成本管理体系介绍

策划先行专业精细管理闭环

成本管理体系介绍2023/10/10仅供内部学习使用标杆企业成本管理体系建设简介序号行业标杆说明1规模标杆－万科1999年，万科开始引入目标成本管理办法，开始从成本核算转向成本控制2000年，与金蝶软件合作，开发了基于目标成本管理的地产成本管理系统软2001年，于全国80个项目正式运行成本管理系统软件2利润标杆－中海自1998年以来，与明源软件一直保持着合作关系，陆续推行了CRM、POM、ERP信息管理软件3品质标杆－绿城2010年，与赛普咨询公司合作，梳理、整合了成本管理体系2010年，在赛普整合的成本管理体系基础上，与用友软件合作，开发了成本控制系统软件4后起之秀－龙湖2006年，开始与明源软件合作，推行项目运营管理系统ERP软件2007年，开始正式使用ERP中的成本管理模块标杆企业成本管理体系建设介绍

——万科1、成本管理模式：目标成本管理

成本的计划管理目标成本形成成本的过程管理动态成本控制

目标成本形成

动态成本控制结算分析项目决策规划设计扩初设计施工图设计招投标阶段竣工阶段实施阶段

实施过程：标杆企业成本管理体系建设介绍

——万科管理原则：目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。基本概念：管理工具：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)动态成本反映系统平台成本指标数据库1、成本管理模式：目标成本管理

标杆企业成本管理体系建设介绍

——万科3、成本管理工具：信息系统目标成本形成目标成本测算表动态成本控制成本管理软件结算分析成本数据库软件2、成本管理方法：责任成本管理

责任成本体系：通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。标杆企业成本管理体系建设介绍

——万科4、成本管理的相关制度《新项目发展可行性评审体系》《规划设计工作流程与评审制度》《万科集团目标成本实施细则》《万科集团工程招标管理办法》《万科集团材料采购管理办法》《万科工程合同管理办法》《万科设计变更、现场签证管理办法》《万科工程预结算管理办法》《工程结算复核实施细则》《万科销售宣传管理办法》标杆企业成本管理体系建设介绍

——万科5、成本管理目标规模经济优势——集团材料采购、战略供应商管理成本管理优势——信息分享与专业协作创新技术优势——方案优化与标准化住宅标杆企业成本管理体系建设介绍

——万科6、成本管理具体措施：体系总图

目标成本

动态成本估算管理预算管理各产品目标成本合同管理合同执行非合同性成本资金计划待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊控制调整系统管理财务拆分自动对帐标杆企业成本管理体系建设介绍

——万科6、成本管理具体措施：设置统一成本科目土地成本开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本标杆企业成本管理体系建设介绍

——万科6、成本管理具体措施：目标成本目标成本录入目标成本修订各类产品目标成本归属分摊分摊归属确定后，除规划条件变化或政策变化等，不得随意修订。目标成本在各产品业态中的分摊公式为：各产品的目标成本=目标成本录入时的指定分摊+（本科目总目标成本-∑录入时指定分摊）×比例标杆企业成本管理体系建设介绍

——万科6、成本管理具体措施：动态成本（组成）签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本动态成本

=

未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本标杆企业成本管理体系建设介绍

——万科6、成本管理具体措施：动态成本（产品业态分摊）项目动态成本合同性成本非合同性成本各类产品动态成本拆分指定分摊引入录入分摊各产品的动态成本=∑已发生指定分摊+∑待发生指定分摊+（本科目总成本-∑已发生指定分摊-∑待发生指定分摊）×比例待发生成本指定分摊调整标杆企业成本管理体系建设介绍

——中海1、成本管理体系文件标杆企业成本管理体系建设介绍

——中海2、成本管理体系文件配套使用表单成本管理体系介绍项目实施阶段的成本管理中端后端前端动态成本管理成本后评估成本数据库与知识库项目成本管理目标成本管理基础管理责任成本成本科目设计成本管理体系构建思路：聚焦目标成本管理及设计管理，加强动态成本监控，完善成本评估与知识积累预警与强控合同控制价与商务清标合约规划产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划成本管理体系介绍土地版目标成本专业管理（日常管理）项目节点（时序型）投资估算版目标成本基准版目标成本施工图版目标成本限额设计多方案比选产品经济性评审合同控制价商务清标变更签证、材料核价、进度款支付管理动态成本记录与月报成本预警与强控成本结算管理成本后评估成本数据库责任成本管理项目合约规划统一成本科目标准合约规划PDCDA成本知识库D成本管理体系介绍

——成本科目：控制科目：成本管理与控制的科目，进行成本数据的归集、统计与监控。控制科目用于制定目标成本，并在项目过程中实时归集动态成本，对比目标成本，实现成本目标控制。测算科目：目标成本测算及竣工结算核算时，于控制科目下细分的测算（核算）对象科目。测算科目的目的在于精细化测算目标成本，并在项目结算时核算成本数据，以统计相关数据以利于后续项目成本测算控制科目测算科目示例成本管理体系介绍

——目标成本多版目标成本的编制，不断提高精细化程度目标成本分解至合同目标成本（投资估算）目标成本（基准版）目标成本（施工图版）结算成本测算统一成本科目成本信息库项目合约规划动态成本管理基于合同开展动态成本管理提供测算数据参照测算基础初步设计图、规划指标及建造标准测算依据责任成本目标成本分解至责任主体施工图测算依据成本管理体系介绍

——目标成本开展各阶段目标成本对比，形成差异解决方案示例成本管理体系介绍

——限额设计（目标成本扩展供应）基于目标成本，开展造价指标限额设计，根据成熟度确定限额指标目标成本参照指标限额设计指标设计任务书/设计合同设计图纸成本测算对比成本部设计部设计院+成本管理体系介绍

——限额设计（目标成本扩展供应）不断统计积累技术指标，形成标准，不同项目数据与集团标准对标以确定其合理性项目限技术指标成本对标表一、经济性技术限额指标序号指标产品品类产品特征抗震等级集团参考指标实际测算值差异差异说明1标准层钢筋含量

(Kg/㎡)

2地下室钢筋含量(Kg/㎡)

3标准层混凝土含量（m3/m2）

示例成本管理体系介绍

——合约规划对常规房地产项目工程内容按照WBS方式进行分解，形成基准合同范围成本管理体系介绍

——合约规划将工程内容进行组合，形成合同结构及范围合同-2合同-N示例成本管理体系介绍

——合约规划各项目依据标准合约规划编制项目合约规划示例成本管理体系介绍

——合约规划目标成本分解至合同，形成招标采购及合同签订时的控制性目标示例成本管理体系介绍

——合约规划基于目标成本形成材料核价控制价示例成本管理体系介绍

——合约规划建立材料设备价格信息库，为后续材料设备成本管理提供依据示例成本管理体系介绍

——合同边界（合约规划的扩展应用）根据国标工程项目清单，将完整的工程项目，无一遗漏地分解到各个合同范围内示例成本管理体系介绍

——合同边界（合约规划的扩展应用）细化管理边界和实体边界管理边界实体边界成本管理体系介绍

——动态成本动态跟踪已发生成本和待发生成本，对成本变更等及时作出反应成本管理体系介绍

——动态成本基于目标成本，建立动态控制体系目标成本动态成本记录预警及强控分解项目合约规划合同变更现场签证动态成本月报集团统计分析无效成本管理合同签订结算成本测算合同录入原因分析变动超额集团标准合约规划成本管理体系介绍

——动态成本从三个维度对动态成本进行分析及汇报成本管理体系介绍

——动态成本以动态月报表的形式分析动态成本变化的原因及差异示例成本管理体系介绍

——动态成本动态成本预警强控机制1234成本管理体系介绍

——动态成本建立无效成本分析处理机制，形成月报示例成本管理体系介绍

——成本后评估开展竣工成本测算，按照全科目测算，留存成本数据，分析数据、总结经验项目成本统计设计变更、签证管理工程成本管理结算成本分析目标成本差异率分析成本统计分析动态成本管理限额设计及成本对标设计成本管理设计成本优化招标采购成本管理采购成本管理案例总结经验及案例新工具、方法应用无效成本成本后评估内容：成本管理体系介绍

——成本信息库建立成本信息库，积累成本信息，为项目应用提供支持目标成本目标成本库成本信息库目标成本测算