博思堂-苏州天伦随园一期别墅项目营销报告-ppt-xxxx年(ppt页)

天伦随园一期营销报告苏州市博思堂投资顾问有限公司2008年2月29日1

随园序曲——营销环境浅析>>>>>>2

随园公民——目标客户分析>>>>>>3

随园迷思——项目自身分析>>>>>>>>>>>>天伦随园>>>>>>>>>>>>6

随园表情——企划创意表现4

随园动力——营销推广执行5

随园引擎——销售执行计划1、细市卧场浓分展布懒格胜局檀香园：独体阳澄苏园：联排玉山胜境：独体丰泽园：独体、双拼鼎园美墅：独体天使湾：独体泰泓花园：独体、双拼锦绣蓝湾：双拼、联排森林公园板块阳澄湖度假板块依星托切阳收澄卵湖总和工森援林匹公密园伏，预形夫成矩两寨大劳别两墅抹集捏中肚区针，巴叛城村独关享箱阳砖澄毁湖症度事假亩板芳块2、杆在壶售钉别怒墅片个爱案找分调析项目名称项目规模产品形态主力面积在售均价主力总价建筑风格天伦随园35户独体260-280M216000元450万中式阳澄苏园140户联排250M2289M25500-6000元(预计)150-200万中式玉山胜境43户独体400M220000元800万中式丰泽园200户独体双拼独体230-290M2双拼210-230M2独体9500元双拼7500元独体220-280万双拼160-170万类中式鼎园美墅136户独体独体270-380M2独体9500元260-350万北美天使湾230户独体230-260M210000元230-260万欧式泰泓花园211户独体双拼独体360-380M2独体10000元360-380万北美锦绣蓝湾410户双拼联排

双拼200-240联排160-190双拼8300元联排7000元双拼170-200万联排115-150万欧式檀香园131户独体250-270M212000元300-330万欧式2盏0慰02卸2秧02取4粘02岩6四02贯8区03挑0伸03硬2导03陡4述01居8逝03办6货03全8垃04街0睁04寸2纱0玉胖山轨胜竟境丰奸泽尼园苏匠园辛美体墅泰哄泓暗花叠园檀佛香券园丰鲜泽网园天嫂使唉湾1蚊6解0M2锦舅绣存蓝卫湾阳叔澄汁苏项园锦糊绣之蓝爽湾独纯体双板拼联翠排集中区集中区空白区独栏栋家别捕墅骑面蚂积耻大常于翅其隐他鸣类摆型貌产赛品杀，译其叹中堪主扣要屠集有中傲在2级4渔0康-络2叛8殊0平乳米训，强本荒项殊目冻主但力避面多积弃处眯于业区蝇独诞栋蚊产趣品主认流特面削积区取间毕。板帖块泛在罚售别个悔案音主堂力杰面剧积末分害析天贴伦李随型园2营0抬02学2贱02宿4析02秘6皂02士8跃03吨0东03智2匙03植4盘01践5薪03云6冻03齿8刻05炸0酱08家0伏0玉纱山现胜太境丰助泽系园苏俘园扰美悟墅泰符泓东花智园檀组香亿园丰待泽如园天企使训湾1威1腐0万栋元锦胁绣冷蓝社湾阳笼澄奔苏珍园锦贞绣匠蓝作湾独绍体双脑拼联搜排独染体膀与进双昌拼忙、翻联级排晶产奏品枪总奖价沿泾虾渭滩分普明曾，那价付格完远减高摘于积其逐余区产赔品敬，猛独株栋谢总茧价喘主汉要咬在2岭2象0傅-裕2座8菌0万/套慰，4菠0附0万忠以料上剪的搅独翅栋绵产勒品惧较冶少纲，且本扮项兄目期处钻于高耗总总价孩位到置间隔区同化区板石块坟在圈售末个海案疤主剥力闸总遇价忠分取析天宏伦赞随闲园阳腐澄朋苏腐园玉辜山叶胜忠境丰闷泽巷园天驶使腾湾檀佳香窑园泰墓泓猴花判园鼎慰园膨美案墅锦耳绣渡蓝探湾项阿目润名包称中剩式绢风森格欧形式咬风鹿格北愉美建风雹格别盛墅然产鸟品育风肢格辽各傻异裹，中诉式指风别格航市郑场检竞春争艳压犹力膀较跳大板辛块告在抓售泄个乳案疏建搁筑擦风宗格标分秆析天锯伦盛随妄园3、形产持品教去脖化网特匪征透分汽析项目名称4月5月6月7月8月9月10月11月12月

泰泓花园（独栋、双拼）0-10007111天伦随园（独栋）102200150

檀香园（独栋）4040122-1-20

锦绣蓝湾二期（双拼，联体）------------84（开盘）88

丰泽园（独栋，双拼）0-2020314154区书域讲别哈墅刮整嫁体艘去凡化悬缓豪慢右；按区卫域故市挖场火季丹节范性饱影南响喜明移显愉；拖独衰栋匹别程墅覆去制化终速秩度扑慢薯于祝其拒他白别爬墅而产榴品狡，典平摩均生去诉化礼速长度距为3默-市4套/月烘。产品形态推出量（套）去化量（套）剩余量（套）独体别墅498271227联排别墅334249954、边竞贝争央市眨场汉分张析区波域公市趣场符别这墅炸产栏品予存育量目顿前冻区压域驻市锄场鼓的铅存堂量穗别死墅谋以腊独煮栋跳产叔品凤为愤主洗，锤联叼排劲产惩品舰相痒对弃较择少荐，果独肌栋埋的免存圾量缴产扯品想占椒到肚了煮整饮个信存皇量富产芦品跑的7赏0印%；从然区狠域氏独够栋轿别延墅姥的哈去望化报速古度忠看蜡，驻市嫁场挤上牵的忧存枕量休独棒栋遥别调墅趋去竟化宅需沫要5沾-谋7年芝时祝间鉴，闸独硬栋别别卷墅荣市检场能竞皇争号压缸力吐巨左大歼；统趣计旱数合据葡来墙自榴昆敌山撇房罩产绢信训息右网经，胆截谎止区时耻间0刘8年2月地块用地面积预计产品形态万科地块56万平方米独体金丝利地块16.7万平方米独体、联体软件园地块5万平方米独体、联体景发地块12万平方米独体、双拼香溢地块21万平方米独体、双拼中大易墅地块18万平方米独体、双拼合计128.7万平方米——区拥域作市迁场凳别舰墅陪用击地向存度量区腹域质目巧前扛供扒应绍的尖别隶墅之用秆地李总谎量我达秧到浊了1惑2荣8叶.盛7万埋平州米斑，拦别示墅颂用婶地乔供那应莫过虫大柿；从数未约来墙可幅上璃市不的议别滥墅刃的轿建睡筑腐面里积准看眨，卧将妹能闪达别到8肉0万赴平隙米愧左困右英，阅导质致拔目愁前咱区辛域慎市猜场猪竞齿争贪的愈进柳一萝步纵激赚烈椅；根旅据拌地烫块额的距容鸡积捧率傲，盛可项见罩未常来攻产浴品锄中锤仍霉将凑有令大下量忽的养独然栋区产轨品灾，膀独职栋匠产照品袄竞澡争桐将占进钳一监步许恶妹化谱。5、烈市逆场对分森析蛙总住结处帜于晴昆聪山粥西猜部案低给密辽度而居竭住伴区卸的挣核让心亦位闸置争，闯拥羊有邻阳翅澄买湖圈资在源盒，姐区植域黑市超场田可蓝塑葬造责性坡强垮；随稠着辟区孙域迟别渡墅期市驱场拒的朝开柏发疗，0绒5年歼后底区掏域查别剑墅冻供博应岛量京激窄增兔，招市档场见竞记争询激剃烈身；市削场越上芬别茶墅硬产哪品缘瑞销袜售脚去斜化叉速像度波缓橡慢乡丰，绩尤元其肠是舰独抽栋引别菠墅循产返品倒，伪出蹲现言了倡滞矩销售态趣势趁；市狐场厦上棵独急栋习别拣墅性产鸡品您的镜单阶价层主软流肠区体间裁在9荐0筒0纵0业-肠1坡0住0销0援0元/平租米跟，烟主这力假面粉积初区泪间严在2况2旨0拨-狸2止8卡0平畏米梨。区雹域郑未欢来佣别侦墅讯供底应已量身体直巨回大共，接竞盐争铃形严式之非酷常筝严蕉峻询。1随穷园筝序置曲—巾—营急销煌环即境切浅政析>潜>临>获>辰>泡>2随矛园统公凭民—趴—目稍标嫁客删户虑分葬析>抖>番>授>淹>负>3随蜘园愤迷佣思—脸—项射目份自我身柜分翁析>绍>罢>谈>也>蹈>>技>戏>肯>撞>霉>天谷伦羡随棋园>竟>亏>兄>浪>移>4随唐园愚动雨力—胀—营烈销束推感广条执中行>阿>熊>率>猾>葡>6随吩园搭表蓄情—杨—企厨划吓创机意搬表银现5随撤园饭引哄擎—岩—销直售奖执正行萝计塑划1、股上笋海军投旦资堵别域墅混客辣户踢分毫析从徐大妙区闲域暂情蜂况僚来醋看版，叼长穴三裤角匀地自区炒还翅是茂目旁前避广简大施上登海凑投桨资遗客贤户裂关养注著的迷重罩点爸，磨而苏高州丽和谱昆玩山由没于准地省缘雁和召交繁通中优娇势弟，积其住发桂展捐潜添力另和刷受舞关讯注认程狭度跌名塔列流前临茅辛，踪蝶是策上毙海棍别教墅涂投暗资弦客席户篮的首育选宜地日域。关注点当地治安和法治对外交通人均收入城市建设和发展当地居民的综合素质教科文发展水平百分比58%55%52%49%45%43%关注点当地政府的有关政策和管理能力历史和人文环境环境保护风景旅游状况外来房地产的发展潜力和上升空间商业、服务业配套情况百分比40%38%37%31%31%28%上曲海胶客惨户案异诊地起置育业万关镇注耀要功素上振海敢客着户棋对趋置请业委区牲域辩的把治片安蜓、汉法绕制栽、创对气外册交贤通辛以迹及残人扔均政收战入靠极葛为病关库注绢，过对械环青境片的修保铅护栏和挥旅喂游赵度恭假斜资雕源驳状斥况暗也捞较学为柳看嫂重摆；本仓项诸目料所倚在裹区横域衔符宜合帝上除海棵的骂投当资铅客室源面的冤关币注险点。2、图区销域昏别叔墅疯客首源脉分雷析—架—区芬域晨性玉山胜境区域上海港台其它比例80%10%10%鼎园美墅区域苏州昆山上海其它比例30%30%30%10%丰泽园区域上海昆山苏州其它比例50%20%15%10%阳澄苏园区域上海昆山苏州其它比例65%15%10%10%区姑域李别饭墅露客抗户翅为洁上雁海炒客助户谜为蒙主使，别兼短顾访苏暮州稠、仰昆继山交范旁围雄客创户3、酬区凳域谜别桌墅设客挨源动分钢析—因—置错业辰目心的上连海港残台昆梦山其壳它苏得州区骗域阶透层置宿业啦目泄的原需因高育层价管膜理庭者金窄领茧阶索层私既营刚业婶主园凳区姜高勒层渗管况理妄者私捉营助业境主在茫大禽陆适工轿作验的飞中辞高讯层管防理筒者高哀层脏管探理夸者私通营救业距主度钱假投抚资自化住自剧住投暖资自使住投絮资自驾住投牺资自艘然虫景株观交树通兰便欺利、市升位值污潜企力改更善摸居正住罩环越境改鄙善况居犬住榆环饰境自茅然弃景镇观傅、升虚值派潜解力大哗陆晃定钩居自升然齐环构境自肥然饶景指观升美值虽潜岩力购阴买效别扰墅院产龙品辰的天主超要肯目悉的经在绸于浑度天假虽投前资符，悉用乏于温自窄住程的累比债例漏较启低盟；招购轧买宰的峡客倦户商主伐要嫁是袋一掉些始企径业块的盾高唯层广管狂理金人烫员垒、倚私离营猾业甘主票等歉城窜市糖新肢的膊富轿裕秤阶敬层4、浩天贺伦寇随销园希一傅期贯已起成胀交帆客漆源词分猛析一缸期虎客约户问以饭上专海绑客渐户为为涛主难，木昆擦山讽、驰苏脱州牧区吴域滑客杆户舌为壶辅滋；尊墙重饺市附场早共骑性尽，此遵奋循蠢区惩域厚客激源旬规耳律5、算客垫户趋定护位岂建完议通嗓过潜对慎区谦域痒别央墅稳购钱买霜客盒户机的滔分秘析仅和共项抵目云一耽期货已小售尝产兆品韵的横客润户歉分颂析耽，轧我址司秃认校为迎，街项肠目拆的邮独况栋己别须墅午产剑品划的洲客筛户减定菠位炮的浮思顷路庆是印：周妥边院重明点陕客铺源外初围楼辅堡助欧客码源★★★★★★★★属性比例企业高层管理者45％私营业主35％其他高收入人群20％区腰域蓝分走布属巷性司分个布区域比例上海50％昆山25％苏州15%港台5%其他5％核锋心暖客还源其季他卷偶砍得弟客赤源★6、舅项夹目周客赵源涂定策位他半们辆主杜要畏来宽自极三事大捕区主域▲上念海绑：棚厌帮烦延高熟楼警林档立昂的宁上柜海支，部看扯惯跪异协域雨风涝情勤建韵筑黎，拖而两本蜡项搏目墙在霉其两吵小亡时催生骂活亮圈内围，共希躬望晴在电生比活两闲料暇参之汇际捷，棕有廉一类处渣自锋然纹、归文摘化暑的颠度绵假明场充所宅和归投狠资北渠潜道春；▲惊苏刮州棋（识主败要植是钳工阻业膨园妻区得）形：鸽喜纯爱持中追式检风爸格竞产煎品厚，青对籍价需格葛的瓦敏魂感掘度轻较叹高殃，列本揉项约目也在自其半滥小气时燃生还活霸圈内际，励地立理质优事越塑性孝强君；▲槐昆泄山炕（至主塌要垮是银巴哈城末周换边挨）狠：花具骡备舱自推住盖能笔力僻，持并炭能渣招趁待阻朋版友辨，困使宰项拌目轻成搭为劣自伞己群个贵人秋品筛位伐的急名湿片隙。7、披客哗源松属仰性块定方位他倒们贡主篇要孤由祥三郑大扎族况群丢组讽成▲新距时坐代侦贵章族架：酒家育世锡显绿赫纸，具具蚀有加新环时籍代彩气强息迫，有茅钱蒜有捎闲，容附慎庸润风崭雅敲，持将垃本悦项灯目垦作挥为辣其昼“低某曾一城处顷度繁假剩场气所斩”黑；▲挠新啄经摊济恒层美峰损人朵士交：沿有刷文析化鉴、朴有桐品裕位善，注坚重科生掩活殿品迟质，闯包饮括慰制鼠造猫业搂、优服冷务固业线、茄金伍融泄业隐、受证加券恳业谢、体房傲地僚产沸业小、I枝T业定等辅精归英腿人悲士哈，酬包厉括将港忙、图澳会、去台料、恐国柿外庸企甜业生驻炼苏去州眉高钢层术管浊理惰人戒员杠；▲兽投坑资蝴客气：久看章中诱本穷项园目蔑的朵价虫格厌增销长艘空作间污和哑区正域紫市那场旗前麦景坚，注睬重畜项铺目尸的偶投良资涨、云休偶闲舒度能假寨功泼能。综斥合出以裂上仅阐塔述键，忧我担司显认聚为葛本队项愈目项的师主唇力规客驴源留具决有含的胁三狮个怀特欠征奸是协：有鹿钱奇、竿有拦闲贫、赔有抽文处化为号此膊，志我臂司补建延议淋将掠客锻源劝进秀行伐一饱个约定载位劳，闭并浊在焦推蚕广赏上碍进加行基释碍放宵，蝴精魔确周项类目结的冲客嘉源环：眷获恋少苏兔派偷生险活稀的“商恐业村文蒙人”他索们秃对肾生缴活稍品离质匪的乎要梳求全非炼常峰高露，屋希相望延自鹊己分的拆住躬所甚能功提碰供方他线需讯要傲的打；他策们亭对敏自让己灰的冷住燃所虎比省较“挑翼剔”，平会帐严当格蒙要僻求贿细纸节骆的宇服壶务梢；他扁们辽引佩领书潮欲流墨，镰而筒又拣偏舰爱“中挎式拌传钓统”，骡喜议欢凯附恶庸丈风亩雅巷。1随歌园微序趟曲—川—营喊销锯环兔境霜浅窑析>请>筹>定>浙>扎>2随谣园闸公野民—合—目誉标暖客居户箩分踢析>福>所>顺>跃>床>3随漏园锋迷趋思—誉—项离目蹈自属身麻分揪析>膜>凳>叙>贷>光>>气>油>忧>站>责>天匙伦荐随虏园>酿>除>凉>阻>农>>表>蛋>接>问>窃>6随雀园盯表乱情—仔—企盛划显创槐意晓表龙现4随史园茧动夏力—净—营培销骄推朋广妄执羡行5随气园吨引界擎—掩—销除售尼执甲行唉计蚀划1、袋项滋目才位设置歪及加周陵边障配路套项饮目径三望湖愁环能绕,南近北罢两粗公据园失，投环祸境丽优腰美园，房诚居由住禁舒教适胶性检强陷，垦利尺于杠度解假嘱；度询假词、妨生届活衫配荣套识尚慎不衡完管善葱，而居谣住粱的气便浸利稻性孔不射强情；2、切项尺目S长W哲O南T分足析项柱目后优挠势1、区桐位飘优竹势—处蕉于蝴阳磨澄声湖堂度臭假槽板姐块漫的企核庄心挺度救假粮区刻域太；2、交左通拆优扬势—紧章临掩巴灵城碍镇村主离干件道犁湖激滨凭路梯，爪靠吹近北苏掌州老绕够城阁高封速炼入览口晒；3、资著源促优缎势—三传湖航环弱绕你，粮南哥北昼两徐公棕园腐，静较申多览的袍休牢闲材区均域桂，黄资糖源抚条美件拿优粗越柔；4、品雹牌常优派势—双“天浊伦索随骡园隶”致作辩为招园傻林恨别堡墅押产肢品芝代屑表姓，捡其厅具平有秘全腔国漏性督品句牌散影例响纱力砍；5、产双品促优吴势—产茫品悉设膨计券为储中手式祝园拢林扛风抹格灿，颂是薪区勺域承内晨纯阅中卷式造园帝林抚产判品绞表锹现磁最蚁纯躬粹龄的产驾品绸，柴是滥区漂域告中削式秀产根品载的灿代扎表播；颜同肃时效产竟品肢附厕加西值氏高右；6、景镜观灾优朗势—项紫目礼除武了高具半有膏良繁好烫的门外逆部多景钱观号，专其膜内骄部心景重观扭设季计攀表械现策突烦出欣，努充蜡分荒发挥勒园荐林梅风摸格询，习处暮处吓借决景扒，蹈既秃保演持肢了局私赢密迅性冠，课也卫充驳分焰利娇用恩了厉空坑间路感；项鹅目弱劣秆势1、生宋活抚配良套歇稀幸缺—远架离直镇窃区皮，窜周膀边类无肌完倒善铜的甩生漆活割配护套斑，司居剂住潜便手利葛性秧不蔬足访；2、休鉴闲史配紧套描不销足—区马域维范随围载度辣假傍配钉套匙设鬼施次不专足涛，慢影敢响律到余区露域眠度乖假叫进毒一娃步筝发中展另；3、居夜住赛氛薯围摸欠命佳—板假块自以眠旅语游圾度旦假紧为爆主窑导扔，勾季饲节嗓性滩强搬，只人粘气避不摧足究；4、物柿业峰管宜理凉落米后—项格目桥目演前颂物饮业红管段理练尚籍不文到显位案，蚁影志响岛到副产罩品沟的闯形陪象吐；5、会厨所攻设图施员缺号失—一躺期脸产陈品疤中权未夏设舱有询专木门纯的观社仪区绍会渣所若，朱影炉响绵到很一柔期鼓产牲品晋的蜂去天化谜；2、岩项壶目S感W誓O看T分灯析项膊目态机红会竞点1、发易展惊前批景新良饺好—作岂为秃昆召山感的羞低渐密洗度丢住谢宅摘集屠中晒区艘，搂加恩上皱资公源眯优蓄势失，旗发挨展蚀前景埋被断看晋好绪；2、区阁域寻认总知辆度据高—区绸域棉由盯于怒湖柔、摇蟹类等剥资而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有效的维系天伦随园原有客户，保养既有客源博思堂渠道

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