为该项目的主要客群，以及一些地处开发商核心价值：一线江景+核心地段+顶级商业配套+奢华豪装+品牌效应江景地段：位处长沙传统核心五一商圈，拥有不可复制的江景资源品牌效应：万达在长沙倾心打造的第三代城市综合体项目顶级配套：大型商业中心、商业步行街、高级酒店、写字楼。豪华产品：奢侈豪华精装。万达广场：依托核心地段、一线江景资源、强势商业配套等，吸引地州市私营业主、地产商等客户，成为顶级江景豪宅资源+品牌+地段典型项目30华远华中心：通过以绿色与未来居住为规划理念，运用先进建筑理念、尖端技术、集合顶尖团队，打造长沙滨水核心区超大体量高端综合体核心价值：一线江景+核心地段+顶级商业配套+品牌效应项目内容基本指标占地235亩，共100万㎡，分5期。业态组合国际大型旗舰商业、国际名品展示中心、超白金五星酒店、世界级行政公寓、5A级写字楼、SOHO办公、城市公寓住宅一期2栋，55层超高层住宅，共20万。户型区间为210-310㎡三房和四房的大平层，400-500㎡的复式采用波浪形的外立面形势充分利用江景资源；户型通过美国风动试验；特殊材料的窗户（三层），隔音挡西晒的效果佳；地暖系统；根据户型的不同提供三种精装风格选择客户2012年4月12日开盘，目前售价1.8万/㎡；由于推广主要走渠道，现在主要客源是华远会成员，虽然客户基本工作生活在长沙，但是多半有过一线城市的生活经验；注重江景资源的占有：通过波浪形建筑形式的规划设计，强调江景资源的占有产品创新创造噱头：户型风洞试验、三层中空玻璃高端配套立势：大型商业配套+五星级酒店+写字楼科技+产品创新典型项目31北辰三角洲：区域级城市综合体的打造，以极致景观资源、顶级配套刷新区域，大平层产品主要吸引周边改善性客户及地州市投资客项目内容基本指标占地110万㎡，容积率4.1，建筑面积537万㎡，其中商业占40%商业

规模：24万㎡；地铁口物业，打造长沙唯一的滨江商业街，预计引进洲际酒店、华谊兄弟旗舰影院、世界名品及高端酒吧；住宅规模：300万㎡；产品：89－330㎡，其中以135㎡的三房两厅为主；330㎡五房两厅为楼王。写字楼规模：2栋；1栋240米高的写字楼预计年底封顶，后期还有一栋高约300米的5A级写字楼。酒店规模：6万㎡，引进超五星的洲际酒店；销售2010年10月开始首次开盘，至今已售面积近30万㎡，年均去化将近20万㎡；总体销售均价8300元/㎡；客户刚需产品成交客群为区域内客户，舒适性产品成交客群以地州市客户为主；核心价值：一线江景+顶级配套+建筑创新+品牌效应超大规模：537万方建面领居长沙第一大盘；一线江景：位于湘江与浏阳河的交汇处，享极致景观资源；顶级配套：社区地铁、滨江商业街、滨江高尔夫、两馆一厅、洲际酒店、华谊兄弟影院、雅礼中学；建筑创新：帆船豪宅、第一高楼；“城”的规模优势典型项目32湘江雅颂居：整合打造江景、湿地、公园为一体的三重景观，引进知名教育配套，树立宜居形象核心价值：江景资源+品牌+教育+地段项目内容基本指标占地146亩，容积率为2.94，总建面39万㎡；项目分三期开发，一二期为住宅，三期为商业建筑。内部配套3500㎡国际化顶级会所，国际水准幼儿园，5A级写字楼、明德中学入驻住宅合计20栋点式及板式高层建筑，16套别墅双拼别墅以及2栋商业写字楼户型区间为80-380㎡不等的二房到五房目前处于诚意登记阶段，暂时未对外报价项目地处湘江边，约60m高差，江景视野非常好；结合江景、湿地、公园景观为一体的三重景观系统顶级配套：60m坡地江景资源，引入湖南当地名校明德中学、组合国际高档会所和5A级写字楼产品业态三重景观系统：滨江核心地段，罕有的42%的绿化，园林社区结合江景、湿地、公园景观为一体，打造三重景观系统多样化社区产品：产品户型囊括80－380㎡的二房至五房，业态组合包含高层及双拼别墅,提供多样化产品选择的同时也打树立项目产品价值标杆350-480㎡复式树立价值标杆便利交通：地处发展热点的新南城核心区域，交通四通八达，距离核心五一商圈仅5分钟；资源+教育(未售）典型项目项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价(元/平）入市时间保利国际广场80万6超高层超高层以130-196㎡为主。江景楼王240-330㎡。14000-160002011年5月万达公馆100万6.7超高层产品：190-300㎡，其中250㎡为主均价140002011年6月华远华中心100万10.5

超高层为210-310㎡三房和四房的大平层，400-500㎡的复式均价180002012年4月北辰三角洲534万4.1高层超高层135㎡的三房两厅为主；330㎡五房两厅为楼王。8400起价江景楼王为售2010年10月湘江雅颂居39万2.49高层80-380㎡不等的二房到五房未售预计2013年8月入市滨江豪宅：多为实力雄厚的大品牌开发商及百万方江景资源大盘，主力户型在200-300平，价格万元以上，未来市场存量较大，竞争将十分激烈。小结：功能化体系功能类别物业类型打造建议居住功能高档住宅滨江豪宅物业中心板块住宅物业商务功能商务式公寓高端商务式公寓商业功能高端商业高端百货高端配套商业项目定位方向：本项目主临南湖路，是南湖新城未来发展的核心区，但缺失一线江景资源的先天优势，且体量中等。在完全竞争市场中，应尽量避免与大体量滨江豪宅直接面对面竞争。世联建议：鉴于项目开发风险可控度，打造成滨江顶级豪宅风险太大，应采取差异化竞争战略市场机会分析第三部分滨江豪宅市场中心板块住宅市场公寓市场商业市场目前中心板块住宅市场竞争比较激烈，多为商业、公寓、住宅的大体量复合型项目中心板块住宅市场竞争十分激烈，在售项目较多，由于价格较高，并且针对的客户多为改善型客户，因此受房地产政策的影响较大，具有较大的销售压力。

目前在售项目中典型项目为通用时代国际社区，纳爱斯阳光锦城，汇金国际，第六都，钱隆首府等，目前价格在8000-9000元/平。中心板块住宅市场本项目通用国际社区：项目通过社区居住氛围营造，高赠送率高性价比产品的打造，主要吸引了项目周边企事业单位改善性居住人群核心价值：地段+居住纯粹性+高性价比

高附加值产品：产品均为N+1户型，内部设有的入户花园、内庭院、飘窗等均有赠送，户型使用率高达95－102%配套齐全：项目地处城市核心地段，毗邻侯家塘商圈，南郊公园，内部小区设有幼儿园、小学、网球场、篮球场等生活配套交通便利：临芙蓉路主干道，地铁1号线穿过，西临猴子石大桥项目内容基本指标项目总面积240亩，R=3.2，总建面70万㎡，其中商业面积约在3-4万㎡。分三期开发。一期27万㎡，共计2400套。二期三期尚未具体规划。项目产品户型区间：75-238㎡，主力户型112-139㎡的3+1房约占60%高赠送率：所有都是N+1户型。设有入户花园、内庭院、飘窗，使用率高达95-102%。销售一期推售2400套，2011.4.20开盘，至今卖了约1200套，销售率约50%，102-139㎡的比较好卖。大户型7600-7900元/㎡，小户型8300-8400元/㎡客户主要来源项目周边，教师、医生、企事业单位，以换房居住为主，二次置业或多次置业，换房目的，一、换环境；二、品质：大面积，看重本项目的地段、户型（高赠送）、园林观典型项目高赠送性价比纳爱斯·阳光锦城：主打中小户型，引入教育配套，吸引区域及周边大量改善客户，以私企业主、生意人为主，三口之家居多核心价值：地段+教育+配套+高性价比地段：紧邻主干道韶山南路，位于东塘雨花亭商脉圈。教育：买房的客户子女可以优先入读砂子塘小学。配套：雨花亭成熟配套。项目内容基本指标占地4万㎡，总建面24万㎡，容积率5.0，绿化率40%，共2263户。项目产品古典欧式建筑风格。总9栋，每栋31层，一期户型区间87-114㎡，比例为1:2:1。销售2011年11月开盘推售358套，至今销售约250多套，销售率约70%，均价8000元/㎡客户客户主要来源于项目周边，主要人群是私企老板，投资者，一些有小孩刚需型客户。顾客年龄区间大概在30—40岁左右。大多以一次性付款为主要的的付款方式，占60%。本项目的竞争优势：教育配套，生活配套成熟，地理位置优越。刚需性价比典型项目第六都：“白宫会所”展示，同时打造大尺度城市广场、人工湖，营造宜居环境，主要吸引了来自邵阳等地州市改善性客户核心价值：地段+配套+产品项目内容基本指标项目占地面积18万㎡，建筑面积为70万㎡，R=3.4,绿化率为48%，共3000套。项目分三期开发，一、二期产品主要为高层住宅，三期产品主要为商业。项目配套商业配套：白宫会所，5A写字楼，名品商场社区配套：大型城市广场、大型人造湖景，幼儿园住宅在售一期，户型区间96-170㎡二期供应，户型180-400㎡销售至今推售696套（2011年9月第一次推货，推出498套，均价为8500元/㎡；2011年10月第二次推货，推出198套，均价为8600元/㎡），均价在9000元/㎡客户客户主要来源邵阳，写字楼业主、周边地缘客户，客户比较认可项目地段、产品品质及物业服务及地铁口一期二期三期项目分期实景图地州市客户：主要来自邵阳，大部分为私营业主，因为建鸿达老板为邵阳人，许多是因为老板原因购买本项目地缘客户：这部分客户看重地段，居住适合度，配套，交通便利性写字楼客户：为上班方便考虑购置央区豪宅典型项目地段交通：临主干道芙蓉中路，地铁双口岸1号线南湖路和赤黄路，距离五一商圈仅3公里。周边配套：享受侯家塘商圈成熟配套，距离五一商圈仅三分钟车程。产品品牌：中心城区唯一别墅产品树立项目高端形象，为项目主力产品高层提高溢价。建发品牌带来部分老客户。汇金国际：别墅立势，树立市场明星认知，适当控面积、实用的产品设计，吸引区域及周边大量的改善自住和投资客户核心价值：黄金地段+成熟配套+地铁双口岸

+品牌项目内容基本指标项目占地面积4.5万㎡，建筑面积为24万㎡，R=3.0,绿化率为42%，共780户；商业配套享受侯家塘商圈成熟配套，距离五一商圈仅三分钟车程。产品项目分两期开发，一期为住宅：7栋高层，共900多套，面积78－159㎡。叠拼联排32套，面积区间235－411㎡。二期主要为写字楼以及酒店式公寓销售从2010年9月开盘至今，高层整体销售率95%，剩余80套。叠拼别墅32套，剩余12套。高层目前价格9500元/㎡，叠拼别墅价格470－1000万/套客户本地客户占比较多，多为自住，以周边区域的私营业主以及上班族为主；其中很大一部分客户买小户型是看重地铁物业投资升值潜力实用的产品+标签感典型项目41地段交通：毗邻主干道芙蓉中路，地铁1号线附近，距离五一商圈、东塘商圈仅10分钟车程。成熟配套：享受侯家塘商圈成熟配套，享受完善成熟生活配套。产品类型：项目地处成熟核心，针对刚需人群，量身打造80－110㎡刚需产品，均价同比周边楼盘较低，性价比高钱隆首府：占据中心城区黄金地段，享有成熟城市配套，交通便利，中小户型主打区域及周边刚需和首改客户核心价值：黄金地段+成熟配套+高性价比产品项目内容基本指标项目占地面积80亩，建筑面积为18万㎡，R=3.0，项目合计8栋高层，分两期开发，一期5栋、二期3栋；商业配套享受侯家塘商圈成熟配套，距离五一商圈仅三分钟车程。产品一期全住宅产品，合计约1000多套，户型面积区间为80-102－110㎡的两房三房，户型配比基本为1:1:1销售2012年3月11日首次开盘，推出5栋8栋合计456套房源，开盘当天销售155套，成交均价为7800元/㎡客户客户主要以长沙本地人群为主，置业主要是为了居住，大部分分布在雨花区、天心区，年龄为20～30岁客户购买该项目主要看重地段、价格、品牌、以及居家氛围一期二期刚需首改产品典型项目项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价(元/平）入市时间通用国际社区70万3.2高层112-139㎡的3+1房约占60%大户型7600-7900小户型8300-84002011.4纳爱斯阳光锦城24万5高层87-114平均价80002011.11第六都70万3.4

高层一期90-170平二期180-400平均价88002011.9汇金国际24万2高层别墅高层78-159平别墅235-411平均价95002010.9钱隆首府18万3高层80-110平均价78002012.3中心板块住宅项目：多为容积率较高的复合型项目，户型面积集中在90-130平，价格在8300-9000元/平小结：典型项目存量：本项目入市时，在售典型项目存量100万方左右，竞争较激烈。

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年第六都阳光锦城汇金国际钱隆首府2011年11月入市，总体量24万方，最快今年年底去化一半2013年预计存量14万方2010年9月入市，住宅今年去化完毕2013年为别墅和写字楼通用国际社区2011年4月入市，总体量70万方，预计最快明年4月一期2400套去化完2013年二，三期存量43万方2011年9月入市，总体量70万方，预计今年去化12万方2013年预计存量一期二期住宅及是三期商业约45万方2012年3月入市，总体量18万方，1000多套房源预计2013年年底去化完毕本项目入市小结项目名称项目核心卖点成交客户群体项目定位通用国际社区地段+居住纯粹性+高性价比周边企事业单位及改善型客户最佳城市生活示范区纳爱斯阳光锦城中小户型+地段+教育+配套投资客，三口之家刚需改善客户雨花亭最中心顶级生活家第六都地段+配套+产品内部资源客户及周边改善客户湖湘正派，都会行宫汇金国际地段+地铁口+标签感改善自住及投资客户侯家塘城市私家宫邸钱隆首府黄金地段+成熟配套+高性价比产品刚需首改城脉正央，典藏经纬人生中心板块住宅项目：占据城市市中心黄金稀缺地段，加上周边成熟配套，是首改、多次置业及投资客的热门追捧项目。功能化体系功能类别物业类型打造建议居住功能高档住宅滨江豪宅物业中心板块住宅物业商务功能商务式公寓高端商务式公寓商业功能高端商业高端百货高端配套商业项目定位方向：本项目先天具备高端宜居社区属性，世联建议针对高端改善型客户，打造舒适产品及高端个性化建筑园林风格，与竞争项目形成差异性，抢夺市场高端客户，降低项目开发风险，实现快速走量、快速回笼市场资金的一个目标。市场机会分析第三部分滨江豪宅市场中心板块住宅市场公寓市场商业市场城中心河西尚东城南城北长沙在售公寓分三个梯队，本项目位于城市核心的延伸带可列入第二梯队芙蓉路五一大道南二环东二环韶山路1324871461016129111317155入市公寓序号项目名称产权面积区间价格（元/㎡）梯户比相对住宅溢价1保利国际7047－99㎡1800020梯43户40002壹号公馆7032－78㎡160004梯21户——3蓝湾国际4030－50㎡120004梯22户——4东塘瑞府7038－100㎡1100012梯47户——5德思勤广场——40－180㎡10000————6万博汇7039－90㎡98003梯12户4梯18户2007银轩铭誉4037－99㎡95005梯21户——8君悦紫园7034－95㎡86004梯12户——9北辰三角洲7042－77㎡85005梯15户10010喜盈门范城4036－101㎡8500————11珠江花城4040－59㎡75004梯12户20012东方摩卡7040－90㎡74003梯9户——13雅阁国际4044－74㎡70003梯13户——14都市兰亭4040－60㎡68002梯16户20015时代公馆I7039－79㎡67006梯28户40016i尚国际7039－135㎡63003梯13户——17建安像素汇4025－66㎡65005梯12户——梯队项目序号价格区间（元/㎡）梯队描述梯队一1、2、312000－18000处于成熟核心地段，享有顶级成熟配套项目梯队二4、5、6、7、8、98500－11000处于城市交通主干道沿线，交通通达项目梯队三剩余项目6500－8500处于周边区域，不临交通主干道项目1公寓市场区域在售公寓市场合计库存约42.5万㎡，区域整体消化速度约14.4万㎡/年本案区域在售公寓项目不多，受供给影响区域整体消化量不高，但个盘去化速度较好序号项目名称供应量（万/㎡）面积区间总价区间消化速度（㎡/月）户数/层1保利国际广场1147－99㎡85～178万90043户2蓝湾国际广场5.030－50㎡36～60万132022户3壹号公馆2.832－78㎡51～125万124421户4东塘瑞府8.538－100㎡42～110万200047户5银轩铭誉4.437－99㎡35～94万171021户6君悦紫园5.334－95㎡29～82万117012户7都市兰亭1.040－60㎡27～40万185016户8万博汇4.539－90㎡38～88万144012户18户区域公寓主流梯户比：从市面上主流产品分析，20户/层以上是主流，只要电梯数量保持一定比例，对于高梯户比，客户基本不具有抗性。12346578公寓市场20253035404550556065708090100面积区间(平米)主力户型壹号公馆30～90平米是公寓的主流供应产品，其中38～60平米的户型最畅销东塘瑞府银轩铭誉君悦紫园万博汇都市兰亭喜盈门范城雅阁国际i尚国际珠江花城时代公馆东方摩卡北辰三角洲德思勤广场保利国际蓝湾国际畅销户型公寓市场销售代表访谈：客户购买公寓产品主要是用于投资，因此他们更青睐于毛坯产品，首先是总价能得到控制，其次在需要装修的情况下，客户倾向于按照自己的意愿去实行，这也是市面上主流产品都选择推出毛坯产品的原因。总之，如何提高总体溢价是他们关心的核心问题。关于产权的问题，客户在置业过程中很少提及这个问题，仅有少数客户会对70年产权感兴趣。毛坯>精装长沙客户非常精明，受价格因素影响，客户倾向于毛坯房，对于较高的装修成本非常排斥。客户置业以投资为主，主投资客占70%；区域客户占60%，地州市占30%，省外占10%；主要看重地段及砂子塘小学教育配套；客户职业构成由青年白领及政府公务员为主；客户置业投资自住各占50%；客户构成主要为区域上班族及附近医院医生，占比60%，剩余为区域老旧小区改善型养老客群，占比40%；客户置业以投资为主，投资客占比80%；客群分布本地占30%、地州市占50%、外地占20%；客户比较有购买力，绝大部分为一次性付款；万博汇君悦紫园保利国际壹号公馆多为投资客，且以周边区域地缘客为主，较倾向于毛坯房，对产权时限抗性不大投资客占比42%，主要看中项目地段及稀缺的江景资源；成交客户中长沙市占比78%，而外地客户仅7%；公寓市场小结：区域公寓市场货量除滨江高端公寓外，存量不大，并且新的商务聚集效应使市场需求被刺激放大，本项目可适当增加公寓产品序号项目名称未来供应量（万㎡）产权预计入市时间1恒力中心4.34020132阳光锦城5.04020123汇金国际7.87020134华远华中心5.07020135乾城2.54020126万博汇6.47020127保利国际广场8.570持销销售8蓝湾国际广场5.040持销销售合计约45万恒力中心汇金国际区域公寓市场货量约45万方，且目前大部分产品处于待售阶段，未来2年内将陆续入市；站在城市发展的角度，项目所在区域将承接新的商务聚集地角色，区域公寓市场需求将被刺激放大。23467851公寓市场功能化体系功能类别物业类型打造建议居住功能高档住宅滨江豪宅物业中心板块住宅物业商务功能商务式公寓高端商务式公寓商业功能高端商业高端百货高端配套商业项目定位方向：区域内公寓市场需求将被刺激放大，建议在主临南湖路地块打造高端商务式公寓，即可满足市场上购买公寓作为写字楼的商务办公需求，又满足片区高端商务人士居住及投资客投资的需求。市场机会分析第三部分滨江豪宅市场中心板块住宅市场公寓市场商业市场长沙商业市场发展现状：商业结构日趋完善，新兴商业形态渐占主导，高端商业供应增多，但布局过于集中，竞争趋于同质化和白热化商业结构日趋完善，但商业布局过于集中市场上已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场、大型SHOPPINGMALL等物业形态，且较为丰富，但主要集中在五一商圈，虽然吸附力强，但竞争同质化，利润低。新兴商业形态占据主导，综合体是宠儿

随着城市高速发展，新兴商业形态涌现，综合体作为新兴商业形态的最高表现形式已成为热点开发形态，华远华中心、保利国际广场、运达中央广场、万达商业广场等纷纷抢滩，未来综合体将是市场发展主流趋势商业市场长沙商业市场发展格局：“1+2+6”商圈分布格局，新兴商圈不断崛起，发展格局日渐完善和平衡溁湾镇商圈伍家岭商圈东塘商圈新红星商圈火车站商圈五一商圈圈市级商业中心五一商圈市级商业副中心溁湾镇商圈星沙商圈区域级商业中心伍家岭商圈火车站商圈东塘商圈新红星商圈武广商圈新兴商业中心雨花亭商业副心西站商业副心星沙商业副心武广商圈星沙商圈商业市场商业发展分析:本案紧挨五一商圈、东塘商圈和雨花亭商圈三大商圈，可以实现共赢发展五一商圈：长沙最核心的商业中心，为中高档\高档商业聚集地，商业氛围成熟，业态组合相对丰富，辐射能力强大；业态相对丰富，包含购物中心、百货和商业街等多种业态。本案距五一商圈商圈十分钟车程，特色商业街打造未来可借势迅速发展。东塘商圈：传统成熟商圈，商业密集度，仅次于五一广场商圈，商业氛围非常成熟；商业物业集中，且三家核心百货错位经营，人气很旺；以服装类经营为主，餐饮、娱乐相对匮乏；本案商业补缺其娱乐餐饮休闲功能。雨花亭商圈：沃尔玛超市、中影影城的强势进驻雨花亭，属生活型商圈，生活配套齐全，餐饮、娱乐相对匮乏；本案商业补缺其娱乐餐饮休闲功能。商业市场东塘商圈5分钟五一商圈5分钟雨花亭商圈8分钟南湖新城北部位于五一商圈延伸区域，随着城市商业的进一步发展和旧城改造的推进，未来有纳入核心商圈的趋势五一商圈是长沙唯一的市级商圈，商业营业面积超过50万平米，日均人流量超过30万，从规模和档次上来说占长沙绝对领导地位。南湖新城北部位于五一商圈的延伸区域。目前，区域北部西湖路、书院路沿线临街住宅几乎全部出租用作商业用途，未来随着商圈的发展和旧城改造的推进，有纳入核心商圈的趋势。南湖新城东塘商圈五一商圈五一广场黄兴路步行街本项目商业发展分析:周边商业氛围一般，从地缘关系来看，本项目位于五一商圈的延长区域本项目距离五一商圈2公里左右，车行距离5分钟左右，人行20分钟左右商业市场商业发展分析:自五一商圈核心地带沿江而下，商业氛围与价值逐步衰减名称业态体量租金1、黄兴路步行街中高端商业以品牌服饰为主25万平200-300元/月·平2、化龙池以酒吧和餐馆为主0.47万平150-200元/月·平3、太平街以餐饮和工艺品为主0.47万平500-600元/月·平4、酒吧街以酒吧为主0.3万平200-300元/月·平5、鱼馆以鱼馆为主0.15万平150-200元/月·平6、菜市场低端产品为主，主要以蔬菜、肉类、水果等0.04万平50-60元/月·平7、南湖路以餐饮、服饰为主0.05万平70-80元/月·平春天百货新世界百货王府井百货平和堂坡子街商业步行街五一商圈本项目化龙池太平街南湖路酒吧1456723湘江大道当前商业氛围单薄，北段以特色餐饮为主，再往下横向干道与之交汇的地方有少量生活服务商业，品质有限商业市场湘江路是长沙一条沿江主要干道，8道车道的宽路，车流量较大，是长沙的主要交通干道业态：以中低端鱼馆餐饮为主+部分集中的菜市场为主，分布零散，未形成商业氛围现有商业体量约为3000平米，租金在220-250元/平·月。主要提供餐饮，形成长沙特色江边餐饮处代表性项目规模总门面数位置业态租金出租率描述湘江路商业3000平50景江融城附近菜市场50-60/平·月100%主要为周边居民提供日常生活便利服务，以蔬菜、肉类、水果为主人民路附近鱼馆餐饮220-250/平·月80%为长沙市提供一种江边吃鱼的风情。商业发展分析:周边主要商业节点—湘江大道，零星特色餐饮+日常服务商业商业市场商业发展分析:周边主要商业节点——南湖路，大排档餐饮+日常服务商业代表性项目规模总门面数位置业态租金出租率描述新建路商业500平110骨科医院餐饮，服饰，超市，医疗药店等7.8-8.2/平·月100%商业氛围较好，为周边居民和学校提供方便的生活配套省建筑技工学院建材娱乐等7-7.5/平·月80%目前正在拆迁，存在一些以经营五金建材为主的商铺，为周边新建居民服务新建路是一条书院路和芙蓉路的狭窄道路，路一边正在施行拆迁建设业态：以传统商业街铺为主，以餐饮、小百货超市、烟酒商店、五金建材、医疗药店为主低端商业为主现有商业体量约为5000平米，集中新建路的两边，骨科医院一边商铺较多，主要经营餐饮、服饰、超市、医疗药店；建筑技工学校边主要是老商铺，经营较差，主要有五金建材、餐饮低端商铺，租金在70-80元/平·月，依靠周边社区居民和学校学生形成较旺的街道商业氛围南湖路书院路湘江路本项目商业市场商业小结：周边商业氛围一般，本地块周边现有商业氛围不利于项目启动大体量商业，特色餐饮休闲有发展机会1、周边商业氛围较差，不利于启动大体量商业2、景观型特色餐饮有较好的发展机会1、五一商圈辐射力沿湘江大道迅速衰减辐射不到本项目3、南湖路沿路商业氛围差，以低档商业街铺为主，主要经营大排档餐饮与日常生活用品为主2、湘江沿路商业氛围差，主要由零星商业节点构成，未形成商业氛围，仅有沿线特色餐饮略成气候商业市场功能化体系功能类别物业类型打造建议居住功能高档住宅滨江豪宅物业中心板块住宅物业商务功能商务式公寓高端商务式公寓商业功能高端商业高端百货高端配套商业商业定位建议：景观特色餐饮商业街区+休闲娱乐中心+社区式商业配套组成A、特色餐饮商业街区+社区式商业配套（1）商业价值基础：沿江及南湖路已经存在特色餐饮商业（2）地块价值最大化：餐饮档次价值有提升使地块价值最大化（3）社区式商业配套：靠长坡二街底商可做社区内商业配套，满足周边居民日常生活需求本项目商业定位建议：社区型兼顾外向型（主题商业）组成B、休闲娱乐中心（1）区域内高档休闲娱乐中心当前空缺（2）辐射自身及周边住宅区及商圈消费者功能化体系功能类别物业类型打造建议居住功能高档住宅滨江豪宅物业中心板块住宅物业商务功能商务式公寓高端商务式公寓商业功能高端商业高端百货高端配套商业目标客户分析第四部分社区内部综合价值的关注高于区域价值关注：内部配套、户型合理舒适（赠送面积比例）成为两大核心关注点，其次为交通和城市中心距离等。客户价值评价：内部综合价值的关注普遍高区域价值关注。内部配套要求远高于外部配套要求，而户型舒适度与地段成熟度也是客户关注重点。其中，高端客户更加关注：交通优势、社区内部配套以及周边外部配套（含教育设施）、社区园林以及产品户型结构区域价值高敏感点：区域生活配套，对于此类客户极其重要；交通体系的成熟意味着保持与城市的距离；区域成长速度的预期也在很大程度上影响此类客户的置业需求产品价值高敏感点：户型是此类客户进行选择的关键，受到改善型置业需求的影响度较大社区价值高敏感点：公共空间园林、物业管理安全意味着家庭成员的安全与舒适客户主要为项目所处的项目环境、升值潜力及楼盘品质买单，智能系统无人问津。客户关注因素以环境为先，其次为升值潜力及项目品质。A、年龄结构多元，年轻化趋势明显：25~35岁的单身青年、两口青年、学前家庭、学龄家庭为现阶段区域主力客户群体。B、客户群体的物业类型选择差异化明显：大部分25~35岁的单身之家、两口青年、部分学前家庭集中选择2房、小3房；40岁以上的中学三代、中学家庭、中年家庭、老年家庭多选大3房、4房物业；而30~40之间的客户群体则呈现集中化选择状态。C、区域客户群体教育水平相对一般，多为高中以下学历，大专以上学历占一定比例。80~90㎡小3、2房90~100㎡小3房100~140㎡大3、4房区域客户物业类型选择示意图备注：客户家庭生命周期分类单核心家庭：青年之家、空巢双核心家庭：青年持家、小太阳、后小太阳三核心家庭：孩子三代、老人三代客户结构：购房大军以70/80年后为主，整体呈现年轻化，主力客群选择集中化客户置业特征置业目的置业用途置业次数客户物理特征类型选择年龄特征家庭周期教育水平A、自住居家、自住过渡成为各物业类型客户现阶段主要置业目的。B、2房、小3房客户以首次置业、小部分投资。C、大平层客户主要为改善型居住，置业次数多在1次以上。区域置业特征示意图

D、家庭生命周期变化带来的置业动力：城市中心房价居高不下，70/80年后到来所引起的家庭结构变化，以及父母来长沙居住需求使得对房间数量、社区环境要求提高，同时，婚房居住也成为置业的动力原因之一。功能改善型自住为主≥1次置业目的：中小户型以过渡自住为主，自住投资兼顾；大户多次自住换房，追求功能、舒适度首次置业、自住过渡、自住、自住兼投资80~90㎡小3、2房80~90㎡小3房90~140㎡3、4房客户置业特征置业目的置业用途置业次数客户物理特征类型选择年龄特征家庭周期教育水平产品客户关键特征关心问题非常看重2房、小3房80-100㎡20~35岁单身青年两口青年学前家庭学龄家庭参加了一段工作或者即将结婚，同时依靠父母资助价格、户型品牌、物管区域发展、赠送面积城市中心距离交通体系成熟内部配套（生活、幼儿园）3房、4房≥100㎡25~40岁学前家庭学龄家庭学龄三代中学家庭家庭稳定，需要改善居住环境的中青年价格、户型品牌、物管社区体量赠送面积区域发展、生活配套（商业医疗学校）内部配套（生活、幼儿园）物业管理、公共园林社区环境、交通成熟度140~160㎡分散学龄三代中学家庭中年家庭企业管理者以及私营企业住价格、户型品牌、物管内部配套（生活、幼儿园）区域升值、景观资源占有社区环境、交通成熟度物业管理影响客户购买因素基本集中在区域发展、内部配套及交通体系成熟三大要点主力客户群特征描述看好南湖新城的发展前景，看好区域的未来价值。看好未来交通发展优势，看好整体道路布局发展前景。看好周边的高端商务楼盘集群，对未来的片区发展有一定的美好展望。他们群体庞大，他们阶层广泛，他们追逐潮流亦引领潮流，他们都是城市发展的推动者，他们都是城市不断向上的最积极力量。他们看重小区的交通、配套、园林配套等因素，对楼盘品牌和品质也有一定追求，置业目的自住兼投资升值。本案未来趋向年轻化，时尚化，追求个性生活，对配套，产品、地段等价值重点关注，因此本案在项目配套、产品打造上应更具针对性与个性化，迎合市场需求整体战略定位第五部分物业功能定位目标客户定位物业类型配比72SWOT优势-----Strength劣势-----Weak中心板块价值稀缺！在核心区内，本项目算规模适中；交通便利，商务主干道；比邻核心商圈；高成本地价；并不处于一级核心板块；项目周边环境较为杂乱；项目地块沿街面短机会-----OpportunitySO战略：发挥优势，抢占机会WO战略：利用机会，克服劣势城市向南发展，“南帝北丐”的城市发展地位，南湖新城时期的到来；经济向好，本地的中小企业的快速发展，大量商务楼办公需求；住宅、公寓市场看好，价格稳步上升；立足中心区的核心价值；立足城市核心南移利好，我们就是城市未来的稀缺产品；以低风险、高实现、高容积率的产品进行功能转换！南向发展——城市的未来！现在形象不好，但从城市发展变迁角度，项目地块必然成为未来的城中央！建立高端形象，弱化周边杂乱形象；威胁-----ThreatenST战略：发挥优势，转化威胁WT战略：减小劣势，避免威胁未来土地供应量大，城市发展四面开花；中高档商住楼供应较大；高形象；创新的差异化；打造特色吸引市场眼球；主动核心化！成为核心区的一部分；控制成本，避免可能高利润但高风险项目；着力打造小区高品质，加强项目自身比较优势，弱化周边杂乱形象；项目SWOT分析基于企业目标下的南湖项目开发整体战略区域需重新定义：城市的未来中央、CBD南立足中心区区域价值，主动纳入核心区价值体系！高形象、创新、差异化是立足之本，成为领导长沙的住宅标杆成本控制思维，贯彻开发和营销全程开发节奏把控——以时间换取住宅产品盈利空间功能转换，公寓、商业带动整体价值提升，面积（利润）最大化！区域层面：占位层面：运作层面：核心竞争力：区域价值+高形象价值提升+创新差异化产品规避竞争！本案市场机会挖掘城市高档住宅区的聚集地；高端形象建立口碑；创新主题影响市场；市场空缺点2：市场现有综合体楼盘规模较大；有特色、概念性社区概念缺失；市场特征：投资行为很活跃市场空缺点1：滨江区带江景楼盘供过于求；未来随着核心地段可开发用地稀缺，抓住时机，我们将成为最高档核心住宅区；缺乏个性化、主题化、创意化作品CAB结合公寓、商业、住宅，缔造南湖新城特色楼盘！引领市场投资客户为项目带来更多机会点结合区域价值结合规模优势结合市场特点物业档次定位——顶级形象、高端品质、配套完备的城市标志性新居住社区基于如下原因，对项目开发档次进行分析：地块因子分析：地块条件完全具备开发高端物业的条件；企业目标：打造城市CBD南的地标型项目，实现企业品牌标杆；目标客户锁定：高端形象需求的外地、本土企业，和品质追求的高端商务人群；目标客户需求：高品质、高附加值、提升企业形象的产品、舒适的社区环境、特色园林；住宅、公寓、商业形成统一，产品档次确定为绝对领先的高端商住社区；本项目物业类型组合建议商业功能商务功能居住功能商务式公寓中高端住宅配套商业餐饮娱乐会所物业类型组合商务式公寓功能化体系项目各物业类型之间相互支持——以高端住宅为本项目核心，商务式公寓商务和商业街拉升地块价值住宅商业公寓住宅树立项目形象，提升公寓、商业价值，带动销售；住宅、公寓为商业带来高端、优质商务消费人流；住宅、公寓为商业带来高消费力客户；公寓、商业提供完善高端配套，反过来促进地块价值提升。价值提升带动价值提升带动居住成熟反过来促进商业的整体价值提升功能核心；配套功能围绕其打造前期盈利核心主体住宅——打造高品质高层社区注重提升在产品的附加值；重点关注户型功能空间的创新，提高产品性价比突破区域限制，加大产品投入，打造领先于市场的产品与形象物业功能——住宅丰富的建筑立面，高档次的建筑形象；加大园林投入，优化户型设计，完全创新和超越市场的整体水平公寓放在项目价值提升后再开发，以提升盈利能力化解高容积率的指标压力；作为一部分商务办公需求；后期现金流产品，加快回笼资金；物业功能——公寓新颖外立面；提升公寓竞争力；市场稀缺产品，满足高端商务客户需求；最后启动的公寓，价值标杆奠定市场高档公寓地位。创新差异化产品规避竞争、提升影响力；项目整体带动后，价值提升，后期启动。商务式公寓国际公寓高端商业配套，引进品牌餐饮休闲业，提升配套级别，提升商业档次提升容积率，部分分摊高地价压力；完善商业功能，完备配套提升物业价值，实现高溢价。物业功能——商业打造高档社区商业配套；生活配套商业打造小规模街坊式社区商业；主要在第二阶段销售，待项目成熟后提升价值；引进几家品牌餐饮；休闲娱乐、商务会所；高档餐饮、休闲娱乐可以裙楼形式出现，但层数不应超过2层；高端商业配套日常生活配套——面向住宅、公寓及周边住宅区客户都心豪宅、看齐滨江

城市精英聚集地——生活、消费、办公、休闲、娱乐一体化的生活示范区研究同等条件下的成功开发楼盘案例——金地·外滩八号开发商：金地集团东莞地产公司楼盘地址：万江滨江体育旁总占地：4.2万㎡总建面：12万平方物业形态：住宅容积率：2.5绿化率：37.43%主力户型:86-130㎡分期情况：一期主打概念：都市之上的滨水生活主要卖点：一线江景，享受鸿福路商圈配套品牌：金地地产规划：围和式社区，内部、外部均可观景，楼间距较宽，产品均好性强；园林：现代东南亚亲水园林，一线江景滨水国际品质街区

。971329818F96979824F114949718F18016013014096971329818F96979824F114949718F1801601301409911312186909192949218F22F25F28F主打“都市之上的滨江生活”，享受鸿福路口商圈配套案例：金地·外滩八号占地面积：4.2万平米建筑面积：12万平米容积率：2.5主力户型：95-98㎡2+1房、114㎡3+1房、135㎡4房2011年7月入市，主力户型为95-98㎡2+1房、114㎡3+1房、135㎡4房坝头片区户型面积套数套数比2+1房95-98㎡13176.6%3+1房114㎡179.9%四房135㎡2313.5%合计171100.0%主力户型高架桥135平四房95-98平3房114平3+1房94-96平3房9栋10栋18F24F18F户型面积段（㎡）套数剩余套数价格（元/㎡）户型配比三房94-981305650078.3%三房114183670010.8%四房132182730010.8%

合计16610——100.0%户型面积段（㎡）套数剩余套数价格（元/㎡）户型配比三房82-921140640075.0%三房113-121380710025.0%

合计1520——100.0%9、10栋户型配比6、7栋户型配比971329818F96979824F114949718F18016013014096971329818F96979824F114949718F1801601301409911312186909192949218F22F25F28F户型面积段（㎡）套数剩余套数价格（元/㎡）户型配比三房96274740021.3%四房130-1405417750042.5%四房160-180（合拼）4634730036.2%

合计12755——100.0%2、3栋户型配比推售情况：目前已经推出6、7、9、10栋，共推出445套，其中6、7栋已经售罄，9、10栋还剩10套，2011年9月加推2、3栋中大户型产品，推127套，销售72套实用赠送多，多赠空中庭院，可做房，功能空间尺度开阔，大部分户型南北通透97平2+1房户型点评：户型方正，南向，部分南北通，南北双阳台设计；实用赠送较多，附送空中庭院；各功能空间尺度开阔，客厅3.9米开间，主卧套房设计，开间3.6米。97㎡2+1房114平3+1房户型点评：户型方正，南北通透；实用赠送较多，附送空中庭院，开间2.7米；各功能空间尺度开阔，客厅4.2米开间，主卧套房设计，开间3.6米；厨房无阳台，且与餐厅较远，不方便。114㎡3+1房135平3+1房户型点评：户型方正，南北通透，可观东江江景；实用赠送较多，附送空中庭院，开间2.7米，实用性大；空间尺度开阔，客厅4.6米开间，主卧套房设计，开间3.9米，270度观景飘窗。114㎡3+1房景观主轴贯穿项目南北两区，形成具有一定通透性的景观视线；在组团之间，设置小景观节点，并用景观主轴穿插。景观主轴也是内部人行道路的主轴线。车行主入口设于地块东侧，便于滨江体育公园主干道对接、快速出行。项目主入口，主景观发起点道路系统：区内实行人车分流，沿住宅区域外围安排路面交通线并设置地上停车位及地下车库入口。交通主线景观主线项目主景观点项目南侧预留与园艺公园衔接的人行次口，充分利用周边景观休闲资源。整体规划构思——充分考虑景观主线与道路人流系统，景观主轴贯穿项目南北两区，形成具有一定通透性的景观视线。金地·外滩八号：借助核心CBD的区域价值、产品的创新、产品节奏实现价值提升立足CBD优势，全新概念炒作，重建区域价值、项目价值，强调CBD优美的环境和便捷的交通以高梯户比住宅和商业化解高容积率压力！豪宅标准的现代东南亚风情打造，凸显异域风情，东南也风情味浓厚先期启动住宅带动人气和口碑，促进商业销售，实现整盘快速销售强调区域价值展示面做足价值相互带动项目定位：都市睿仕圈层“私享会”独有的国际化的奢适主义生活方式特立独行、轻松休闲的“中央”奢适生活方式优品封面力作品味圈层的聚集地，另一种生活方式宣言案例：金地·外滩八号在营销推广上，突出圈层生活和独特的产品价值，强调的区域价值和独特的生活方式【金地集团回归东莞城区力作，再续经典】

【金地外滩8号打造国际奢适建筑群】

【东莞中心西区滨江人居板块崛起的封面力作】金地外滩8号所提倡的“奢适”理念，是在追求城市繁华奢享的同时，能够同时享受一种低调、快意的舒适生活。整体战略定位第五部分物业功能定位目标客户定位物业类型配比追求生活品质，大多数为首改及多次置业，想在滨江豪宅区附近购房的那一拨客群特征：三大商圈聚集大量生意人，消费力强；但讲求交通便利及配套；距离第一、价格第二、品质第三；特征：中心区工作中高端客户；二次或多次置业，家庭人口改变，需要换大面积；希望生活便利；普通换房客户及多次置业限制条件：小户型难以满足需求；大户型的高单价高总价；会去更远的地方买主流三、四房产品；限制条件：没有高品质的过渡追求；讲求实惠，对价格期望相对保守；市场占很大比例，由于对生活品质的追求，仍会选择在市中心购置高品质楼盘！周边市场生意人都市白领特征：积累不足，好消费，支付力弱；首次置业，价格极度敏感；对品质要求不高，方便工作；限制条件：价格是最大壁垒！客户定位——住宅核心区稀缺的开发量，提升本项目的价值地位，公寓产品完全不存在需求问题，关键是价格——寻找有价格支撑的公寓需求，并且能兼顾智力服务型中小企业商务办公的需求。客户举例特征关注点高端商务客户（居住）中心区办公的企业管理层——金领来往于长沙、全国各地的高端商务客户多次置业，价格不敏感；追求高品质和生活便利；身份的彰显；高端产品的占有；地段价值、生活便利；优质的物管服务；起步中小型企业（办公）小办公面积足够需求；希望能借助整体形象提升公司形象；总价，交通；商务氛围、形象；投资客（投资）多次置业，较强经济实力；看中升值潜力；升值潜力；低总价；客户定位——公寓高端商务客户对品质感、高形象、便利生活要求，和高价格承受能力。客户群体构成限制条件：周边形象差；非高价值