房地产投融资实务

将探讨的问题1.对房地产投融资活动的认识2.关于新项目拓展3.高院关于土地合同纠纷的司法解释4.判别房地产投资项目是否可行的主要指标5.融资前、融资后投资分析6.房地产兼并收购之尽职调查7.房地产项目融资8.房地产信托9.国外房地产基金公司选择合作对象的标准10.国外房地产基金11.如何撰写一份好的商业计划书12.工作中的几点体会二、关于新项目拓展1、土地（项目）获得一级市场：全面响应文件要求☆

招标

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拍卖☆挂牌二级市场：做好尽职调查☆

股权转让

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在建工程转让二、关于新项目拓展3、提高“命中率”需注意的几个事项项目来源可靠权属清楚规划无瑕疵符合公司发展战略符合谨慎、稳健、保守、以小博大原则已经站在老板的角度把问题都考虑清楚了三、高院关于土地合同纠纷的司法解释（2005年6月18日）土地出让合同土地转让合同合作开发合同四、判别房地产投资项目是否可行的主要指标成本利润率自有资金回报率销售利润率内部收益率（IRR）☆项目财务内部收益率☆项目资本金内部收益率☆投资各方内部收益率五、融资前、融资后投资分析融资前（Before

funding）：不受融资方案影响融资后（After

funding）：受融资方案影响六、房地产兼并收购之尽职调查组建专业化的团队审计师、律师、工程师、会计师等，包括收购方内部和外部制订详尽的并购流程（五个主要环节）☆市场调研和战略评估☆初步接洽、签订备忘录（合作意向书）和保密协议☆尽职调查☆交易谈判☆起草合同和签约尽职调查的内容案例：A公司收购B公司尽职调查清单（范例）七、房地产项目融资投融资工作从项目前期阶段开始融资研究需要在投资估算的基础上进行资金来源：股东权益资金和负债2、房地产项目融资主要渠道IPO、增配股、可转债企业增资扩股股东借款银行借款房地产信托国外房地产基金3、优先股优先股是一种介于股本资金与负债之间的融资方式优先股股东不参与公司的经营管理，没有公司的控制权发行优先股通常不需要还本，但要支付固定的股息优先股股息通常大大高于银行的贷款利息对于其他债权人来讲，优先股后于其他债权人受偿对于一般股东来说，优先股是一种负债优先股股息在税后支付，资金成本得不到所得税扣减4、股东借款股东借款是公司的股东对公司提供的贷款，对借款公司来说是负债。股东借款的好处是可以降低注册资本。股东借款的利息可以在税前支付。5、银行贷款

我国的银行贷款分为商业银行贷款和政策性银行贷款（国家开发银行、进出口银行、农业发展银行）。我国的商业银行分为国有商业银行和股份制银行。

商业银行的贷款分为短期贷款（1年以内）、中期贷款（1-3年）和长期贷款（3年以上）。

商业银行贷款通常应当不超过10年，超过10年期限，需要报人民银行备案。

商业银行贷款利率以人民银行基准利率为中心可以上下浮动。一般下浮10%至上浮30%。三方委贷（银行版本）条件及提供的资料6、IPO香港主板、创业板与中国A股、美国NASDAQ上市条件比较7、融资成本资金成本资金成本=资金占用成本+融资费用资金占用成本借款利息、股息、红利融资费用律师费、资信评估费、公证费、手续费、担保费、管理费、佣金8、融资风险出资能力出资吸引力再融资能力融资预算的松紧程度利率和汇率风险八、房地产信托1.信托的定义和有关规定信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。根据规定，信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元。2、“一法两规”《中华人民共和国信托法》（2001年4月28日）《信托投资公司管理办法》（2001年1月10日）《信托投资公司资金信托管理暂行办法》（2002年6月26日）《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（2005年8月28日）（212文件）3、信托合同主要条款1.委托人、受托人的姓名、住所、自然人身份证号受益人姓名、身份证号释义信托目的信托类别信托资金及其交付（如有）信托期限信托财产的构成信托财产的管理方式和受托人的管理、运用和处分的权限信托财产管理、运用和处分的具体方法或者安排张江镇项目资金信托计划(草案)案例：——

一般受益人推介九、国外房地产基金公司选择合作对象的标准☆

地域

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市场宏观经济☆国家行业地位☆垄断☆群雄割据☆行业领先☆新进入者目标市场公司发展战略☆

目标

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定位

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优势九、国外房地产基金公司选择合作对象的标准业务运行模式☆逻辑性☆规模化☆可复制☆增长潜力☆诚信度☆公开透明☆企业文化☆简单化业绩和潜力☆过往业绩公司治理结构☆管理层品牌2、与国外房地产基金打交道需注意事项注重资金运用是否达到回报率资金（外汇）进出的通道合作方提供的信息要一致企业信息公开透明，允许并且帮助基金公司做好项目尽职调查基金公司项目决策时间较长，需要耐心项目公司的股权架构简单、清晰位于中心地段、甲级品质、定位准确、功能单一、价格合理的投资项目（酒店式服务公寓、写字楼、商场）是基金公司的首选复地集团和荷兰ING松江香提苑合作项目案例：十一、如何撰写一份好的商业计划书公司介绍☆战略☆技术☆产品和服务

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管理团队市场和销售☆目标市场☆营销策略竞争性分析☆竞争者☆