【房地产开发与经营课程设计研究（论文）】

PAGE1《房地产开发与经营课程设计》：住宅开发项目前期策划目录TOC\o"1-2"\h\u16933《房地产开发与经营课程设计》：住宅开发项目前期策划 1300051项目概况 1105662项目SWOT分析 2236172.1S（优势） 2289232.2W（劣势） 262102.4T（威胁） 2263013项目STP策划 341733.1住宅市场细分 3283613.2项目目标市场选择 4131153.3项目市场定位 51项目概况百盛和园位于洪都新城段，政府将吸引500亿元人民币的建设资金。它的规划面积为4100英亩，将来的规划面积内将有约30万人。它将形成一个具有商业，城市休闲和生态居住功能的洪都新城。沿着广州路，将形成一个以功能为主体的东西向城市发展轴线；沿着上海路，将形成一个以文化创意和商务办公为主体的垂直城市发展轴线。该项目位于两条主轴线的交汇处，周围环绕着商务办公室和高端住宅用地。它是洪都新城建设中最繁荣的地区。未来前景广阔。项目总面积20192平方米，总建筑面积52378平方米。该社区包括8栋房屋，354户家庭，336个停车位，建筑面积比为2.0，绿化率高达35％。整个社区都是纯西式居住社区，超高住房率和建筑物之间的超大间距是低密度和舒适生活的典范。图1-1百盛和园房地产项目交通图图1-2百盛和园房地产项目实景图2项目SWOT分析SWOT分析方法，即情境分析，是基于项目的优缺点，机遇与威胁，对四个因素的分析，并与项目的各种不确定性密切相关，通过可行性研究，然后运用系统思想分析。房地产项目对与分析相关的各种因素的影响，从中得出的相关结果数量对于解决方案更为有利。2.1S（优势）是未来当地核心居住区，商业区之一，并且市场价值不断提高。在开发前期，开发成本合适，这就很大程度的吸引了投资者的投资兴趣。交通便利，距离地铁近，还有多条市内公交路线，交通十分发达，周边的的各种配套设施比较比较齐全。2.2W（劣势）在价格方面，由于该项目位于城市的新城区，受到当地房地产市场的影响，房价被抬高，因此有可能失去低于平均水平的消费者。同时，随着当地房地产市场活动的增加和房地产开发商的增加，竞争压力就会增加。2.30（机会）近年来，当地及其周边地区的经济高速发展，提高了居民的购买力。同时，房地产市场的增长和建筑单位需求的增加，对人才和移徙工人的需求也在增加，因此，项目的基础设施快速完善。并且，百盛是个大项目，公共政策、地方政府的支持力度较大。2.4T（威胁）因为国家政治经济等因素，房地产市场的波动导致了开发过程中投资成本的提高。并且随着房地产行业在当地迅速发展，这在一定程度上引发了一系列问题，如资源短缺、产能过剩和环境污染，以及国家和地方政府为了促进可持续经济发展而进行的相应调整。同时，该项目还会受到其他项目开发者的影响，会对该项目产生更大的竞争。由于项目需要大量工作劳动力，如果该地区的劳动力相对较少，项目可能会不能按时完成。因此，项目面临着巨大的挑战。3项目STP策划3.1住宅市场细分根据市场的行情情况以及当地居民对楼房户型的喜爱程度，百盛和园楼盘的主要户型分有以下几种：三室两厅两卫，建筑面积约为157.4平方米。图3-1三室两厅两卫平面图两室两厅一卫，建筑面积约为127.6平方米。图3-2两室两厅一卫平面图（3）四室两厅两卫，建筑面积约为179平方米。图3-3四室两厅两卫平面图（4）三室两厅一卫，建筑面积约为145平方米。图3-4三室两厅一卫平面图3.2项目目标市场选择追求高档物业的多次置业人士：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘，故该类人群一个明显特点就是容易追随热点、潮流楼盘，且其中一部分人群购房为投资目的。追求高品质生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传所左右。留恋或向往百盛和园优越地理位置的安居型客户：此类客户购买力较弱，同时又对百盛和园又较为眷恋，但百盛和园价格相对较高，由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积、地点、产品附加值为代价，以获取在本区生活的条件。此类人群购房首要条件是房型、面积，在经济条件允许的情况下在考虑地点、环境等其它因素。3.3项目市场定位首先，百盛和园房地产项目的出现在一定程度上降低了当地居民对房地产市场的消费需求，从而增加了他们对房地产市场的兴趣。随着百盛和园房地产项目的建成与完善，周边的许多居民家庭将告别低矮、破旧、设施简陋的住房，住进明亮、设施齐全的楼房。新建住宅的功能品质和环境条件明显提高，生活设施齐全、各项配套设施不断完善。在逐渐成熟的房地产项目体系中，人们越来越多地参与百盛和园房地产项目，这一方面可以刺激就业，一方面可以缓解劳动力市场的严重问题。随着旅游业的发展，除了购买房屋的人数外，来这里的人数还将增加，从而增加了该地区的整体消费能力，并促进了该地区的经济发展。同时，该地区的商业化成熟后，也将在一定程度上刺激其他项目的发展，实现该地区贸易的互利双赢。其次，从广义上讲，该项目基于百盛和园房地产项目，创建了一个集文化与商业于一体的广泛的营销综合体。环境破坏是毁灭性的，但自百盛和园住宅项目完成以来，已经开展了城市生态活动，以改善环境，使人们意识到环境保护并实现可持续经济发展的战略目标。同时，该项目以许多工业部门为目标，并鼓励其他公司加入特定部门，以实现该地区的快速经济发展。最终，当地是一座历史悠久的著名文化名城。在整个百盛和园项目中，百盛和园项目继续关注文化特征，并纳入文化活动，例如剧院展览和电影院。文化底蕴非常浓厚。这些文化举措一方面可以改善人类的文化活动，另一方面可