房地产营销策划方案-成都复地中心营销策划方案

精选资料可修改编辑PAGE页码129/NUMPAGES总页数129房地产营销策划方案-成都复地中心营销策划方案房地产营销策划方案——成都复地中心营销策划方案2014本报告为策略而来报告体系AnalyzeSystem>>市场背景审视及营销目标>>目标下的价值审视>>基于竞争的客户洞察>>营销策略思考>>项目分阶段营销策略计划宏观政策·土地市场·高端住宅市场2014年预计政策总体偏紧，政府对楼市依然持高度关注状态，开发商推售持谨慎资金链看紧，客户出手将越发小心冷静。1、年初新国五条政策出台，重申限购限贷等调控政策，要求地方公布房价控制目标，但地方政府的国五条细则在落地时普遍较为温和2、成都市政府在年内多次调整公积金贷款政策，公积金贷款购房难度有所加大3、银行在年内多次出现银根紧缩和利率上浮的情况，经济板块下行和房产板块上行出现相应碰撞4、国务院提出城市基建6大任务，并在当时被认为长效调控机制有望于10月亮相，后虽无音讯，但提高了后期政策趋紧的预期5、十八届三中全会召开，房产9大问题备受关注，与房地产税相关的383方案被提出，调控趋紧的氛围有所保持宏观政策土地市场高端住宅市场宏观政策土地市场高端住宅市场Sheet2 呈现项目 宗地编号 土地位置 区域 五方位 九方位 板块 环域 公告时间 交易方式 交易时间 用地面积(平米) 用地面积(亩) 土地用途 使用年限 起拍价(万元/亩) 容积率 建筑密度 绿化率 用地性质 建筑高度 成交单价 成交总价 计算容积率 成交楼面地价 竞得者 关联商 溢价率 是否成交 交易说明 GX05(252/211):2013-220 高新区南部新区清和片区锦城大街以南，石羊场路以西 高新区 城南 城南 元华-站华 三环～绕城 2013-09-27 拍卖 2013-10-29 33832.81 50.75 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 900 不大于86273.67平方米。（兼容商业建筑面积≤8627平方米） 不大于26% 不小于30% 二类住宅用地兼容商业用地 不大于航空限高绝对海拔高程540米（最高点相对地面高度约48米），规划建筑限高不大于100米。 1149.2 58321 2.55 6760 保利（成都）房地产开发有限公司 -- 0.2768888889 是 GX06(252/211):2013-228 高新区南部新区清和片区锦城大街以南，石羊场路以西 高新区 城南 城南 元华-站华 三环～绕城 2013-09-27 拍卖 2013-10-29 35914.89 53.87 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 1000 不大于102357.44平方米(兼容商业建筑面积≤10236平方米)。 不大于24% 不小于30% 二类住宅用地，兼容商业用地 不大于航空限高绝对海拔高程540米(最高点相对地面高度约48米)，规划建筑限高不大于100米。 1295.8 69807.77 2.85 6820 保利（成都）房地产开发有限公司 0.2958 是 GX04（252/211）:2013-199 高新区大源片区GX2013-02-08地块 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2013-08-27 拍卖 2013-09-18 69700.16 104.55 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 1000 不大于209100.48㎡ 总建筑密度不大于45%，高层主体建筑密度不大于22% 不小于30% 二类住宅用地 不大于绝对海拔高程548米(相对地面高度约63.838米) 1682 175853.5 3 8410 成都华翊龙房地产开发有限公司 厦门建发 0.682 是 GX03(252/211)：2013-198 高新区大源组团西片区GX2013-02-10号地块 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2013-08-27 拍卖 2013-09-18 33299.49 49.95 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 1000 不大于99898.47㎡ 总建筑密度不大于30%，高层主体建筑密度不大于22% 不小于30% 二类住宅用地 不大于绝对海拔高程570米(相对地面高度约84.92米) 1536 76722.03 3 7680 成都永进合能房地产有限公司 合能 0.536 是 GX02(252/211):2013-197 高新区大源组团西片区GX2013-02-07号地块 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2013-08-27 拍卖 2013-09-18 41255.37 61.88 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 1000 不大于123766.11㎡ 总建筑密度不大于30%，高层主体建筑密度不大于22% 不小于30% 二类住宅用地 不大于绝对海拔高程569米(相对地面高度约84.01米) 1506 93195.88 3 7530 成都华翊龙房地产开发有限公司 厦门建发 0.506 是 GX01(252/211):2013-196 高新区大源组团西片区GX2013-02-09号地块 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2013-08-27 拍卖 2013-09-18 95197.68 142.8 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 950 不大于271313.39㎡ 总建筑密度不大于30%，高层主体建筑密度不大于24%。 不小于30% 二类住宅用地 不大于绝对海拔高程540米(相对地面高度约52.3米) 1489.6 212709.7 2.85 7840 中铁房地产集团四川有限公司 中国铁建 0.568 是 GX27(252/211):2012-291 高新区南部新区清和片区 高新区 城南 城南 元华-站华 三环～绕城 2012-11-30 拍卖 2012-12-26 56898.42 85.35 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 840 ≤170695（可兼容商业≤20%）；≤3 总≤27%，塔楼≤22% ≥30% 二类住宅用地 ≤航空限高绝对海拔高程540米（相对地面约49米），规划建筑高度不大于100米 1550 132288.83 3 7750 中大房地产集团有限公司 0.8452380952 是 建发中央鹭洲 GX20(252/211):2012-263 高新区南部园区 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2012-11-28 拍卖 2012-12-19 20072.35 30.11 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 900 ≤60217，其中商业≤12043；≤3 总≤40%，塔楼≤22% ≥30% 二类住宅用地 ≤航空限高绝对海拔高程549米（最高点相对地面约60米）。规划建筑高度100米 964 29024.62 3 4820 建发房地产集团成都有限公司 厦门建发 0.0711111111 是 万科金域名邸 GX21(252/211):2012-267 高新区南部园区 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2012-11-28 拍卖 2012-12-19 48344.68 72.52 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 900 ≤145034，其中商业≤29006；≤3 地块一：总≤30%，塔楼≤22%；地块二：总≤30%，塔楼≤22% ≥30% 二类住宅用地 地块一：≤航空限高绝对海拔高程547米（相对地面约59米），规划建筑高度100米；地块二：≤航空限高绝对海拔高程552米（最高点相对地面约64米），规划建筑高度100米 1032 74837.56 3 5160 成都万科房地产有限公司 万科 0.1466666667 是 万科公园5号 GX22(252/211):2012-268 高新区南部园区 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2012-11-28 拍卖 2012-12-19 87821.57 131.73 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 900 ≤263464，其中商业≤52692；≤3 总≤40%，塔楼≤22% ≥30% 二类住宅用地 ≤航空限高绝对海拔高程540米（最高点相对地面约52米）规划建筑高度100米 1300 171252.06 3 6500 成都万科房地产有限公司 万科 0.4444444444 是 GX17（211/252）：2012-194 高新区大源组团 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2012-10-11 挂牌 2012-11-15 25699.93 38.55 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 460 ≤128499平米；≤5 总≤40%，高层主体≤20% ≥15% 商业兼容住宅 1、临北侧16米规划道路80米范围内规划建筑高度100米。该范围太平寺机场航空限高：建筑物(含所有建、构筑物及设施)最高点高程≤航空限高563米（相对地面约76米），若要突破限高必须取得相关航空限高主管单位的书面批复；2、80米以外的建（构）筑物规划建筑高度≤45米。 460 17732.95 5 1380 成都澜山置业有限公司（一品天下） -- 0 是 GX14(252/211)：2012-191 高新区高朋西路西侧，丽都路东侧 高新区 城南 城南 红牌楼 二～三环 2012-10-11 拍卖 2012-11-01 18695.85 28.04 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 620 ≤56087.55（可兼容商业≤10%） 总≤22% ≥30% 二类住宅用地 ≤航空限高绝对海拔高程543米（最高点相对地面约43.79米） 1450 40663.47 3 7250 成都远雄新区置业有限公司 远雄房地产 1.3387096774 是 GX15(252/211)：2012-192 高新区九兴南片区 高新区 城南 城南 红牌楼 二～三环 2012-10-11 拍卖 2012-11-01 28934.36 43.4 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 589 ≤82462.9（可兼容商业≤10%）≤2.85 总≤30%，塔楼≤18% ≥30% 二类住宅用地 ≤航空限高绝对海拔高程543米（最高点相对地面约43.15米） 1406 61022.57 2.85 7400 长旺国际发展有限公司（LONGSUCCESSINTERNATIONALDEVELOPMENTPTE.LTD) 1.3870967742 是 神仙树缤纷 GX16(252/211)：2012-193 高新区南部园区 高新区 城南 城南 机场路 二～三环 2012-10-11 拍卖 2012-11-01 17572.97 26.36 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 600 总≤52719，其中商业≤10544 总≤22% ≥30% 二类住宅兼容商业用地 ≤建筑限高绝对海拔高程543米（最高点相对地面约46米） 1450 38221.21 3 7250 成都旭和房地产开发有限公司 1.4166666667 是 GX13(211/252):2012-156 高新区站南组团 高新区 城南 城南 元华-站华 三环～绕城 2012-08-28 挂牌 2012-09-29 31428.52 47.14 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 500 ≤157142（其中住宅面积≤78571）；≤5 总≤40%，高层主体≤20% ≥15% 商业兼容住宅 ≤航空限高542米（最高点相对地面约45米）。规划建筑高度100米，建筑高度在45米至100米之间，以相关航空限高主管单位书面批复高度为准 500 23571.39 5 1500 成都人居置业有限公司 人居 0 是 复地中心 GX11(211/252):2012-108 高新区裕民片区 高新区 城南 城东南 锦华路 三环～绕城 2012-07-31 挂牌 2012-09-04 59270.78 88.91 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 999.92 ≤343770（可兼容住宅≤40%）；≤5.8 总≤40%，塔楼≤15%,其中建筑高度不超过100米的塔楼≤10%，高度超过180米的塔楼≤5%。 ≥20% 商业兼容住宅用地 ≤航空限高666.43米（最高点相对地面180米）。如能取得航空限高主管单位书面批复，规划限高可调整为≤海拔高程786.43米（最高点相对地面300米） 999.92 88899.06 5.8 2586 成都复地明珠置业有限公司 上海复地 0 是 复地中心 GX12(211/252):2012-109 高新区裕民片区 高新区 城南 城东南 锦华路 三环～绕城 2012-07-31 挂牌 2012-09-04 60697.89 91.05 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 999.92 ≤352048（可兼容住宅≤40%）；≤5.8 总≤40%，塔楼≤15%，其中建筑高度不超过100米的塔楼≤10%，高度超过180米的塔楼≤5%。 ≥20% 商业兼容住宅用地 ≤航空限高667.46米（最高点相对地面180米）。如能取得航空限高主管单位书面批复，规划限高可调整为≤海拔高程787.46米（最高点相对地面300米） 999.92 91039.55 5.8 2586 成都复地明珠置业有限公司 上海复地 0 是 GX10(211/252):2012-105 高新区站南组团（高新区起步园区43号地块） 高新区 城南 城南 元华-站华 三环～绕城 2012-07-30 挂牌 2012-09-03 70020.49 105.03 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 520 ≤350102，其中住宅≤105030；≤5 总≤45%，高层主体≤22% ≥15% 商业金融业用地兼蓉住宅用地 ≤航空限高543米（相对地面约47米）；规划建筑高度150米，建筑高度47米至150米之间，以相关航空限高主管单位书面批复高度为准 520 54615.98 5 1560 成都润富置业有限公司 0 是 中海九号公馆 GX07(252/211):2012-37 南部新区仁和片区剑南大道北段以东，交子大道以南 高新区 城南 城南 元华-站华 三环～绕城 2012-03-27 拍卖 2012-04-18 102309.22 153.46 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 1003.35 A地块≤300136.58(容积率≤3.8,可兼容商业≤20%);B地块≤139955.46(容积率≤6.0) A地块≤20%；B地块:总≤45%，高层主体≤22% A地块≥25%;B地块≥15% 住宅兼容商业 A地块≤航空限高555米(相对地面约60米),规划建筑限高≤100米;B地块≤航空限高555米(相对地面约60米),规划建筑限高≤150米 1092.2 167613.2 4.3 3810 钜星（成都）商务服务有限公司 中海 0.0885533463 是 GX06（252/211）：2012-35 高新区肖家河沿街以北，玉林中学以东 高新区 城南 城南 肖家河 一～二环 2012-03-16 拍卖 2012-04-10 9283.54 13.93 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 992.89 A地块≤28878.21，B地块≤4041.62；容积率≤3.546 A地块≤20%，B地块≤40% A地块≥25%;B地块：根据方案合理性确定 二类住宅用地 ≤航空限高555米(相对地面约59米) 1675.6 23333.25 3.55 7080 远雄房地产开发集团（中国）有限公司 远雄房地产 0.6875988277 是 GX01(211/252):2012-23 高新区石墙片区 高新区 城南 城南 南沿线高新段 三环～绕城 2012-01-19 挂牌 2012-02-29 52497.98 78.75 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 322 ≤629978.76（可兼容住宅≤20%）；总容积率≤12.0 总≤50%，塔楼≤22% ≥15% 商业兼容住宅用地 ≤航空限高584.7米（相对地面92.64米）如取得航空限高主管单位批复，规划限高可调整为≤689.61米（最高点相对地面200米） 322 25356.52 12 402.5 安邦保险集团股份有限公司 0 是 中铁城锦南汇 GX02(211/252):2012-24 高新区中和组团新华社区 高新区 城南 城南 南沿线华阳段 绕城外 2012-01-19 挂牌 2012-02-29 94536.9 141.81 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 300 ≤472684.5平米（可兼容住宅≤236342.25）；容积率≤5 总≤40%，高层主体≤20% ≥15% 商业兼容住宅用地 ≤太平寺航空限高绝对海拔高程690米（相对地面约208米），同时不能超过双流机场航空限高 300 42541.61 5 900 成都百利丰投资有限公司（星慧投资） 中铁二局 0 是 GX02(211/252):2012-3 高新区盛锦二街南侧、盛华北路东侧 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2012-01-06 挂牌 2012-02-13 23683.78 35.53 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 550 ≤118418.75平米（可兼容住宅≤50%）；≤5 总≤40%，高层主体≤20% ≥15% 商业金融业用地（兼容二类住宅用地） ≤航空限高绝对海拔高程552.38米（相对地面高度约61.68米） 550 19539.12 5 1650 成都华裕投资实业有限公司 0 是 GX03(211/252):2012-4 高新区大源组团 高新区 城南 城南 南沿线高新段 绕城外 2012-01-06 挂牌 2012-02-13 15846.11 23.77 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 460 ≤95076.66平米；≤6 总≤45%，高层主体≤22% ≥15% 商业金融业用地兼容住宅用地 ≤航空限高绝对海拔高程627米（相对地面高度约139米） 460 10933.82 6 1150 新疆常顺股权投资有限公司 0 是 GX05(211/252):2012-6 高新区石墙片区 高新区 城南 城南 南沿线高新段 三环～绕城 2012-01-06 挂牌 2012-02-13 20642.79 30.96 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 360 ≤123856.74平米；≤6 总≤50%，塔楼≤22% ≥20% 商业金融业用地兼容住宅用地 ≤建筑限高绝对海拔高程609.19米（相对地面高度约119.62米），139米≤建筑限高≤159米 360 11147.11 6 900 成都嘉煜投资有限公司 0 是 GX11(211/252):2011-191 高新区大源商务商业核心区F4地块 高新区 城南 城南 南沿线高新段 绕城外 2011-12-23 挂牌 2012-02-01 15171.38 22.76 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 550 总≤5.41 F4-1≤45%，F4-3、F4-4≤55% ≥15% 商业兼容住宅用地 55m≤F4-1、F4-3、F4-4≤70m 550 12516.39 5.41 1525 成都润莱置业有限公司 0 是 GX10(211/252):2011-96 高新区大源商务商业核心区C4地块 高新区 城南 城南 南沿线高新段 绕城外 2011-10-17 挂牌 2011-11-21 19560.39 29.34 商业兼容住宅 商业40年，住宅70年 500 ≤5.0 C4-1≤50%,C4-2≤50%,C4-3≤60% ≥15% 商业用地，城镇混合住宅用地 C4-1:70-55米，C4-1:70-55米，C4-3:50-25米 1666.67 48901.07 5 5000.01 四川省集美实业有限公司 2.33334 是 GX07（211/252）：2011-93 高新区大源组团 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2011-10-12 挂牌 2011-11-15 28288.72 42.43 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 460 ≤141443平米；≤5.0 总≤40%，高层主体≤20% ≥15% 商业金融业用地兼容住宅 临南侧16米规划道路80米范围内的建筑可修建至太平寺机场航空限高高度。≤航空限高绝对海拔高程600米（相对地面约109米）；80米以外≤45米 460 19519.22 5 1380 成都锐力投资管理有限公司 0 是 汇锦城 GX08（211/252）：2011-94 高新区盛锦二街南侧、盛华北路东侧 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2011-10-12 挂牌 2011-11-15 52530.25 78.8 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 550 ≤262651.25平米（其中可兼容住宅≤50%）；≤5 总≤40%，高层主体≤20% ≥15% 商业兼容住宅用地 ≤航空限高绝对海拔高程558.08米（相对地面约67.17米） 550 43337.46 5 1650 成都裕丰汇锦置业有限公司 -- 0 是 GX05（211/252）：2011-59 高新区石墙片区 高新区 城南 城南 南沿线高新段 三环～绕城 2011-07-28 挂牌 2011-08-31 23199.08 34.8 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 360 ≤139194.48平方米；总≤6.0 总≤50%塔楼≤20% ≥30% 商业金融业用地（兼容二类住宅用地） 相对地面绝对海拔高程611.6米（建筑物最高点相对地面高度119.6米） 360 12527.5 6 900 成都鑫信合实业有限公司 0 是 GX04(211/252)：2011-56 高新区花荫村6、7组 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2011-07-22 挂牌 2011-08-25 39137.93 58.71 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 548.33 计入容积率总建筑面积≤195689.65平方米（兼容住宅≤49%）；不小于3.0且不大于5.0 总≤40%，高层主体≤20% ≥15% 商业用地城镇混合住宅用地 不大于113米（绝对海拔高程609米），规划限高≤150米 866.67 50879.33 5 2600 成都嘉华美实业有限公司 0.5805627998 是 中建锦城 GX01（252/211）：2011-09 高新区南部新区丰收片区内，广和二街以南，成汉北路以东 高新区 城南 城南 站南 二～三环 2011-04-22 拍卖 2011-05-20 62759.2 94.14 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 1013.33 ≤251036.8平米；≤4 总≤20% ≥25% 二类住宅用地 ≤绝对海拔高程563.75米（建筑物最高点相对地面高度约67.4米） 1013.33 95394.89 4 3800 中国中建地产 0 是 中海城南官邸 GX02（252/211）：2011-10 高新区南部新区仁和片区内锦程大街以南，成汉南路以西 高新区 城南 城南 元华-站华 三环～绕城 2011-04-22 拍卖 2011-05-20 118966.18 178.45 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 800.43 A地块：≤273915.63平米；B地块：≤165965.82平米；总≤3.7 A地块：≤22%；B地块：≤40% A地块：≥30% 城镇混合住宅用地商业用地 在太平寺机场停飞搬迁前，建筑高度≤100米；在太平寺机场停飞搬迁后，建筑高度≤150米 814 145258.3 3.7 3300 中海振兴（成都）物业 中海 0.0169533876 是 人居锦尚天华 高新南区永安村9-1号地块 高新区 城南 城南 站南 二～三环 2011-03-15 协议 2011-03-19 21039.34 31.56 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 1120 现状土地条件出让。宗地开发利用时，土地利用要求以成都市规划管理局核发的《规划条件通知书》为准。 现状土地条件出让。宗地开发利用时，土地利用要求以成都市规划管理局核发的《规划条件通知书》为准。 现状土地条件出让。宗地开发利用时，土地利用要求以成都市规划管理局核发的《规划条件通知书》为准。 住宅兼容商业 现状土地条件出让。宗地开发利用时，土地利用要求以成都市规划管理局核发的《规划条件通知书》为准。 1120 35346.09 5.23 3212.24 成都人居置业有限公司 人居 0 是 利通时代晶座 GX24(211/252):2010-175 高新区民乐村1、2组（GX2010-02-17） 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2010-12-30 挂牌 2011-02-01 37075.79 55.61 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 500 3.0≤总≤6.0；总≤222454.74，其中住宅≤109002.82平方米 总≤40%高层主体≤20% ≥15% 商业金融业用地 相对高度≤155米（绝对海拔高程约650米） 500 27805 6 1250 四川佳兆港投资有限公司 0 是 锦城南府 GX25(211/252):2010-176 高新区民乐村1组（GX2010-02-19） 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2010-12-30 挂牌 2011-02-01 29342.16 44.01 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 500 3.0-6.0；总≤176052.84，其中住宅≤86265.89平方米 总≤45%，高层主体≤20% ≥15% 商业金融业用地 相对高度≤154米（绝对海拔高程约650米） 500 22005 6 1250 成都合创锦城实业有限公司 -- 0 是 GX19(211):2010-140 高新区灯塔村7组（GX2010-02-12） 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2010-12-10 挂牌 2011-01-18 19999.98 30 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 480 3.0≤总≤5.0；≤99999.9平方米 总≤40%高层主体≤20% ≥15% 商业金融业用地 ≤100米 480 14400 5 1440 成都成房置业有限公司 0 是 天合凯旋南城 GX20(211/252):2010-141 高新区花荫村9组、灯塔村8组（GX2010-02-13） 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2010-12-10 挂牌 2011-01-18 32429.85 48.65 商业兼容住宅 商业40年住宅70年 466.67 ≤3.5；≤113504.47平方米其中住宅≤45401.78平方米 总≤45%高层主体≤20% ≥15% 商业金融业用地 ≤130米（航空限高必须征求相关部门意见） 466.67 22703.5 3.5 2000 成都天合裕兴置业有限公司 成都天合房屋开发有限责任公司 0 是 GX21(243/211/252):2010-142 高新区南区、益州大道以东，拓新西一街以南、英华南路以西、大成一街以北（GX2010-02-10） 高新区 城南 城南 南沿线高新段 绕城外 2010-12-10 挂牌 2011-01-18 153899.08 230.85 商业兼容住宅 科研50年商业40年住宅70年 180 1.5≤总≤3.0；≤461697.24平方米 ≤40% ≥25% 科研设计用地，兼容商业和二类住宅用地 不大于航空限高绝对海拔高程650米（建筑物最高点相对地面高度约157米） 180 41553 3 900 ChengduTianfuⅡHoldingLimited（成都天府二控股有限公司） 0 是 GX22(211/252):2010-143 高新区大源新世纪西路北侧，站华路西侧（GX2009-01-17） 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2010-12-10 挂牌 2011-01-18 133000.35 199.5 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 500 总≤3.0(其中住宅≤2.7) 总≤40%，塔楼≤22% ≥30% 二类住宅用地 详见设计条件 500 99750 3 2500 成都市银河湾房地产开发有限公司 0 是 保利百合花园 GX23(252/211):2010-149 高新区铜牌村11组，双河村3组，灯塔村8组，花荫村9组（GX2010-01-01） 高新区 城南 城南 元华-站华 绕城外 2010-12-14 拍卖 2011-01-07 50530.77 75.8 住宅兼容商业 商业40年住宅70年 700 总≤3 总≤22% ≥30% 二类住宅用地 不大于100米 1110 84133.56 3 5550 保利（成都）实业有限公司 保利 0.5857142857 是Sheet3 宏观政策土地市场高端住宅市场数据来源：锐理数据库（备案数据）对比2012年和2013年截止11月（12月未结束，月度统计数据尚未出炉）的已成交情况，成都市高端代表项目以清水价横向对比可见，中海城南华府清水价实现最高，系高端项目标杆。且从各项目价格变化趋势分析，近两年成都高端市场价格无并明显涨幅。从月均成交量分析，成都市豪宅住宅月均成交约35套，除以价换量的仁和春天国际花园项目以外，月均成交走势以中海最好。 序号 项目名称 2012年成交均价（元/㎡） 2013年（截止11月30日）成交均价（元/㎡） 2013年月均成交套数 1 桐梓林壹号 11806 12077 41 2 仁和春天国际花园 9527 10389 64 3 中海城南华府 12760 14322 45 4 泰悦湾 9959 11457 32 5 誉峰 16961（精装标准6000） 17427（精装标准6000） 26 6 西派国际 17165（精装标准4000-6000） 17628（精装标准4000-6000） 27 7 绿地锦天府 16050（精装标准4000） 16928（精装标准4000） 26 8 成都ICC 10660 11762 17Sheet1 项目 复地中心 城南华府 誉峰 西派国际 大魔方 桐梓林1号 锦天府 天誉 滨河湾 天曜 仁和春天国际花园 龙湖世纪风景 泰悦湾 可比性 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ 品牌 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆ 区位 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 总供应量 24万㎡ 38万㎡ 24万㎡ 102.73万㎡ 34万㎡ 29万㎡ 57万㎡ 53万㎡ 125万㎡ 55万㎡ 59万㎡ 17万㎡ 容积率 3 2.95 3 5.53 4 3 4 3.28 6.1 5.5 8.9 3.14 绿化率 30% 43% 30% 30% 60% 30% 34.53% 43% 18% 30% 40% 30% 规划 9栋（2栋18层小高层和7栋30层高层）共计1609户 30栋（1期，2期各自15栋，约1644户） 13栋，分为3期开发，目前已经推进至2期，共计1234户 3栋住宅，1栋218米超高办公，1栋超高层酒店，1栋公寓，综合商业及1大型演艺中心，共计767户 13栋（5、6、11、12、13为23层，1、2、3、4、7、8、9、10为28层）共计1839户 大平层共计9栋（目前已推1,5,6,9）共计约1200户 27栋（目前已推：1,2,4,8,25,26,27）共计2139户 19栋（目前已推：2、3、5、6）共计1500户左右 11栋（1-11栋），共计2359户 8栋（1-8栋）共计：1792户 10栋，共计2000户左右 7栋住宅（1-6栋），2栋商业（7、8栋）共计812户 建筑特点 优势：线性布局，无限楼间距，一线江景，超大中庭缺点：少量单位二线江景，楼间距略有劣势 正南北围合式布局，中庭双向景观楼王单位优点：超大楼间距90-700米，80%南北朝向缺点：南向楼栋临路，主要房间朝北，实为假朝向；700米间距单位主要房间朝西☆☆☆☆☆ 点式围合45°无对视布局特点：中庭围合，户户无对视缺点：缺点不明显，由于分区域围合，综合楼间距无优势，现楼感受略显局促☆☆☆☆☆ 正南北围合式布局，中庭双向景观楼王单位特点：同城南华府，但间距更小☆☆☆☆ 三排线性江景排布优点：80%户户看江，全东南朝向缺点：部分楼栋有视线叠合，且楼间距较近；另楼栋相连像一堵墙，较堵☆☆☆ 大围合布局，优点：70-200余米楼间距，紧邻南站公园，享公园美景，位于站南板块，城市属性强，配套成熟且齐全缺点：☆☆☆☆ 大围合布局，无明显特点；南向楼栋瞰别墅区☆☆☆☆ 同誉峰，但围合更为局促☆☆☆☆ 大围合布局+线性布局特点：大中庭，最宽340米楼间距缺点：户户临路☆☆☆ 线性布局缺点：临路，受商业部分超高层压迫较为明显，无明显中庭园林☆☆ 大围合布局特点：大中庭园林景观缺点：三面临路，底商影响居住纯粹性，5、6栋正对医院，风水不好☆☆☆ 一排江景线性排布特点：四周基本无视线阻挡，每户均有良好的视野效果缺点：背靠会展中心，环境嘈杂☆☆☆ 半围合兼线性布局优点：江景视野好；全干挂石材立面缺点：体量小☆☆☆ 景观 4500㎡中庭园林，新古典☆☆☆☆ BESLEY打造东南亚风格园林☆☆☆☆☆ 6万㎡欧式皇家园林，堆坡和小景处理非常得当☆☆☆☆☆ 未重点介绍，可实施区域不大，示范区效果一般；但可看江景☆☆☆☆ 新古典园林，绿化率超过；直接瞰公园；现场展示效果一般☆☆☆☆ 中式园林，雕塑小品非常精致☆☆☆☆☆ 同誉峰，展示效果较好☆☆☆☆☆ 概念较好，有架空层、人造沙滩和大泳池；但展示效果一般，做工比较粗糙，切露天泳池面积太大，一年内大部分时间无法使用，不便观赏☆☆☆☆ 可实施范围有限，展示效果一般☆☆☆ 近万平下沉式水景会所，形成园区第二大景观组团，其中功能设置全面，既有观赏性又具实用性；现场展示打动力强☆☆☆☆ 受限地块，自身景观匮乏，但可享天然江景资源☆☆☆ 半围合中庭景观园林；享锦江自然江景☆☆☆☆ 产品/户型 楼型/梯户比：3梯3；板式3-4梯2；楼层/层高：44-45F/3.15-3.3m；：公共部分：双大堂、私家电梯厅；面积/户型：160㎡3房、180㎡3+1房、220㎡4房、260㎡5房、360㎡楼王5房；户型亮点：大面宽、南向开间较多、特点：缺点：户型上使用率较低，赠送面积少，交通面积较大； 楼型/梯户比：类板2梯4、2梯3，板式2梯2；楼层/层高：18、31F/3-3.15m（8、9栋层高3.15，其它为3）；公共部分：双大堂；面积/户型：☆90㎡2房1卫、135㎡3房2卫、160㎡3+1房2卫、180㎡4房2卫、210㎡4房3卫、253㎡楼王4房3卫；优点：通阳台、通厅；缺点：楼型有劣势，无私家电梯厅，户型均好性好，但无明显亮点 楼型/梯户比：板式，2梯2/1户梯；楼层/层高：30F/公共部分：精装大堂；面积/户型：180㎡4房2卫、220㎡5房3卫、245㎡5房4卫+泳池、360㎡5房4卫+泳池；户型亮点：成都首个大宽厅、大面宽户型；超高赠送率40%左右缺点：无明显缺点，厨房略小 楼型：类板2梯4户、2梯3户，板式2梯2户、3梯2户；公共部分：精装双大堂、有私家电梯厅；户型/面积：99㎡2房2卫、139㎡3房2卫、167㎡4房2卫、183㎡4房2卫、218㎡4房2卫（2期户型）278㎡4房3卫；亮点：赠送面积较多，大部分户型为竖宽厅，交通面积小；缺点：户型不通透，主要面宽小 楼型：类板3梯3户、板式3梯2户；楼层/层高：40F/3.15；公共部分：架空层、双大堂、电梯直接入户；面积/户型：132㎡3房2卫、141㎡3房2卫、149㎡3房2卫、177㎡3房2卫；206㎡4房4卫、244㎡4房3卫、293㎡5房4卫；优点：竖厅、交通面积小、南向房间多，卧房尺度较好、均为东南朝向；缺点：园区空间不大，产品无明显特色 楼型：2梯4户、2梯3户、2梯2户；楼层/层高：18F小高层/3m；公共部分：双大堂；面积/户型：小户型（88及128）、141㎡4+1房2卫、205㎡4房3卫（预计6月推出）；优点：赠送面积大、宽厅；缺点：非豪宅配置 楼型：3梯3户、3梯2户；楼层/层高：30F左右/3.15m；公共部分：双大堂，私家电梯厅、安全逃生通道；面积/户型：180㎡3+1房2卫、200㎡3+1房3卫、205㎡4+1房2卫；户型亮点：大宽厅，客厅、主卧尺度大；缺点：客厅朝北、南向尺度小，半房不好用 楼型：3梯4户、2梯3户、2梯2户；楼层/层高：约30F/3.15m；公共部分：双大堂；面积/户型：132-138㎡3房2卫、139㎡3房2卫（通透）、180㎡4房2卫、209㎡4房3卫；273㎡5房3厅4卫；户型亮点：宽厅，类似誉峰；缺点：鼻子户型不通透，房间尺度较小 楼型：板式2梯2户；楼层/层高：30F/3.3m；公共部分：架空层、双大堂；面积/户型：176㎡3房2卫、224㎡4房3卫、258㎡4房3卫（布局相同，尺寸扩大）；优点：中规中矩，南向房间多；缺点：功能偏少，通透性略差； 楼型：3梯6户、3梯5户、3梯4户、3梯3户；楼层/层高：公共部分：面积/户型：多为小户型，128㎡2房2卫，159㎡3房2卫、179㎡4房2卫；183㎡4房2卫。户型亮点：无特色；缺点：很多179平米为鼻子户型，不通透 楼型：3梯4户；楼层/层高：31层；公共部分：架空层，双大堂；面积/户型：90㎡2房1厅2卫、110-136㎡3房2厅2卫、155-170㎡4房2厅2卫、185㎡4房2厅3卫、258㎡4房2厅4卫；优点：中规中矩，南向房间多，功能完善；缺点：部分户型厨房和餐厅米面积过小，舒适性差 楼型：3梯4户；楼层/层高：44、48层；公共部分：双大堂；面积/户型：94㎡2房2厅1卫、128/148㎡3房2厅2卫、181㎡4房2厅2卫；户型亮点：超大观景阳台；缺点：功能分区和布局不合理，影响了部分功能区的采光和通风 楼型：2梯4户/2梯2户；楼层/层高：30-31层；公共部分：双大堂，首层架空；面积/户型：60㎡1室2厅1卫、80/90㎡2室2厅1卫、110㎡3房2厅2卫、150㎡4房2厅2卫、190㎡4房2厅3卫；优点：超大观景阳台和入户花园；缺点：各户均有1个房间尺度较小。 上市时间 2012.12.1 2009.11.21 2012.11.17 未上市 2012.11.4 2012.4.28 2012.9.27 2012.12.16 2012.4.27 2011.9.24 2010.9.30 2011.11.12 分期推出时间 一期：2012.12.1 一期：2009.11.21二期：2010.7 一期：2012.11.17二期：2013.09.16 —— 一期：2012.11.4二期：2013.4.6 一期：2012.4.28 一期：2012.9.27 一期：2012.12.16 一期：2012.4.27 一期：2011.9.24 一期：2010.9.30 一期：：2010.9.30 配套 1:2以上 室外泳池、车位比1:1.7 会所（恒温泳池、宴会厅、咖啡厅、健身房等）、室外泳池；车位比约1:1.2/二期1:2 3600㎡会所、恒温泳池、红酒雪茄、咖啡吧；网球、羽毛球场；车位比：1:1.6 依赖商业部分配套，车位：5857 无、车位比1:1.29 会所（恒温泳池、红酒雪茄吧、等）；车位比1:2.3 会所、泳池 双会所、超大双泳池、人造沙滩、其他车位比1:2.2 3500㎡会所（恒温泳池、室外泳池、宴会厅...） 下沉式水景会所、社区商业车位2768个 会所、泳池 独立商业车位：1153个 物业 复瑞物业 中海物业（一级）、3.45 宁骏物业（较差）、3.95 铁建物业、3.5 3 中建物业、3.8 自有物业、5.8 宁骏、4.6 仁恒物管（暂定）、5,2019年升为9 4.5 仁和春天物管、3.60 龙湖物业、3.0 蜀信物业、2.6 每期成交价格 一期：清水均价：12500（楼王255㎡16000-17000）精装均价：14500（精标：2300元/㎡）二期：清水均价：12200精装均价：13500（精标：2300元/㎡） 一期：精装均价16000二期：精装均价18000精装报价：6000/8000/10000 一期：精装16000左右（1.5-1.7万区间）（5000标准），楼王21000二期：精装18000左右（5000标准） 一期：预计售价11500元（清水） 一期：清水均价12000二期：清水均价13700 精装均价17000（16000-18500区间；6000标准） 精装均价15500（14000-18000区间；4000/6000标准） 精装均价17000（16500-19000区间；5000标准） 清水均价13600 清水均价10500 精装均价14000（12000起）清水均价12000 清水均价12500 每期成交主力户型 一期：90/136㎡/160二期：90/136/163/186 一期：180、220二期：220、245、360 一期：126、153、183二期：218 预计首推房源130/141/149/176/206/244/290 一期：88-141（88、128）二期：88-141（88、128） 180、200、205 139、180、209 176、224、258 128、159 136、155、177、258 94、128、148 60、80、90、110 每期成交套数 一期：约728套二期：约116套 一期：756套二期：388套 一期：385套二期：35套 一期：200余套（未推） 一期：约540套二期：约165套 311套 405套 一期：185套 560套 1655套 1040套 830套 剩余产品情况 已推剩余：约56套全盘剩余：约736套 已推剩余：269套全盘剩余：269套 已推剩余：132套全盘剩余：851套 未开盘 已推剩余：约151套全盘剩余：约982套 已推剩余：402套全盘剩余：887套 已推剩余：178套全盘剩余：1621套 已推剩余：175套全盘剩余：1305套 已推剩余：19套全盘剩余：1762套 已推剩余：52套全盘剩余：52套 已推剩余：231套全盘剩余：1031套 已推剩余：8套全盘剩余：8套 优惠方式 精装：一次性2%，按揭1%清水：一次性3.5%，按揭2.5% 一次性5%按揭3%分期2%；分期4:3:3，半年内付清 一次性5%按揭4%分期2%(183㎡额外5个点优惠） 无 一期（88㎡/126㎡/128㎡）：按揭3%，一次性4%二期(110㎡/130㎡/140㎡/205㎡)：按揭1%，一次性2% 一次性4%、按揭/分期2%；分期5:3:2，半年之内付清 一次性5%、按揭2%、分期1%；分期4:3:3，12个月付清 一次性8%、分期6%、按揭7%；分期4:3:3，12个月付清 全款按揭目前优惠均为2.5%，分期只针对外籍、港澳客户3:1:2:2:2，12个月付清 一次性2.5%，按揭0.5% 全款优惠2% 150㎡：交1万抵3万，优惠4,3,3/112㎡和115㎡：交1万抵3万，优惠2,1,1 较本项目优势 核心地段、绝版资源；纯粹岛居江景房；纯粹豪宅（大户型）社区；大面宽纯版宽厅设计；私家电梯厅；4梯2户超豪华配置；高车位配比； 有口碑和客户基础，位置更成熟；面积小、去化快；均好性强 有口碑和客户基础，位置更成熟；赠送面积超大，配套丰富 区域相对成熟，配套丰富，景观展示效果好 价格优势 区域位置和配套成熟 整体配置高，相比价格客户感觉较值；智能安防是大亮点，很有大动力；配套丰富，装修标准高、实在； 区域内性价比超高；配套齐全，产品大动力强；置地商业大配套是亮点；地铁物业 配套非常多（外资思路）、准现房销售 ICC商业大配套，地铁站，2环 价格优势、区域配套成熟 龙湖品牌、准现房销售 一线临江、全石材外立面 较本项目劣势 内部配套不明确；价格预期较高 1、作为豪宅不纯粹；2、楼型、梯户比配置不如本项目；3、户型设计及面宽等略差 交房口碑走弱，物业差 作为豪宅不纯粹，楼型、梯户比配置不如本项目；户型设计及面宽等略差 1、不纯粹，园林有局限；2、开发商品牌和专业度3、非豪宅品质，却是豪宅户型面积 项目整体档次和品质感相对较差 现阶段东门区位略差；户型无亮点，不通透；总价较高 现阶段东门区位略差； 价格奇高、户型大而无当相互打架、展示效果平庸；物业费太高 缺乏自然景观资源、容积率高，居住舒适性差 临新会展中心，环境嘈杂 区域配套不成熟；体量小；路段面临改造，短期交通不理想 其他 一期：1、2、6、7、8栋二期：3、4、5、9栋 —— 一期：1,4,5,6,7栋二期：13,10,8,9栋三期：3,2,11,12栋 —— 一期：5、6、12、13栋二期：1、2、3、4、7、8、9、10、11 智能安防双防胁迫系统、逃生系统；装修智能化：智能感应环境调节（远程控制/付费） —— 一期：1、2、3、4、5、6二期：7、8、9、10、11、12、三期：13、14、15、16、17、18、19 —— —— —— —— 去化情况 【整体】：90/135/160㎡/210㎡去化最好/自住；255因价格高，去化较差.一批次开盘成交261套，成交均价13000；二批次开盘成交105套，成交均价14600.三批次开盘成交71套，均价15300月均去化50套左右，四批次开盘成交约25套，均价13000。 2012年月均去化40套左右，进入到2013年之后，月均去化为30套左右 月均去化25套左右，一期90平米小户型成为销售的难点。 尚未开盘，具体开盘时间不确定 去化较快，每次开盘100套左右；月均去化45套左右 同时包含别墅和大平层，目前别墅已经接近尾声，大平层去化平稳一般15-20套左右 每月30-40套左右，鼻子户滞销，其他比较平均 滞销，成交客户多为外籍月均去化5套左右 开盘价格惠后价格9000元左右，业内购买踊跃，后期随着价格上涨，优惠回收，销售走势平稳，去化速度仅为月均15套左右。 月均去化约60套，性价比立市 月均去化20-30套左右 2012年月均去化15-20套，13年一季度新推楼王前下调了价格8500起，去化速度提升到月均40套210㎡14500-15000Sheet3 宏观政策土地市场高端住宅市场 区域高端项目多集中于火车南站以南，市政府及中央商务区周边，天府大道东侧尚未成势，而本案位于天府大道东侧 均为大体量，配置高端的华宅或豪宅项目，产品竞争激烈，产品附加值方面各有所长 本案产品面积区间为120-260㎡，其中豪宅项目主力面积段集中在150-300㎡，本案主力面积段为120-175㎡，与豪宅市场主力面积段存在一定的差异； 项目名称 物业类型 占地（亩） 总建面（万㎡） 容积率 车位比 梯户比 会所 产品面积区间（㎡） 装修标准 产品附加值 蓝光公馆1881 住宅 60 21.9 3.76 1:2 3梯2户、4梯4户 3000㎡ 180-280㎡ 精装、清水 智能家居 长城半岛城邦 住宅 160 50 4.1 1:1.2 3梯2户、2梯2户、3梯4户 5000㎡ 100-280㎡ 清水 河景资源、赠送空间 仁和春天国际花园 综合体 149 55 5.5 1:1.5 ３梯４户、３梯２户、３梯５户 3000㎡ 90-258㎡ 清水 综合体配套 誉峰 综合体 280 110 3.3 1:2 2梯2户、1梯1户 5000㎡ 180-360㎡ 精装 赠送面积、综合体配套 中海城南华府 住宅、写字楼 225 43 3.7 1:1.7 2梯2户、2梯3户、2梯4户 无 90-255㎡ 清水 赠送面积 本案 综合体 180 70 5.8 暂无 3梯4户、3梯3户，3梯2户 暂无，不在住宅组团里面 120-260㎡ 清水 岛居地段，综合体配套，江景资源宏观政策土地市场高端住宅市场成都豪宅产品主要集中在城东攀成钢板块和城南站南板块两大区域。潜在对标竞品明年入市项目较为集中（约7个），将有较大放量。新开项目新货推出项目 新货推出项目 项目体量(万㎡） （预计）产品面积段 华润金悦湾 33 210-388 保利贝森公馆 12.8 85-196㎡ 九龙仓擎天半岛 7.6 220-280㎡ 保利康桥 34 120-190㎡ 仁恒滨河湾 53.2 176-258㎡ 新鸿基ICC 120 102-183㎡ 环球汇.天誉 120 77-280㎡ 绿地锦天府 28 183-402㎡ 四海逸家 41 211-273㎡ 蓝光1881 21 188-298㎡ 誉峰 38 180-250㎡ 西派国际 24 90-276㎡ 中海城南华府 24 90-255㎡ 大魔方 103 132-293㎡ 龙湖世纪峰景 59 95-175㎡ 棕榈泉国际 26 89-129㎡ 铂雅苑 48 265-660㎡ 万科公园5号 26 170-380㎡ 中海9号公馆 30 175-245㎡ 新项目 合能项目 建发项目 中铁建项目 银河湾 98 中大锦城湖 17 160-220 伊泰天骄 20 260-360 保利项目 可计合计量 983.6 结论1、从政策方面来看，明年的整体政策依然趋紧，政府对楼市依旧高度关注，开发商和购房者在推货和置业方面均趋于谨慎2、从土地市场来看，城南数宗优质地块被品牌开发商高溢价拿下，明年若以高端住宅产品的姿态集中入市或造成高端住宅市场供应过量的状态3、从高端市场量价走势来看，2013年高端项目价格涨幅并不明显，月均去化套数普遍在30左右，清水高端住宅价格标杆不超过14000元/平米，普遍能保证走量的清水价格在11000-12000元左右，综合市场因素和本案自身状况，建议本案一期整体均价为12500元/平米，入市价格为11500元/平米4、从高端市场产品对比来看，本案在地段（岛），景观资源，后期配套方面占据优势，而在区域热度，赠送面积，住宅内部会所等方面处于劣势，因此明年在推广方面前期需将“岛”和“划岛为界的高端综合体”等概念炒热5、从市场潜在供应来看，明年城东城南均有数个高端项目入市，加之目前市场主力对标竞品部分存量尚多，届时竞争或较为激烈整体目标·任务拆分2014年整年销售额目标：3.6亿结合现阶段市场环境及复地对本项目的资金要求，设定：任务拆分根据我司去年操作成都高端楼盘的经验，3.6亿的销售目标可拆分如下表 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售金额 1.25亿 1.05亿 0.65亿 0.65亿任务拆分结合每个月应实现的产值，设定拆分任务如下：按照现有面积配比+入市均价11500元/平米进行估算开盘目标：60套！诚意金客户：120组开盘前来访：1200组此处的转化率设定为10%，参照我司操作的高端项目而设定 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售金额 1.25亿 1.05亿 0.65亿 0.65亿 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售套数 约60套 约50套 约33套 约33套品牌价值·区域价值·岛屿价值·项目价值·住宅价值·价值提炼品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼复地集团，是中国大型房地产开发集团,，国家一级开发资质、中国驰名商标企业、复星集团的创始成员企业。1992年至今，已累积开发项目超过38个，遍布全国各地。自2008年复地落地成都，先后开发建设了复地雍湖湾、复地复城国际和复地御香山，积累了一定的口碑和人气。但公司品牌距离中海、万科、龙湖、保利等均尚有市场认知差距，项目单盘影响力较誉峰、望今缘、麓山等也有待进一步提升。品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼本案拥有城南金融城的规划利好。在世界主流城市，以汇聚大型银行、保险公司、交易所、世界级公司总部的金融城，正在成为其现代经济的最重要物业载体。在纽约华尔街、伦敦金丝雀码头、上海的陆家嘴、北京的金融街……略带炫耀色彩的地标性建筑、鳞次栉比的高端办公物业，强势吸纳世界级金融资源，无不让这些城市区域从形象和经济影响力上为世界瞩目。但区域现状是规划中所期待的发展尚未呈现，因此如何利用已经逐步成型的金融城现状描摹地块周边的发展状况是一个重要的课题。世界级“金”心之“心”，“前无古人，后无来者”的地段价值品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼罕见的城中环岛：面面临江，天赐宝坻。成都不缺水，不缺河，但整个项目真正能达到锦江四面环绕，本项目为成都市唯一，具有不可复制性，景观视野优势明显。品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼项目总占地面积约180亩，为商办兼容住宅用地，其中商业占比达到60%。土地容积率约为5.8，总建面约为70万㎡。项目物业形态丰富，包括地标性超甲写字楼、总部办公、甲级写字楼、高端特色配套商业、服务式公寓及高层豪宅。建成后，复地中心将成为成都最具影响力的高端城市综合体之一。（数据来源：2013.11设计测算）175+120户型 物业形态 体量测算 住宅 276717㎡ 公寓 80000㎡ 商业 41050㎡ 超甲写字楼 123867㎡ 甲级写字楼 152786㎡ 总部办公 20000㎡ 其他 1400㎡ 可售车位 206610㎡品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼其中，项目住宅产品：围合式布局+大中庭景观组团+错综式楼栋布局（尽可能保证户户观江）+商住业态完全分割120㎡+175㎡Y型楼栋住宅140㎡+175㎡Y型楼栋住宅220㎡+220㎡板式楼栋住宅260㎡+260㎡板式楼栋住宅大面宽、大横厅（产品区别特点）、全景阳台、精装双大堂、私家电梯厅等，但同时，城南类似豪宅较多。品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼项目SWOT分析领导者品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼城市名片，发展升级引擎，本项目将打造包括高端住宅、超甲及甲级写字楼、精装公寓及高端特色商业的高端城市综合体。多功能目的地基于项目：基于资源：金融城内锦江环绕高端、滨水、国际项目位于成都母亲河——锦江中央，是具有得天独厚和不可复制的自然资源以及社会资源的一个地块。周边新兴商业及高端办公氛围浓厚，同时有着良好的高端住宅发展基础。品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼项目整体形象定位参考国际橱窗·城市休闲环岛 国际化气质调性，提升项目扮演的城市功能地位； 功能复合，成为城市商务人群、白领人士工作、交流、休闲、聚会的目的地，提供全新充满PARK气息的国际化工作、生活模式； 呈现与众不同的岛域特色。这里将是城南再一次华丽蜕变的国际化形象展示窗口，汇聚本土锦江湿地特色资源的又一张城市名片，是成都进行国际商务交流与交往的窗口，是成都田园城市国际化新生活的展示平台。定位关键考量点：功能复合、具有影响力高度品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼竞品客户分析·客户梯队·客户分类·客户锁定首先，让我们来看看我们的竞品客户都有些什么样的特点？客户分析竞品样本：中海城南华府誉峰西派国际中海城南华府客户来自城南区域的占62%，自住客户占比约86%，主要以私营企业主与政府、企业高管为主，中海老客户占比约30%。客户梯队客户分类客户锁定竞品客户分析客户梯队客户分类客户锁定竞品客户分析中海城南华府客户白描称呼：陈女士年龄：58岁性别：女籍贯：成都从事行业：审计担任职务：董事长目前居住地：成都教育经历：本科置业次数：5次家庭城员：独居离异人士客户语录——“亲戚住南苑，想买套离亲戚近的房子。”——“这里住的人和我差不多，这样的地方住的比较放心。”——“房间主卧卫生间太大，餐厅旁边没有电视插座，淋浴房没有搁板，你们细节很不到位。”——“你们生活阳台有没有冷热水管，木作的墙群容易烂，房子里面的装修坏了你们修不修，不要到时候没人管啊。”客户特征描述有实力、很刁钻、很纠结、专业知识很强、很谨慎购买关注点：地段价值、圈层氛围、物管服务典型客户1：某审计公司董事长Codeofthisreport|*客户职业置业目的客户来源誉峰客户以城南、二级城市区域客户为主，2次置业以上自住客户，职业特征主要以个体商户和私营企业主为主占约67%，城南企业中高管占约21%。客户梯队客户分类客户锁定竞品客户分析誉峰客户白描客户梯队客户分类客户锁定竞品客户分析典型客户2：欧派橱柜供应商称呼：毛先生年龄：45岁性别：男籍贯：重庆从事行业：建材担任职务：老总目前居住地：成都来蓉年限：5年置业次数：多次家庭成员：三口之家客户语录——“地段满意”——“装修风格挺好的，有居家感又不失大气华贵，还是买装好了的房子比较省心。”——“社区里住的人不能太杂。”客户特征描述朴实、平时工作很忙，某品牌橱柜的供应商，每个月最少来项目2次，一直说想买，但在项目开盘之初并不下单，称自有打算，后期经销售人员多次逼定后才成交。购买关注点：地段价值、圈层