北京龙湖物业装修装饰审核指引手册课件

龙湖物业装修装饰审核指引手册2013年4月京物业-技术部龙湖物业装修装饰审核指引手册2013年4月京物业-技术部目录 1、物业装饰装修管理的目的和意义2、装饰装修专业术语解析3、物业装饰装修相关的法律法规4、装修申报流程5、装饰装修审图细则及专业话术6、装饰装修审图管控要点7、装修审图总结目录 1、物业装饰装修管理的目的和意义物业装修管理的目的和意义

一、装修管理的目的和意义

装修管理在物业管理工作中的目的和意义，主要体现在以下几点：1、规范施工行为，消除施工隐患，保证项目外观的整洁和统一；2、杜绝建筑主体和承重结构遭受破坏；3、保障客户的居住安全，障配套设备设施的正常运行和使用，最终实现物业的

保值增值；4、延长物业使用寿命，维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安

定、团结、和谐氛围；5、维护物业管理秩序，保障物业管理服工作的正常开展。物业装修管理的目的和意义一、装修管理的目的和意义3二、术语解释建筑主体：

是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。砌体结构：

即用砖墙、柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重的结构，称为砖～钢筋混凝土混合结构，简称砖混结构。此结构抗震性差，防渗水性能差。这是当前建造数量大、采用最普遍的结构类型。钢筋混凝土结构：即主要承重构件全部采用钢筋混凝土，并现场整体浇注而成的结构。此结构抗震性能和防渗水性能良好。这种结构类型主要用于大型公共建筑、高层建筑和工业建筑等。术语解释二、术语解释术语解释4剪力墙：

剪力墙是指墙肢的长度为厚度的5～8倍的钢筋混凝土墙。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折线型、“一”字型。异形柱：

异形柱是指柱肢的截面高度与柱肢宽度的比值在2～4，相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子。它包括异形柱框架和异形柱框架剪力墙，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。房屋外观：

是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外立面可视的部分。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。防水工程：是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。术语解释剪力墙：术语解释5房屋外观：

是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外立面可视的部分。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。防水工程：

是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。隐蔽工程：是指被其他建筑物遮掩的工程，具体是指地基、电气管线、供水管线等需要覆盖、掩盖的工程。由于隐蔽工程在隐蔽后，如发生问题，还需重新覆盖和掩盖，返工损失非常大，为了避免资源的浪费和当事人双方的损失，保证工程的质量和工程顺利完成，安装施工时，在覆盖和掩盖前应当通知发包人检查，检查合格后，方可进行隐蔽施工。术语解释房屋外观：术语解释6房屋配套设施设备：

是指房屋除门窗、护栏外的，与房屋配套的给排水管道（空调排水管）、强电源及弱电源信号系统（照明电源、闭路线、电话线、网络线、监控）、煤气报警器、红外线防盗报警器、可视电话（非可视电话）、应急求助按钮、天然气表、管等。房屋平面布置图：

是指用于指导建筑装饰装修施工的平面（水平面）设计图，它包括房屋平面结构布置（家俱、陈设摆放）设计、区域使用功能划分（如：卧室、客厅、书房、厨房及卫生间等）设计、出入通道（如：门的开启方向及通道走向）设计，其中包括某些部位使用的材质和安装方式、要求等设计。它是按实际比例尺寸绘制的，一般采用的长度单位为公制长度单位㎜。水电施工图：是指用于指导建筑装饰装修水电施工的平面示意图，顾名思义，示意图是以示意方式进行绘制的，图形是以线条和符号连接构成的，图形一般没有准确的数值标注，只是示意大概的安装方位和形式，具体安装方法和要求，都是以文字标注及说明为主。术语解释房屋配套设施设备：术语解释7三、相关法律法规我国对物业装饰装修管理的规定，主要体现在两个法律文件中:（一）《物业管理条例》（国务院2003年6月8日颁布，同年9月1日施行。）第53

条和第46条中有相关规定。（二）《住宅室内装饰装修管理办法》。（建设部于2002年3月5日发布、同年5月1日施行。）《物业管理条例》第53条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。《物业管理条例》第46条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以

制止或者依法处理。

相关法律法规三、相关法律法规相关法律法规8《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定，住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，

变动建筑主体和承重结构（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、服务间。（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。相关法律法规9《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定，住宅室内装饰装修活动装修活动中未经批准不得有四项的行为即《住宅室内装饰装修管理办法》第６条的规定：（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开窗。（3）拆改供暖管道和设施，需经供暖管理单位批准。（4）拆改燃气管道和设施。需经燃气管理单位批准。以上两类，需上报城市规划行政主管部门批准。（1）搭建建筑物、构筑物。相关法律法规装修活动中未经批准不得有四项的行为即《住宅室内装饰装10《住宅室内装饰装修管理办法》共7章、48条规定第一章：总则第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的装修行为）第三章：开工申报与监督第四章：委托与承接第五章：室内环境质量第六章：竣工验收与保修第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任）《住宅室内装饰装修管理办法》中需要装修管理过程中注意的条款：第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准订施工方案，并做闭水试验。相关法律法规11《住宅室内装饰装修管理办法》共7章、48条规定第一章：总则《在此流程中的要点关注：1、重点关注业主提报的装修审批图；2、需要业主办理的手续，如业主不能亲自到场，需委托其他人办理时，则需业主

签定装修委托书；3、装修保证金退还时，不记利息，如有装修违章则相应的保证金不能退还。四、装修申报相关流程装修申报流程在此流程中的要点关注：四、装修申报相关流程装修申报流程12

目的：提前发现并预防业主违章装修，同时还可结合园区的实际特点给予业主合理的装修建议，减少后期协调及管理难度，也可避免业主后期产生不必要的返修整改序号审核关注内容审批意见专业话术土建类对照原设计建筑平面图与装修平面图，剪力墙部分是否一致1根据建设部110号令及京建房2009.917号令，不能拆改承重结构及外立面.2建议不要在室内地面剔凿、打孔。审查公共墙体有无改动顶层客厅是否加装夹层厨房、卫生间是否开排气孔设备类户内消防管线及消防报警，安防系统是否有改动3改动需要有原厂家或有相应资质的专业公司施工。4室内装修请需加装临时配电箱及漏电保护器。核算用电设备负荷，是否低于设计值自来水表、燃气表是否预留查表、充卡及检修空间；公共管线处，不得全部封闭。5能源表周边需预留足够的操作空间，公共管线处需留检修口。户内的冷热水管，建议业主布设在天棚或墙体内。五、装修审图细则及专业话术审图细则及专业话术

目的：提前发现并预防业主违章装修，同时13

防水类审查厨房、卫生间等功能房面积是否扩大；无防水要求的房间是否改为有防水要求的房间6建议卫生间、阳台重做防水，并做闭水试验。阳台及露台不允许做水系。外立面类审查生活阳台、休闲阳台是否外移7不允许改变外立面，包括封闭阳台、改变阳台面积、空调外机外挂，更换外窗、更换户门。（具体审核意见结合项目装修引导方案）审查休闲阳台的滑门玻璃与玻璃门是否改动审查外窗是否改动空调室外机是否放在原设计位置审查入户门是否有所改动景观类公共绿化带及私家花园是否符合绿化规划8私家花园地面硬化改造，不能影响下方管线维修。下沉小院地面是否硬化庭院是否建凉亭、花架等构造物9具体审核意见结合项目装修引导其它10其它事项按装修规定执行备注此图共计（）张审图细则及专业话术

防水类审查厨房、卫生间等功能房面积是否14六、装修审图管控要点审图时要注明：请严格按照《装修须知》的要求施工，若按以上要求施工，可办理装修手续原则上不能封闭生活阳台（具体审核意见需结合项目装修引导方案）原则上住宅景观阳台不能封闭，装修时颜色与外墙一致（具体审核意见需结合项目装修引导方案）不允许剔打承重墙内开门不能改为外开审图管控要点六、装修审图管控要点审图时要注明：请严格按照《装修须知》的要15不能同意业主在户内挑高层上加层，如业主强行实施，告知业主，需由原设计单位或与原设计单位同等资质的设计单位出具设计评估报告，并上报规划部门审核。获得许可后实施企业还需持有效的建筑业特种资质证书审图管控要点不能同意业主在户内挑高层上加层，如业主强行实施，告知业主，需16别墅或洋房（底楼）业主一般都会将私家花园重新设计改装，我们的原则是不能影响地面下方管线的维修，其它审核移交环境部。有前后花园的业主，需要在审图意见上注明不能将滑门（窗）外移审图管控要点别墅或洋房（底楼）业主一般都会将私家花园重新设计改装，我们的17别墅或洋房（底楼）业主一般都会将私家花园重新设计改装，我们的原则是不能有大型花架或亭子（凉棚）等构筑物有前后花园的业主要在图纸上注明不能将滑门（窗）外移审图管控要点别墅或洋房（底楼）业主一般都会将私家花园重新设计改装，我们的18

七、装修审图总结

装修审图过程中，装修管理员应参考本指引，并结合项目实际情况，着重注意以下事项：

1、装修设计是否有对房屋结构、外墙立面、公